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chris64
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 Posté - 07 sept. 2012 : 17:25:42
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Bonjour,
Syndic non professionel, j'ai récupéré la comptabilité de ma copro.
J'ai un petit problème avec la répartition des soldes des compteurs d'eau.
Chaque année le solde de l'eau est affecté à chaque copropriétaire (en + ou -) sur leur compte 45 et la contre partie est faite sur le compte de régularisation 48 : 486001 Charges payées d'avance Eau et sur 487001 Produits encaissés d'avance eau.
Et bien entendu le compte 48 grossi alègrement tous les ans.
Voyez vous un moyen de remettre cela en ordre.
Merci
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ainohi
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Posté - 07 sept. 2012 : 20:02:19
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Les charges de consommation d'eau (compte 601) sont définies par les factures de consommation d'eau du fournisseur. Il n'y a pas normalement lieu d'utiliser des comptes de régularisation. L'ajustement des écarts constatés entre les relevés des compteurs individuels et les factures de consommation d'eau de l'immeuble se fait en deux étapes.
Tout d'abord les relevés des compteurs sont corrigés d'une consommation estimée. Par exemple, si le dernier relevé des compteurs date du 15 septembre et que vous voulez clore les comptes au 31 décembre, vous allez extrapoler les consommations de chaque copropriétaire du 15 septembre au 31 décembre.
Ensuite il faut répartir l'écart constaté Compteur général - Somme compteurs individuels entre tous les copropriétaires. Si l'écart est positif, il y a un surcroît à ajouter aux consommations individuelles. A l'inverse, si cet écart est négatif, il faut répartir en déduction.
La répartition peut se faire de deux façons : soit selon les tantièmes de charges générales logement, soit au prorata des consommations. La deuxième méthode me semble plus juste.
Exemple
Soit une copropriété de 3 copropriétaires A, B et C.
Consommation générale de l'immeuble arrêtée au 31 décembre : 95 m3.
Montant des factures d'eau pour l'année : 380 € soit 4,00 € par m3.
Entre deux relevés des compteurs individuels on constate les consommations annuelles suivantes :
A : 42
B : 34
C : 14
PC (parties communes) : 2
Total : 92 m3. 95 - 92 = 3
Il faut ajouter 3 m3 à répartir entre les quatre points de consommation.
A : 3 x 42/92 = 1,3
B : 3 x 34/92 = 1.2
C : 3 x 14/92 = 0,4
PC : 3 x 2/92 = 0,1
Les consommations à prendre en compte seront :
A : 42 + 1,3 = 43,3 Ã payer 43,3 x 4 = 173,20
B : 34 + 1,2 = 35,2 Ã payer 35,2 x 4 = 140,80
C : 14 + 0,4 = 14,4 Ã payer 14,4 x 4 = 57,60
PC : 2 + 0,1 = 2,1 Ã payer 2,1 x 4 = 8,40
Total : 380,00
Comptes à utiliser :
601 : 380,00
611 : 8,40 (eau utilisée pour le nettoyage des parties communes) en débit, en contrepartie de 8,40 en crédit du compte 601
450 : les montants imputés à A, B et C, soit 173,20, 140,80 et 57,60
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Édité par - ainohi le 07 sept. 2012 21:53:02 |
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Posté - 08 sept. 2012 : 08:06:14
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vérifier aussi sur le RdC ce qui est dit sur la répartition du solde de l'eau. En l'absence d'indications, il doit se faire aux tantièmes communs. |
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JPM
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Posté - 08 sept. 2012 : 10:52:36
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Le concessionnaire facture en général
1 - des acomptes calculés sur des estimations de consommation
2 - des régularisations calculées sur des relevés effectifs
Le syndic dispose rarement d'éléments dont les dates coincident avec la clôture de l'exercice.
Il n'est pas anormal d'avoir recours aux comptes de régularisation.
Vous indiquez que le compte 48 grossit tous les ans. C'est parce que vous ne clôturez pas les comptes en fin d'exercice. Il ne peut grossir que parce que les totaux en débit et crédit des exercices précédents sont maintenus.
