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JPM
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21
 Posté - 17 janv. 2013 : 18:51:12
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Je ne renie pas ce que j'ai écrit. Mais une précision est toujours opportune : il ne faut pas qu'une indemnité destinée à un copropriétaire séjourne un certain temps au 713.
Pour un simple passage entrée / sortie, peu importe.
On peut aussi passer par un compte créditeurs divers.
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mespres
Contributeur vétéran
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 22
Posté - 17 janv. 2013 : 20:54:20
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joli coup, baron  |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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23
Posté - 17 janv. 2013 : 21:31:52
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citation: Initialement posté par Longshot
Bref, je suis syndic non pro, et c'est la première fois que je reçois un chèque de l'assureur relatif à un DDE survenu chez un copropriétaire, après avoir suivi le dossier (visites expert, ...) et donné mon accord.
c'est à dire "donné votre accord" ???
Avez-vous signé un papier de l'assureur valant subrogation conventionnel ou subrogation légale ?
Qu'allez-vous faire si le copropriétaire lésé juge l'indemnité insuffisante ?
citation: Initialement posté par JPM
Ne pas compliquer ce qui est simple.
C'est l'aveugle qui se fout du borgne là 
citation: Initialement posté par JPM
Le total du versement de l'assureur va au 713.
Ah et pas seulement les 10%
citation: Initialement posté par JPM
L'indemnité revenant au copropriétaire lui va par chèque et par débit du 713 sans passer par le 450.
Et donc la contre-balance différentiel entre l'indemnité du copropriétaire lésé dû par l'assurance du syndicat et les 10% de comm' du syndic, elle s'inscrit où ?
citation: Initialement posté par JPM
L'honoraire de 10 % sera réparti comme un produit.
OK, mais pour le syndic, pas pour le syndicat; sauf si le syndicat a un syndic bénévole.
Ce qui est le cas de mespres, donc ne lui compliquons pas les choses effectivement 
citation: Initialement posté par JPM
Il importe peu que l'indemnité revienne à un copropriétaire. Ce ui importe c'est qu'on puisse retrouver dans un compte " indemnité d'assurances " la trace d'une telle indemnité.
Et imaginez le bordel comptable lorsque l'assurance envoie alors un règlement intermédiaire de 15% sur indemnisation et, en attente de l'indemnisation total à valoir au copropriétaire lésé
Le copro lésé réclame au syndicat les 85% restant dû par l'assureur, en plein AG...
1 - Si le syndicat refuse = assignation au Tribunal du SDC par le copropriétaire sinistré avec un solde restant dû de 85%... minimum.
2 - Si le syndicat accepte, il devra le contre-balancer sur un compte d'attente du syndicat, en attente de l'indemnisation finale de l'assureur du syndicat.
Aie ! je complique, je complique...
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Longshot
Contributeur actif
France
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24
Posté - 18 janv. 2013 : 10:08:03
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citation: c'est à dire "donné votre accord" ???
Avez-vous signé un papier de l'assureur valant subrogation conventionnel ou subrogation légale ?
Qu'allez-vous faire si le copropriétaire lésé juge l'indemnité insuffisante ?
J'ai signé un "accord sur montant des dommages" présenté par l'expert.
Il est basé sur le devis déjà validé par le copropriétaire et l'expert en ma présence. Il doit en effet avoir valeur de subrogation.
L'expert et le courtier m'avaient chacun balancé un courrier de rappel sur le sujet laissant entendre que l'acceptation des fonds était nécessaire pour les obtenir.
Sur ce sinistre précis cela ne posera pas de problème car j'avais bien revalidé les montants avec le copropriétaire concerné.
Mais pensez vous que je ne devrais à l'avenir plus signer ce genre de document ?
L'assurance peut-elle prendre ce refus de signature comme prétexte pour ne pas délivrer les fonds ?  |
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JPM
Modérateur
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25
Posté - 18 janv. 2013 : 10:32:34
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Quand pour un sinistre déterminé un copropriétaire, seul, a subi des dommages, l'indemnité n'est fixée amiablement qu'avec son accord.
On pourrait penser que l'assureur doit demander cet accord mais l'assuré est bien le syndicat qui intervient ici pour le compte du copropriétaire. Le syndic ne peut valider la proporition de l'assureur qu'après avoir consulté le bénéficiaire final.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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26
Posté - 19 janv. 2013 : 02:20:42
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citation: Initialement posté par JPM
Quand pour un sinistre déterminé un copropriétaire, seul, a subi des dommages, l'indemnité n'est fixée amiablement qu'avec son accord.
