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Lulu34
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 Posté - 07 déc. 2012 : 12:50:33
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Bonjour,
Notre copropriété dont je suis le syndic bénévole comprend six appartements qui sont loués. La copropriété a un compte courant à son nom dont j'ai la signature. Lorsque j'ai pris le poste j'avais fait établir une procuration pour un propriétaire qui habitait sur place mais qui par manque de temps n'avait pas voulu être syndic. Ce propriétaire a vendu. A l'heure actuelle je suis le seul à avoir la signature. Un propriétaire habite dans un autre département, un autre a confié son bien à un cabinet spécialisé, un autre est toujours en déplacement,...bref je suis seul. Tout le monde me fait confiance, mais ça m'ennuie d'être le seul à avoir la signature. Existe-t-il des écrits qui désignent les personnes habilitées à recevoir une procuration sur le compte ?
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nefer
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Posté - 07 déc. 2012 : 13:48:00
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citation: Initialement posté par Lulu34
Bonjour,
Notre copropriété dont je suis le syndic bénévole comprend six appartements qui sont loués. La copropriété a un compte courant à son nom dont j'ai la signature. Lorsque j'ai pris le poste j'avais fait établir une procuration pour un propriétaire qui habitait sur place mais qui par manque de temps n'avait pas voulu être syndic. Ce propriétaire a vendu. A l'heure actuelle je suis le seul à avoir la signature. Un propriétaire habite dans un autre département, un autre a confié son bien à un cabinet spécialisé, un autre est toujours en déplacement,...bref je suis seul. Tout le monde me fait confiance, mais ça m'ennuie d'être le seul à avoir la signature. Existe-t-il des écrits qui désignent les personnes habilitées à recevoir une procuration sur le compte ?
le syndic non professionnel ne peut pas déléguer la signature sur le compte bancaire du syndicat à un tiers, fut il copropriétaire |
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Lulu34
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 2
Posté - 07 déc. 2012 : 15:22:23
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Réponse intéressante, mais que fait-on si le titulaire ne peut pas signer ? Il y a quelques années une chute m'a valu le plâtrage de mes deux poignets, l'autre signataire avait alors pu régler quelques interventions d'artisans sans mettre en péril la copropriété. |
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2012 : 18:46:40
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Vous touchez du doigt ce qui est avancé ici ou là sur la situation du syndic 'non professionnel", qui n'est 'bénévole' que lorsqu'il n'est pas rémunéré : désigner un syndic en nom propre sur le long terme est un danger permanent pour le syndicat (*) mais aussi pour le syndic.
"l'autre signataire avait alors pu régler quelques interventions d'artisans sans mettre en péril la copropriété."
C'est interdit (surprenat que la banque ait accepté !) : "Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer " (L.art.18, qu'un syndic non pro connait par cœur...)
Lorsqu'un syndicat veut se gérer lui-même, la seule forme acceptable "bordée" de tous les cotés : le "syndicat coopératif".
S'agissant d'une gestion par une équipe, le pdt-syndic peut alors avoir un vice-pdt qui le remplace lorsqu'il ne pas disponible.
A défaut, que ce soit pour gérer le compte banciare du syndicat, retirer une LRAR à la poste ou pour tout autre acte qui concerne le syndicat, ils sont à la charge exclusive du syndic. (**)
Vous êtes 6 : il suffit de désigner 2 membres du CS, qui éliront parmi eux le syndic (pdt du CScoop), l'autre devenant vice-pdt.
S'il n'y a pas ces 2 candidats, si personne ne veut s'en occuper : syndic pro incontournable.
(*) souvenir de ce syndicat de 40 membres apprenant par la presse que le syndic (célibataire) s'était tué 15 jours plutot lors de ses vacances en Espagne : > syndicat dépourvu de syndic, requête TGI, galère durant des mois, .......
(**) ce qui ne pose aucun problème lorsque le syndic est une personne morale, tout membre habilité de cette personne pouvant engager des actes en qualité de 'syndic'. |
Édité par - Gédehem le 07 déc. 2012 18:55:21 |
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Posté - 08 déc. 2012 : 09:42:10
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le syndic benevole est un syndic comme un autre sauf qu'il n'est pas pro 
donc vous ne pouvez pas déléguer votre signature !!!! et comme le dit gedehem, vous prenez le risque de mettre en suspens la gestion de votre syndicat en cas d'accident ou de maladie.
suivez les préconisations de gedehem : syndicat coopératif : attention cela suppoe un changement de libellé du RdC et peut-être une modification du RdC dans son libellé (cela ne nécessite pas l'unanimité). |
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Gédehem
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Posté - 08 déc. 2012 : 12:32:18
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Le syndic non pro est une formule acceptable à court terme, provisoirement, en attendant l'adoption de la forme "Syndicat coopératif" et les modifications dans l'organisation du syndicat que cela impose .
Je reviens sur ce propos que j'exposais plus haut :
".... galère durant des mois, ......."
Dans le cas exposé, personne n'avait trace des archives du syndicat, conservées chez lui par ce syndic. Pas plus que tout ce qui concernait la gestion, dans le PC de ce syndic ..... PC détruit dans l'accident.
