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Xill
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 Posté - 07 févr. 2013 : 16:34:30
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Bonjour,
Je n'ai pas trouvé de réponse à mon problème dans le moteur de recherche, alors je crée ce nouveau fil, si quelqu'un a une (des) piste(s)...
En octobre 2012, le syndic a présenté les comptes 2011, qui ont été refusés par l'assemblée (Exercice comptable = année civile).
Pour la première fois (en 14 ans), le conseil syndical avait réellement vérifié les comptes (après convocation), et constaté des incohérences assez lourdes dont il avait informé l'assemblée.
Le syndic pro n'a pas été réélu, et j'ai été élu syndic "bénévole".
Rapidement, mon prédécesseur m'a transmis une partie des archives.
Après une grosse plongée dans les comptes, j'ai constaté que les anomalies comptables étaient encore plus importantes que ce qui avait déjà été constaté.
Sur les exercices 2011 et 2012, il y a environ 4.500 EUR de dépenses engagées hors mandat (1/4 du budget annuel). Ces dépenses ont été rejetées par le conseil syndical. L'assemblée générale que j'ai convoqué en janvier 2013 a également rejeté ces dépenses.
Mon prédécesseur m'a remis une partie des documents comptables, et notamment les annexes 2011 et 2012.
Il reste sourd à ma demande de nouveaux documents comptables, tenant compte des factures rejetées.
Je n'ai aucun doute sur le fait qu'une action sur le fondement d'une faute professionnelle serait accueillie favorablement. Dans ce cadre, il s'agirait de contester telle ou telle dépense, en précisant en quoi elle ne devait pas figurer dans la comptabilité du syndicat.
Je dois cependant engager une action pour récupérer le reste des archives, et souhaite en profiter pour réclamer les 4.500 EUR, au titre du solde des fonds disponibles après apurement des comptes.
C'est là que ça se complique, puisqu'il ne s'agit plus de contester des dépenses, mais le montant du solde des fonds disponibles après apurement des comptes (L'ancien syndic estime 0)...
Les art. 1992 et 1993 du code civil disposent que le mandataire répond du dol et des fautes qu'il commet dans sa gestion, et qu'il doit rendre compte à son mandataire.
En application de l'article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui du syndicat; le tout dans un délai de 3 mois à compter de la cessation de ses fonctions.
Enfin, l'article 86 du décret 72-678 prévoit que le titulaire d'une carte "gestion immobilière" doit être en mesure de présenter à son garant ou aux services préfectoraux les copies des documents constatant la reddition des comptes.
J'ai reconstruit la comptabilité 2011 et 2012, et édité les annexes 2011 (Comptes modifiés approuvés par l'AG de janvier)
Ma crainte est qu'en présentant "mes" comptes, justifiant du montant des fonds disponibles après apurement (inexistant dans les siens), le syndic précédent ne réclame une expertise judiciaire (à frais avancés du syndicat).
En terme de jurisprudence, je n'ai trouvé qu'une référence à un arrêt de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence : 6 mai 1997 - JurisData n°
1997-044437.
J'ignore les arguments utilisés, et ceux retenus par la Cour...
Ma question est donc la suivante :
Connaissez-vous des textes ou des jurisprudences imposant à l'ancien syndic de présenter des comptes susceptibles d'être acceptés par l'assemblée (et donc, tenant compte des dépenses rejetées à bon droit), dans le cadre de l'apurement des comptes ?
A vous lire,
Merci d'avance,
Xill
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Édité par - Xill le 07 févr. 2013 16:35:37 |
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Posté - 07 févr. 2013 : 18:05:23
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citation: Connaissez-vous des textes ou des jurisprudences imposant à l'ancien syndic de présenter des comptes susceptibles d'être acceptés par l'assemblée (et donc, tenant compte des dépenses rejetées à bon droit), dans le cadre de l'apurement des comptes ?
aucun texte tant la loi de 1965 que le décret de 1967, que les arrêtés et décrets comptables n'imposent de transmettre les comptes susceptibles d'être acceptés ; l’ancien syndic doit transmettre, les archives et les fonds...
citation: Article 33-1 du decret
En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.
citation: Article 18-2 de la loi
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. |
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Xill
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 2
Posté - 07 févr. 2013 : 18:40:17
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Bonjour,
Merci de votre réponse.