Faux l'indemnité est fixée par l'assureur qui demande au syndic (représentant le syndicat) de bien vouloir prendre la température pour savoir si le copropriétaire risque ou pas d'aller plus loin à l'encontre du syndicat... Assignation = aléas juridique. Les assureurs détestent les aléas, surtout juridiques
citation: Initialement posté par JPM
On pourrait penser que l'assureur doit demander cet accord mais l'assuré est bien le syndicat qui intervient ici pour le compte du copropriétaire.
C'est bien là le drame, puisque le copropriétaire est lui-même membre de ce même syndicat qui l'oppose au litige. le syndic a la double casquette : celui de représentant du syndicat (défendeur) et en même temps du copropriétaire (demandeur) devant l'assurance collective du syndicat.
N'y a t'il pas comme un loup dans la bergerie ? 
citation: Initialement posté par JPM
Le syndic ne peut valider la proporition de l'assureur qu'après avoir consulté le bénéficiaire final.
Tout en faveur de l'assureur si le copropriétaire lésé et victime du syndicat estime la proposition d'indemnisation de l'assurance du syndicat insuffisante, et souhaite obtenir plus.
Dès lors, soyons OK avec les règles comptables : le syndic représentant le syndicat sait qu'il a une offre à minima (acquise et à recevoir) de la part de l'assureur de l'immeuble sur laquelle il peut compter pour indemniser le copropriétaire lésé.
Nous sommes OK sur ce principe ?
Considérant que la comptabilité d'engagement (du syndicat tenue par le syndic), contribue à fournir une image claire et précise de la situation financière de la copropriété, et consiste à inscrire "par les jeux d'écritures comptables" les dépenses (versées ou à verser), et les recettes (reçues ou à recevoir) dans l'exercice qui les a générées, et dès leur engagement.
Dès lors pourquoi le syndic représentant le syndicat n'enregistre pas la somme offerte par l'assureur sur le 713, tout en contre-balançant en compte d'attente ?
Une fois que le copropriétaire donne son accord on fait selon votre méthode.
Mais si le copropriétaire juge l'indemnisation de l'assurance immeuble insuffisante, alors les sommes restent bloquées en 713 / et en contre-balance sur le compte d'attente. C'est le principe même de l'application de l'art. 2 de l'arrêté comptable sur les comptes auxiliaires.
Évidement, pour le syndic, il est plus facile d'ignorer ce principe comptable de la comptabilité d'engagement, puisqu'en cas de refus du copropriétaire lésé par le syndicat : rien n’apparaîtra sur le GLC du syndicat.
Dès lors l'indemnisation proposée par l'assureur de l'immeuble est ni vue ni connu, sauf par un bout de papier.
L'assureur de l'immeuble aura alors tout le loisir de prétendre que la proposition refusé par le copropriétaire lésé ne vaut ni offre ni proposition d'indemnisation (la bonne blague), le coup est classique et bien rôdé.
Si le syndic n'inscrit pas de manière comptable en compte annexe la proposition de l'offre qu'il formule pour le compte du syndicat couvert par son assurance collective au copropriétaire lésé : dès lors on peut penser qu'il y a une double-comptabilité Ce qui est illégale D'où la nuance entre les comptes auxiliaires du syndicat (art. 2 de l'Arrêté comptable de 2005), et les comptes annexes non connus du syndicat (mais qui sont connu tant par le syndic que par l'assureur de l'immeuble).
D'autant qu'il est précisé dans l'arrêté NOVELLI que le syndic doit :
IV.3 - Règlement des indemnités aux bénéficiaires
Il n'est pas écrit dans l'arrêté NOVELLI que le syndic devait se faire le messager de l'assurance collective de l'immeuble syndicale quant à proposer l'offre d'indemnisation.
Ma position est la suivante : si le syndic représentant le syndicat reçoit une proposition indemnitaire de l'assurance immeuble pour le bénéfice d'un copropriétaire lésé par le syndicat (DDE ou autre risque garantie par le contrat d'assurance collectif), dès lors cette somme doit être enregistrée sur le GLC du syndicat au moins en compte auxiliaire et apparaître en fin d'exercice sur les comptes d'attentes avec un libellé sinistre M. XXXX ou sinistre du XX/XX/20XX.
Dès lors, en cas de changement de syndic, le nouveau syndic reprenant la main, a parfaite connaissance comptable des indemnisations en jeu à recevoir au nom et pour le compte du syndicat et celles qu'il doit reverser au nom et pour le compte du syndicat. Ainsi que des risques d'action directe à l'encontre du SDC par des copropriétaires lésés.
