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BIBI
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 Posté - 01 mars 2013 : 19:03:39
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Dans ce domaine , j'aimerais avoir vos avis et solutions face à la candidature des 3 copropriétaires au poste de syndic , sans aucun contrat de mandat .
Sachant que celle qui demande son renouvellement évoque une indemnité annuelle de 3300 € , dans l'ordre du jour .mais occulte les 700 € qu'elle perçoit pour faire la compta ( confiée avant elle à un comptable pro ) elle a pris seule cette décision en 2012 .
Sa candidature peut elle être refusée faute de contrat de mandat .. ?
Auquel cas celles des 2 autres ne sont pas plus valables ..
L'un des 2 avait l'intention de lire son contrat en AG ..il avait pris le soin d'en rédiger un .. mais a oublié de le joindre à l' O du jour..
Merci pour vos remarques .
Bibi
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GĂ©dehem
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1
Posté - 01 mars 2013 : 22:54:30
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Tout syndic doit présenter ce qui est improprement appelé 'contrat" de syndic, bien que la loi soit silencieuse sur ce point (et pour cause : il n'y a pas de "contrat" pour un mandataire social).
Ce "contrt" de syndic non pro bénévole (non rémunéré), peut être réduit à ceci, conforme aux textes :
"Contrat de mandat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
S'il est rémunéré, il doit détailler ses honoraires de gestion courante de ceux hors gestion .... comme le ferait un syndic professionnel.
Mis à part le cas particulier du syndic "provisoire" deésigner pour 2 ou 3 mis en raison du départ intempestif su syndixc en place (démission en séance) TOUT syndic doit présenter un contrat" ... pour la validité de la décision. |
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snp
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 2
Posté - 02 mars 2013 : 19:44:25
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Pourquoi un contrat pour un "pur" bénévole ? Pourquoi répéter les articles de la loi ? Pour se rappeler ce que sont ses obligations ? Pour donner les dates de la prochaine AG ? Quant aux défraiements, il est absurde de l’écrire. Dans toutes les entreprises, associations, clubs et autres, cela va de soi, cela s’appelle des débours et ils sont remboursés. Dans le cas contraire, cela pourrait passer pour un don !!! |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 02 mars 2013 : 19:51:29
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Le "mandat" est un contrat !
Ce qui doit être précisé pour le syndic, outre le rappel des dispositions légales, ce sont les modalités pratiques d'exécution de son mandat. Dont par exemple qu'il aura d'être défrayé, ou autres précisions
Que vous n'en soyez pas d'accord, c'est votre droit !
Mais les règles qui régissent les syndicats de copropriétaires le veulent ainsi !
Donc on fait avec ! 
PS : nombre de syndics non pro n'ont jamais mis le nez dans les textes qui nous régissent (certains sujets abordés sur UI sont édifiants !!). Ce qui est pour le moins surprenant lorsqu'on prétend gérer une copropriété.
Ce n'est donc pas inutile de leur rappeler les disposions qui s'appliquent Ă eux !
En cas de litige ils seront malvenus de prétendre "je ne savais pas ...." |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2013 19:55:18 |
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snp
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4
Posté - 02 mars 2013 : 21:06:07
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« Nul n’est censé ignorer la loi ! » Donc pas de faux-fuyant !!
L’histoire du contrat pour un « pur » bénévole date depuis la loi SRU … ou après. C’était un coup des pros. Pour éviter qu’une AG se sépare du pro et élise un « pur » bénévole, au pied levé, sans pouvoir effectuer le chantage : « … c’est moi ou l’AJ ! »
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BIBI
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5
 Posté - 03 mars 2013 : 10:04:52
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Merci pour vos remarques,
Néanmoins dans le cas évoqué ici (syndic non pro ) et pas "pure " bénévole ..
- l'A.G. peut elle refuser cette candidature sans contrat ?
d'autant que :
- sur l'Ordre du Jour , Il y a une résolution avec indemnité à prévoir : 3300 € /an , mais rien à propos des
700 € /mois que la syndic s'est versée après avoir pris d'autorité le poste compta ( en lieu et place d'un comptable extérieur ..) ..bien entendu , sous le prétexte que la copro y gagne .. mais qu'en est il du respect des règles et des lois ..
