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gerard13
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 Posté - 19 déc. 2012 : 21:41:49
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bonjour,
Dans notre copropriété, il y a 2 portails qui desservent 2 parkings, dans mon cas, nous avons accès uniquement à un parking, le RDC n'est pas précis sur la répartion des charges pour les 2 portails. Ma question est : puis je demander au syndic de differencier les charges pour ces 2 portails et de répartir ces charges en fonction de l'utilisation du portail?
le syndic m'a répondu, qu'il fallait les 2/3 des voies pour modifier le RDC.
merci pour votre aide.
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nefer
Modérateur
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Posté - 20 déc. 2012 : 08:11:56
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citation: Initialement posté par gerard13
bonjour,
Dans notre copropriété, il y a 2 portails qui desservent 2 parkings, dans mon cas, nous avons accès uniquement à un parking, le RDC n'est pas précis sur la répartion des charges pour les 2 portails. Ma question est : puis je demander au syndic de differencier les charges pour ces 2 portails et de répartir ces charges en fonction de l'utilisation du portail?
le syndic m'a répondu, qu'il fallait les 2/3 des voies pour modifier le RDC.
merci pour votre aide.
le syndic doit appliquer les clés de répartition telles qu'inscrites dans le RDC |
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Posté - 20 déc. 2012 : 09:08:03
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gerard13 : si rien n'est précisé sur une répartition en charges spéciales sur ces portails, alors ce sont des charges communes, à répartir sur tous les lots. |
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Posté - 20 déc. 2012 : 09:22:23
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le RdC s'applique : charges communes générales.
Pour les différencier il faut faire voter 2 nouvelles clés à la majorité 26-b :
* b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
et faire modifier le RdC. |
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JPM
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Posté - 20 déc. 2012 : 10:19:26
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Rambouillet, vous écrivez citation: le RdC s'applique : charges communes générales.
Pour les différencier il faut faire voter 2 nouvelles clés à la majorité 26-b :
* b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
et faire modifier le RdC.
De cette manière vous donnez une solution (modifier la répartition des charges par décision de l'assemblée) et vous citez ensuite un texte qui montre que votre solution est illégale 
La modification n'est possible que dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes
Et vous n'ignorez pas que l'article 11 de la loi exige l'unanimité pour modifier la répartition des charges, suf les exceptions qu'il énumère.
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Posté - 20 déc. 2012 : 11:06:54
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on peut considérer dans le terme "administration", le mode de répartition des dépenses de ces parties communes que sont les portails ; à mon avis pas d'incohérence... 
second ou deuxième argument  , il ne s'agit pas de modifier la répartition des charges, mais de découper l'une des constituantes .... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 déc. 2012 : 11:48:42
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On ne peut rien considérer du tout compte tenu de l'interdiction formelle édictée par l'article 11 de la loi.
Il y a quelques ambiguités dans le statut de la copropriété, mais il ne faut pas essayer d'en créer d'autres quand les textes sont clairs.
Il y a eu quelques errements jurisprudentiels graves, très graves même car parfois le Juge a violé la loi par le biais d'une interprétation trop restrictive ou trop extensive.
Pour ce qui est notamment de l'article 42 alinéa 2 on est revenu à l'interprétation stricte. C'est bien.
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 20 déc. 2012 : 13:04:14
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Est-il besoin de modifier le règlement dans le cas présent ? Est-ce qu'il ne suffit pas d'appliquer le critère d'utilité qui dit qu'une charge ne peut donc pas être imputée à un copropriétaire pour qui le service concerné n'a aucune utilité (par exemple si l'accès à une place de de parking n'est possible que via un seul des 2 portails) ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 20 déc. 2012 : 13:56:27
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citation: Il y a eu quelques errements jurisprudentiels graves, très graves même car parfois le Juge a violé la loi par le biais d'une interprétation trop restrictive ou trop extensive.
jpm, voyons, un juge qui n'a pas été contredit par une juridiction supérieure ne viole pas la loi, il en fait une interprétation qu’elle plaise ou non...
et c'est d'ailleurs ainsi que quelquefois on se retrouve avec des jurisprudences qui s'inversent dans leurs décisions, mais aucun n'a violé la loi.