Et le tout dans la parfaite transparence tant vanté par les syndics pro
Surtout lorsque le syndicat n'a pas de compte séparé du syndic, par exemple.
Ou que l'assurance de l'immeuble est une filiale du syndic, par un autre exemple...
Pas besoin d'en dire plus, on aura vite compris les dérives...
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Édité par - Luc Standon le 19 janv. 2013 02:24:22 |
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 19 janv. 2013 : 10:05:18
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Depuis des dizaines d'années il y a eu des dizaines de milliers de sinistres qui ont été indemnisés correctement par des assureurs de bonne qualité avec le concours d'experts diligents et objectifs
Il y a bien entendu comme toujours, des exceptions.
Les coproBoBos se plaisent à généraliser les exceptions. Il faut rejeter cette mauvaise manie tout en traitant les cas particuliers et en écartant si besoin est les dérives éventuelles.
Si l'on prend le cas courant des DDE ( si l'assurance du syndicat prend en charge l'indemnisation avec ou sans recours ) :
Une difficulté fréquente est de trouver l'origine de l'infiltration puis réparer, c'est à dire supprimer la cause de l'infiltration. C'est une condition nécessaire pour faire l'expertise des dommages.
Les frais de réparations pour suppression de l'infiltration restent à la charge du syndicat ou du propriétaire du lot selon que l'origine est en partie privative ou commune.
Les devis pour réparation des dommages consécutis à la fuite sont présentés à l'expert. Quelle que soit la procédure adoptée, il doit y avoir accord du sinistré sur la proposition de l'assureur, ou recours à l'expertise tierce.
Les polices d'assurances expliquent clairement les modalités de règlement.
Il peut y avoir des difficultés quand il existe une police protefeuille dont les conditions particulières voire même générales sont mal connues par le syndic et a fortiori par les copropriétaires.
Les difficultés sont souvent liées à des clauses d'exclusion, de forfaitisation, de réduction ou de franchise qui enchantent les copropriétaires lors de la mise en concurrence et les désespèrent lorsque survient un sinistre.
Au cours d'une mise en concurrence, il faut vérifier si l'assureur proposant assure le règlement au syndic d'un honoraire. C'est un plus.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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28
Posté - 19 janv. 2013 : 22:00:59
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citation: Initialement posté par JPM
Depuis des dizaines d'années il y a eu des dizaines de milliers de sinistres qui ont été indemnisés correctement par des assureurs de bonne qualité avec le concours d'experts diligents et objectifs
Et par réciprocité inverse, il y a aussi eut des dizaines d'autres qui n'ont pas été indemnisés; des dizaines de cas de jurisprudences, et de jugement.
D'où justement l'établissement des conventions CIDRE et CIDE-COP au début des années 2000. D'où le rapport du CCSF de 2008, d'où les renégociations qui ont suivit et celles dont les assureurs espèrent obtenir à nouveau en 2013 voir 2014 si c'est repoussé, d'où la question de Mme Catherine Lemorton (députée PS) au sujet de la double assurance des propriétaires d’immeubles en 2011 :
D'où les nombreux articles dans le site de l'Argus des Assurances...
citation: Initialement posté par JPM
Il y a bien entendu comme toujours, des exceptions.
Non rien d'exceptionnel, si personne ne s'en aperçoit : c'est un peu comme la chaîne de Ponzi : tant que personne ne voit rien, les seuls qui se plaignent sont minoritaires, et ne représentent soi-disant que des exceptions dans un système totalement opaque.
Or bien des exceptions ont fini par obtenir un cas de jurisprudence qui leur soit favorable à l'encontre de l'assureur de l'immeuble et/ou du SDC, voire des deux à la fois.
citation: Initialement posté par JPM
Les coproBoBos se plaisent à généraliser les exceptions.
N'ayant pas le profile d'un bobo Parisien, je pense que cette remarque ne s'adressait pas à moi
citation: Initialement posté par JPM
Il faut rejeter cette mauvaise manie tout en traitant les cas particuliers et en écartant si besoin est les dérives éventuelles.
