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filomat
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 Posté - 14 mars 2013 : 19:38:02
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Je crois que je n'invente rien s'il s'agit bien du même sujet dans les trois questions posées par BIBI, dans l'autre il est bien dit que le syndic sera 'hors mandat' le 25 mars et qu'il l'est depuis le 13 et dans le troisiéme sujet qu'il s'agit d'une démission de ce syndic qui peut compter sur 70/100 des voix et qui se représente à l'assemblée du 25 mars. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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filomat
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 22
Posté - 14 mars 2013 : 20:00:52
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En fait c'est depuis le 11qu'il n'y aurait plus de syndic, mais l'assignation ne repose pas sur ce motif et ne serait engagée qu'aprés l'assemblée du 25.
La question de la demande d'administrateur provisoire évzntuelle était bien différente des deux autres, enregroupant les trois questions on finit en effet par s'y perdre. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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BIBI
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23
Posté - 15 mars 2013 : 20:35:03
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Philippe 388 ,
J'ai appris ce midi que mes voisins ( cop ds cette résidence avec syndic non pro -hors mandat ) ont obtenu la désignation d'un syndic provisoire .pour une durée de 4 mois .
La mission n'implquant pas la mise en oeuvre d'attributions excèdant la gestion courantedu syndic ( l'administrateur désigné n'étant pas necessairement choisi parmi les adm judiciaires ( cass 3ème -civ -11 janv 2012 - N° Pourvoi ; 10 16217 )
Merci infiniment à tous les contributeurs qui grâce à leurs réponses , remarques ,expériences , avis (même si parfois contradictoires ) nous permettent de résoudre des problèmes de copro .
Par ailleurs :
J'ai en effet ouvert 2 posts .. alors qu'il s'agissait , en fait du même sujet , même si mes questions étaient différentes . Désolé .
Bonne soirée .
Bibi
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BIBI
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24
 Posté - 16 mars 2013 : 09:02:37
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Merci FILOMAT , pour vos réponses et effectivement mes posts différents ont été maladroits ..
je me dois de vous préciser :
- que je n ai jamais évoqué la moindre "démission" .
Mais que la syndic est hors mandat depuis le 12/03 ..
L'avocat a demandé la désignation A J en application de l'article 47 du D , puis jurisprudence citée ds ma réponse précédente afin d'obtenir désignation syndic pro /provisoire , et requête afin qu un huissier assiste à l'AG et annonce la lecture de l'ordonnance , juste avant le début de séance , afin d'éviter le non respect de l'ordonnance ( les partisans et l'ex syndic n'ayant que faire de la loi ..)
Bon W.E. Ă tous .
Bibi
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BIBI
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25
Posté - 07 avr. 2013 : 06:08:27
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Je reviens sur ce sujet ..
Cette syndic non pro , percevait une indemnité annuelle ....
+ 700 € /mois , au titre de comptable " en auto entreprise "
Pensez vous que cela soit légal ?
Dans les doléances , un coprop dénonce le fait qu'elle ne pouvait exercer ainsi ces fonctions , pour un tiers ( le syndicat ..)
Merci pour votre avis /
Bibi |
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Posté - 07 avr. 2013 : 10:14:38
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il faut partir sur quelques principes :
1- personne peut-être "auto-entrepreneur" encor faut-il qu'elle soit déclarée
2- un auto-entrepreneur fournit des facture Ă ses clients
3- un auto-entrepreneur peut être comptable s'il en a les compétences
4- une AG et seulement l'AG peut décider de voter la sous traitance de sa comptabilité et vote également la dépense correspondante dans son budget
si ces points sont respectés, il n'y a aucune objection pour que cet auto-entrepreneur soit rémunéré.
Mais il faut bien reconnaitre que la comptabilité d'une copropriété est plus simple qu'une comptabilité d'entreprise en général.
