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rando05
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 Posté - 27 janv. 2013 : 23:06:27
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Bonjour,
J'ai voté contre la dispense d'ouverture d'un compte séparé; j'ai voté contre donner quitus au syndic. Celui ci dans son contrat de syndic de gestion de notre copropriété écrit : << .........et bénéficiie d'une garantie financière de 850.000 euros >>. Je lui ai demandé 2 fois de joindre à ce contrat un justificatif de sa banque dans laquelle sont placés les fonds,justificatif attestant cette garantie financière. Je me heurte à non réponses.
Question : le syndic n'est il pas obligé de fournir ce justificatif à joindre au contrat ?
Je lis d'ailleurs dans un pv de l'A.G de l'année 2011: RESOLUTION 4 << DISPENSE D OUVERTURE D UN COMPTE BANCAIRE OU POSTAL SEPARE :
l'Assemblée générale après avoir CONSTATE que le syndic remplit les conditions...........et bénéficie d'une garantie financière de 850.000 euros dispense le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé .. ......... .
Ce qui me laisse penser que le syndic doit joindre aux documents adressés aux copropriétaires pour l'A.G un même justificatif de sa banque attestant cette garantie financière,tout comme un copropriétaire qui envoie au syndic par lettre A.R demandant d'ajouter une résolution, justifie sa demande en l'explicitant documents et/oudevis joints.
Si un copropriétaire est soumis à la loi je pense qu'il doit en être de même pour le syndic.
En l'absence de tel justificatif de garantie financière les copropriétaires NE PEUVENT RIEN CONSTATER. Je reste donc persuadé que ce justificatif est une obligation à assumer par le syndic.
Merci de me dire ce que vous en pensez.
Rando05
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nefer
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1
Posté - 27 janv. 2013 : 23:46:48
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citation: Initialement posté par rando05
Bonjour,
J'ai voté contre la dispense d'ouverture d'un compte séparé; j'ai voté contre donner quitus au syndic. Celui ci dans son contrat de syndic de gestion de notre copropriété écrit : << .........et bénéficiie d'une garantie financière de 850.000 euros >>. Je lui ai demandé 2 fois de joindre à ce contrat un justificatif de sa banque dans laquelle sont placés les fonds,justificatif attestant cette garantie financière. Je me heurte à non réponses.
Question : le syndic n'est il pas obligé de fournir ce justificatif à joindre au contrat ?
Je lis d'ailleurs dans un pv de l'A.G de l'année 2011: RESOLUTION 4 << DISPENSE D OUVERTURE D UN COMPTE BANCAIRE OU POSTAL SEPARE :
l'Assemblée générale après avoir CONSTATE que le syndic remplit les conditions...........et bénéficie d'une garantie financière de 850.000 euros dispense le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé .. ......... .
Ce qui me laisse penser que le syndic doit joindre aux documents adressés aux copropriétaires pour l'A.G un même justificatif de sa banque attestant cette garantie financière,tout comme un copropriétaire qui envoie au syndic par lettre A.R demandant d'ajouter une résolution, justifie sa demande en l'explicitant documents et/oudevis joints.
Si un copropriétaire est soumis à la loi je pense qu'il doit en être de même pour le syndic.
En l'absence de tel justificatif de garantie financière les copropriétaires NE PEUVENT RIEN CONSTATER. Je reste donc persuadé que ce justificatif est une obligation à assumer par le syndic.
Merci de me dire ce que vous en pensez.
Rando05
l'attestation de garantie financière doit être affichée dans les locaux du syndic: elle ne doit pas être jointe à la proposition de contrat de mandat de syndic |
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Posté - 28 janv. 2013 : 15:14:22
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rando05 : sa garantie financière est affichée dans ses locaux. Ce document n'est pas un document obligatoire joint à l'ODJ.
Vou savez eu raison de ne pas voter le quitus, mais tort sur le compte séparé.
L'obligation légale est l'ouverture d'un compte bancaire au nom du SDC, c'est le compte séparé. Sinon vous avez un compte individualisé dans le compte du syndic !!
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rando05
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 Posté - 28 janv. 2013 : 18:04:31
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Bonsoir Nefer & philippe388;
Merci de vos réponse. Autant pour moi & merci de me le faire remarquer je me suis mal exprimé,j'ai bien voté contre le compte unique........mais j'ai été le seul ! hélas .
Mais je ne comprend pas cette rédaction de la résolution dans le p.v. :
RESOLUTION 4 << DISPENSE D OUVERTURE D UN COMPTE BANCAIRE OU POSTAL SEPARE :
l'Assemblée générale après avoir CONSTATE que le syndic remplit les conditions...........et bénéficie d'une garantie financière de 850.000 euros dispense le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé .. .........