OK donc : "cachons donc ce sein que Monsieur ne serait voir" Cf. Tartuffe ou l'Imposteur de Molière, il me semble
Ah, il y en a une autre : "cacher la poussière sous le tapis"
Enfin en l’occurrence là il s'agit quand du processus d'indemnisation du syndicat à l'égard d'un de ses membre syndiqué, fut il copropriétaire
Si le processus d'indemnisation n'est ni claire ni transparent ni pour le syndicat ni pour le copropriétaire lésé victime de son propre syndicat, alors à qui la procédure est elle favorable ? au syndic se gardant 10% de commission, au courtier d'assurance lui-même percevant une commission, ou à l'assureur de l'immeuble ?
citation: Initialement posté par JPM
Si l'on prend le cas courant des DDE ( si l'assurance du syndicat prend en charge l'indemnisation avec ou sans recours )
Genre, dans un monde idéal, lorsque tout le monde assume ses responsabilités et que personne ne joue au chat et à la sourie pour se dédouaner ultérieurement de toutes conséquences pécuniaires directe et préjudices financiers indirectes ?
Ah le regretté monde merveilleux de Casimir, où le monstre est gentil : moi aussi je regrette cette naïve innocence perdue, d'un temps jadis.
Mais depuis j'ai grandi, j'ai perdu ma naïveté et mon innocence :
Mais je suis toujours autant immature
citation: Initialement posté par JPM
Une difficulté fréquente est de trouver l'origine de l'infiltration puis réparer, c'est à dire supprimer la cause de l'infiltration. C'est une condition nécessaire pour faire l'expertise des dommages.
OK mais comment fait on lorsque la fuite se trouve chez un copropriétaire qui ne veut pas laisser l'accès à son logement : ce qui est d'ailleurs son droit.
Que se passe t'il s'il ne donne pas autorisation au syndic pour des recherches de fuite destructives ?
Que se passe t'il lorsque le syndic effectue les recherche de fuite destructive dans le logement d'un copropriétaire, et après le syndicat refuse d'effectuer ou de prendre à sa charge les réparations de la destruction, où les conséquences des meures conservatoire et de sécurité ?
Faut bien en passer par devant le TGI : procédure de référé expertise, avec une recherche de fuite.
citation: Initialement posté par JPM
Les frais de réparations pour suppression de l'infiltration restent à la charge du syndicat ou du propriétaire du lot selon que l'origine est en partie privative ou commune.
C'est là toute l’ambiguïté, car il y a des incompatibilités entre le Droit des Assurances, les conventions CIDRE/CIDE-COP, le droit de la L.65, le règlement de copro, et les usages habituelles du syndicat.
citation: Initialement posté par JPM
Les devis pour réparation des dommages consécutis à la fuite sont présentés à l'expert.
1 - A quel expert ? L'expert représentant quelle partie ? celui des assurances qui font des rapports dit à l'amiable ou à l'expert judiciaire ?
N'omettant pas de signaler qu'en cas de d'expertise les expert d'assurance protège les intérêts des compagnies d'assurances qui les ont mandatés, alors que les expert d'assuré protège les intérêts des assurés qui les ont mandatés.
2 - OK pour les dommages consécutifs à la fuite c'est une chose, mais qu'en est il des dommages consécutifs aux mesures prise par le syndic au nom du syndicat pour le compte du syndicat, si ces mesures sont ultérieurement jugé excessive par les parties, dont le syndicat. Ah ah... oui, je sais il aurait du prévoir une AG au titre de l'article 37 du D.67
citation: Initialement posté par JPM
Quelle que soit la procédure adoptée, il doit y avoir accord du sinistré sur la proposition de l'assureur, ou recours à l'expertise tierce.
N'oubliez pas que le contrat d'assurance immeuble est un contrat d'assurance collective et non un contrat d'assurance individuel.
L'assuré est le syndicat, pas le copropriétaire.
Comme c'est une assurance de groupe souscrite au nom et pour le compte du syndicat par le syndic (le souscripteur) : la décision peut être adressée devant l'AG.
Imaginer (cas réel) que le copropriétaire lésé fasse la demande du versement de l'indemnisation lors d'une AG... Et que comme par hasard, le syndicat la lui refuse à la majorité, pour diverses raisons
Le syndic étant tenue d'appliquer les décisions d'AG du syndicat !
Je vous fais un dessin ou vous comprenez la situation
citation: Initialement posté par JPM
Les polices d'assurances expliquent clairement les modalités de règlement.
Non ce n'est jamais si clair que cela dans un contrat d'assurance, bien au contraire. C'est bourré d'exclusion et phrase retords, qui permettent, éventuellement, et le cas échéant, à l'assureur de se dégager des garanties de son contrat.
citation: Initialement posté par JPM
Il peut y avoir des difficultés quand il existe une police protefeuille dont les conditions particulières voire même générales sont mal connues par le syndic et a fortiori par les copropriétaires.