J'entend bien, mais :
"l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat."
Comment l'ancien syndic peut-il satisfaire à cette obligation, si personne ne procède à l'apurement des comptes ?
Xill |
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3
Posté - 07 févr. 2013 : 19:27:08
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si les comptes de l'exercice n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale, les compte seront apurées dans la situation avant l'AG, cad seulement en "provisions" en rapport avec le budget initial... |
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Xill
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4
 Posté - 07 févr. 2013 : 19:47:42
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Bonsoir Rambouillet,
Je n'ai pas compris (mais alors, pas du tout ;o))
Me dites vous que l'apurement des comptes devrait se faire en enlevant toutes les dépenses comptabilisées par l'ancien syndic, et en ne conservant que provisions votées ?
ça me va bien, sur le principe, mais... |
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andre78fr
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5
Posté - 07 févr. 2013 : 21:56:40
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En fait c'est pas tant une question "d'apurement" mais de répartition ; c'est à dire la redistribution de l'excédent ou de l'insuffisance sur les comptes de copropriétaires rendue exigible par l'Assemblée et l'acceptation.
Vous payez 200 € de provisions, la comptabilité du syndic fait ressortir une quote-part de 250 € dans les dépenses réelles : le vote de l'approbation met 50 € au débit de votre compte...
Le fait de ne pas approuver ne change pas grand chose à ce qui a été réellement payé et à ce qui reste dans le compte bancaire... et donc au montant des fonds transmis.
Le montant du "résultat" se retrouve alors dans des comptes transitoires.
De toute façon l'ancien syndic doit vous fournir la totalité des archives et de la comptabilité (et bien sûr des fonds) ; c'est le premier point et il était payé pour ça...
Après si vous contestez la comptabilité ça sera soit un arrangement soit une procédure mais je doute que vous obteniez grand chose en établissant de nouveaux comptes sans disposer de toutes les pièces (factures, etc.)...
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Xill
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Posté - 07 févr. 2013 : 23:45:03
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En fait, pour être plus précis
J'ai les grands Livres 2011 et 2012.
L'intégralité des factures 2011 et 2012.
Les comptes 2011 et 2012 peuvent donc être reconstitués.
La répartition (ou plus exactement l'exigibilité de la répartition après vote de l'AG) ne pose pas de problème fondamental.
Mon vrai problème, c'est de savoir si le syndic précédent est tenu par mes comptes, faute pour lui d'avoir présenté les siens.... |
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Posté - 08 févr. 2013 : 07:49:25
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si les comptes ne sont pas approuvés, les comptes copros ne font apparaître que les provisions et ne peuvent faire apparaître le solde de l'exercice (positif ou négatif) et le syndic sortant les transmettra ainsi.
C'est le solde du syndicat qui apparaîtra en plus ou en moins...
le syndic sortant n'est absolument pas tenu par votre propre élaboration à partir du moment où il vous a transmis officiellement archives, documents, trésorerie, etc..... il le fera lorsqu'il aura apuré ses comptes, c'est à dire qu'il certifiera l'exactitude de ce qu'il vous transmet (de son point de vue  ). Après vous pourrez toujours contester cette exactitude, mais il vous faudra des "billes"
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Xill
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8
Posté - 08 févr. 2013 : 08:43:05
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Nous sommes Ă plus de trois mois depuis la fin de son mandat.
Le solde de l'exercice 2011 (non approuvé) est resté dans ses comptes 2011 (de même que les provisions pour travaux exceptionnels, appelées en dehors de toute décision d'AG / d'accord du CS).