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 déc. 2012 : 14:16:08
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Rambouillet vous semblez n'avoir jamais lu un arrêt prononçant la cassation
Il est écrit alors qu'en jugeant que ceci ou que cela, la Cour d'appel a violé l'article NN du Code civil ou de la loi du 10 juillet 1965.
C'est bien vrai qu'en jugeant parfois qu'un copropriétaire était recevable à contester une décision de l'assemblée générale après expiration du délai de deux mois après notification du procès verbal des juridictions ont sans nul doute violé l'article 42 alinéa 2.
Qui pourrait prétendre le contraire ?
Ceux qui confondent l'action en contestation de décision avec une action en nullité qui peut trouver son fondement sur un texte autre que la statut de la copropriété, le Code civil par exemple.
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Posté - 20 déc. 2012 : 15:06:24
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citation: Rambouillet vous semblez n'avoir jamais lu un arrêt prononçant la cassation
hi ! hi ! hi ! hi !  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 20 déc. 2012 : 16:11:34
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Il ne s'agit pas ici de modifier quoi que ce soit aux charges de copropriété, qui se décident à l'unanimité sauf si un texte prévoit expressément autre chose.
Il s'agit ici de "spécialisation des charges", ou plus exactement de la spécialisation d'éléments d'équipement commun.
C'est là depuis toujours la volonté du législateur, depuis la création de syndicats secondaires dès qu'il y a au moins 2 bâtiments, jusqu'à l'individualisation de tous les services collectifs et équipements communs.
Il faut que l'AG décide de la création de la spécialisation de chacun des portails (partie/élément commun spécial).
Toutefois, pour que cela soit possible, il faut que chacun de ces portails soit effectivement affecté à tels parkings, à eux seuls, personne d'autre ne pouvant en avoir usage, utilité dans le sens de L.art.10 al.1.
Dans la mesure où, peu importe la raison, l'un ou l'autre des copropriétaires a utilité potentielle de ce portail, par exemple lors d'un déménagement ou autres nécessités, la spécialisation n'est pas possible. |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 20 déc. 2012 : 23:45:47
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Pour un néophyte comme moi il y a, apparemment, "contradiction des textes" entre l'article 10-11-12 (le règlement de copropriété ne peut être modifié qu'à l'unanimité sauf s'il s'agit de travaux obligatoires votés à une autre majorité) et l'article 26b (le règlement de copropriété doit être modifié à la majorité 26 pour ce qui concerne les parties communes).
En toute logique la loi devrait préciser que l'unanimité s'applique pour modifier l'usage, la jouissance ou l'administration des parties privatives - sauf peut-être travaux règlementaires genre 25g -, tandis que c'est la majorité 26 qui s'applique pour ce qui est de l'usage, la jouissance ou l'administration des parties communes.
Contradiction des textes qui entraine la contradiction entre JPM et rambouillet !
J'avais consulté la loi en partant du début et je m'étais arrêté à l'article 13, pensant avoir trouvé la réponse (Heureusement que par prudence je n'avais pas répondu à la question du portail !) ... Il vaut donc mieux consulter la loi en partant de la fin quand on y cherche une réponse, puisqu'en général les articles se suivent par ordre chronologique et que c'est probablement le plus récent qui s'impose en cas de contradiction.
Espérons - pour les générations suivantes - qu'il y aura moins de contradictions dans la loi de 2013 que dans celle de 1965 !
ps : A la réflexion il n'y a pas forcément contradiction des textes, car la loi est divisée en grands chapitres :
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété. qui comprend l'article 10 sur la répartition des charges
et
Chapitre II : Administration de la copropriété qui comprend l'article 26
C'est donc bien le chapitre I qui se rapporte à la répartition des charges (qui ne peut être modifiée qu'à l'unanimité sauf article 12), tandis que l'Administration ne concerne que la façon de les percevoir (par trimestres etc...) mais non d'en modifier la répartition qui figure au RCDC (Règlement Conventionnel De Copropriété).