BINGO on touche un point sensible
Sauf que les copropriétaires son réunis sous la forme d'un syndicat !
Art. 14 de la L.65 : "La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile."
Rappel : L'Abécédaire de COPRO +
citation: Initialement posté par JPM
Les difficultés sont souvent liées à des clauses d'exclusion, de forfaitisation, de réduction ou de franchise qui enchantent les copropriétaires lors de la mise en concurrence et les désespèrent lorsque survient un sinistre.
Ah la fameuse franchise...
Bon clarifions ce point : elle s'applique au souscripteur du contrat d'assurance (Cf. Droit des Assurances), Si le souscripteur = l'assuré, il est effectivement coutume de dire qu'elle s'applique donc à l'assuré, mais en aucun cas au tiers lésé qui garde la faculté de demander la réparation intégrale de ses préjudices.
Bon le hic en copropriété :
1 - le souscripteur est bien souvent le syndic (mandataire ) au nom et pour le compte du syndicat (l'assuré).
2 - C'est donc un contrat d'assurance collective avec une franchise collective.
3 - Pourquoi le copropriétaire lésé supporterait à lui seul la déduction de la totalité de la franchise collective du syndicat sur son indemnisation (laquel selon votre méthose comptable passerait par le compte 713 ? Bien le copropriétaire lésé ne doit qu'à minima en supporté que pour le montant de sa quote-part afférent à la répartition générale de son lot. Logique.
Autre cas de figure, et retenons toujours qu'il s'agit d'assurance collective du syndicat (donc une assurance de groupe)
4 - le syndic est le souscripteur / le syndicat, l'assuré.
le syndic souscrit au nom et pour le compte du syndicat une assurance collective pour l'immeuble, laquelle comporte une franchise.
4.1 - Pas de décision d'AG : la franchise reste à la charge du syndic lequel en est le souscripteur qui a mal négocié le contrat d'assurance du syndicat.
4.2 - Le syndicat approuve le contrat d'assurance immeuble, en AG, tel que soumit par le syndic qui en sera le souscripteur : Dans ce cas là, si le syndicat approuve ce contrat d'assurance, le souscripteur est bien le syndicat (assuré), lequel a pris connaissance du contrat. Dès lors la franchise s'applique au syndicat et non plus au syndic.
C'est tout le sens de l'arrêté NOVELLI qui précise :
IV-1. Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat.
CQFD !
citation: Initialement posté par JPM
Au cours d'une mise en concurrence, il faut vérifier si l'assureur proposant assure le règlement au syndic d'un honoraire. C'est un plus.
Non ça c'est du pipi de chat, puisqu'il est déjà sensé faire les déclaration de sinistre, souscrire les assurance collective du syndicat et indemniser les sinistres.
Le syndic ne s'occupe de rien d'autre en cas de sinistre, puisque c'est géré par les courtiers et les compagnies d'assurances qui mandate eux-mêmes des experts pour défendre leurs intérêts.
Un syndicat peut prévoir des honoraires de vacations particulières, lors que le syndic se déplace sur place à une expertise, encore faut il que cela ne soit pas une expertise amiable, car cette dernière n'est pas obligatoire. Reste donc à savoir quelle est la portée probatoire d'une expertise amiable non judiciaire et non contradictoire, par devant le Tribunal, lorsque toutes les parties n'ont pas été convoqués et/ou n'était pas présentes lors de l'expertise dite amiable La réponse se situe dans une jurisprudence de 2012 Vous savez, les fameux cas particuliers 
Vous serez au moins d'accord avec moi JPM pour constater que dans le monde de la copropriété : "les choses simples on les compliques pour rien, et les choses compliqués on les simplifie pour tout."
On croirait entendre les lapins crétins réciter une devise des shadocks 
Ce qu'il faut regarder dans un contrat d'assurance immeuble collectif :
1 - non pas ce qui est garantie, mais ce que n'y l'est pas.
2 - les exclusions.
3 - les plafonds de garanties, % , indices,
4 - les délais d'indemnisations, et autres modalités d'indemnisation si elles sont définies.
5 - l'intercalaire du courtier / au contrat de base de l'assureur.
6 - la tournure des phrases de ce qui est soi-disant contractuellement garantie.
7 - le contrat d'assurance collective immeuble couvre til les parties communes et privatives, ou seulement les parties communes.
8 - les recours / la garantie défense-recours / garantie juridique incluse ou pas et à quelle hauteur.
9 - Les membres du CS ont ils leurs responsabilité civil couverte ou doivent ils souscrire un contrat indépendant.