Ces soldes sont bien entendu également restés dans ses comptes 2012.
Il estime pourtant qu'il n'a pas Ă modifier ses comptes.
Il en certifie donc l'exactitude de son point de vue ?? |
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Posté - 08 févr. 2013 : 09:51:14
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citation: Il estime pourtant qu'il n'a pas Ă modifier ses comptes.
Il en certifie donc l'exactitude de son point de vue ??
les comptes n'ayant pas été approuvés, pour lui tels qu'il les a présenté, ils doivent rester et il lui suffit de les certifier exact de son point de vue.
ensuite le syndic "entrant" devra prouver l'inexactitude puis aller au tribunal s'il souhaite faire juger cette inexactitude (de son point de vue) avec l'accord de l'AG, etc...
PS : ce ne sont pas "ses" comptes, mais "les" comptes du syndicat qu'il a tenu.
citation: Sur les exercices 2011 et 2012, il y a environ 4.500 EUR de dépenses engagées hors mandat (1/4 du budget annuel). Ces dépenses ont été rejetées par le conseil syndical. L'assemblée générale que j'ai convoqué en janvier 2013 a également rejeté ces dépenses.
Mon prédécesseur m'a remis une partie des documents comptables, et notamment les annexes 2011 et 2012.
Il reste sourd à ma demande de nouveaux documents comptables, tenant compte des factures rejetées.
le CS a rejeté des dépenses ... on s'en fiche , ce qui est important c'est que l'AG a rejeté les dites dépenses, mais ce n'est pas pour cela que le syndic sortant doit modifier les comptes, il peut être en désaccord avec la décision de l'AG... dans ce cas c'est à un juge de dire ce qu'il en est. |
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Xill
Contributeur actif
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10
Posté - 08 févr. 2013 : 10:40:20
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citation: Initialement posté par rambouillet
les comptes n'ayant pas été approuvés, pour lui tels qu'il les a présenté, ils doivent rester et il lui suffit de les certifier exact de son point de vue.
ensuite le syndic "entrant" devra prouver l'inexactitude puis aller au tribunal s'il souhaite faire juger cette inexactitude (de son point de vue) avec l'accord de l'AG, etc...
PS : ce ne sont pas "ses" comptes, mais "les" comptes du syndicat qu'il a tenu.
Nous sommes bien d'accord. Les comptes sont ceux du syndicat.
Tout comme vous , j'ai employé "ses" comptes, pour différencier la tenue des comptes du syndicat telle qu'effectuée par mon prédécesseur, de celle reconstituée par mes soins.
citation: Initialement posté par rambouillet Le CS a rejeté des dépenses ... on s'en fiche , ce qui est important c'est que l'AG a rejeté les dites dépenses, mais ce n'est pas pour cela que le syndic sortant doit modifier les comptes, il peut être en désaccord avec la décision de l'AG... dans ce cas c'est à un juge de dire ce qu'il en est.
Nous sommes Ă©galement bien d'accord sur le fait que le rejet par le CS, on s'en fiche
C'est d'ailleurs parce que moi-même je m'en fiche (dans le cadre d'une procédure à engager), que j'ai soumis ces dépenses au vote de l'AG.
Le syndic précédent n'est effectivement pas d'accord avec les décisions de l'AG (sans toutefois s'expliquer sur sa gestion / Normal, il attend l'action éventuelle).
Ce sera donc au juge de décider ce qu'il en est.
On va tenter sur 18-2 (en même temps que les archives), et si le juge considère que la demande de remboursement au titre du solde des fonds disponibles n'est pas recevable, il faudra une seconde procédure, sur la base de la faute du syndic (dépense par dépense)...