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ainohi
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Posté - 08 sept. 2012 : 15:10:45
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Qu'on utilise les comptes de régularisation pour rester au plus prêt de la réalité en ce qui concerne la facturation d'eau par le fournisseur, je suis tout à fait d'accord. C'est pour de tels besoins que ces comptes figurent dans le plan comptable. Mais qu'on les utilise pour faire le lien entre les relevés du compteur général et les relevés des compteurs individuel, cela ne va pas du tout. Dans la copropriété de chris64, ils ne sont pas soldés parce qu'on ne sait pas quand ni comment le faire, tout comme certains comptes d'attente qui ne sont jamais soldés parce qu'on ignore d'où vient les sommes qui y sont portés. Travailler ainsi, c'est dissimuler la poussière sous le tapis parce qu'on ne sait pas où la jeter. |
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JPM
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Posté - 08 sept. 2012 : 18:28:58
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Bien d'accord avec le dernier message d'AINOHI
Les factures liquidées (c'est à dire après relevé) du concessionnaire vont en débit du 601.
Les montants globaux correspondant aux consommations individuelles (eau froide + eau froide pour eau chaude), viennent au crédit du 601.
On juge une bonne comptable copro à sa manière de jongler correctement avec la date du relevé du compteur général, celle des relevés individuels, les forfaits pour les compteurs non relevés au précédent passage pour sortir finalement un compte bien fait pour ce poste pas facile à manier.
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chris64
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Posté - 09 sept. 2012 : 16:54:08
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Dans la copropriété de chris64, ils ne sont pas soldés parce qu'on ne sait pas quand ni comment le faire.
C'est exactement ça !
Pouvez vous m'indiquer comment les solder ?
Merci |
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JB22
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Posté - 10 sept. 2012 : 15:39:12
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De JPM:
"On juge une bonne comptable copro à sa manière de jongler correctement avec la date du relevé du compteur général, celle des relevés individuels, les forfaits pour les compteurs non relevés au précédent passage pour sortir finalement un compte bien fait pour ce poste pas facile à manier."
Il est certain que la gestion de l'eau présente des difficultés liées aux dates des relevés du compteur général et des compteurs individuels, des erreurs matérielles de relevés des comptes, des difficultés de procéder aux relevés situés en parties privatives, des disfonctionnemlnts des compteurs, etc....
Il est possible de résoudre certains problèmes en appliquant le décret comptable:
Utilisation du compte 408 " factures non parvenues"
Exemple pratique:
Exercice 2011
Facture non parvenue:
601 Eau.....80 M3 à 4.00 €............320.00
408 Facture non parvenue................................320.00
Index compteur général: 1260
Exercice 2012:Contrepassation de la facture non parvenue en 2011:
01/01/12 408 Facture non parvenue.......320.00
01/01/11 601 Eau - 80 M3.....................................320.00
Factures reçues en 2012:
31/03/12 Index début 1.180 (Dernière facture)
Index fin.....1.420 (Esrtimation)
Facturation...................240 M3 à 4.10 €..........984.00 au débit Cte 601
31/10/12 Index début 1.420
Index fin 1.560
Facturation..................140 M3 à 4.10 €...........574.00 au débit du cte 601 par le crédit du Fournisseur.
Relevé du compteur général en fin d'exercice (31 décembre)
Index: 1.680, consommation depuis la dernière facture du 31/10/2: 120 M3 non facturés. (1.680 - 1.560 = 120 )
Comptabilisation de la "facture non parvenue"
601 Eau.......120 M3 à 4.10 €.........492.00
408 Factures non parvenues............................492.00
Charges EAU individuelle de l' exercice:
01/01/12 - 80 M3 pour...... -320.00
31/03/12 240 M3 pour..... 984.00
31/10/12 140 M3 pour..... 574.00
31/12/12 120 M3 pour..... 492.00
Total......... 420 M3 pour..... 1730.00 (4.12 le M3)
Relevé des compteurs individuels: 380 M3 à 4.12 = 1565.20
Consommation parties communes: 40 M3 Ã 4.12 = 164.80
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ainohi
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Posté - 10 sept. 2012 : 17:49:45
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citation: Initialement posté par chris64
Dans la copropriété de chris64, ils ne sont pas soldés parce qu'on ne sait pas quand ni comment le faire.