10 - ....  les conditions particulières...
Évidement, cela dépend de l'historique de sinistralité de l'immeuble, de sa taille, de sa surface, de sa composition, de l'endroit où il est situé, du nombres de copropriétaires, résidents ou locatif, etc...
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 janv. 2013 : 23:38:09
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La question posée par Mme Lemorton fait partie de la légion des questions rédigées par des membres d'associations sympathiques mais plus ignares que profanes, puis présentées par un parlementaire souvent sans relecture préalable.
La copropriété doit souscrire une multirisques aussi complète que possible.
Chaque copropriétaire doit souscrire une assurance personnelle en fonction des garanties que comportel'assurance du syndicat.
Il n'existe donc qu'un seul vrai problème : veiller à ce que les copropriétaires aient connaissance systématiquement des garanties figurant dans la police multiriques du syndicat.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 20 janv. 2013 : 01:03:05
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ah bien ça c'est ce que l'on appel une réponse-pirouette. ^^ Dans le jargon... |
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Longshot
Contributeur actif
France
167 message(s)
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Posté - 20 janv. 2013 : 20:54:33
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Mespres : Je pense que je vais appliquer la méthode que vous avez donnée. Elle me parait simple. Cependant, pourquoi un compte 580 et quel nom donner à ce compte ? ("Bidon", ça fait pas très sérieux  )
Pour le compte 713, le bouquin de Jacques Laporte (Comptabilité de la copropriété 2011/2012) indique page 90 :
"713 Indemnités d'assurances". Il s'agit des indemnités au bénéfice du syndicat, à l'exclusion de celles au bénéfice d'un ou plusieurs copropriétaires à titre personnel pour des dommages ayant affecté leurs parties privatives, ces indemnités pouvant concerner aussi bien des opérations courantes qu'execeptionnelles. Il suffira de créer, si tel était le cas, deux sous comptes 713-1 et 713-2"
Je ne suis pas certain de suivre les dernières conversations.
L'ancien contrat d'assurance n'avait pas été présenté par l'ancien syndic pro à la copropriété lorsqu'il l'avait souscrit. En tant que nouveau syndic, j'ai changé d'assureur et j'ai présenté le nouveau contrat au conseil syndical préalablement. Je n'ai jamais vu un syndic mettre à l'OJ le contrat d'assurance.
De là à penser que les franchises seraient supportées par le syndic à défaut, ce serait à mon sens une première.
Par contre, la remarque concernant la répartition de la franchise (si il y a) pour l'ensemble de la copropriété est intéressant.
Comment cela se passe t il en pratique d'après vos expériences ?
Merci pour vos avis
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 20 janv. 2013 : 23:32:45
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citation: Initialement posté par Longshot
Pour le compte 713, le bouquin de Jacques Laporte (Comptabilité de la copropriété 2011/2012) indique page 90 :
"713 Indemnités d'assurances". Il s'agit des indemnités au bénéfice du syndicat, à l'exclusion de celles au bénéfice d'un ou plusieurs copropriétaires à titre personnel pour des dommages ayant affecté leurs parties privatives, ces indemnités pouvant concerner aussi bien des opérations courantes qu'execeptionnelles. Il suffira de créer, si tel était le cas, deux sous comptes 713-1 et 713-2"
C'est OK pour moi, mais il faut bien libellé chaque sous-compte. exemple 713001 Sinistre du xx/xxx/20XX + nom du copropriétaire indemnisé.
Pour le bouquin : Editions DALLOZ : je le recommande aussi.
citation: Initialement posté par Longshot
En tant que nouveau syndic, j'ai changé d'assureur et j'ai présenté le nouveau contrat au conseil syndical préalablement.
Le CS n'a qu'un avis consultatif et aucun pouvoir décisionnaire.
citation: Initialement posté par Longshot
Je n'ai jamais vu un syndic mettre à l'OJ le contrat d'assurance.
C'est un tord.
citation: Initialement posté par Longshot
De là à penser que les franchises seraient supportées par le syndic à défaut, ce serait à mon sens une première.
Non ce n'est pas une première, mais les affaires ne s'ébruitent pas toutes devant la place publique ou sur un forum.
citation: Initialement posté par Longshot
Par contre, la remarque concernant la répartition de la franchise (si il y a) pour l'ensemble de la copropriété est intéressant.