Résultat : syndicat sans aucun document, archives, historique ! (*)
L'administrateur provisoire désigné n'avait aucune liste de copropriétaires, d'autant que le CS "qui faisait confiance" ne disposait lui-même d'aucune archive ou liste !
Conclusion : le syndic non pro, comme le syndic pro en nom propre, est à exclure sur le long terme.
(*) pour les récupérer il a fallut l'ordonnance d'un juge ..... |
Édité par - Gédehem le 08 déc. 2012 12:36:01 |
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Lulu34
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Posté - 08 déc. 2012 : 17:14:51
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Bonjour,
Vous m'avez convaincu. Maintenant concrètement que me faut-il faire pour passer à ce type de syndic ? Je précise que lors de notre AG 2012 nous étions 3 copropriétaires présents. |
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Gédehem
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Posté - 08 déc. 2012 : 17:42:13
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Facile, 2 questions supplémentaires à la prochaine AG
- adoption de la forme juridique "Syndicat coopératif" (art.25)
- désignation des membres du "Conseil syndical coopératif" (art.25)
Plus du porte à porte pour obtenir des mandats : sur 6 il devrait y avoir 6 présents et représentés, peu importe la présence effective de seulement 3.
Notez que vous et votre conjoint ne pouvez recevoir mandat (ni présider l'AG, bien entendu ...). |
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Posté - 08 déc. 2012 : 17:57:11
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en toute logique il en faudrait une troisième : modification du RDC :
"le règlement de copropriét du syndicat des copropriétaires de la Face Cachée de la Lune" devient " le règlement de copropriété du syndicat coopératif des copropriétaires de la Face Cachée de la Lune"... |
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Lulu34
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Posté - 08 déc. 2012 : 19:50:42
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Voici le titre du RDC.
Etat descriptif de division - Réglement de copropriété.
A quel endroit faut-il rajouter le changement ?, je pense qu'il faut ensuite redistribuer le RDC ainsi modifié auprès des propriétaires? Où puis-je trouver la loi dont Gédehem cite les articles ?
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Gédehem
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Posté - 08 déc. 2012 : 21:18:24
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Lulu !!!!!!!!!.
Vous êtes syndic d'un syndicat de copropriétaires, et vous posez la question de la loi dont je cite les articles ?????
Il n'y en a qu'une qui nous concerne directement, ce que vous devriez savoir au seul titre de copropriétaire : loi du 1.07.1965 modifiée avec son décret du 17.03.1967 lui aussi modifié .
Il s'agit de la "bible" de tout syndic, de tout CS, puisque qu'elle porte statut des immeubles en copropriété, et qu'il ne peut être fait autrement que ce qui est dit dans ces textes.
Vous les trouverez sur UI, cartouche de gauche "Guide juridique" (ou sur le site de "Légifrance".)
On peut ajouter le RDC, qui doit être en conformité avec ces dispositions légales.
L.art.25 = loi 65 art.25, D.art.9 = décret 67 art.9.
Concernant la mention du syndicat coopétatf au RDC, j'en suis très dubitatif, s'agissant d'une forme juridique prévue par la loi. En quoi cette mention portée au RDC ajouterait-elle quelque chose ??? Ou enlèverait à la décision prise à la maj.art.25 ???
Dans la mesure où cette décision n'est pas contestée, elle s'applique comme toutes les décisions.
Car cela induit un coût pour le syndicat (acte authentique pour inscription au fichier immobilier, même s'il n'y a que 3 lignes)). S'il n'y a que cela, le syndicat peut s'en passer : personne ne lui demandera rien.
On peut raisonnablement se demander qui a bien pu avoir cette idée saugrenue, si ce n'est pour freiner ou "embeter" les syndicats qui voudraient se gérer eux-mêmes sous cette forme.
S'il n'y a pas d'autres modif RDC à entreprendre (mise en conformité L.art.49), on s'en passe.
A noter une particularité : le CScoop étant de fait un organe de gestion, même si en droit ce n'est pas aussi clair faute d'être aller au bout de la logique des textes, le syndicat coopératif doit désigner au moins 1 controleur aux comptes qui sera une personne extérieur au CScoop (normal, puisqu'il gère !), membre du syndicat ou tiers au syndicat. (L.art.17-1)
Ce sera donc la 3ème question :
- désignation d'au moins 1 controleur aux comptes |
Édité par - Gédehem le 08 déc. 2012 21:21:58 |
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Posté - 09 déc. 2012 : 08:45:20
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réponse partielle pour gedehem :
citation: Article 14
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
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Gédehem
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Posté - 09 déc. 2012 : 10:40:54
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Oui, et alors ???
C'est ce que j'exposais plus haut : pourquoi cette condition restrictive par le RDC alors que la loi permet cette forme de gestion ?
Prenons un autre point :" le compte bancaire séparé est possible. Le RDC doit prévoir cette possibilité."
Dans la mesure où le législateur à prévue cette possibilité, on ne voit pas troip ce que viendrait faire le RDC qui ne la prévoirait pas !
On est dans le cas de dispositions légales qui ne seraient pas reprise par le RDC.