Merci
Xill
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GĂ©dehem
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11
Posté - 08 févr. 2013 : 14:24:35
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Il me semble qu'il y a 2 aspects dans la question poséer :
- l'exactitude des comptes du syndicat
- la transmission de l'ensemble des archives du syndicat (dont l'intégralité des pièces comptables) ainsi que les fonds restant disponibles.
"On va tenter sur 18-2 (en même temps que les archives), et si le juge considère que la demande de remboursement au titre du solde des fonds disponibles n'est pas recevable, il faudra une seconde procédure ......"
Une telle action est vouée à l'échec !
Dans le cadre de L.art.18-2, l'ancien syndic n'est pas tenu Ă "rendre des comptes "justes !
Il doit restituer les archives, dont les pièces comptable et les fonds disponibles selon un 'solde' que le juge n'a pas à apprécier, point final !
La question qui lui est soumise : l'ex-syndic s'est-il acquité en totalité de l'obligation qui lui est faite par L.art.18-2, et pas autre chose.
L'exactitude des comptes, de la situation de trésorerie, et d'une façon générale des actes passés par l'ex-syndic relève après coup de l'appréciation de l'AG, ex-syndic ou pas !
Lorsque l'AG est appelée à approuver (ou non) les comptes du syndicat, lesquels découlent d'actes passés antérieurement par le syndic (passation de contrats ou marchés, engagement de fonds hors décision AG, ), le changement de syndic n'intervient pas : l'ex-syndic était alors LE syndic su syndicat.
Sur le refus d'une AG d'approuver la totalité des comptes : C'est un danger pénalisant pour le syndicat, à la limite une impossibilité !
S'il y a litige, il porte généralement sur des points identifiés, ou s'ils ne peuvent l'être en totalité, sur des dépenses autres que celles courantes habituelles.
Ainsi les classiques dépenses d'électricité, d'énergie pour la chaufferie, de l'assurance de l'immeuble, les salaires des employés, etc, etc ....
L'AG ne peut rejeter en bloc ces dépenses identifiables et justifiées.
S'il y a litige sur certaines dépenses, elles DOIVENT être identifiées, précisées dans le PV (*), le refus d'approbation portant exclusivement sur ces dépenses, abusives, hors décision d'AG, parfairement identifiées.
Car il y a une autre aspect, totalment oublié : ayant refusé la totalité du comptes du syndicat, ceux-ci ne sont pas opposables aux copropriétaires. Il est impossible d'engager une action en recouvreùent de créance, impossible d'obliger un copropriétaires à régulariser son compte.
Le syndic n'aura AUCUN titre à opposer s'il y a un débiteur, et pire, s'il y a mutation d'un lot.
En résumé, il est irresponsable de rejeter globalement la totalité des comptes présentés à l'AG. Il faut approuver c qui st juste et incontournable, et ne rejeter que les dépenses abusives identifiables.
Pour les dépenses "suspectes", par exemple sans pièce justificatives ou qui posent questions, elles doivent faire l'objet de "réserve conditionnelle" dont la durée doit être fixée (sous 15 jours par exemple), dépenses sur lesquelles le syndic (ex ou pas) devra apporter toute justification (pertinence au regard de l'intéret collectif et/ou pièce justificative (facture, contrat...)).
(*) chacun sait que c'est ce PV qui fera foi devant un juge. |
Édité par - Gédehem le 08 févr. 2013 14:36:00 |
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Xill
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Posté - 08 févr. 2013 : 15:41:04
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Avant l'envoi des convocations, lors de la vérification des comptes par le CS (dont j'étais), certaines dépenses n'avaient pas pu être justifiées par le syndic.
Nous avions convenu qu'il règle le problème, avant d'aller plus loin dans l'analyse, et de se revoir.
Nous avions déjà relancé le syndic, pour qu'il organise l'AG. Il était à la bourre...
A la rentrée, en septembre, il n'avait toujours pas expliqué ces dépenses, mais il a envoyé les convocations (son mandat touchait à sa fin)
Contrôle plus poussé début octobre. Mouvements suspects sur l'exercice 2012, création d'un compte "travaux" ad hoc et fourre tout. Dépenses toujours pas justifiées.
