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chenkak
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 Posté - 21 sept. 2012 : 19:14:07
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Les travaux importants sont généralement votés avec financement en 3 ou 4, voire même 5 échéances.
Lorsque la commande est finalement passée à un prix inférieur au budget voté pour ces travaux, mais qu'il reste encore une ou 2 échéances prévues, le syndic a-t-il le droit de réduire le montant des échéances restantes, comme le souhaitent (ou exigent....) certains copropriétaires ?
Quels sont les textes qui donneraient raison aux uns ou aux autres dans ce cas ?
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andre78fr
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 Posté - 21 sept. 2012 : 19:38:32
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A mon avis des modalités de financement votées en AG ne peuvent pas être modifiées par la seule initiative du syndic même si le montant des travaux associés s'annonce inférieur.
A voir si ça vaut le coup d'organiser une AG et à quel coût pour modifier ou annuler ces échéances...
citation: Article 14-2
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
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nefer
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 2
Posté - 22 sept. 2012 : 08:17:52
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les modalités de financement votées ne AG doivent être respectées
la régularisation ne sera faite que lorsque le dossier sera clos et après l'approbation des comptes en AG |
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Posté - 22 sept. 2012 : 09:07:45
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provisions appelés et peiement des factures sont 2 choses distinctes.
le syndic doit appeler les provisions telles qu'elles ont été prévues par l'AG.
pour les changer, il faut qu'une nouvelle AG en modifie les valeurs et les exigibilités
ou comme le dit nefer, continuer à payer les provisions et regulariser lorsque les travaux sont termines (ce qui est préjudiciable à ceux qui vendent entre temps ...  ) |
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nefer
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4
Posté - 22 sept. 2012 : 09:21:27
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citation: Initialement posté par rambouilletou comme le dit nefer, continuer à payer les provisions et regulariser lorsque les travaux sont termines (ce qui est préjudiciable à ceux qui vendent entre temps ... )
et non....il suffit soit d'ajuster le prix de vente en fonction des éléments connus, soit de prévoir une clause conventionnelle dans le compromis de vente |
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Posté - 22 sept. 2012 : 09:40:20
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L'AG vote des travaux dans un budget maximum de 20 000 € et le CS a été mandaté par l'AG pour décider d'une entreprise, car une seul devis fut présenté à l'AG.
Le CS trouve une entreprise sur le même cahier des charges pour 12 000 € - et cela est tout à fait possible.
Le syndic a appelé les 20 000 € en l'attente du choix du CS, qui a trouvé 2 entreprises en dessous des 20 000 €. Syndic et CS décident du choix de l'entreprise, ET de rembourser la différence de 8 000 € aux copropriétaires.
Pourquoi reconvoquer une AG qui a mandaté le CS !!! Rien n'interdit au syndic de rembourser immédiatement les copros du surplus d'appel de fonds !! le montant voté par l'AG est un montant maximum, le montant réel des travaux est de 40% moins élévé, le syndic rembourse !  |
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nefer
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6
Posté - 22 sept. 2012 : 10:32:23
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citation: Initialement posté par philippe388Le syndic a appelé les 20 000 € en l'attente du choix du CS, qui a trouvé 2 entreprises en dessous des 20 000 €. Syndic et CS décident du choix de l'entreprise, ET de rembourser la différence de 8 000 € aux copropriétaires. Pourquoi reconvoquer une AG qui a mandaté le CS !!! Rien n'interdit au syndic de rembourser immédiatement les copros du surplus d'appel de fonds !! le montant voté par l'AG est un montant maximum, le montant réel des travaux est de 40% moins élévé, le syndic rembourse !
cela n'est pas possible, car seule une AG peut décider de modifier le montant déjà votée et appelée concernant des travaux!
il ne faut pas oublier que les derniers PV d'AG doivent être transmis aux notaires en cas de vente
le vote en AG a rendu la créance liquide et exigible! |
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Posté - 22 sept. 2012 : 11:09:17
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citation: L'AG vote des travaux dans un budget maximum de 20 000 € et le CS a été mandaté par l'AG pour décider d'une entreprise, car une seul devis fut présenté à l'AG.
Le CS trouve une entreprise sur le même cahier des charges pour 12 000 € - et cela est tout à fait possible.
Le syndic a appelé les 20 000 € en l'attente du choix du CS, qui a trouvé 2 entreprises en dessous des 20 000 €. Syndic et CS décident du choix de l'entreprise, ET de rembourser la différence de 8 000 € aux copropriétaires.