D'autre part, quelle majorité pour modifier le RDC : celle de l'art.25 adoptant la forme coopératve, celle de l'art.26 s'agissant de modifier les règles d'administration du syndicat ? (Avant la réforme de 2000, il fallait l'art.26 pour adopter la forme "syndicat coopératif".
Il est des moment où il faut savoir passer par dessus un texte mal fichu, ici orienté pour 'freiner', pour justifier d'en passer par la gestion 'professionnelle". |
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Posté - 09 déc. 2012 : 11:17:23
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j"zn conviens que tous ces textes sont mal fichus, et certaines fois la loi dit qye c'est OK à condition que ou sauf si...; ils sont bien souvent élaborés par des énarques qui soit n'y connaissent pas grand chose ou font au plus vite sans se préoccuper de l'incidence sur d'autres textes.
mais l'important et on est d'accord : notre ami lulu devrait passer au syndicat coopératif !  |
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Gédehem
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14
Posté - 09 déc. 2012 : 12:45:31
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N'oublions surtout pas les lobbyistes de tout bord attachés au parlement, ceux, dans notre domaine, envoyés par les principales organisations professionnelles !
Concernant les associations de copropriétaires, je ne suis pas sûr qu'il y ai grand monde pour aider à "tenir la plume" si l'on en juge à certains textes.
(10.000 lobbyistes sont officielement attachés à la commission de Bruxelles : pas de chomage ici ! ...
Combien en France ? ) |
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Guymmo
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Posté - 09 déc. 2012 : 16:33:30
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Posté - 09 déc. 2012 : 16:58:30
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le probleme est qu'en l'espèce on ne sait de quand date le RdC de Lulu ? avant ou après 1985 ? |
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snp
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Posté - 09 déc. 2012 : 19:20:50
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Lulu34, il serait facile, dans votre cas, de continuer ce que vous faisiez jusqu’au départ de ce copropriétaire.
Concernant la « non substitution dans la gestion du syndic», vous pourriez essayer de vous abriter derrière un passage de l’évangile selon St gédehem ; je cite : «Il est des moment où il faut savoir passer par dessus un texte mal fichu, ici orienté pour 'freiner', pour justifier d'en passer par la gestion 'professionnelle" (chap.12, verset du 09122012).
Le gros problème concernant la signature du compte chèque….il faut que vous ayez une certaine confiance…ce sera vous le seul et unique responsable en cas de trou, de fuite avec la caisse…et plus si affinité.
L’excommunication est proche !!! Priez mon frère !!!
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Lulu34
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Posté - 10 déc. 2012 : 16:04:15
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Merci pour ces réponses. Non Gédehem je n'ai pas le rouge au front de ne pas connaître par cœur la bible du syndic : la loi du 1.07.1965. Notre copropriété a eu deux expériences avec des professionnels qui j'en suis sûr devaient la connaître: le premier est parti avec la caisse et le second s'est vu offrir un séjour aux frais du contribuable avec en prime une paire de bracelets inox aux poignets. Donc pour les professionnels ,nous avons donné merci et même si c'est difficile nous ne ferons pas appel à eux, d'autant plus facilement qu'ils refusent les petites copropriétés car le gâteau n'est pas assez gros. Notre RDC date de 1994. Je vais donc basculer en syndic coopératif comme vous me l'avez tous conseillé. Je regrette simplement que ça ne soit pas la règle, car les excès de certains bénévoles seraient un peu freinés.Encore merci à tous. |
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Gédehem
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19
Posté - 10 déc. 2012 : 18:45:09
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Je vais vous l'avouer : dans l'esprit de la loi de 65, sinon dans sa lettre, le syndicat des copropriétaires est l'affaire exclusive des copropriétaires, donc son administration et sa gestion !
D'où ma conviction depuis des lustres (même ceux à bougies !) : la gestion du syndicat par les copropriétaires devrait être la règle, par un tiers l'exception.
Gestion qui doit être collégiale puisqu'on est dans une indivision, certes forcée.
Sauf que la pratique (et le laxisme) fait qu'il n'en est pas ainsi.
70% (*)des copropriétaires sont adeptes de la maxime " Mieux vaut faire faire les choses par un autre que de les faire soi-même "!
résultat : les officines commerciales pour gérer les syndicats. Et des copropriétaires qui s'en remettent à elles les yeux fermés, ignorant tout des règles (de la loi de 65) qui s'appliquent à eux et qu'ils sont chargés de faire respecter...
(*) On estime que 30% des syndicats en France sont gérés par les copropriétaires eux-mêmes, dont de très gros (Parly 2 par exemple)
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challand
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Posté - 10 déc. 2012 : 19:06:18
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citation: Initialement posté par Lulu34
car le gâteau n'est pas assez gros.
Je confirme !
Et n'oubliez pas de mettre au budget le logiciel, avec le support. environ 150 euros.
Profitez en pour mettre des fonds supplémentaires de coté avec ce vous ne dépenserez pas en syndic "professionnels" inutiles et rapaces. |
Édité par - challand le 10 déc. 2012 21:21:04 |
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Procuration sur le compte 