Pour le fun , vous jugerez Ă quel niveau , cette syndic place le juridique , lorsqu'elle Ă©crit :
"mon sexe féminin ne peut revêtir la fonction de père de famille !!!!!!" sans commentaire ..
Bien entendu , cette remarque est faite en réponse à un copropriétaire excédé , qui a écrit :
" qu'on était loin , dans cette résidence et avec une telle syndic : d'une gestion en bon père de famille "
Bonne matinée .
bibi
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JPM
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6
Posté - 03 mars 2013 : 14:17:03
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Il est prescrit de rouler sur la partie droite d'une route.
Est-ce qu'un automobiliste peut rouler Ă gauche ? Bien sur !
S'il n'y a ni véhicule venant en face ni gendarme dans le voisinage, rien ne se passe.
Si la désignation du syndic (renouvellement ou désignation d'un nouveau) figure à l'ordredu jour, les projets de contrat de syndic des condidats, - professionnels ou non -, doivent avoir été joints à la convocation. Point c'est tout.
Si l'assemblée désigne finalement une personne dont le contrat n'était pas annexé à la convocation, et si personne ne conteste, rien ne se passe... dans l'immédiat. Mais s'il y un couac important ultérieurement, on s'empressera d'aller chercher un motif pour faire annuler la désignation.
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GĂ©dehem
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7
Posté - 03 mars 2013 : 23:24:43
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Quant au type qui se fait piquer à rouler à gauche alors que jusque là cela ne dérangeait personne, c'est son permis qui va en prendre un coup !  |
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BIBI
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8
Posté - 04 mars 2013 : 07:30:25
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Ne peut on en pareil cas , anticiper et en urgence faire une demande de référé ( ou sommation ou ?? ) auprès du T.I. :
- la syndic "non pro" est déjà hors mandat depuis le 1/3 (AG : le 25/3) .. et les autres motifs pour ester sont nombreux ..
- elle a modifié les demandes de résolution ( faites en bonne et due forme ..),
- des travaux sont aux votes ( sans devis ) ..
- elle a puisé ds la réserve (plan pluriannuel ) pour des postes non inclus ds ce plan :8 000 € dépassement tvx ( pose caméras ..sans respect de déclaration : CNIL) + les 16 000 € (suite procèdure prud'hommes ..pour licenciement abusif )+++
- la secrétaire ( non copropriétaire )a joint " une demande "d'augmentation de ses horaires et salaire : directement aux résolutions !! ..
Il faut aussi dire que la syndic soigne sa populaité .. à grand renfort de courriers .. et qu'ainsi : les 70 % de résidents sont persuadés que les doléances et revendications des légalistes empêchent la syndic de travailler !!
DUR !Dur! la vie en copropriété ..
Bonne journée .
Bibi
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JPM
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9
Posté - 04 mars 2013 : 07:50:06
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Le tribunal d'instance est incompétent.
Si la syndic a expédié les convocations avant l'expiration de son mandat, l'assemblée est régulère de ce chef.
Pour le reste tout dépend de la majorité des copropriétaires.
Ce ui n'interdit pas ensuite de secouer le cocotier.
Si les convocations ont été expédiées après l'expiration du mandat, tout est nul. Pas d'autre solution raisonnable que de laisser néanmoins l'assemblée se tenir.
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snp
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Posté - 08 mars 2013 : 12:21:15
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Oublions la métaphore de la conduite sur la voie de gauche, pour doubler, on double sur la gauche, donc sur la voie de gauche...mais il est permis aussi de doubler sur la droite, à une certaine condition. C'est une dérogation. Pour le mandat de syndic "pur" bénévole, il pourrait y avoir aussi une dériogation!
Un cas. Simple supposition:
"Je suis syndic non pro, recevant des honoraires (ligne 62110 du budget de fonctionnement). J'ai envoyé les convocations à l'AG, avec mon contrat de syndic, en temps voulu. Tout est OK. Patatras! La veille de l'AG, je reçois mon ordre de mission : dix-huit mois aux Kerguélen! Départ dans quarante-huit heures. C'est autre chose que quinze jours ou même un mois à des milliers de kilomêtres de la résidence, où une liaison internet permet de gérer à distance. Je demande à un voisin de prendre ma place en tant que snp, avec les mêmes honoraires, les mêmes dates de fin de mandat...il n'y a que le noms qui change. "
Faisable ou non? |
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JPM
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Posté - 08 mars 2013 : 14:55:56
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Le copropriétaire Dupont a donné pouvoir à un de ses amis et instruction de voter pour vous.
