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chenkak
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 Posté - 24 sept. 2012 : 09:36:48
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Rambouillet rappelle que : "le syndic doit appeler les provisions telles qu'elles ont été prévues par l'AG. Pour les changer, il faut qu'une nouvelle AG en modifie les valeurs et les exigibilités."
Nous sommes bien d'accord la-dessus.
Mais je rappelle aussi ce qui a été voté dans l'affaire en question : "... l'assemblée décide de financer ces travaux par 4 appels, en avril, juillet et octobre 2012 et janvier 2013."
Comme vous le savez, le montant des échéances n'est pas précisé.
Or pour "financer ces travaux", on peut très bien réduire le 4è appel, car il me semble que cela ne serait pas contraire aux exigences des phrases ci-dessus. |
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Gédehem
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 22
 Posté - 24 sept. 2012 : 09:59:56
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Il semble être fait une confusion entre les provisions exigibles, que doit réclamer le syndic, et les provisions versées par chaque copropriétaire.
On touche du doigt ici la difficulté de l'affaire lorsque le choix du devis est délégué au CS (!!) privant l'AG de tout pouvoir sur les travaux à engager et leur financement.
C'est le montant voté par l'AG qui, rendu liquide, est exigible selon 4 fracrions. Le syndic ne peut qu'appeler la somme votée selon ces 4 fractions. (*)
Que les copropriétaires versent ou pas, ou ne verse qu'une part de la 4ème échéance, le résultat final sera le même : la part de charge "travux" imputée dans leur compte sera celle résultant du montant final (celui choisi par le CS).
Les copropriétaires ayant versé la totalité de la provision appelée par le syndic auront un "trop versé", ceux n'ayant versé au final que la somme exacte seront à jour, ceux n'ayant pas versé 1 ou plusieurs appels seront débiteurs .....
A la question :
"le syndic a t-il le droit de réduire le derniers appel de fonds" la réponse est "Non"....
Les copropriétaires qui connaissent le montant global qu'ils devront supporter peuvent-ils réduire le dernier appel .. la réponse est "oui" s'agissant de provisions. (*)
(*) le financement des travaux devant être assuré AVANT la passation du marché, on suppose bien entendu ici que les 4 appels de fonds et leur versement précèdent la commande ... 
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Édité par - Gédehem le 24 sept. 2012 10:05:33 |
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23
Posté - 24 sept. 2012 : 12:40:07
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Gédehem
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24
Posté - 24 sept. 2012 : 13:11:05
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En théorie très "théorique", le syndic devant disposer en gros de 75 % du marché à la fin du 3ème appel, plus de 90% à la suite du 4ème (les 10% restant étant les "retards" habituels, soit des fonds suffisant pour passer le marché APRES l'échéance du 4ème appel.
Car c'est une constante : le syndic ne devrait passer un marché qu'il n'a pas moyen d'honorer.
Il DOIT disposer des fonds nécessaires.
Ici, si on a bien suivi, les fonds nécessaires sont inférieurs de 20% au budget global voté par l'AG.
Une réduction opérée par les copropriétaires (appel - 20%) n'a pas d'incidence sur les fonds nécessaires au marché.
Une MED n'a pas de justification ici (*), hormis le respect à la lettre de la règle .....
(*) comme pour le 1/3 provisionnel (impôts) nous parlons bien ici d'un abattement effectué par le copropriétaire sur son dernier appel, et non du retard ou de l'absence de paiement d'une provision.
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Édité par - Gédehem le 24 sept. 2012 13:15:08 |
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Posté - 24 sept. 2012 : 13:47:27
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gedehem : " "le syndic a t-il le droit de réduire le derniers appel de fonds" la réponse est "Non"....
Les copropriétaires qui connaissent le montant global qu'ils devront supporter peuvent-ils réduire le dernier appel .. la réponse est "oui" s'agissant de provisions. (*)"
CQFD !!!
Le syndic n'a pas le droit de réduire le dernier appel, mais les copropriétaires OUI. Mais Le syndic qui réduirait ce dernier appel des 20% de différence ne verra jamais cette décision contester par les copros; comme le syndic ne pourra pas poursuivre ceux qui ont réduit leur dernier appel de fonds.