Lorsque rien n'est indiqué sur ce RCDC c'est la répartion en charges communes générales qui s'applique (je l'ai déjà lu sur ce forum)
Donc pour une fois je donnerais raison à JPM et tort à la fois au syndic et à rambouillet ! |
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Édité par - filomat le 21 déc. 2012 08:57:31 |
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Posté - 21 déc. 2012 : 09:17:26
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filomat : professeur qui donne des leçons sur la loi de la copropriété et qui donne des notes !!!! |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 21 déc. 2012 : 09:25:50
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Pour tout simplifier et dans l'esprit des précisions apportées par Gédehem, une modification de mon RdC en 1985 a défini comme parties communes à certains copropriétaires seulement celles dont ils ont seuls l'utilité : Ils sont seuls à les gérer en petites assemblées. Et s'ils sont unanimes ils n'ont même pas besoin de se réunir et voter, il leur suffit alors d'avertir le syndic. |
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Posté - 21 déc. 2012 : 09:37:19
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filomat : "Ils sont seuls à les gérer en petites assemblées. Et s'ils sont unanimes ils n'ont même pas besoin de se réunir et voter, il leur suffit alors d'avertir le syndic."
Quelques minutes après le leçon sur la loi de la copropriété de filomat, une très grosse bétise !!!!
Si des charges spéciales sont définies par le RDC, SEULS les copropriétaires concernés votent lors de l'AG sur les questions concernant ces parties communes spéciales et charges spéciales definies par le RDC ; MAIS en aucun cas cela se fait par mail ou téléphone, ou au bistrot !!!!
SEULE l'AG est décisionnaire, et elle doit être convoquée par le syndic pour que les décisions soient applicables.
Le "pas besoin de se réunir et voter, juste avertir le syndic " n'existe pas en copropriété, sauf dans la votre !!! mais je n'y crois pas une seule seconde.
filomat ! pour rappel : sans adoption des résolutions d'une AG régulièrement convoquée, le syndic ne peut rien faire; ni appeler les fonds, ni lancer des trvaux, ..... |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 21 déc. 2012 : 09:55:39
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Je vais essayer de retrouver exactement les termes de cette modification de 1985 de mo rdc et les citer ici ou ouvrir un nouveau sujet. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 déc. 2012 : 09:55:46
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Filomat : citation: Pour tout simplifier et dans l'esprit des précisions apportées par Gédehem, une modification de mon RdC en 1985 a défini comme parties communes à certains copropriétaires seulement celles dont ils ont seuls l'utilité : Ils sont seuls à les gérer en petites assemblées. Et s'ils sont unanimes ils n'ont même pas besoin de se réunir et voter, il leur suffit alors d'avertir le syndic.
C'est inexact.
Sauf dans les cas prévus par la loi, il n'existe pas d'assemblée générale spéciale.
En vertu de l'article 24 de la loi il existe seulement des scrutins spéciaux au cours d'assemblées générales groupant tous les copropriétaires.
Enfin, et c'est très important la loi ne permet pas aux trois copropriétaires d'une petite copropriété de se réunir spontanément un samedi soir et d'établir une brève convention du genre : " Nous vous sommes réunis le 17 juillet NNNN et sommes tombés d'accord pour louer le garage commun actuellement inoccupé, au voisin Dupont, pour une durée de 5 ans moyennant un loyer de 150 € / mois " suivent les signatures.
La décision ne peut avoir d'effet que si elle figure dans le procès verbal d'une assemblée régulièrement tenue.
Il faut donc le cas échéant, monter une assemblée " bidon " :
- Des convocations datées de 30 jours auparavant avec un bordereau de remise en main propre daté de 28 jours auparavant
- Une feuille de présence
- Un procès verbal en bonne et due forme.
Observation courante : On s'en fiche puisque de toute manière tout le monde est d'accord. OK ! Mais l'un des copropriétaires peut décéder, un héritier peut vouloir contester la décision et récupérer le garage en question. Les spécialistes voient ce genre d'histoire tous les jours.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 21 déc. 2012 : 09:58:23
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Merci, JPM, je vais chercher le texte qui m'avait aussi surpris quand je l'ai découvert.
Voilà , je l'ai retrouvé, la question est importante car elle permettrait de "décentraliser" les décisions, par exemple le plan de rénovation énergétique pouvait être adapté à certains bâtiments qui auraient pu l'approuver et non à d'autres.
Citation : "acte du 5 décembre 1961 : 4 ième modification du règlement de copropriété rappel des modifications précédentes :
0 : 12 novembre 1959 publié au bureau des hypothèques de VERSAILLES le 6 janvier 1960, volume 3745 N° 1/
1 :24 décembre 1960 : acte administratif préfectoral autorisation déversement eaux pluviales
2 : 14 mars 1960 : lot 6308 et stipulations locaux commerciaux et professionnels
3 : 13 octobre 1960 :énonciations des servitudes intéressant l'immeuble.
