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goutelette
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 Posté - 04 mai 2013 : 21:07:33
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Ecrit par Philippe 388
citation: goutellette :" Depuis 8 ans nous avons 3 lots d' impayés"
Cela est inaceptable !! que fait votre CS ??
Philippe comme d' habitude vous n' avez mal lu et vous sautez sur un sujet secondaire, ne répondant pas au sujet principal.
Le C/S c' est moi, et Présidente depuis 13 ou 15 ans peu importe.
J' ai bien noté
Environs tous les 2 ans, nous avons un retour financier de l' huissier. Cela nous coûte des frais d' avocat,
je vous ais précisé que contrairement à vos remarques, qu' il n' y avait pas de solution miracle pour obliger les indélicats à payer.
je veut bien dire à l' avocat que Philippe 388 mentionne du laxisme mais je ne suis pas certaine que cela suffise.
L' exercice 2012 à été clos par un versement de l'huissier suite au jugement d' avril 2012. et oui, ce n' est pas le Syndic ni le C/S qui traîne mais les tribunaux qui débordent.
Depuis, le 4ème trimestre 2012 les impayés sont repartis et nous attendons la fin d' exercice pour relancer l' avocat.
citation: goutelette : le syndic devait prévenir par un petit courier en RAR mais aimable, les mauvais payeurs qu'une résolution sera proposée à l'AG pour la mise en vente de leurs lots !! cette "menace" font généralement bouger les choses .
Philippe 388 sachez que chaque profil de mauvais payeur est différent.
Cette personne a 2 lots chez nous et est copropriétaire bailleur ( à 90 ans, des biens dans toute la France et n' ouvre plus ces courriers depuis 8 ans.) Vous avez une soltion sous le coude ?
Donc, nous n' avons pas d' autres choix que d' accepter que la justice prenne son temps et que l' huissier conserve pendant quelques semaines l' argent, et qu' il veuille bien nous le déposer au compte du Syndicat.et certain vous dirons que nous avons de la chance qu' il est de l' argent sur son compte courant.
Cela, confirme que si nous avions un compte sà paré, nous devrions avancer les charges de ce monsieur, qui n' a pas de problème d' argent mais mais faché avec la société.
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goutelette
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Posté - 04 mai 2013 : 21:34:45
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citation: ecrit par André 78
Non, un compte de copropriété ne doit pas être à découvert et le syndic ne doit pas faire le banquier en avançant des fonds (compte séparé ou pas).
citation: Si nécessaire (urgence) le syndic fait des appels extraordinaires et convoque une AG. Soyez rassuré pour le Syndic, je n' en connais aucun qui soit suffisamment idiot pour jouer aux banquier.
Les Syndic connaissent leurs copropriétés, et leur métier.
L' avantage du compte pivot c' est que le compte est toujours positif. Comme je l' ai déjà précisé suivant les prélévements ils arrive que le compte de n' importe quelle copropriété soit a flux tendu.
Cela n' a aucune incidence., et ne mérite pas de faire une AG sachant que dans les jours qui suivent, le compte sera en excédant.
Je conseille à ceux qui sont étonné de cette situation d' analyser la trésorerie au jour le jour de leur grand livre et peut- être celle d' amis conseillers. Cela peut vous apprendre ce que vous ignorez;
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andre78fr
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 Posté - 05 mai 2013 : 05:47:20
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Pour connaître plusieurs progiciels pour gros syndics et avec lesquels sont gérées des dizaines de milliers de copropriétés en France je peux vous assurer que ces systèmes bloquent les règlements fournisseurs lorsque la trésorerie est insuffisante...
Si vous fonctionnez de cette manière c'est votre problème (syndic, banque, CS, syndicat...) mais il ne faut pas en faire une généralité. Une bonne gestion implique un fonds de roulement ("avance permanente de trésorerie" donc le nom lui même est assez explicite) adapté et encore une fois un compte de copropriété ne doit JAMAIS être à découvert (et le compte pivot ne sert certainement pas à avancer des fonds aux copropriétés dans le rouge).
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goutelette
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Posté - 05 mai 2013 : 11:38:57
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citation: Pour connaître plusieurs progiciels pour gros syndics et avec lesquels sont gérées des dizaines de milliers de copropriétés en France je peux vous assurer que ces systèmes bloquent les règlements fournisseurs lorsque la trésorerie est insuffisante ...
Il est possible que les gros cabinets soient dotés de logiciels performant avec signal.
Il est également possible que la trésorerie de certains syndicats soient sous surveillance.
Maintenant même dans votre logiciel nouvel génération, il y a de forte chance qu' il soient mis en place une tolérance de dépassement.
Les banques le propose aux personnes qui ont beaucoup de mouvements. (se retrouvent au rouge et 3 jours après renfloué)mais facturé.