Aucun copropriétaire à ce jour a mis les pieds dans les locaux du syndic !
Donc nous n'avons rien CONSTATE !
Faut-il affrêter un car de 60 places et nous rendre au siège du syndic pour voir cet affichage ?
Pour moi si on a CONSTATE c'est quon a VU,et pour le p.v.cité ce n'est pas le cas !
Non ?
merci |
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nefer
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4
Posté - 28 janv. 2013 : 18:34:59
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citation: Initialement posté par rando05
Bonsoir Nefer & philippe388;
Merci de vos réponse. Autant pour moi & merci de me le faire remarquer je me suis mal exprimé,j'ai bien voté contre le compte unique........mais j'ai été le seul ! hélas .
Mais je ne comprend pas cette rédaction de la résolution dans le p.v. :
RESOLUTION 4 << DISPENSE D OUVERTURE D UN COMPTE BANCAIRE OU POSTAL SEPARE :
l'Assemblée générale après avoir CONSTATE que le syndic remplit les conditions...........et bénéficie d'une garantie financière de 850.000 euros dispense le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé .. .........
Aucun copropriétaire à ce jour a mis les pieds dans les locaux du syndic !
Donc nous n'avons rien CONSTATE !
Faut-il affrêter un car de 60 places et nous rendre au siège du syndic pour voir cet affichage ?
Pour moi si on a CONSTATE c'est quon a VU,et pour le p.v.cité ce n'est pas le cas !
Non ?
merci
donc personne n'a contrôlé les comptes...
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Posté - 28 janv. 2013 : 18:39:24
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rando05 : vous avez voté contre la dispense du compte séparé, autant pour moi, vous avez raison de rejetter cette dispense.
Vous avez sur le contrat de syndic joint obligatoirement à la convocation
le numéro de la carte professionnelle de gestion immobilière, ET le numéro d'adhérent et le nom de la caisse de garantie et le montant garanti, ET le nom de l'assurance et le numéro de la police de cette RCP.
Vous n'avez donc pas besoin de vous déplacer en car.
Vous avez déjà TOUS les renseignements concernant le syndic. Si vous avez un doute, vous pouvez téléphoner à cette caisse de garantie, qui vous répondra , ou non !
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JB22
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6
Posté - 28 janv. 2013 : 18:55:24
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"RESOLUTION 4 << DISPENSE D OUVERTURE D UN COMPTE BANCAIRE OU POSTAL SEPARE :
l'Assemblée générale après avoir CONSTATE que le syndic remplit les conditions...........et bénéficie d'une garantie financière de 850.000 euros dispense le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé .. ......... "
Le syndic doit disposer de deux garanties:
-Celles des fonds qu'il détient,
-Sa responsabilité civile, pour les erreurs ou fautes qu'il peut commettre;
Pour obtenir la dispense, certains syndics, en A.G., font valoir leur garantie des fonds déposés laissant croire que dans le cas contraire les fonds ne sont pas garanties, ce qui est faux, ils le sont par la banque dépositaire.
Ce que ne disent pas les syndics c'est que ne détenant pas de fonds en cas de compte séparé, ils n'ont pas à payer de cotisation en garantie des fonds déposés, puisqu"il n'y a pas de dépôt.
Seule subsiste la garantie de responsabilité civile.
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nefer
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Posté - 28 janv. 2013 : 21:12:49
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citation: Initialement posté par JB22
"RESOLUTION 4 << DISPENSE D OUVERTURE D UN COMPTE BANCAIRE OU POSTAL SEPARE :
l'Assemblée générale après avoir CONSTATE que le syndic remplit les conditions...........et bénéficie d'une garantie financière de 850.000 euros dispense le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé .. ......... "
Le syndic doit disposer de deux garanties:
-Celles des fonds qu'il détient,
-Sa responsabilité civile, pour les erreurs ou fautes qu'il peut commettre;
Pour obtenir la dispense, certains syndics, en A.G., font valoir leur garantie des fonds déposés laissant croire que dans le cas contraire les fonds ne sont pas garanties, ce qui est faux, ils le sont par la banque dépositaire.
Ce que ne disent pas les syndics c'est que ne détenant pas de fonds en cas de compte séparé, ils n'ont pas à payer de cotisation en garantie des fonds déposés, puisqu"il n'y a pas de dépôt.