C'est exactement ça !
Pouvez vous m'indiquer comment les solder ? Je suis tout à fait disposé à tenter de vous proposer une solution, mais ce serait plus facile si vous donniez des précisions sur
- le traitement comptable des factures d'eau,
- l'exploitation des relevés des compteurs individuels.
- ce qui est inscrit dans les comptes 601, 450 et 48.
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chris64
Nouveau Membre
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9
Posté - 11 sept. 2012 : 12:05:44
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Je vais essayer d'être clair (je pense que vous avez compris que je n'étais pas comptable de formation)
Les factures d'eau sont saisies en 401 050 avec réglement par la banque en 512 100
En 601 000 j'ai les factures avec en contrepartie le 401 050.
Nous avons des compteurs individuels relevés en même temps que le compteur principal. Donc en fin d'année je fait un calcul de régularisation qui prend en compte le coût réel de l'eau (les factures), des avances demandées (appels de fonds) et de la consommation de chaque copro (relevé des compteurs individuels). Cela nous donne une somme pour chaque copro en débit ou en crédit qui est passer sur leur compte individuel 450...
et voila le problème qui arrive car la contrepartie de ces sommes est passée sur les comptes [i]486001 Charges payées d'avances eau[i] ou sur [i]487001 Produit payés d'avances eau[i]. Ces deux comptes ne sont jamais soldés et grossissent d'année en année.
Donc si vous pouvez m'indiquer une méthode pour solder ces compte et peut être aussi mieux imputer les soldes d'eau, je vous en remercie d'avance
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JPM
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Posté - 11 sept. 2012 : 14:02:30
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Votre procédure n'est pas la bonne !!
C'est crédit du 401 par le débit du 601
et ensuite débit du 401 par le crédit du 512
Au crédit du 401 vous devez passer toutes les factures globales puisqu'elles sont dues au concessionnaire.
La contrepartie de la charge individualisée en 450 ne peut être que dans le 601.
Les factures liquidées avec un relevé effectif passent en 601. C'est une évidence.
Mais c'est aussi le cas pour les factures sur estimation. Il n'est possible d'utiliser un compte de régularisation que lorsqu'il est manifeste que l'estimation portera aussi bien sur deux mois de l'exercice en cours que sur quatre mois de l'exercice suivant si les relevés sont semestriels.
Vous pouvez alors créditer le 601 de 4/6 de la facture sur estimation.
Il reste à prendre parti sur le traitement des forfaits de consommation pour compteurs non relevés.
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JB22
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Posté - 11 sept. 2012 : 15:58:39
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De JPM:
"Votre procédure n'est pas la bonne !!"
Exact, il faut s'en tenir au décret comptable et ses conventions propres aux syndicats de copropriétaires:
"Classe 4-Coproprétaires et tiers
"Les comptes de la classe 4 enregistrent les créances et les dettes afférentes au budget prévisionnel du syndicat ainsi que celles relatives aux opérations hors budget prévisionnel. Par extension, ils enregistrent les écritures de régularisation des charges et des produits."
...
"Le compte 408 "factures non parvenues" enregistre le montant des fournitures réceptionnées, de prestations de services ou des travaux réalisés au cours de l'exercice et dont la facture n'a pas été reçue au cours de l' exercice."
En copropriété, en fin d' exercice il existe une consommation d' eau et une location de compteurs non facturées, ce qui justifie l' utilisation du compte 408.
"Le compte 47 "Compte d' attente" doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne."
Il n'est donc pas destiné à être utilisé pour comptabiliser les consommations d'eau non facturées puisque le compte ne sera pas soldé.
"Le compte 48 "Compte de régularisation" comprend deux comptes 486 Charges constatées d' avance" et 487 "Produits encaissés d' avance". Les charges ou produits se rapportant en totalité ou en partie à l'exercice suivant sont à inscrire dans ces comptes pour les montants correspondants."
Aucun de ces deux comptes ne correspond à des charges constatées d' avance ou des produits encaissés d' avance, ils ne doivent donc pas être utilisés dans le cas présent.
