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andre78fr
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 Posté - 11 avr. 2013 : 15:53:21
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Bonjour,
J'ai toujours cru qu'un syndic bénévole devait obligatoirement être un copropriétaire mais on me montre un extrait de livre qui s'appuie sur l'article 28 du Décret du 17 mars 1967 pour dire tout le contraire et me faire douter...
Est-ce que quelqu'un peut me préciser sur quel texte de loi repose l'interdiction pour une personne privée non copropriétaire d'être syndic bénévole ???
André
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Posté - 11 avr. 2013 : 16:09:50
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andre78fr : pour trouver la distinction entre syndic professionnel et syndic non-pro - copropriétaire qui ne figure pas dans la loi de 1965 et le décret de 1967, il vous faut consulter la loi Hoguet, 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application 72-678 du 20 juillet 1972, ......
pour la suite allez sur le site jpm-copro.com - les organes de la copropriété, et 2-1-4 - qui peut être syndic ??
Vous aurez la confirmation qu'un syndic non-pro, qui peut être bénévole OU rémunéré, ne peut être qu'un copropriétaire , et non un tiers au syndicat  |
Édité par - philippe388 le 11 avr. 2013 16:11:17 |
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2013 : 16:19:06
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Dans ce genre d'affaire il ne faut pas s'appuyer sur 2 lignes ou 3 mots dans tel article d'une loi ou d'un décret !
Si tout était simple ce ne serait pas compliqué ! 
L'activité de "syndic" est réglementée.
Ce qui veut dire que, en application de la loi (ici du décret), toute personne physique ou morale peut exercer la fonction de syndic ....sous réserve de satidfaire aux critères et obligation de la loi du 2.01.1970 qui réglemente l'activité de syndic...
Laquelle loi précise en son art.2, que les dispositions qu'elle (la loi) édicte ne s'appliquent pas .."aux personnes ou à leurs conjoints qui gèrent des biens sur lesquels ils ont des droits réels divis ou indivis"
Traduit en langage courant, pour être syndic non pro (bénévole = non rémunéré), il faut être copropriétaire dans l'immeuble que l'on gère.
Si l'on n'est pas copropriétaire dans l'immeuble, il faut satisfaire aux critères et obligations de la loi de 70, exercice de la fonction qui sera alors "professionnel". |
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andre78fr
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3
 Posté - 11 avr. 2013 : 17:10:35
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Merci, c'est effectivement l'article 2 de la loi Hoguet :
« Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ; »
Ce qui est surprenant c'est que la personne qui me disait ça avait obtenu cette réponse d'une association de copropriétaires avec la photocopie d'un livre que je vais tâcher de reproduire ici ! |
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filomat
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Posté - 11 avr. 2013 : 18:13:37
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citation: Article 2 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi n°2006-1770 du 30 décembre 2006 - art. 66 (V) JORF 31 décembre 2006
Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables :
Aux membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l'objet ainsi que des garanties financières qu'ils offrent pour l'exercice de cette activité ;
Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;
Aux personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions prévues aux titres X et XI du code civil ;
Aux représentants légaux ou statutaires de sociétés de construction régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation pour la réalisation des premières cessions des parts ou actions.
Aux titulaires d'une licence d'agent de voyages, en vertu de la loi n° 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyages ou de séjours, pour la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;
Aux organismes du placement collectif immobilier et à leurs sociétés de gestion, sauf lorsqu'elles gèrent des actifs immobiliers faisant l'objet de mandats de gestion spécifiques.
On voit que les copropriétaires ne sont pas les seuls dispensés des contraintes de la loi Hoguet (carte professionnelle, assurance etc...), il faudrait voir également la liste des professions du décret d'application de la loi.
Seul le syndic copropriétaire ne peut pas être rémunéré, sinon il serait professionnel.
A noter également qu'un conjoint de copropriétaire peut être syndic à titre non professionnel, même sans être lui-même copropriétaire. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 11 avr. 2013 18:22:07 |
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Posté - 11 avr. 2013 : 18:22:02
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citation: Seul le syndic copropriétaire ne peut pas être rémunéré, sinon il serait professionnel.
Faux, le syndic propriétaire peut être rémunéré, il lui suffit de présenter à l'AG un contrat qui le stipule et que ce contrat soit voté.
Seul le président-syndic d'un syndicat coopératif ne peut pas être rémunéré.
Dans tous les cas, les syndics sont défrayés des frais qu'ils engagent (et justifient ). |
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filomat
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Posté - 11 avr. 2013 : 18:26:12
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Une indemnité n'est pas un salaire ni des honoraires, un défraiement non plus.
On verse en général des "honoraires" à un "professionnel".
La notion de salaire est en effet liée à la signature d'un contrat (contrat de travail), reste à savoir si le contrat du syndic "bénévole rémunéré" accepté par l'assemblée générale ne le place pas dans le cadre des dispositions de la loi Hoguet qui s'applique aux syndics professionnels.
Je n'ai que mon maxidicco pour dire qu'une activité rémunérée (déterminée et durable) est une profession, je recommande donc aux lecteurs du forum de prendre ma position avec réserve et se fier plutôt aux autres interventions qui finiront bien par fournir des textes à l'appui de la leur.