Enfin dernier point, avant de voter un budget pour cette sous traitance, il peut y avoir mise en concurrence ; est ce que si l'AG choisit un comptable différent du syndic, celui ci sera t il toujours d'accord pour confier lacompta à quelqu'un d'autre sachant que lui dans ce ca devra payer au lieu d'être rémunéré ? 
a mon avis personnel, votre situation n'est pas saine.... la prochaine étape sera peut-être de rémunérer le syndic en tant que gardien ? , ... puis après comme avocat, etc.... on appelle cela le cumul des mandats  |
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nefer
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27
Posté - 07 avr. 2013 : 11:25:59
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cela fait quand mĂŞme 8400 euros par an.... |
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BIBI
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28
Posté - 07 avr. 2013 : 12:20:40
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OUI , + les 3000 e d'indemnité ..rien de choquant .. le but était de faire des économies .. mais pas à n'importe "quel prix !!!"
Ce qui m'interpelle ds les remarques d'un courrier des contestataires est la citation :
* la syndic est en infraction avec l'ART 20 de l'ordonnance N° 452138 du 19.09.45 ..modifié par l'ordonnance N° 2004 279 du 25.3.2O04- 03-25 -art 5.10°
Son auto entreprise étant déclarée en tant que : immobilier - activités comptables -
sous classe : examen et certif des comptes - Bilan .. commissariat aux comptes ..
Or , elle n'a pas les diplĂ´mes d'expert comptable ..
Pour preuve , les années précédentes , elle faisait "viser" la compta par un C.S. ( assureur .. ) qui lui aussi se "prétendait expert comptable "..
Quelle est votre interprètation des ordonnances ( SVP) ..
Merci , Bibi
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nefer
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29
Posté - 07 avr. 2013 : 13:54:17
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citation: Initialement posté par BIBI
OUI , + les 3000 e d'indemnité ..rien de choquant .. le but était de faire des économies .. mais pas à n'importe "quel prix !!!"
Ce qui m'interpelle ds les remarques d'un courrier des contestataires est la citation :
* la syndic est en infraction avec l'ART 20 de l'ordonnance N° 452138 du 19.09.45 ..modifié par l'ordonnance N° 2004 279 du 25.3.2O04- 03-25 -art 5.10°
Son auto entreprise étant déclarée en tant que : immobilier - activités comptables -
sous classe : examen et certif des comptes - Bilan .. commissariat aux comptes ..
Or , elle n'a pas les diplĂ´mes d'expert comptable ..
Pour preuve , les années précédentes , elle faisait "viser" la compta par un C.S. ( assureur .. ) qui lui aussi se "prétendait expert comptable "..
Quelle est votre interprètation des ordonnances ( SVP) ..
Merci , Bibi
il faut vérifier avec l'ordre des experts comptables si l'activité d'auto enterpreneur crée par cette personne est compatible avec ses diplomes: il suffit d'écrire à l'ordre des experts comptables |
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Posté - 07 avr. 2013 : 17:05:54
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BIBI : commissariat aux comptes ????? attention si cette personne n'a pas ses diplomes!
Il faut être affilié à la compagnie des commissaires aux comptes pour pratiquer. site www.cncc.fr
Il existe beaucoup de comptables, moins d'expert comtables, mais beaucoup moins de commissaires aux comptes !!!
La certification de comptes de société engage la responsabilité du commissaire aux comptes !! l'expertise comtable est une profession réglémentée, ordonnace du 19 sept. 1945.
Cette personne risque très gros si elle ne possède pas ces diplomes ( BAC + 5,..) et si elle n'est pas inscrite à la compagnie des commiossaires aux comptes. Exercice illégal de la profession d'expert comtable, c'est la case prison.
BIBI : vérifier bien si cette personne est bien inscrite etb peut exercer comme expert comptable, et on peut en douter avec un simple statut d'auto-entrepreneur.
pour info : on ne peut pas ouvrir un salon de coiffure sans avoir son CAP !! |
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GĂ©dehem
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31
Posté - 07 avr. 2013 : 17:16:14
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N'est pas "Commissaire aux comptes" qui veut !
Outre la qualification professionnelle, il s'agit d'une profession réglementée : être inscrit sur la liste des CAC de chaque Cour d'appel, mais aussi être membre d'une Compagnie régionale des commissaires aux comptes ....