COMPTABILISATION-Suite message du 10 septembre.
Appels de Provisions suivant budget!
450.xxx Copropriétaires..........1.300.00
701........Provisions sur opérations courantes.........1.300.00
Répartition en fin d' exercice, avec les autres charges de l'insuffisance:
450.xxx Copropriétaires..........265.20
701........Provisions sur opérations courantes...........265.20
Il y a égalité entre les comptes de classe 6 et 7. |
Édité par - JB22 le 11 sept. 2012 16:00:20 |
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ainohi
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Posté - 11 sept. 2012 : 19:57:30
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Au risque d'encourir le courroux de JPM, je conteste qu'il faille créditer le compte 601 et débiter en contrepartie les comtes 450.
Car, normalement, le montant des charges, qu'on constate en fin d'exercice par la somme des soldes des comptes de classe 6, correspond au montant des dépenses payées par le syndicat et ce montant sert à établir le budget provisionnel.
Or, en créditant le compte 601, on réduit le montant des charges de façon notable et se trouvent ainsi dissociées charges et dépenses, ce que je trouve malsain et hétérodoxe, même si j'imagine bien que JPM n'oublie pas les consommations d'eau lorsqu'il élabore un budget.
Il y a cependant une justification, c'est que les consommations individuelles d'eau ne sont pas des charges comme les autres. On peut relever qu'elles ne correspondent à aucune des deux catégories de charges énumérées à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elles correspondent plutôt aux prestations individualisées mentionnées à l'article 41-3 spécifique aux résidences-services. Il n'est, en toute rigueur, pas plus dans l'objet du syndicat de fournir l'eau consommée dans les parties privatives que de fournir l'électricité qui y est aussi consommée. De ce point de vue, les consommations individuelles d'eau n'étant pas des charges de copropriété, elles ne devraient pas figurer parmi celles-ci. Mais il faut cependant tenir compte du fait que ces consommations sont rarement individualisées, comme l'y incite pourtant la loi SRU, et, qu'en conséquence, il faut tout de même les y assimiler, raison pour laquelle je préfère ne pas pratiquer le court-circuit comptable du crédit du compte 601 par le débit des comptes 450, opération qu'on ne pratique pas pour les autres comptes de la classe 6.
Reste la question de la répartition. Il faut créer une clef de répartition éphémère à chaque exercice. Une telle clef peut même tenir compte qu'il y a une majeure partie de consommations individuelle et une petite partie de consommation d'eau dans les parties communes qu'il faut répartir comme une charge commune. Des dépenses enregistrées dans un même compte de charges (classe 6) ne sont pas forcément réparties de la même façon. C'est ainsi que, s'il y a deux bâtiments dans la copropriété, ce qui est enregistré sous le compte 615 sera imputé pour une part aux copropriétaires du premier bâtiment et pour l'autre part aux copropriétaires du second. |
Édité par - ainohi le 11 sept. 2012 20:01:31 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 sept. 2012 : 23:35:57
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Aucun courroux ! AINOHI a tout à fait raison.
J'ai répondu de manière simplifiée à Chris 64 pour m'aligner sur son exposé .
La question ne se poserait pas si les auteurs du décret de l'arrêté avaient pris la peine de consulter les excellents plans comptables utilisés par les syndics professionnels depuis 1980.
On y trouvait d'une part un compte comportant l'intégralité de la facturation de l'eau et d'autre part un compte de " charges individualisées " qui permettait l'équilibrage. Elles apparaissaient au pied du compte, dans la même colonne que les charges, mais avec le signe moins
Une solution actuellement est de passer les cotisations individualisées dans un compte 7 faute de mieux. !
A noter que normalement l'indemnité de logement supportée par la gardienne devrait aussi passer en produit car c'est bel et bien un "loyer " payée par la salariée au syndicat. Dans la pratique actuelle, elle disparait par compensation parce que les syndics passent le salaire net payé dans les charges.
Or la compensation est interdite.