Il est au plus mal avec votre voisin et n'aurait certainement pas donné ordre de voter pour lui.
Pour le contrat ? Pas de problème. C'est la personne qui change.
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snp
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Posté - 08 mars 2013 : 15:06:23
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OK pour DUPONT. mais a-t-il un mandat exclusif avec son mandataire?
Le mandataire est peut-ĂŞ tre au mieux avec mon voisin? |
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BIBI
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13
Posté - 08 mars 2013 : 20:00:51
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En admettant que dès lundi , l'avocat demande désignation d'un A.J.
puisque la syndic est hors mandat et que la résolution "renouvellement"du mandat du syndic actuel ne peut être votée ..
- l'A.G. étant programmée au 25 , et même en admettant que l'ordonnance soit bien rendue et qu'un A.J soit désigné ..que se passe t'il le 25 ..
- en ouverture de séance : qui devra annoncer qu'il y a une ordonnance .. et désignation d'un A.J
Il y a peu de chance que l'A.J ait le temps de prendre des mesures .. ou d'assister Ă l'A.G. (?)
Quid , si la syndic fait la sourde oreille .. et mène l'A.G. comme si de rien n'était ?D'autant que ses partisans (majoritaires ) ignorent les règles et la loi .. et feront du chahut ..
NĂ©anmoins l'effet de surprise peut jouer ..
Merci pour vos conseils et remarques.
Bonne soirée .
Bibi
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BIBI
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Posté - 09 mars 2013 : 11:13:00
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PS :
je constate que j'aurais dû poster mes questions à propos de ce qui arrive ..suite à une ordonnance de désignation d'A.J ..
Puisque cette syndic est hors mandat .. et qu'elle ne peut proposer : le renouvellement d'un mandat qui n'est plus d'actualité ..
Merci pour votre compréhension ..
j'attends vos réponses ( quand même , )SVP ..
Bibi |
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nefer
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Posté - 09 mars 2013 : 11:32:38
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citation: Initialement posté par BIBI
PS :
je constate que j'aurais dû poster mes questions à propos de ce qui arrive ..suite à une ordonnance de désignation d'A.J ..
Puisque cette syndic est hors mandat .. et qu'elle ne peut proposer : le renouvellement d'un mandat qui n'est plus d'actualité ..
Merci pour votre compréhension ..
j'attends vos réponses ( quand même , )SVP ..
Bibi
si vous pouviez être précis:....
- votre syndicat est actuellement sous administration provisoire par ordonnance
- l'ordonnance précise la mission d'une durée de....mois avec la désignation d'un syndic
- cet administrateur a convoqué le syndicat à une AG avec, à l'ordre du jour, la désignation du syndic
- une ou plusieurs candidatures de syndic sont inscrites Ă cet ordre du jour
est ce exact? |
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BIBI
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Posté - 09 mars 2013 : 13:16:53
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Mes explications sont plus compréhensibles , ds la même rubrique - " syndic non pro , hors mandat" ..
Je précise :
Convocation effectuée par la syndic (avant la fin de son mandat qui se termine le 12/03 )
AG aura lieu le 25/03
OR , à cette date = syndic hors contrat , et sa résolution étant libéllée : "renouvellement du mandat du syndic actuel " , n'est pas "votable "
Il n'y a que cette candidature .
10 copropriétaires ont l'intention de re- voir leur avocat ce lundi : avec comme objectif d'obtenir une ordonnance avec désignation d'un ADM. J. provisoire
75% des résidents étant partisans de cette syndic -qui sans contrat - s'octroie 3200 € d'indemnité ( votée) mais s'est permis de se payer 620 € /mois pour avoir
annuler un contrat de compta (extérieur ) et faire la compta , elle même .. sans vote .