Lors de l'AG, il n'a pas souhaité proposer que nous validions une partie des dépenses. De toute façon, il savait qu'il partait.
En janvier, l'AG a rejeté les dépenses contestées sur 2011 et 2012, approuvé les comptes 2011 pour le reste, adopté une avance de trésorerie (puisque les dépenses réglées par l'ancien syndic et rejetées par l'AG sont sur un compte d'attente débiteur, dans la comptabilité que j'ai reconstituée).
Comme notre syndicat est plutôt "bon payeur", nous n'avons pas eu à subir de refus de paiement, de la part des copropriétaires (qui règlent même des appels de fonds exceptionnels... non votés...)
Pour la validation des comptes 2012 (prévue en avril), je n'oublierais pas votre bon conseil.
Si sur 18-2 l'ancien syndic est seulement tenu de verser le solde des fonds disponibles, selon les comptes qu'il présente (manifestement erronés ou pas), et bien je les ait ;o)
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 08 févr. 2013 : 16:25:53
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Sur ce plan lĂ tout va bien.
Reste les sommes contestées, qu'il faut précisemment identifier, afin de pouvoir justifier auprès du juge votre action en recouvrement de créances (TI si pas plus de 10.000 €).
Ce qui veut dire que votre demande doit être "bétonnée" de A à Z, sans l'ombre d'une feuille de papier de cigarette dans laquelle le conseil de l'ex-syndic ne manquera pas de s'engouffrer. |
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nefer
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Posté - 08 févr. 2013 : 17:12:58
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citation: Initialement posté par Xill
Lors de l'AG, il n'a pas souhaité proposer que nous validions une partie des dépenses.
Pour rappel ce n'est pas le syndic qui dirige l'AG mais le président de l'AG
et le président de l'AG devait expliquer aux présents ce qu'il fallait faire, c'est à dire approuver les comptes avec des réserves: il fallait lister les réserves et les indiquer sur le texte de la résolution
mais pour le faire, il fallait que le CS qui avait procédé au contrôle des comptes ait préparé la liste des factures indiquées sur le relevé des dépenses qui n'étaient pas justifiées ou mal imputées!
il semble donc que le CS et le président de séance n'ont pas fait leur travail! |
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Xill
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15
Posté - 08 févr. 2013 : 17:17:38
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"Il semble donc que le CS et le président de séance n'ont pas fait leur travail!"
En fait, c'est pire que ce que vous pensez...
Sur ce point, pour la première fois, en 14-15 ans, le CS et le président de séance ont fait - partiellement - leur travail ;o)
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nefer
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16
Posté - 08 févr. 2013 : 17:49:00
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citation: Initialement posté par Xill
"Il semble donc que le CS et le président de séance n'ont pas fait leur travail!"
En fait, c'est pire que ce que vous pensez...
Sur ce point, pour la première fois, en 14-15 ans, le CS et le président de séance ont fait - partiellement - leur travail ;o)
et pourtant vous faisiez partie du CS...
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Xill
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17
Posté - 08 févr. 2013 : 18:14:09
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Croyez bien que j'en suis contrit...
Quand je vois ce que j'ai laissé passer (entre 2009 et 2012), par ignorance des missions du CS, ça me rend dingue !
Xill |
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JPM
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18
Posté - 09 févr. 2013 : 15:43:38
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Pour faire simple :
Vous estimez que le syndic a engagé irrégulièrement une dépense de 800 € et qu'il a payé à tort cette somme au fournisseur ou entrepreneur.
L'assemblée sur votre proposition approuve les comptes sous réserve du rejet de cette dépense.
Le syndic n'est pas renouvelé. Vous être désigné comme copropriétaire syndic.
Le syndic sortant vous remet la comptabilité arrêtée à la date de l'assemblée. Elle comporte la dépense et la paiement critiqués. Elle est néanmoins parfaitement exacte.