Dans certaines comptabilités un peu tordues, on s'aperçoit qu'il est impossible de mettre au carré la trésorerie détenue sur compte unique du syndic car il manque les fonds correspondant à la retenue 
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Édité par - JPM le 11 sept. 2012 23:40:28 |
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etc
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Posté - 12 sept. 2012 : 12:26:49
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ainohi,
citation: Ensuite il faut répartir l'écart constaté Compteur général - Somme compteurs individuels entre tous les copropriétaires. Si l'écart est positif, il y a un surcroît à ajouter aux consommations individuelles. A l'inverse, si cet écart est négatif, il faut répartir en déduction.
La répartition peut se faire de deux façons : soit selon les tantièmes de charges générales logement, soit au prorata des consommations. La deuxième méthode me semble plus juste.
Personnellement, je ne pense pas que la deuxième méthode soit plus juste...
Pourquoi devrait-il y avoir un rapport, ou incidence, entre le nombre de douches et la participation à l'entretien des parties communes?
Un contrat pour le ménage est lui bien réparti selon les tantièmes généraux et je ne vois pas pourquoi il en serait autrement.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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JPM
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Posté - 12 sept. 2012 : 12:51:06
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La seconde solution est fondée sur l'existence potentielle d'un écart constant dans les enregistrements de consommation entre le compteur général et les compteurs particuliers.
Cet écart existe sans nul doute dans tous les cas et la seconde méthode est alors la plus juste.
Ceci dit on discute ici sur des clopinettes et on a surement des choses plus importantes à faire.
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JB22
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16
Posté - 12 sept. 2012 : 13:25:59
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De JPM:
"Cet écart existe sans nul doute dans tous les cas et la seconde méthode est alors la plus juste."
Cette réponse de JPM qui ne tiens pas compte du droit de la copropriété me surprend.
"S'il n'est pas possible de mesurer l 'utilité respective d'un service ou d'un équipement commun pour chacun des lots, on applique alors en pratique les critères de répartition de l' article 10 alinéa 2 de la loi: Les charges correspondantes seront réparties en proportion des tantièmes de copropriété: ce système a été dans son principe reconnu valable par la jurisprudence..."
Il est bien certain que pour la consommation commune d' eau il n'y a pas de mesure de la consommation individuelle...
"Ceci dit on discute ici sur des clopinettes et on a surement des
choses plus importantes à faire."
D' accord, mais le droit ne dépends du montant en jeu...
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etc
Contributeur senior
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Posté - 12 sept. 2012 : 13:33:59
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JPM,
C'est vrai que c'est un peu à côté du débat, mais la question de la répartition de cette eau commune est que vous le vouliez ou non importante.
- Le seul cas pour lequel la 2ème méthode serait plus juste et même normale est le suivant:
S'il n'y a aucune autre consommation (par robinet commun pour le nettoyage, arrosage... et autres) que les consommations individuelles.
Dans ce cas, on met l'écart sur le compte de l'imprécision des compteurs, et c'est normal que ce soit au prorata des consos individuelles.
Oui ça existe dans certains RDC, mais dans la plupart c'est :
- soit tout en tantièmes généraux
- soit tantièmes eau et petit pourcentage eau commune* en tantièmes généraux
- soit consommations individuelles et surplus eau commune* en tantièmes généraux
* Ce que j'appelle "eau commune" pour l'écart avec le compteur général est pour l'entretien des parties communes (et pas la cause de sous-compteurs qui sous-comptent ou voire d'un compteur général qui surcompte, ou de fuites sur canalisations parties communes...).
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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ainohi
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Posté - 12 sept. 2012 : 15:13:57
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citation: Initialement posté par etc
Personnellement, je ne pense pas que la deuxième méthode soit plus juste...
Pourquoi devrait-il y avoir un rapport, ou incidence, entre le nombre de douches et la participation à l'entretien des parties communes?
Un contrat pour le ménage est lui bien réparti selon les tantièmes généraux et je ne vois pas pourquoi il en serait autrement. Vous n'avez pas bien lu mon exemple.
J'ai supposé qu'il y avait un compteur divisionnaire pour mesurer la consommation dans les parties communes et cette consommation est évidemment réparties en charges générales. Je la bascule d'ailleurs sur le compte 611 (nettoyage des parties communes) pour laisser en 601 ce qui correspond aux consommations individuelles dans les parties privatives.