Prétendre exercer cette activité libérale réglementée parce qu'on a un CAP ou un BEP de comptabilité relève de l'usurpation ....
Comme pour les avocats, les médecins, les géometres, etc ....il faut répondre à des conditions et être membre d'un Ordre.
(Pour le salon de coiffure, le CAP n'est mĂŞme plus suffisant ! ) |
Édité par - Gédehem le 07 avr. 2013 17:17:57 |
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Posté - 07 avr. 2013 : 18:17:52
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gedehem : le CAP est obligatoire pour ouvrir un salon de coiffure !! mais on ne demande rien pour ouvrir un restaurant ou un salon d'esthétique !!
BIBI a maintenant une bonne raison pour demander à ne pas confier quoique ce soit à cette autoentrepreneuse, qui rique gros si BIBI, un autre copro, ou le SDC engae une actio contre elle pour exercice illégal d'expert comptable. A vérifer rapidement si elle exerce sans diplome !!  |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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33
Posté - 07 avr. 2013 : 18:43:18
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S'agissant de l'exercice illégale d'une profession réglementée, si c'est le cas, pas besoin d'engager quelque action que ce soit !
Il suffit d'écrire à l'Ordre ou l'organisme professionnel dont il s'agit, signalant que telle personne "vend" une activité encadrée. (*)
Que ce soit pour l'exercice de l'activité de syndic professionnel, celle de médecin, de géometre ou de commissaire aux comptes, l'organisme en question se chargera de la suite à donner !
(*) il ne s'agit pas de délation, qui est fondamentalement condamnable dans la mesure où elle porte injustement tort.
PS : pour le salon de coiffure, mettre ses tablettes Ă jour !
Il y a des lustres que le CAP n'est plus suffisant, la détention d'un brevet professionnel étant maintenant imposée. Quand une profession veut se protéger, elle sait y faire .....  |
Édité par - Gédehem le 07 avr. 2013 18:48:57 |
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filomat
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Posté - 07 avr. 2013 : 19:12:03
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Si l'on se réfère au maxidicco : Profession = activité déterminée, durable et rémunérée et à la loi Hoguet qui exclu de ses exigences les " personnes ou leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis " on voit que syndic non rémunéré et syndic non professionnel sont des synonymes puisque l'activité de syndic est par ailleurs déterminée (par l'article 18 de la loi de 1965) et durable (puisque l'assemblée générale fixe sa durée qui est de plus renouvelable).
Le syndic non professionnel ne peut donc qu'être indemnisé pour les dépenses exigées par son activité de syndic, non pour sa science (il n'est pas une profession libérale) ni pour son temps (s'il préfère faire les comptes plutôt que regarder la télé c'est son affaire).
Ce n'est donc pas le syndic qui "dépense" c'est le syndicat, de même que quand une entreprise indemnise sur justification de ses frais (la quittance du taxi américain !) un salarié qu'elle a envoyé en mission elle déduit cette dépense de ses bénéfices. Le générateur de frais n'est qu'un "intermédiaire".
Or, dans le cas de BIBI le syndic fait appel à son autoentreprise de comptabilité : Cette dépense ne peut être engagée qu'avec une autorisation spéciale de l'assemblée générale :
DĂ©cret de 1967 :citation: Article 39
Â
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 21
Doit ĂŞtre spĂ©cialement autorisĂ©e par une dĂ©cision de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses prĂ©posĂ©s, son conjoint, le partenaire liĂ© Ă lui par un pacte civil de solidaritĂ©, ses parents ou alliĂ©s jusqu’au troisième degrĂ© inclus. Â
Il en est de mĂŞme des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnĂ©es Ă l’alinĂ©a prĂ©cĂ©dent sont propriĂ©taires ou dĂ©tiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrĂ´le, ou dont elles sont salariĂ©es ou prĂ©posĂ©es. Â
Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir Ă©tĂ© spĂ©cialement autorisĂ© par une dĂ©cision de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui dĂ©tient, directement ou indirectement, une participation dans son capital. Â
Le syndic prĂ©cise la nature des liens qui rendent nĂ©cessaire l’autorisation de la convention. Â
Les dĂ©cisions d’autorisation prĂ©vues au prĂ©sent article sont prises Ă la majoritĂ© de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.Â
Le projet de la convention doit ĂŞtre joint aux convocations.Â
Il en va différemment du syndic professionnel qui peut très bien embaucher sa bru comme comptable sans demander l'autorisation à l'assemblée puisque c'est alors lui (et non le syndicat) qui "dépense" en prenant sur sa rémunération, la tenue des comptes faisant partie de la gestion courante article 18 alinéa 5.