Seule subsiste la garantie de responsabilité civile.
la garantie financière est le montant maximum des fonds détenus par le syndic un certain jour de l'année
c'est en fonction de ce montant qu'est calculé le montant de la prime |
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Gédehem
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Posté - 28 janv. 2013 : 21:40:15
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Le montant couvert concerne l'ensemble des fonds des syndicats dont ce syndic assure la gestion !
Ce montant ne veut donc rien dire par lui même, aucun syndicat ne demandant combien de copriété sont dans le portefeuille du syndic ni à combien se montent les fonds gérés.
En faisant un calcul "à la louche", s'il a 100 syndicats similaires en portefeuille, cela fait du 8500 € en moyenne pour chacun ... 
Mettre en avant le montant de sa garantie financière, voila bien le type d'argument bateau dans lequel les copropriétaires mal informés s'engouffrent, sans parler des CS potiches qui n'y entendent rien ou pas grand chose (à quoi servent-ils ??) .
Certainement pas un motif pour lui voter une dispense ! |
Édité par - Gédehem le 28 janv. 2013 21:43:53 |
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JB22
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9
Posté - 28 janv. 2013 : 21:43:03
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"la garantie financière est le montant maximum des fonds détenus par le syndic un certain jour de l'année"
Et donc plus il a de comptes séparés à gérer, moins il a de fonds détenus par lui et donc un plafond moindre et une cotisation réduite, ce qu'il se garde bien de dire...! |
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Posté - 28 janv. 2013 : 22:17:01
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Erreur : les comptes séparés sont pris en compte dans la garantie financière et sont couverts par cette garantie, ce qui est au demeurant normal, car le syndic a seul la signature sur ces comptes et peut donc aussi bien partir avec la caisse... |
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JB22
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11
Posté - 28 janv. 2013 : 23:08:14
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"car le syndic a seul la signature sur ces comptes et peut donc aussi bien partir avec la caisse..."
Dans ce cas ce n'est pas la garantie des fonds déposés qui intervient mais l' assurance en réponsabilité civile, il y a faute et détournement de fonds, même si c'est le même assureur.
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rando05
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Posté - 29 janv. 2013 : 20:26:59
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Bonjour à tout le monde & merci de vos réponses & commentaires.
Dans son contrat de syndic notre syndic fait bien allusion à une garantie financière de 850.000 euros par la banque xxxxxxx pour ses opérations immobilières
En en tête de ses feuillets imprimés figurent :
Nom de la société
Adresse de la société
N° de tél & fax
N° de siret
N° de carte professionnelle
Préfecture de xxxxxxxx
Compte n° xxxxxxxxxx
Nom & adresse banque
Rien en ce qui concerne l'assurance & n° de police.
merci
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Gédehem
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13
Posté - 29 janv. 2013 : 21:43:29
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C'est du B A BA de tout CS : demander au syndic avant sa 1ère désignation et ensuite au moins chaque année ses attestations, garant financier et assureur RCP.
Pour le garant financier, le montant couvert peut changer. S'il est à la baisse il faut exiger des explications.
En y ajoutant les renseignements classiques : nombre syndicats en portefeuille, pour combien de lots, combien de gestionnaires avec chacun combien de lots/syndicats à gérer.
Accessoirement il faut relever ici que l'obligation du garant d'informer les syndicats du retrait de la garantie est très souvent (pour ne pas dire quasi toujours) oubliée. Il faut s'en remettre aux annonces légales dans la presse, que chacun détaille chaque jour, c'est bien connu.
Désagréable d'apprendre par la bande que votre syndic n'a plus de garant financier.
La démarche est exactement la même avec les entreprises lors de travaux : exiger toutes les attestations d'assurances, en plus d'un extrait Kbis (on est parfois surpris !).
Il n'en reste pas moins que le montant des fonds garantis est sans aucun rapport avec le vote de la dispense faite au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat. |
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rando05
Nouveau Membre
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14
Posté - 30 janv. 2013 : 10:05:21
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Bonjour tout le monde;
Question supplémentaire : Compte séparé =====>> Est il exact que depuis le 1° Juillet 2010 en cas de vote pour le compte séparé,un syndicat de copropriétaires peut ouvrir un compte livret A en caisse d'épargne sur lequel seront versées toutes les sommes et valeurs ( charges/appels de fonds etc etc )au nom ou pour le compte du "" Syndicat des copropriétaires de la Copropriété Dupond/Durand,jusqu'à un plafond de 76.500 euros ?