Avec un compteur également sur les parties communes, le compteur général et les compteurs divisionnaires devraient correspondre. Il y a cependant toujours un petit écart, ne serait-ce qu'en raison de ce que les relevés n'ont pas été fait le même jour. Je répartis cet écart sur chaque consommateur, au prorata de leurs consommations. S'il y a un écart de 1%, je répartis ce % sur chaque consommateur. Cela me semble le plus rationnel. Relsez attentivement mon exemple chiffré.
Dans les cas où il n'y a pas de compteur sur les parties communes, ce qui est une erreur, il faut faire une évaluation réaliste de la consommation sur les parties communes qu'on répartit en charges générales et ensuite traiter l'écart général comme je viens de le dire. |
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JB22
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Posté - 12 sept. 2012 : 17:18:07
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De ainohi
"Il y a cependant toujours un petit écart, ne serait-ce qu'en raison de ce que les relevés n'ont pas été fait le même jour. Je répartis cet écart sur chaque consommateur, au prorata de leurs consommations. S'il y a un écart de 1%, je répartis ce % sur chaque consommateur. Cela me semble le plus rationnel. Relisez attentivement mon exemple chiffré."
Je reprends mon exemple chiffré, en supposant, comme ainohi, qu'il y ait un compteur divisionnaire pour l'eau à usage commun et que celui-ci soit considéré comme fiable.
Consommation globale de l' exercice 420 M3 pour 1730.00 €
Consommation eau commune.............40 M3 pour 164.20 €
Coût de la consommation indiv..........380 M3 pour 1562.20 €
Le total des relevés individuels est de 360 M3, il y a donc selon la méthode ainohi 20 M3 à répartir entre les copropriétaires.
Supposons que M.Dupont ait 30 M3 Ã son compteur:
30 + (20 * 30 / 360) = 31.6666...M3
Sa quote-part:
1562.20 * 31.6666/380 = 130.18
Il est plus simple de répartir le coût global par rapport aux compteurs:
1562.20 * 30 /360 = 130.18
C'est plus clair pour les copropriétaires, cela évite des calculs avec des décimales, le résultat est le même. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 sept. 2012 : 18:11:24
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citation: Initialement posté par JB22
De ainohi
"Il y a cependant toujours un petit écart, ne serait-ce qu'en raison de ce que les relevés n'ont pas été fait le même jour. Je répartis cet écart sur chaque consommateur, au prorata de leurs consommations. S'il y a un écart de 1%, je répartis ce % sur chaque consommateur. Cela me semble le plus rationnel. Relisez attentivement mon exemple chiffré."
Je reprends mon exemple chiffré, en supposant, comme ainohi, qu'il y ait un compteur divisionnaire pour l'eau à usage commun et que celui-ci soit considéré comme fiable.
Consommation globale de l' exercice 420 M3 pour 1730.00 €
Consommation eau commune.............40 M3 pour 164.20 €
Coût de la consommation indiv..........380 M3 pour 1562.20 €
Le total des relevés individuels est de 360 M3, il y a donc selon la méthode ainohi 20 M3 à répartir entre les copropriétaires. Mais non, dans cet exemple, il n'y a aucun écart.
Compteur général : 420 m3.
Somme des comptages divisionnaires : 380 + 40 = 420 m3.
On tombe juste. C'est le bonheur total.
Si le compteur de M Dupont indique 30 m3, on impute 30 m3 à M Dupont, soit 30 x 1730,00 / 420 = 123,57 €.
Les 40 m3 de consommation commune, soit 40 x 1730 / 420 = 164,76 €, s'intègrent dans les charges communes.
Le problème se complique si, par exemple, le total des consommations indiqué par les compteurs divisionnaires n'est pas de 420 m3, mais de 410 m3. Que faire de cette différence de 10 m3 ? On les répartit entre les différents points de consommations au prorata de ces consommations.
Pour M Dupont, on retiendra une consommation de 30 m3 + 10 x 30 / 410 = 30,07 m3.
De même, on intègrera dans les charges communes non pas 40 m3 mais 40 + 10 x 40 / 410 = 40,1 m3. |
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