C'est de la logique comptable pure et simple.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 20 janv. 2013 23:34:58 |
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Longshot
Contributeur actif
France
167 message(s)
Statut:
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33
Posté - 21 janv. 2013 : 00:00:28
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citation: C'est OK pour moi, mais il faut bien libellé chaque sous-compte. exemple 713001 Sinistre du xx/xxx/20XX + nom du copropriétaire indemnisé.
Ce n'est pas ce qui est écrit. La phrase concernant la création des sous-comptes s'applique au fait que les indemnités concernent des opérations courantes (1) ou exceptionnelles (2). Le sens général est bien d'exclure du compte 713 les indemnités qui ne sont pas au seul bénéfice du syndicat.
citation: C'est un tort.
Si on suit votre logique, il faudrait présenter le contrat à chaque AG au moindre avenant ou au moindre changement de propriétaire. Autant dire à chaque AG.
Je n'ai jamais vu ça.
citation: Non ce n'est pas une première, mais les affaires ne s'ébruitent pas toutes devant la place publique ou sur un forum.
Citez donc un seul exemple où c'est le syndic qui a du payer la franchise...
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
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34
Posté - 21 janv. 2013 : 01:57:31
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citation: Initialement posté par Longshotcitation: C'est OK pour moi, mais il faut bien libellé chaque sous-compte. exemple 713001 Sinistre du xx/xxx/20XX + nom du copropriétaire indemnisé. Ce n'est pas ce qui est écrit. La phrase concernant la création des sous-comptes s'applique au fait que les indemnités concernent des opérations courantes (1) ou exceptionnelles (2). Le sens général est bien d'exclure du compte 713 les indemnités qui ne sont pas au seul bénéfice du syndicat.
En toute logique un sinistre est un aléas garantie, si il y a une récurrence, là effectivement, il n'y a plus rien d'une opération exceptionnelle dans le processus d'indemnisation. Et à mon avis, s'il y a sinistre à répétition qui valent récurrence des indemnité c'est que le problème est autre.
citation: Initialement posté par Longshot
il faudrait présenter le contrat à chaque AG au moindre avenant ou au moindre changement de propriétaire. Autant dire à chaque AG.
Non vous ne présenter pas le contrat d'assurance immeuble à chaque AG ou à chaque changement de propriétaire, je n'ai jamais dit cela.
Vous présenter le contrat initiale à l'AG (en en ayant évidement discuter avec le CS préalablement) : n'oubliez pas que le contrat d'assurance immeuble peut aussi être interprété comme une prestation de services extérieure par une compagnie d'assurance X pour le bénéfice du syndicat Y.
Si vous êtes un syndic sérieux, tous les 3 ans ou tous les 5 ans, vous renégocier le contrat, et vous le soumettez au vote de l'AG.
Moi je vois bien des syndic demander chaque année la question de l'abrogation du compte séparé du SDC, alors qu'il y a déjà 5 ans que le dit SDC a fait le choix ferme d'avoir un compte séparé. Pour autant le syndic repose bien la même question tous les ans sans que cela ne le dérange. Sauf qu'il est recalé à chaque fois.
citation: Initialement posté par Longshot
Citez donc un seul exemple où c'est le syndic qui a du payer la franchise...
Priez pour ne pas m'avoir dans vos pattes
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Xill
Contributeur actif
153 message(s)
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35
Posté - 07 févr. 2013 : 18:35:45
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Bonjour à tous,
Je suis en retard sur ce sujet, mais bon..
Elles ne sont pas simples les relations Assureur-Syndic-Syndicat-Copropriétaires !!
Tout le monde se prend les pieds dans le tapis...
Il y a en fait plusieurs questions, auxquelles il faut répondre :
Pourquoi l'assureur de l'immeuble verse, au syndicat, une indemnité qui doit bénéficier (en tout ou partie) à un copropriétaire ?
2 possibilités principales :
1er cas : Le syndicat est responsable d'un dommage subi par un copropriétaire
Ex : Infiltration par les façades endommageant le joli "parquet flottant" d'un copropriétaire occupant)
2nd cas : Le syndicat n'est pas responsable, mais les conventions entre assureurs prévoient que l'assureur de l'immeuble doit indemniser le sinistre
Ex 1 : La machine à laver du locataire du dessus (plus sous garantie) a débordé, et l'eau à endommagé le joli parquet de tout à l'heure. Coût des travaux sur le parquet : 800 EUR HT
Ex 2 : Un voleur défonce la porte (partie privative dans le Règlement de copro) du copropriétaire. Le coût des réparation est de 2.000 EUR HT
Dans le 1er cas, il faut que le règlement de l'indemnité sinistre transite par la comptabilité du syndicat.