Le syndic sortant vous transmet les fonds et un solde qui reste affecté par le paiement des 800 €. Le compte de trésorerie est lui aussi exact.
L'irrégularité éventuelle de l'engagement de la dépense est inopposable au fournisseur.
Si vous voulez suivre sur votre idée, il vous faut obtenir une décision judiciaire constatant que le syndic a excédé ses pouvoirs en engageant la dépense et le condamnant à payer au syndicat 800 € pour le préjudice subi plus quelques bricoles pour les frais de procédure.
Dans la pratique ce genre d'incident se règle amiablement avec le syndic avant l'assemblée dans la perspective d'un renouvellement effectif de son mandat.
L'expérience montre qu'une bonne partie des contestations de ce type est malfondée, qu'en même temps on peut souvent relever une anomalie sensiblement plus importante et qui a été négligée parce ce que c'est sur les bricoles que l'on s'échine plus particulièrement.
C'est l'histoire bien connue d'un contrôle fait par un spécialiste ; 30 minutes sur les indexations des contrats pour récupérer 78 € et ensuite passage ultra rapide sur les impayés et 7000 € qui filent par la fenêtre pour une bévue du syndic dans l'état daté sur une vente sur saisie immobilière. Le spécialiste a loupé la bévue pourtant grossière. Dommage car il était encore temps de rattraper le coup 
Conclusion : La comptabilité demeure exacte lorsqu'elle reflète fidèlement des opérations juridiquement contestables.
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Xill
Contributeur actif
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Posté - 09 févr. 2013 : 17:04:17
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Cher JPM,
Merci d'ĂŞtre venu faire un tour sur ce fil.
A l'exception du fait qu'il s'agit de 4500 eur, plutĂ´t que de 800, vous ĂŞtes dans le vrai.
J'aime beaucoup votre conclusion !!
Si ce n'est, qu'au milieu des 4500 EUR, il y a également des dépenses engagées et réglées sans factures (ou sans facture originale...)
Peut-on les sortir de la comptabilité, dans le cadre de l'apurement des comptes ??
A vous lire,
Xill
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Posté - 09 févr. 2013 : 17:32:12
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Xill : "[blue]Si ce n'est, qu'au milieu des 4500 EUR, il y a également des dépenses engagées et réglées sans factures (ou sans facture originale...)
Peut-on les sortir de la comptabilité, dans le cadre de l'apurement des comptes ??[/blue]"
????????????? On ne peut rien sortir d'une comptabilité !! et on ne parle plus d'anomalie pour 4 500 €. On ne fait pas disparaitre des écritures d'une compta !!
Vous avez des paiements sans la contrepartie facture; Vous devez donc engager une action auprès de l'ancien syndic pour récupérer ces docs OU les fonds.
Un apurement des comptes du SDC est simple :
1. l'AG a adopté un budget de fonctionnement; elle adopte les comptes présentés par le syndic, celui ci crédite les copros, si le solde est positif, OU fait un appel de fonds pour un solde négatif. Ce qui va reconstituer automatiquement le fond de roulement
2. l'AG a adopté un budget; l'AG adopte un montant en emmetant des réserves sur certaines factures ou écritures comme ces 4 500 €.
Le syndic procède donc à l'apurement des comptes sur la base du montant de dépenses approuvées par l'AG, c'est à dire moins le montant des réserves !
Dans ce cas, si le solde est négatif, il sera plus important sur le montant approuvé de dépenses. Et sur un solde positif, le crédit sera moins important.
Ne pas oublier que ces 4 500 € ont déjà été appelés auprès des copros !!
4 500 € de réserves est un gros montant pour une petite copro. Quel est votre budget annuel de dépenses courantes ?
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Édité par - philippe388 le 09 févr. 2013 17:35:05 |
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Apurement des comptes & Article 18-2 