Il est difficile de comprendre que d' un coté on mentionne que les Syndics bénéficient d' intérêts utilisant la trésorerie groupée des syndicats (avec placement )et de l' autre, vous dire scandalisé, qu' une partie de cette même trésorerie puisse être utilisée pour une tolérance de dépassement à l' avantage de l' ensemble de ces mêmes Syndicats.
citation: et le compte pivot ne sert certainement pas à avancer des fonds aux copropriétés dans le rouge).
Je pense que vous ne devez pas grossir et laisser sous entendre ce que je n' ais pas dit . iI n' a jamais été question "d' avancement de fond," mais de dépassement passager.ce qui arrive à la majorité des Syndicats sans qu' ils le sachent s'ils ne font pas une lecture assidue des dates de transactions.
Vous trouvez plus moral, que ces fond dormant reviennent au banquier, qui sera en tirer bénéfice pour son propre compte et qui va facturé aux Syndicat des frais de gestion , sachant que le Syndic pour compenser ce manque à gagner va augmenter le coût de sa gestion
Quel intérêt à laisser croire que c' est dans l' intérêt des copropriétaires.?
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JPM
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Posté - 05 mai 2013 : 14:03:04
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Gédehem
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Posté - 05 mai 2013 : 20:03:45
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Moi je trouve Goutelette vachement bien !!!
Voila que son syndicat dépense ... ce qu'il doit dépenser, dépenses cycliques comme chacun sait '(les vagues) alirs que les provisions sont généralement constantes dans le temps !
D'où parfois des "dépassements passagers"  ..... qui n'ont aucune gravité puisqu'on fonctionne avec un compte pivot et que le "trou" provisoire (passager) sera absorbé !
Au fait, "absorbé par qui ?"
Mais par les autres syndicats, bien entendu, qui, eux, sont dans le bas de la vague pour les dépenses mais dans le haut pour les recettes !
En somme eux aussi sont en "dépassement passager", ..... mais par le haut ! 
Ce qui confirme s'il en était besoin que ceux sur la vague des dépenses vivent sur le dos de ceux dans le creux de leurs dépenses...
Ceux dans le haut fournissant ceux du bas !
En résumé il faut "vivre sur le dos des autres" !
Il y a longtemps que nous n'avions pas eu un tel plaidoyer avec de tels arguments "contre" le compte séparé !! 
Ce qui ne nous donne toujours pas de réponse pratique : comment savoir avec certitude que l'on a bien un compte séparé au nom du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 05 mai 2013 23:24:40 |
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JPM
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Posté - 05 mai 2013 : 20:55:38
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Oh ! là ! si en plus vous voulez des certitudes !!!!! 
Je vous en donne une nouvelle tout de suite :
la dernière caresse dans le sens du poil est en gestation : pour améliorer la concurrence, donner aux assurés la possibilité de résilier à tout moment leur police d'assurances, après quand même la première année d'un nouveau contrat.
Effet assuré : à couverture égale et à sinistralité égale, une augmentation globale des primes. C'est une évidence quand on connait un brin et très objectivement le monde de l'assurance et les techniques prévisionnelles ... et provisionnelles.
Il n'y aura que les gogos pour triompher : on a gagné ! on a gagné !
Comme pour les honoraires sur travaux.
**erreur **
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Édité par - Gédehem le 05 mai 2013 23:27:10 |
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Gédehem
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Posté - 05 mai 2013 : 23:32:36
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"Oh ! là ! si en plus vous voulez des certitudes !!!!! "
Moi non !  Avec mes syndicats coopératifs je n'ai aucun doute ! 
Mais les autres, tous les autres syndicats qui n'ont pas donné de dispense n'ont dans la pratique aucun moyen de vérification. 
Pour l'histoire de la concurrence sur les assurances (qui n'a rien à voir avec le compte séparé !) vous avez bien raison : à force de tirer sur la ficèle qui plus est toujours vers le bas, il ne faut pas s'étonner qu'elle casse .... |
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JPM
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49
Posté - 06 mai 2013 : 08:08:36
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Jusqu'à présent, aucun syndic n'a pu prétendre utilement : je n'ai pas de chéquier.
Donc pas de problème, sauf que les copropriétaires ne sont pas bien informés. Il suffit d'assister à certaines séances d'information pour être édifié sur ce point. Je dis bien certaines. Il y en a de bonne qualité.
On court vers la généralisation des virements. Il parait que c'est le remède absolu contre la fraude fiscale ! Peut-on espérer la disparition de la dispense auparavant ?
Je suis heureux de votre accord sur l'assurance. Il faut mener campagne.
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Gédehem
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Posté - 06 mai 2013 : 10:55:49
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Que les copropriétaires ne soient pas du tout informés pour 85% d'entre-eux ... et pas bien pour les 10 ou 12% qui restent (*) , nous en sommes d'acord depuis longtemps ....
Pour ce qui concerne les réglements, un cabinet de syndic ne se promène pas avec 100, 150, 300 chéquiers pour autant de syndicats qu'il gère (à supposer 1 seul chéquier par syndicat !).