Moralité : ce genre de mandat au CS est toujours compliqué, dangereux,.... L'AG ne doit pas déléguer son pouvoir de décision. Le CS et le syndic doivent donc présenter des dossiers travaux bien préparés, sur un cahier des charges précis, et avec une mise en concurrence. C'est leur mission commune; à l'AG de décider, par conséquent à TOUS les copropriétaires.  |
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chenkak
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26
Posté - 24 sept. 2012 : 16:35:09
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Entre Moralité et Réalité il y a souvent opposition.
Vous et moi qui avons une longue expérience de la copropriété, nous savons qu'il faut souvent adopter des solutions pratiques.
La délégation au CS (avec la collaboration du syndic) pour la décision d'un problème précis et complexe est une excellente solution pour éviter d'avoir à reconvoquer une AG pour chaque décision dont le principe et le budget ont déjà été approuvés.
Rien n'est parfait en ce monde. La copropriété n'en fait pas exception. |
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27
Posté - 24 sept. 2012 : 16:42:19
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surtout ce qu'il faut c'est que les propositions de résolutions soient réfléchies AVANT l'AG et non improvisées sur place, car dans ces cas on oublie toujours quelque chose qui risque de poser problême.
plus facile à écrire qu'à faire  |
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Gédehem
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28
Posté - 24 sept. 2012 : 17:57:17
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"La délégation au CS (avec la collaboration du syndic) pour la décision d'un problème précis et complexe est une excellente solution pour éviter d'avoir à reconvoquer une AG pour chaque décision ....."
C'est surtout la preuve évidente que le dossier en question a été traité "par dessus la jambe", mal ou imparfaitement étudié (par le syndic, le CS, les 2 !!) et que cette délégation relève du "taper en touche" faute de pouvoir statuer e pleine connaissance de cause !
Des travaux importants ???
Qu'est-ce qu'il en coute, en particulier pour le CS, à organiser une réunion d'information préalable à l'AG, réunion (avec le syndic) destinée à l'information du plus grand nombre, éventuellempent à l'apport de précisions, et certainement à l'intervention de la ou des personnes sollicitées.
Chacun sait qu'une AG, instance décisionnelle, ne va pas passer la doirée à échanger sur tous les aspects ayant trait aux ravalement des façades par exemple.
Lorsqu'il y a 23 quesrions à l'ODJ, ces travaux seront traités en ...15 minutes au plus !
Est-ce raisonnable ??? Certainement pas, qui plus est lorsqu'il faut engager 70.000 ou 150.000 €, plusieurs centaines voire milliers d'€ par copropriétaire.
La délégation au CS pour de tels cas (travaux importants, couteux...), cela relève du "lavage de mains" : je n'assume pas, je m'en remet à d'autres !
Il faut le marteler : un dossier travaux présenté à l'AG (ravallement, etc ...) se prépare 18 mis ou 2 ans à l'avance, le dossier présenté à l'AG ficelé de A à Z.
On ne peut raisonnablement suivre cette voie de la délégation au CS, sauf à cautionner le laxisme ou l'irresponsabilité des copropriétaires, que l'on conserve alors sous tutelle (du syndic, du CS, des 2 ...., chargés qu'ils sont de décider à leur place (*))
Et ce n'est pas de la "moralité" !
(*) décider d'un montant maxi ne suffit pas !
Il faut aussi savoir à l'avance avec QUI ou QUI seront réalisés les travaux : compétences des uns et des autres, qualification, garanties diverses (assurance).
Voter un budget de 150.000 et se retrouver avec une facture de 110.000 € d'une entreprise de "rigolos" retenue par le CS, il n'y a rien là de très "amusant" !
Autrement dit, le choix de l'entreprise retenue au regard du résultat à obtenir est bien plus important que le montant des travaux (hélas, comme pour le "contrat" du syndic, les copropriétaires ne regardent que le chiffre global sans voir à quoi il correspond !!! ) |
Édité par - Gédehem le 24 sept. 2012 18:11:53 |
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chenkak
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29
Posté - 24 sept. 2012 : 23:33:20
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Comme dit Rambouillet "plus facile à écrire qu'à faire"! |
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Gédehem
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Posté - 25 sept. 2012 : 09:07:02
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Pour "faire", c'est sur, il faut se bouger, ce qui pose problème à certain(s) et donc à certains syndicats.