Pourquoi reconvoquer une AG qui a mandaté le CS !!! Rien n'interdit au syndic de rembourser immédiatement les copros du surplus d'appel de fonds !! le montant voté par l'AG est un montant maximum, le montant réel des travaux est de 40% moins élévé, le syndic rembourse !
philippe, pourquoi nous parler de cela ? ou avez vous vu dans la question de chenkak que le Cs a été mandaté ? et pan sur les doigts, l'élève philippe ne suivait pas, était dans la lune ou jouait avec sa petite voisine |
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chenkak
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8
Posté - 22 sept. 2012 : 13:11:29
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Vérification faite, un mandat avait effectivement été donné au conseil syndical pour retenir la meilleure offre.
Est-ce que cela change quelque chose au principe même de possibilité de réduire la dernière échéance sans avoir à voter cette réduction dans une nouvelle résolution de l'AG? |
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andre78fr
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9
Posté - 22 sept. 2012 : 13:32:38
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Oui ça change tout, dans un cas le montant et les échéances sont fixées par l'AG et ne peuvent être modifiés que par un autre l'AG, dans l'autre il s'agit d'un plafond mais le montant exact et donc les appels associés dépendent du devis retenu par le CS... et dans votre cas où il ne s'agit pas de rembourser mais de ne pas faire les derniers appels, ça devient possible.
Après sur la question de savoir si vous pouvez l'imposer ou si ça dépend du bon vouloir du syndic si jamais ce dernier était récalcitrant je laisse répondre les spécialistes ;-)
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chenkak
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10
Posté - 22 sept. 2012 : 13:55:21
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Oui..., je doute que le législateur ait prévu ces nuances dans ses textes.
Attendons les réponses éventuelles des "spécialistes" permettant peut-être d'influencer le syndic récalcitrant! |
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Posté - 22 sept. 2012 : 14:59:08
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rambouillet : au lieu de me tacler sans lire vraiment mon post, regardez aussi la réponse de Chenkak : "Vérification faite, un mandat avait effectivement été donné au conseil syndical pour retenir la meilleure offre.
rambouillet : j'avais donc raison !!! l'élève ramboulillet au coin !! Je 'natais pas du tout dans la lune mais dans un raisonnemetn très pertinent.
chenkak : pour le remboursement, le syndic ne piourra que suivre une demande du CS dans ce sens. Une information du CS à tous les copropriétaires du choix de l'entreprise et d'un cout de travaux inférieurs
ET donc de la quote-part de chacun, avec copie au syndic, devra " forcer" le syndic a ne pas appeler le montant max. voté par l'AG et réduire le dernier appel de fond. Rien de bien compliqué.
Un copropriétaire ne payant pas sa quote-part sur le budget max. voté par l'AG, mais sur le devis choisi par le CS ayant été mandaté par l'AG, ne pourra pas être poursuivi par le syndic.
C'est l'AG qui a mandaté le CS pour choisir un devis et l'entreprise. Le syndic DOIT éxécuter les décisons de l'AG? et donc suivre le choix du CS et le montant du devis inférieur au montant max. fixé par l'AG.
rambouillet : pour votre info, cela vient d'arriver dans notre syndicat, le syndic ayant appeler en une seule fois les trvaux, il a crédité la différence pour chacun des lots.
le syndic va certainement trainer les pieds, au CS de s'imposer.  |
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Posté - 22 sept. 2012 : 16:18:17
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philippe vous avez fait une prévision, OK...
mais dans le cas de chenkak après vérification, il faudrait lire excatement la résolution enregistrée sur le PV :
l'AG a t elle donné mandat pour retenir la meilleure offre ET pour adapter les appels de provisions, j'en doute, ce serait la première fois que je le verrai, mais on ne sait jamais... surtout s'il y a 2 résolutions (une por le mandat et la seconde pour le fnancement).
En attendant des précisions de chenkak, si lemandat au CS ne couvrait pas le montant des appels de provisions, ceux-ci ne peuvent être modifiés en cours de route, sauf par une autre AG. |
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Posté - 22 sept. 2012 : 16:51:14
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rambouillet : mais l'AG a voté un montant maximum pour ces travaux, ET un mandat au CS pour le choix de l'entreprise et de la meilluere offre. Le CS ayant choisi une entrêprise pour un cout moins cher, DONC dans l'enveloppe votée par l'AG, le montant de l'appel de fond est celui qui correspond à l'entreprise choisie et du devis, et non du montant max. de l'enveloppe.
Au syndic de réduire le dernier appel de fond. Pourquoi convoquer une autre AG, alors que celle-ci a donné mandat au CS pour chosir devis et entreprise ?? Le CS rendra compte de ce mandat lors de la prochaine AG et dans son rapport annuel d'activité.