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 07 avr. 2013 19:29:24 |
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Posté - 07 avr. 2013 : 20:05:53
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gedehem : Il est exact qu'il faut le BP pour ouvrir un salon de coiffure, je ne sais pas pourquoi je parle de CAP ( et par 2 fois !!!), ma femme est coiffeuse avec un BP, et elle a des demandes pour qu'elle loue son BP. Ce qui est parfaitement interdit; le Chinon de ce midi certainement.
filomat : Le syndic non professionnel ne peut donc qu'être indemnisé pour les dépenses exigées par son activité de syndic, non pour sa science (il n'est pas une profession libérale) ni pour son temps (s'il préfère faire les comptes plutôt que regarder la télé c'est son affaire).
du pur filomat; mais FAUX !!
Filomat : un syndic non-pro exerce exactement la même activité qu'un syndic pro !!! Il a les mêmes pouvoirs et les mêmes responsabilités qu'un pro. !!
La différence est qu'il n'a pas de carte professionnelle, qu'il n'a pas besoin de justifier d'une formation, qu'il n'a pas besoin de garantie financière, et d'une assurance responsabilité civile !!! ( c'est conseillé d'en souscrire une!)
ET il peut être rémunéré pour les services rendus. Les sommes versées pour service rendus sont imposables dans la catégorie BNC, bénéfices non commerciaux !!
filomat : Ă noter dans vos tablettes !
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filomat
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Posté - 07 avr. 2013 : 20:09:32
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Posté - 07 avr. 2013 : 20:23:15
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filomat : le net a tout faux sur cette affaire.
Qui c'est" le net " ?? |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 09 avr. 2013 : 06:03:45
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La "légende urbaine", le "consensus" des messages qui se recopient les uns sur les autres et sont disséminés par google sur la planète entière.
Tout ce qu'on lit dans le journal n'est pas forcément vrai, mais tout ce que répète google ne l'est pas forcément non plus... surtout quand il y a accord unanime... Les internautes sont encore bien plus moutons que les copropriétaires
Je m'en tiens à ce qui est écrit dans la loi (et le dictionnaire français depuis que la loi n'est plus entièrement écrite en latin) et surtout à mon raisonnement. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 09 avr. 2013 06:11:51 |
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Posté - 09 avr. 2013 : 09:13:59
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filomat : un syndic non-pro peut être rémunéré, et le " net" dit également cela !! |
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JPM
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Posté - 09 avr. 2013 : 18:35:11
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Il est bien certain qu'en l'état des textes un copropriétaire désigné comme syndic non professionnel peut être rémunéré.
Il est aussi bien certain que certains retraités en bonne forme exercent cette fonction dans leur immeuble pour la plus grande satisfaction des copropriétaires. Ils connaissent bien le statut de la copropriété et ont une bonne pratique de la comptabilité. Ajoutez un ordinateur et une bonne imprimante et tout va pour le mieux.
Il n'y a rien alors de choquant à ce que de tels syndics non professionnels perçoivent une rémunération qui est parfois proche de la rémunération d'un professionnel.
Dans un autre genre certains font "commerce " de cette activité en étant propriétaire d'une cave dans plusieurs copropriétés plus ou moins importantes.
On a connu beaucoup de situations frauduleuses d'une manière ou d'une autre notamment sur la plan fiscal. Mais, au moins dans le passé, il a été possible d'exercer cette activité de manière parfaitement légale.
Il y a enfin un assez grand nombre de sympathiques syndics bénévoles qui frôlent des précipices à longueur de semaine.
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Candidatures Syndic non pro sans contrat 