Merci
rando05 |
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JB22
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Posté - 30 janv. 2013 : 11:12:39
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Il n'est pas nécessaire que le syndicat dispose d'un compte séparé pour ses opérations courantes pour ouvrir un compte Livret A.
Le compte Livret A n' est pas destinné aux opérations courantes mais au placement des fonds disponibles provenant des "avances" constituées par le syndicat, dans la limite de 76.500 €. |
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Posté - 30 janv. 2013 : 11:33:36
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mais il peut aussi être utilisé pour le surplus de trésorerie de la gestion courant si l'AG en décide ainsi. Mais la gestion de celle ci est contraignante et en général n'est pas acceptée par un syndic professionnel... |
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JPM
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Posté - 30 janv. 2013 : 11:55:01
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Universimmo a écrit : citation: Erreur : les comptes séparés sont pris en compte dans la garantie financière et sont couverts par cette garantie, ce qui est au demeurant normal, car le syndic a seul la signature sur ces comptes et peut donc aussi bien partir avec la caisse...
Il est vrai dans la pratique que présentement la garantie financière modèle Hoguet couvre toutes les trésoreries maniées par le syndic sans distinction entre celles qu'il détient et celles qu'il ne détient pas.
Mais l'article 28 du décret Hoguet indique " Le titulaire de la carte professionnelle ou la personne qui demande la délivrance de cette carte doit solliciter une garantie financière d'un montant au moins égal au montant maximal des fonds qu'il envisage de détenir "
L'article 29 mentionne également les sommes détenues.
La mise en jeu dela garantie financière impose la constatation de la défaillance du professionnel à rembourser une somme détenue. Elle peut résulter de la délivrance d'une sommation au professionnel immobilier détenteur à la requête du mandant créancier.
Lorsque la trésorerie est déposée à un compte bancaire séparé :
1) le syndic professionnel ne détient pas les fonds
2) il est impossible de lui délivrer une sommation
Il vrai comme l'indique Universimmo que le syndic peut piocher dans le compte et il faut prévoir une garantie à ce titre.
Mais la situation juridique est diférente et le régime Hoguet est alors sans objet.
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JB22
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Posté - 30 janv. 2013 : 12:04:50
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Il est certain que le syndicat peut placer les fonds disponibles provenant des versements de provisions.
Cependant ces fonds disponibles résultent de l' écart entre la réception des provisions sur charges et le règlement effectif des charges ("Crédit fournisseurs").
Si le budget a été établi correctement les fonds disponibles devraient être peut importants et de toute façon très fluctuants, ce qui ne convient pas à des fonds placés, c'est pourquoi les syndics professionnels y sont souvent opposés, et on peut dire à juste titre, car cela complique la gestion. |
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JB22
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Posté - 30 janv. 2013 : 13:50:34
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"Il vrai comme l'indique Universimmo que le syndic peut piocher dans le compte et il faut prévoir une garantie à ce titre.
Mais la situation juridique est diférente et le régime Hoguet est alors sans objet."
Oui il peut "piocher dans la caisse" mais à ce moment là ce n'est pas la garantie financière qui entre en application mais son assurance
de responsabilité civile professionnelle.
Service-Public.fr!
"Pour exercer sa mission, le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :
justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,... "
Ces assurances pouvant être souscrites auprès de Cies d' assurances différentes.
A la rédaction Universimmo de revoir sa copie.
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JPM
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Posté - 30 janv. 2013 : 15:27:14
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JB ! Avec " revoir sa copie ", vous êtes dur avec Universimmo.
Si le syndic se fait des chèques sur le compte séparé sans la moindre justification, ce n'est certainement pas couvert par sa Police RCP 
Ce genre de sinistre est rarissime mais il peut exister. Donc il faut créer le remède.
On m'a soufflé que la Banque Postale avait vocation à ouvrir de nombreux comptes séparés sans avoir à songer à une rémunération quelconque ni pour les syndicats ni pour les syndics. Elle pourrait en conséquence financer un peu un groupement de garantie.
Une chose certaine est qu'il est possible de monter une garantie spécifique et qu'il y a d'importantes économies à réaliser avec la suppression de la dispense. Il resterait certes le secteur de la transaction mais dans ce domaine le solution simple est que les fonds n'aillent que chez les notaires.
Solution impossible pour les fonds liés à la gestion locative.
Sur tous ces points il est évident que la politique actuelle est de ne toucher à rien. Il faut donc envisager pour un avenir plus ou moins lointain une opération type Mali post lybien avec " le plus long convoi du monde " et un lâcher de parachutistes pour sauver les merveilleuses bibliothèques de Tombouctou.
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Garantie Financière 