Si la loi précise que le président-syndic du syndicat coopératif ne peut être rémunéré, et qu'elle est "muette" sur le cas du syndic bénévole ou non professionnel, c'est en effet un argument en faveur de la rémunération de ce syndic dit autrefois "bénévole". |
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Édité par - filomat le 11 avr. 2013 18:38:06 |
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Posté - 11 avr. 2013 : 19:11:40
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filomat : "Si la loi précise que le président-syndic du syndicat coopératif ne peut être rémunéré, et qu'elle est "muette" sur le cas du syndic bénévole ou non professionnel, c'est en effet un argument en faveur de la rémunération de ce syndic dit autrefois "bénévole"."
????
La loi est claire :
1. le président du conseil syndical-syndic d'un syndicat ne peut PAS être rémunéré !
2. un syndic non-professionnel PEUT être bénévole (c'est à dire qu'il n'est PAS rémunéré) , OU rémunéré.
"Autrefois dit bénévole" ne veut pas dire non-professionnel, MAIS qu'il ne touche pas de rémunérations !!!
filomat :" reste à savoir si le contrat du syndic "bénévole rémunéré" accepté par l'assemblée générale ne le place pas dans le cadre des dispositions de la loi Hoguet qui s'applique aux syndics professionnels."
Rien à voir avec le sujet, nous parlons ici que de syndic copropriétaires, et de non de syndics porfessionnels !!
filomat : il faut nous expliquer ce que peut être un " bénévole-rémunéré " ??? Car c'est soit l'un oi soit l'autre MAIS pas les deux en meêm temps !! ... peut être dans votre copropriété ?
****modération****
rectif balises "blue"
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Édité par - Numero6 le 13 avr. 2013 06:40:41 |
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filomat
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Posté - 11 avr. 2013 : 19:44:58
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2013 : 21:08:33
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Filomat, sans vous offenser, vous faites une joyeuse mayonnaise de textes pris un peu partout sans que vous en ayez la maitrise.
- Les dispositions de la loi Hoguet ne s'appliquent pas aux titulaires de droits dans la copropriété qu'ils gèrent ...parce qu'ils sont titulaires de droits dans cet immeuble.
- Elles ne s'appliquent pas non plus à certaines professions, .... liesquelles sont régies par d'autres textes spécifiques à leur profession.
Un syndic non professionnel peut être, doit être rémunéré à la même hauteur qu'un syndic pro, devant exécuter les mêmes taches, remplir les mêmes obligations avec la même efficience (ou supposée ainsi ...), les textes ne faisant aucune distinction entre "syndic" et ...."syndic" en ce qu'il est le mandataire du syndicat.
Il s'agit sur le plan fiscal de "Bénéfices non commerciaux", à renseigner dans la case prévue.
Bien entendu, cette rémunération du syndic non pro doit être décidée par l'AG sur la base du "contrat' des rémunérations qui lui est présenté.
Un dernier aspect toutefois. Dans la mesure où le syndic non pro tire la majorité de ses revenus de son activité de syndic, voire uniquement de celle-ci (exemple indiqué par ailleurs d'un syndic gérant 25 syndicats étant propriétaire d'une cave dans chacun d'eux), il serait considéré comme exerçant à titre "professionnel", les revenus provenant de l'activité de "Syndic non professionnel" ne pouvant être qu'accessoires.
"..... c'est que la personne qui me disait ça avait obtenu cette réponse d'une association de copropriétaires ....."
Sous réserve que cette personne ai bien compris elle aussi le texte qu'elle avait sous les yeux, bien des associations généralistes se prennent parfois (hélas) les pieds dans le tapis sur des points qu'elles maitrisent mal !
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Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 21:16:16 |
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filomat
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Posté - 13 avr. 2013 : 05:58:00
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L'article 2 de la loi Hoguet ne fait finalement que rappeler le principe que quand on est propriétaire d'une voiture on n'est pas obligé de confier la vidange à un garagiste professionnel (c'est à dire rémunéré), mais qu'on peut aussi la faire soi-même.
Si l'on n'est que copropriétaire de la voiture en indivision avec d'autres indivis, et que l'on ne veut pas payer un garagiste professionnel à hauteur de ses droits-tantièmes dans la copropriété, on peut aussi demander l'autorisation aux autres de faire la vidange sans recours à un professionnel, mais si on leur demande en plus un dédommagement il y a de fortes chances qu'ils ne le trouvent pas justifié, car eux n'ont rien demandé et auraient été d'accord pour payer leur part à un professionnel.
Au contraire c'est celui qui fait la vidange qui devrait remercier les autres de l'y avoir autorisé car ils lui ont ainsi permis l'économie de sa quote-part dans la rémunération d'un professionnel.
La loi en économie dit qu'on ne peut pas réclamer en même temps le beurre et l'argent du beurre.
Et les lois de l'économie sont plus fortes que les assertions gratuites de Gédehem ou Philippe388 !