L'AG n'a plus à décider du montant des travaux et du choix de l'entreprise puisqu' elle a donné son mandat au CS,;c'est à dire le droit de décider à sa place.
L'AG n'a pas à modifier non plus les dates des appels de fonds. Le montant des appels est celui du choix du CS.
L'AG n'a pas à donner mandat pour un changement des appels de fonds au CS. Le syndic mandataire du SDC va régler cela, ce n'est plus qu'un problème comptable. |
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Posté - 22 sept. 2012 : 17:38:28
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j'aimerai que chenkak réponde à mes questions avant d'être aussi trancher que vous..
maintenant, si le syndic demande moins d'argent qui ira s'en plaindre ? peut-être à la fin, s'il en manque à cause des imprévus .... |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 22 sept. 2012 : 18:41:48
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Rambouillet, votre supposition est en partie exacte; la résolution donnait mandat au CS pour choisir la meilleure proposition dans la limite d'un budget indiqué.
La même résolution précisait plus loin que l'assemblée décide de financer ces travaux par 4 appels (indiquant les dates, mais ne précisant pas le montant de chaque échéance).
Avec ces précisions, et d'après les réponses ci-dessus, la demande (très pressante de certains) de réajuster la dernière échéance me paraît donc légitime.
Mais il reste alors un autre risque, pas improbable par les temps qui courent : une défection lors des 2 derniers appels de fond.
Cela fera peut-être l'objet d'un nouveau sujet que j'envisage d'ouvrir prochainement... |
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Posté - 22 sept. 2012 : 19:26:22
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on peut considérer que le budget étant indiqué et que rien n'est dit sur une éventuelle évolution du budget et de ses appels de fond, celui ci est figé.
Si les 4 échénaces ont eu des dates fixées mais pas leur montant (c'est dommage), c'est que ce budget serait divisé en 4 appels égaux. Sinon, une variation aurait été indiquée.
la demande de certains est peut-être légitime pour leurs finances, mais je reste persuadé que cette variation ne serait pas légale et pose les problemes :
1- quid des honoraires du syndic (s'il y en a)
2- quid de la gestion des imprévus des travaux. Pour ce dernier cas on porrait dire syndic et Cs décrete que l'on prend +10% ou + 15%, mais le simple fait d'avoir ce choix que j'exprime ne peut se fiare ni par le syndic, ni par le CS. Tout au plus , l'AG aurait du dire :
1- les appels seront au nombre de 4 ( Ã telles dates) pour le montant des travaux retenus par le CS + 10%.
a mon avis, ce serait une erreur de modifier les appels.
mais si tout le monde est d'accord, qui irait contre le fait de moins versé (du moins dans l'immédiat). |
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Posté - 23 sept. 2012 : 09:32:27
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rambouillet : "mais je reste persuadé que cette variation ne serait pas légale et pose les problemes "
pas légale !! mais sur quels textes vous basez vous pour affirmer cela ?
Le problème des honoraires de syndic est annbaexe, et l'AG a certainement voté un pourcentage, qui sera calculé sur le montant de la facture finale, et non sur le budget maximum voté par l'AG.
chenkak : quelle est la diffférence entre le budget max. voté et le montant du devis choisi par le CS ? |
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Posté - 23 sept. 2012 : 09:55:56
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phillipe : citation: Article 17
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ;
puis citation: Article 21
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
or au vu de ce qu'écrit chenkak, le CS n'a pas reçu mission d'ajuster le budget voté.
et citation: Article 18
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 23 sept. 2012 : 13:25:02
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Pour répondre à Philippe388, la différence nette, tous frais compris, sera de 20%.
Le fait de préciser les articles concernés, comme le fait Rambouillet, est très utile.
Cependant, il faut reconnaître que cela n'apporte pas une réponse catégorique pour ce qui est de la possibilité de réajustement du dernier appel.
Par contre, je retiendrai sa phrase de conclusion :
"mais si tout le monde est d'accord, qui irait contre le fait de moins versé (du moins dans l'immédiat)." |
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Posté - 23 sept. 2012 : 13:45:28
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chenkak:
citation: pour ce qui est de la possibilité de réajustement du dernier appel.
le syndic n'a pas la possibilité de réjuster le dernier appel, il exécute ce que l'AG a décidé
le CS qui n'a pas reçu cette mission de l'AG ne peut faire réajuster le dernier appel.
pour moi, c'est catégorique.
attention à ma conclusion qui vous satisfait car elle s'accompagne de ma réflexion que va t il se passer s'il y a imprévus ? |
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Réduire une échéance suite réduction prix travaux 