Mais si on ne bouge pas un peu il ne faut pas se plaindre ensuite que les choses soient bâclées, traitées par des syndics et/ou CS à courte vue, ou qui ne voient que leur intéret, celui de quelques uns.
Pour faire avancer le vélo, il faut appuyer sur les pédales, pour la voiture aussi ! Attendre les bras croisés ne les font pas avancer !
Notre micro-société "copropriété" n'est que le reflet de ce que nous sommes, individuellement et collectivement. Si nous ne faisons rien ... il ne se passe rien !
On délégue au syndic, au CS, on se lave les mains des affaires .... pour mieux raler ensuite lorsque les choses ne vont pas bien !
Et si on s'occupait un peu plus de NOS affaires sans toujours déléguer ???
C'est de cela dont il s'agit principalement dans nos copropriétés, on le voit ici pour des travaux.
PS : préparer un dossier travaux, ravalement des façades 18 mois ou 2 ans à l'avance et bien plus "facile" que de l'aborder 4 mois avant l'AG, avec des demandes de devis sans élaboration d'un cahier des charges/descriptif ..
Sans oublier le financement, qui sera plus "confortable" pour chacun étant largement anticipé ... |
Édité par - Gédehem le 25 sept. 2012 09:12:54 |
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Posté - 25 sept. 2012 : 10:53:27
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En tnat que président du CS, j'ai toujours refusé de recevoir un mandat pour choisr travaux et devis.
Les copropriétaires SONT responsables de leur bien commun, qu'il assume cette responsabilité au lieu de suivre les matchs de football une fois par an à la date de l'AG annuelle.
Si l'ODJ ne propose qu'un seul devis, avec un dossier mal ficelé, j'ai toujours proposé à l'AG de rejetter ces travaux, et donc attendre l'AG suivante. l'AG suit dès quie l'on propose de rejetter des trvaux, charges en moins !!!
On ne se débarrasse pas de sa responsabilité en mandatant le CS. Le SDC, par conséquent les copropriétaires, sera toujours le responsable, il ne faut pas l'oublier.
La préparation, l'anticipation des travaux lourds permet toujours de payer le bon prix et surtout d'étaler les charges sur plusieurs moi ou années. Mieux vieux payer 30 000 € par an pendant 4 ans pour des travaux de ravalement, que 120 000 € sur 6 mois !!!
Pour exemple perso : copro. de mes parents à Paris , un ravalement étudié en 2 mois, 4 devis, un madat donné au CS pour le choix de l'entreprise et par une simple vérif. sur infogreffe 3 entreprises en redressement judiciaire dont celle choisie par le CS !!! moralité, trvaux anulés et remis à l'année suivante !! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 sept. 2012 : 11:00:44
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"..... et par une simple vérif. sur infogreffe ....."
Combien de CS s'en donnent la peine ??? (ne parlons pas du syndic que cela n'interesse pas ).
Combien demandent les attestations d'assurances diverses des entreprises, et autres qualifications éventuelles.
Je saute l'entreprise ou l'artisan qui n'est pas déclaré, le n°RCS indiqué étant bidon ... parfois absent.
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Posté - 25 sept. 2012 : 16:23:04
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gedehem : quand je vérifie certaines infos sur infogreffe, et en particulier quand nous avons changé de syndic, certains copropriétaires ont été très surpris et m'ont affirmé que cela ne se faisait pas, voire illégal !!!
Un artisan intervenait pour différents travaux alors que sa socioété n'existait pas officiellement, et qu'il fournissait factures avec un entête et un faux n° Siren !! Cette entreprise présentée par le président du CS, entrepreneur avec de nombreux ouvriers, qui ne m'a jamais cru sur les faux présentés par cet artisan. J'ai exigé du syndic copie du Kbis et attestation de l'assurance pro.; cet artisan n'est plus jamais revenu, mais beaucoup de copros m'en ont voulu car il était très charmant et intervenait aussi pour des travaux privatifs, mais pas très bon ouvrier !
Les syndics ne se donnent pas la peine de vérifier grand chose, mais les CS en font de même; sauf le notre !!!  |
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Réduire une échéance suite réduction prix travaux 