Elle a licencié un gardien ( sans cause réelle et sérieuse = condamnation à hauteur de 16 000 € ( payés sur la réserve TRVX ) et a omis de porter cette question à l'O du J
Elle a embauché 1 personne = aide gardien .. ( sans concertation , ni vote )etc ...
Aucun devis , en vue de travaux Ă voter ..
Ils veulent ( en connaissance de cause .. ) à présent choisir un syndic pro ( pour cette copro de 240 lots ) qui a été trés bien gérée durant 10 ans .. mais depuis 2 ans =
du grand n'importe quoi ..
Merci pour vos renseignements , à propos de ce qui va ou peut se passer , une fois l'ordonnance acquise .. compte tenu du court délai avant l'AG ..
Bibi
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nefer
Modérateur
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17
Posté - 09 mars 2013 : 14:05:52
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citation: Initialement posté par BIBI
Mes explications sont plus compréhensibles , ds la même rubrique - " syndic non pro , hors mandat" ..
Pourquoi avoir ouvert deux topics différents ?
pensez vous que les intervenants vont faire la navette entre les deux?
il a déjà été dit que c'est la date d'envoi de la convocation qui compte!
l'AG sera donc valable si le convocation a été envoyée pendant la période de validité du mandat du syndic!
en revanche il faudrait engager la responsabilité du syndic qui a procédé au licenciement puisque le syndicat a été condamné : pour rappel le pouvoir de licencier est dans les mains du syndic, il n'y a pas besoin d'autorisation d'AG pour licencier un salarié
à vous lire, le syndic actuel....n'est pas compétent
peut ĂŞtre vaudrait il mieux ne pas nommer ce syndic lors de l'AG, quitte Ă passer par une administration provisoire et avoir le temps de rechercher un syndic pro pour la mise Ă l'ordre du jour d'une AG sous l'Ă©gide de l'administrateur provisoire |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 09 mars 2013 : 18:06:03
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Suite à vos précédentes question : C'est ce que je dis au début de mes précisions ,
- que la convocation est régulière ;
- mais , que les copropriétaires souhaitent obtenir la désignation d'iun Administrateur provisoire car :
- en plus d'être hors mandat ; le fait que cette syndic propose "un renouvellement" de son mandat qui n'est plus d'actualité , remet en question la validité de cette résolution ( on ne peut renouveler un contrat qui est "éteint" ..me semble t'il ) et il n 'y a pas d'autre candidature .
Mes interrogations étaient à propos de ce qui peut se passer ( si la désignation d'un A..J provisoire est obtenue avant le 25/03 (A.G. )
Quid le jour de l'A.G. qui est programmée
Qui et comment va être annoncée l'ordonnance .. sera t'elle signifiée à la syndic ?
Pourrait elle qd même se faire élire ? Quid de la validité d'une telle décision ?
Le but des contestatires étant de pouvoir , à présent proposer un contrat de syndic pro .. à l'administrateur , quand il prendra la copro en mains .
Merci pour vos renseignements .
Bibi
Pour les posts différents , j'espèrais avoir des réponses sur 2 problèmes différents .
d'une part un syndic sans contrat ,
puis un syndic hors mandat .. qui demande un renouvellement de contrat qui est fini ..
Désolé pour cette maladresse .. qui n'est pas volontaire .
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filomat
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Posté - 14 mars 2013 : 16:25:35
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Je suppose que le motif de la demande de nomination d'admnistrateur provisoire est qu'il n'y pas de syndic car elle a démissionee, mais comme ava nt de démissionener elle a convoqué dans les règles une assemblée pour désigner le syndic il n'est pa sùr que le tribunal désigne un administrateur pour faire ce qui a déjà été fait. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 14 mars 2013 : 16:53:00
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filomat : ce syndic non-pro n'a pas démissioné, a convoqué une AG régulièrement pendant son mandat, ce sont des copros qui désirent ne désirant pas renouvellé son contrat et qui ont commis une erreur en demandant un AJ sans cause réelle et sérieuse, le syndicat de BIBI ayant encore un syndic avec un mandat valable !
La nomination d'un AJ est nécessaire en cas de vacance du syndic, ce n'est odnc pas le cas ici, n'allez pas encore inventer 12 scénarios hors du sujet !  |
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Candidatures Syndic non pro sans contrat 