4 : 5 décembre 1961 : voir ci-après (t PARTIES COMMUNES SPECIALES)
... rappel de la modification ultérieure :
5 :20 juin 1969 : regroupement de lots pour édification immeuble 40 appartements en 6 étages sur garage sur le terrain situé à l'extrémité de l'allée
Modification n°4 du règlement de copropriété du 10 décembre 1961 Monsieur XXX es qualité modifie comme suit le règlement de copropriété sus énoncé du douze novembre mil neuf cent cinquante neuf.
A - article premier désignation de l'ensemble immobilier ...
article 2 division de l'ensemble ...
article 3 : choses et parties communes : Il est intercalé entre les paragraphes II et III dudit article intitulés respectivement "choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment" et "Ascenseurs", un nouveau paragraphe III ainsi intitulé et rédigé:
III-Choses et parties communes à certains copropriétaires seulement:
Seront réputées parties communes à certains copropriétaires seulement, les éléments (quelle que soit leur nature) servant uniquement à certains d'entre eux ou utilisés seulement par certains d'entre eux et dont ils peuvent seuls avoir l'usage.
A titre d'exemple seront réputées parties communes appartenant à certains copropriétaires seulement :
- les escaliers intérieurs ou installations quelconques, immeubles par nature ou par destination réunissant ou desservant plusieurs lots.
- les espaces libres tels que cours intérieures, passages ou aménagements utilisés par certains copropriétaires seulement.
Cette énumération étant donnée à titre d'exemple et n'étant pas limitative.
Le paragraphe III de cet article intitulé "Ascenseurs" devient le paragraphe IV et le paragraphe IV intitulé "locaux de gardiens".
D-article 6 : usage des choses et parties communes : Il est ajouté à cet article un alinéa 6 ainsi rédigé:
6 - L'aspect, la nature, l'usage et l'utilisation des choses et parties communes à certains copropriétaires seulement (paragraphe III de l'article 3) seront déterminés par les copropriétaires intéressés, réunis s'il y a lieu en assemblée spéciale conformément à l'article 24.
Les dispositions de l'article 7 relatives aux travaux, à la règlementation générale, à l'entretien et aux travaux à supporter sont applicables auxdites parties communes.
E-Article 8 : Enumération et répartition des charges communes : Il est intercalé entre les paragraphes II et II de l'article 8, intitulé "charges communes à chaque bâtiment" et charges spéciales d'ascenseurs un nouveau paragraphe III ainsi rédigé :
III ; charges communes à certains copropriétaires seulement
Ces charges comprennent toutes celles afférentes aux choses et parties communes à certains copropriétaires seulement.
Elles incombent et sont réparties entre les seuls copropriétaires intéressés, proportionnellement à leurs droits dans lesdites choses et parties communes.
Le paragraphe III de cet article intitulé "charges communes spéciales d'eascenseurs devient le paragraphe IV
F: il est créé un article 24 bis (s'intercalant entre les articles 24 et 25) ainsi intitulé et rédigé :
Article 24 bis : Lorsque la décision à prendre concernera seulement les copropriétaires d'un seul bâtiment, ou seulement certains d'entre eux, et sera susceptible d'être adoptée à l'unanimité des intéressés, elle pourra sans qu'il y ait lieu à convocation et réunion d'une assemblée être valablement constatée par acte notarié ou sous signatures privées établies aux frais des intéressés en présence ou lui dûment appelé du syndic, auquel il en sera remis une expédition ou une copie sans frais pour le syndicat.
Les décisions ainsi constatées obligent l'ensemble des copropriétaires intéressés.
Les actes de cette nature devront être mentionnés au registre des procès verbaux des assemblées dans les deux mois de leur date, à la diligence du syndic.
Tout copropriétaire quelconque de l'ensemble immobilier pourra à ses frais se faire délivrer une expédition ou une copie desdits actes.