De même que rien n'empêche les copropriétaires de la voiture de se cotiser pour acheter une clé de filtre à huile et la mettre à la disposition de celui qui voudrait faire la vidange, rien n'empêche un syndicat, comme celui cité par BIBI, d'embaucher une secrétaire, un comptable etc... pour faciliter la tâche du syndic.
La possibilité ou non d'avoir un syndic non professionnel n'a rien à voir avec la taille de la copropriété : A preuve celle citée par BIBI (245 lots), quand il y a de la place pour 245 il y en a aussi bien pour 2800.
Gédehem dit qu'un syndic non professionnel doit être rémunéré à hauteur du professionnel : Ce serait le cas dans ma copropriété puisqu'une fois que le syndic professionnel a payé les charges salariales de ses six préposés de haut niveau qu'il affecte à plein temps à la copropriété, et d'après mes calculs il ne lui reste plus rien des honoraires de son contrat et qu'il en est sans doute de sa poche.
Nous avons déjà changé plusieurs fois de syndic "professionnels" et malgrè tout ( me croirez vous ? ) il y a encore des copropriétaires qui se plaignent : Il faut donc bien commencer à penser à autre chose qu'un syndic professionnel et songer à envisager toutes les possibilités offertes par la loi. |
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Édité par - filomat le 13 avr. 2013 06:04:40 |
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Posté - 13 avr. 2013 : 10:03:16
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filomat : "Et les lois de l'économie sont plus fortes que les assertions gratuites de Gédehem ou Philippe388 !"
De quelles lois de l'économie parlez vous ?? des votres que vous inventez à chaque post !!
Il est vrai que rien n'empêche due votre copro. soit gérée par un syndic non-pro, mais syndic est un métier sérieux et compliqué !
245 lots pour un syndic non-pro n'est pas plus raisonnable !!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 avr. 2013 : 14:50:44
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Quel rapport entre cette histoire de voiture, les lois générales de l'économie (du marché) et celles spécifiques à la copropriété ???? 
La mayonnaise continue !
L'activité de "syndic de copropriété" n'est pas de nature commerciale, même si cela y ressemble beaucoup, le syndic ne s'inscrit pas dans un marché ! |
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filomat
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Posté - 13 avr. 2013 : 19:03:25
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Je serais étonné que mon syndic professionnel déclare ses honoraires en bénéfice non commercial même si son métier existe depuis l'Antiquité (selon JPM !) et qu'il serait donc l'un des plus vieux du monde. |
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Posté - 13 avr. 2013 : 20:03:54
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filomat : Je serais étonné que mon syndic professionnel déclare ses honoraires en bénéfice non commercial
filomat : FAITES un GROS EFFORT de lecture et de compréhension !!
La déclaration des honoraires en BNC ne concernent que le syndic copropriétaire non-pro ET rémunéré, pas les syndic pros !!!!
filomat : A REVISER encore, le syndic est le mandataire d'un syndicat de copropriétaires; ce 'nest pas une " activité commerciale" !! |
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filomat
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Posté - 14 avr. 2013 : 07:01:56
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Si maintenant même Philippe388 et Gédehem disent le contraire l'un de l'autre nous ne sommes pas sortis de l'auberge ! |
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nefer
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Posté - 14 avr. 2013 : 09:59:55
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citation: Initialement posté par filomat
Si maintenant même Philippe388 et Gédehem disent le contraire l'un de l'autre nous ne sommes pas sortis de l'auberge !
il vous a été demandé maintes fois de vérifier vos sources avant de poster un message!
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Posté - 14 avr. 2013 : 11:05:56
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filomat :Si maintenant même Philippe388 et Gédehem disent le contraire l'un de l'autre nous ne sommes pas sortis de l'auberge
filomat : ceci est FAUX !! vous ne comprenz toujours rien aux réponses !!! gedehem et moi n'inventons pas la loi sur ces BNC, relisez les posts précédents !!!
Même si les syndics pro ET non-pro ont les mêmes missions et responsabilités, leur satut juridique et fiscal ( en cas de rémunération du syndic non-pro ) sont radicalement différent !!
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filomat
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Posté - 14 avr. 2013 : 16:58:33
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Citation gédehem :
"L'activité de "syndic de copropriété" n'est pas de nature commerciale, même si cela y ressemble beaucoup, le syndic ne s'inscrit pas dans un marché !"
Citation philippe338 (en rouge) :
"La déclaration des honoraires en BNC ne concernent que le syndic copropriétaire non-pro ET rémunéré, pas les syndic pros !!!!"
Nefer, Gédehem, Philippe388 ... et moi ne devons parler le même français !
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Posté - 14 avr. 2013 : 17:36:22
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filomat :" Nefer, Gédehem, Philippe388 ... et moi ne devons parler le même français !"
C'est une évidence depuis vos débuts sur UI !!
Mais qui parle le " bon" français" ? la est la question ??
Savez vous ce que sont des Bénéfices Non Commerciaux ' BNC
Savez vous ce qu'est une activité libérale ??? sans parlez d'un madatore social !
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filomat
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Posté - 15 avr. 2013 : 06:21:43
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Si vous saviez tant de choses vous ne poseriez pas tant de questions ! |
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Syndic bénévole non copropriétaire 