Dans le 2nd cas, il faut refuser le chèque global libellé à l'ordre du syndicat, et demander que le règlement soit fait (en tout ou partie) au nom du copropriétaire (si si, les assureurs savent faire).
A quoi sert la garantie "Pertes Indirectes Forfaitaires" (5, 10, 15 %) ?
A garantir, de façon forfaitaire, les pertes indirectes subies.
C'est plus simple pour l'assureur. Le préjudice n'est pas indemnisé sur justificatifs, expertise, débat, querelles... puisque ce préjudice est indemnisé en fonction d'un pourcentage du montant des dommages directs.
C'est plus simple pour l'assuré, pour les même raisons.
C'est bien beau, mais alors c'est quoi les pertes indirectes ?
La voila la bonne question (merci de la poser).
Il faut voir cela du côté de l'assureur. Pour faire simple, on va se limiter au "petits sinistres"
Au titre de sa garantie principale, l'assureur couvre les dommages subis par la porte, le parquet, etc.
Mais, au titre de cette garantie principale, il ne couvre pas les dépenses accessoires rendues nécessaires par la survenance du sinistre (Les fameuses Pertes Indirectes) :
TEMPS perdu pour les démarches (1/2 journée de paye perdue pour le passage de l'expert),
FRAIS de photocopie, de téléphone, de correspondance, d'électricité ou d'eau pour la réalisation des travaux, etc.
HONORAIRES de syndic
C'est là que la garantie PÏ forfaitaires est importante, puisqu'elle permet d'indemniser ces petites dépenses.
Qui doit en bénéficier ?
Question importante, puisqu'elle conditionne le traitement comptable.
Si le syndicat est responsable, c'est la victime (le copropriétaire) qui doit en bénéficier en priorité.
Désolé, Monsieur le Syndic, mais vous n'avez pas à prendre d'honoraires supplémentaire pour ce travail.
Désolé, Monsieur le Syndicat, mais vous ne subissez pas de préjudice lié à ce sinistre.
Si le syndicat n'est pas responsable :
Soit le contrat du syndic ne prévoit pas d'honoraires de gestion des sinistre privatifs => Rien pour le syndic.
Soit le contrat du syndic prévoit des honoraires de gestion des sinistres privatifs. Le syndicat subi un préjudice, affecté au copropriétaire concerné. Le copropriétaire subi donc un préjudice. Les PI doivent servir en priorité à rembourser les honoraires.
Le solde, pour le copropriétaire ?
C'est là qu'il faut faire le job que n'a pas fait l'assureur !
Dans le 1er cas, 100 % des PI restent à attribuer, et le syndicat est responsable du préjudice.
Légalement, le responsable doit indemniser tous les préjudice d'une victime.
On peut faire simple, et tout verser au copropriétaire.
Ou alors, si les PI sont importantes, on peut estimer le préjudice réel (100 - 200 EUR ?), faire signer une "quittance" à la victime, et conserver le reste pour le syndicat (produits exceptionnels).
Dans le 2nd cas, il n'est pas certain qu'il reste quelque chose, une fois déduit les honoraires du syndic.
Dans l'exemple 1 (Dégât des eaux - Voisin du dessus), il n'est pas normal que le copropriétaire souffre d'une convention entre assureurs (on imagine que tout le monde est assuré). Selon le montant restant, on peut prévoir de lui indemniser son préjudice réel, estimé (comme plus haut). Si les 10 % ne suffisent pas à régler les honoraires du syndic, le syndicat doit indemniser ce préjudice subi par le copropriétaire.
Dans l'exemple 2 (voleur - Porte), Ce n'est que parce qu'une convention entre assureurs existe, ET que le contrat du syndicat prévoit des PI forfaitaires que la question se pose
Le copropriétaire n'a pas à en bénéficier. Ce qui reste doit être conservé pour le syndicat (produits exceptionnels).
Bon, et pour la compta ??
L'argent rentre par le crédit du compte 713 "Indemnité d'assurance" (contrepartie : 512)
Il sort par le débit d'un compte de charge 678, selon (contrepartie : Crédit du 450 du copropriétaire... et chèque déduction faite des charges impayées - Compensation légale)
La facture d'honoraires du syndic sera en 622.
Et bien sûr, interdiction de percevoir des honoraires de la part de l'assureur !!
Xill |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 26 avr. 2013 : 17:48:17
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indemnité d'assurance au bénéfice d'un copro. 
Mais en protestant 
Pour rien puisque : 
Le syndic demandant quitus par la même occasion, chose qu'il ne demandait plus depuis des années 