Aucune autre modification n'est apportée au texte du règlement de copropriété
pour être complet il faut aussi citer l'article 24 du règlement avant modification :
"ARTICLE 24
VOTES PARTICULIERS ASSEMBLEES PARTICULIERES
Chaque fois que la question mise en discussion dans une assemblée concernera les parties communes à un certain nombre de co-propriétaires seulement, ou concernant des éléments d'équipement dont seuls certains co-propriétaires ont l'usage, seuls les intéressés prendront part à la disÂcussion et aux votes et disposeront d'un nombre de voix équivalent à leur quote-part de propriété ou de charges concernant la chose mise en discussion, sauf ce qui est dit ci-dessus (article 23).
Mais les décisions qui pourraient avoir une incidence si minime soit-elle sur l'aspect extérieur de l'ensemble immoÂbilier ou d'un bâtiment ne pourront être prises que par l'assemblée générale de tous les co-propriétaires votant dans les conditions de quorum et de majorité fixées à l'arÂticle 23, n° 2°, paragraphe b).
Lorsque l'ordre du jour de l'assemblée ne concernera que certains co-propriétaires, ceux-ci pourront être seuls convoqués, mais dans ce cas l'ordre du jour devra être très strictement limitatif.
Ces convocations seront faites par le syndic chaque fois qu'il le jugera nécessaire ou lorsque la demande lui en sera faite par lettre recommandée, soit par le conseil de gérance, soit par des co-propriétaires intéressés par la décision à prendre et représentant au moins le tiers des millièmes de co-propriété ou de charges correspondants.
Les décisions de ces assemblées particulières obligent l'ensemble des co-propriétaires intéressés.
"
et le 23 :"ARTICLE 23 QUORUM — MAJORITE
1° Chaque co-propriétaire dispose d'un nombre de voix égal à ses droits dans la co-propriété.
2° Les assemblées de co-propriétaires ne peuvent valaÂblement délibérer qu'aux conditions suivantes :
a) Les décisions concernant toute modification dans la répartition des quote-parts de co-propriété, comme dans la classification en choses et parties communes, d'une part, et en parties privées, d'autre part, devront être prises à l'unaÂnimité des co-propriétaires formant le syndicat ou des coÂpropriétaires intéressés, si la décision ne concerne pas l'enÂsemble de la co-propriété.
b) Les décisions concernant toute modification dans l'énonciation ou la répartition des charges communes et toutes autres modifications, suppressions, adjonctions au présent règlement de co-propriété devront être prises à une double majorité, comprenant :
— plus de la moitié en nombre des co-propriétaires formant le syndicat ou le ou les groupes intéressés ;
— et les trois quarts au moins des voix.
En outre, et pour être valables ces décisions devront être approuvées par ceux des, co-propriétaires dont elles augmenteraient les charges.
c) Les décisions consécutives à la destruction d'un ou plusieurs bâtiments devront être prises à la majorité absolue des voix des co-propriétaires formant le syndicat (c'est-à -dire la moitié plus une), mais les co-propriétaires du bâtiment sinistré auront eux-mêmes un droit de vote triple.
d) Pour toutes autres décisions, l'assemblée devra réunir un quorum supérieur, à la moitié des voix des coÂpropriétaires intéressés, si ce quorum n'est pas atteint, l'assemblée réunie sur deuxième convocation pourra valaÂblement délibérer quel que soit la fraction de co-propriété présente ou représentée. Les décisions seront prises à la majorité de la moitié plus une des voix des co-propriétaires présents ou représentés à l'assemblée.
"
Ce règlement ancien(1961) doit évidemment être adapté à la loi de 1965 dans sa version en vigueur : conseil de gérance est à traduire par conseil syndical, tiers des millièmes pour convoquer une assemblée par quart des millièmes etc... etc... |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 21 déc. 2012 10:46:34 |
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Posté - 21 déc. 2012 : 10:45:13
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filoamt : vous nous citez un très vieux RDC datant d'avant la loi de 1965, avec un texte de 1961 !!!
Rien à voir avec le fonctionnement d'une Copropriété en 2012. IL ne vous a pas échapper que de tels RDC devaient être modifiés.
Filomat : vous trompez une nouvelle fois les Uninautes en faisant croire que votre SDC fonctionne comme vous l'avez décrit !! des décisions possibles sur des charges spéciales sans réunir l'AG.
En 2012, cela est totalement impossible, donc illégal. |
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filomat
Contributeur vétéran
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20
Posté - 21 déc. 2012 : 11:00:25
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Ne pas confondre "mise à jour" avec "modification" |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Répartition charges pour portail 