Le service "lettre-chèque" marche très bien pour nombre de groupements, y compris associatifs, pour que les cabinets de syndics, entre bien d'autres, ne passent pas à coté !
Si l'on se recentre sur le compte séparé, et le moyen pour les copropriétaires (le CS) de savoir si le compte du syndicat est réellement un vrai compté séparé de celui du syndic,on tombe encore (et toujours) sur le quasi monopole du syndic sur les affaires du syndicat.
Certes, les textes accordent au CS un réel pouvoir de controle des actes du syndic. Mais il se heurte au bon vouloir de ce dernier, et pour le compte séparé à celui de la banque.
Si en plus celle-ci est liée au syndic, même de loin .....
La seule réponse serait la suppression de la dispense. Mais serait-elle suffisante ? Même avec un compte "séparé", rien n'empechera une banque de trouver une formule proche du "sous-compte" avec compte pivot pour justifier la séparation effective d'un compte 'syndical' classé comme aujourd'hui dans les groupements associatifs.
Sauf qu'il est impossible à un Syndicat (son CS) d'exiger quoi que ce soit de la banque, qui ne connait comme interlocuteur que le représentant légal du syndicat.
Comme quoi on a tourné autour du "pot" sans moyen de savoir ce qu'est réellement ce "pot" .. commun !
(*) ceux qui se renseignent ou suivent des formations dont, effectivement, certaines "déforment" .... |
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JPM
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Posté - 06 mai 2013 : 11:14:49
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Mais la situation n'est pas noire comme vous dîtes !
Il est tout à fait possible, certes qu'il y ait un compte séparé vraiment et néanmoins une clause illicite dans la convention d'ouverture de compte.
Quand il y a un litige (ils sont relativement rares) la clause est systématiquement déclarée non écrite. La jurisprudence à cet égard est tellement solide que dans bien des cas le banquier mal informé (fréquent) abandonne ses prétentions.
De plus, dans quelques cas, le banquier a ét condamné à payer une indemnité. Par exemple pour le retard apporté à un tranfert de fonds à l'occasion d'un changement de syndic.
Tout cela pour dire qu'il ne faut noircir inutilement le tableau et proclamer comme Goutelette que le compte sparé ne sert à rien.
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Posté - 06 mai 2013 : 12:06:46
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"La seule réponse serait la suppression de la dispense. Mais serait-elle suffisante ? Même avec un compte "séparé", rien n'empechera une banque de trouver une formule proche du "sous-compte" avec compte pivot pour justifier la séparation effective d'un compte 'syndical' classé comme aujourd'hui dans les groupements associatifs.
Sauf qu'il est impossible à un Syndicat (son CS) d'exiger quoi que ce soit de la banque, qui ne connait comme interlocuteur que le représentant légal du syndicat."
Commençons par supprimer cette dispense ! un premier point de départ pour cete réforme attendue, qui est toujours qu'un gros mirage, quelque soit les ministres !
gedehem : les banques ouvrent également des comptes " reflets" ou " miroirs" avec les comptes séparés !
Il faut donc aussi supprimer tous les fonds de roulements ! |
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ALH14U
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Posté - 14 mai 2013 : 20:45:46
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Il faut être tout à fait clair certaines agences contournent frauduleusement (et avec des préjudices ou violences plus ou moins importants) la volonté des copropriétaires et ont trouvés des professionnels des banques pour « marcher » dans cette combine.
C'est une contrefaçon à la qualité d'un produit qui doit faire intervenir des services spécialisés contre la fraude de ce type et les services spécialisés de lutte et respect de la concurrence et les fraudes.
Ce sont bien sûr le plus souvent les représentants moraux et dirigeants des agences plus que les syndics ou gestionnaires de copropriétés qui contournent la loi.
La création de pseudo ordre SDC XXX Chez Agence ou inverse, la création de chéquiers trompes oeils est le reflet de ces pratiques économiquement et financièrement astucieuses et délictuelles.
Le contournement frauduleux et préjudiciable pour les syndicats des dirigeants ou des syndics des agences immobilières avec la complicité de certains personnels des banques est bien décrit notamment dans la revue mensuelle de l’ARC.
https://docs.google.com/file/d/0B12...?usp=sharing
A la question comment le copropriétaire peut il reconnaître ? il faut être clair :
Il y a contre façon astucieuses avec bande organisée des professionnels délinquants et soudés.
Sauf bêtise grossière de certains de ces professionnels (exemple ouverture du compte à une date non possible,) ou contrôle inopiné avec huissier il est impossible à un copropriétaire et même à un membre du conseil syndical d’avoir les preuves de défaillance puisqu’il n’a pas accès à toute la comptabilité et au compte bancaire complet de l’Agence (il s’agit d’un compte individualisé de l’agence que l’on fait passer pour un compte séparé 100% syndicat !).
La banque fournit des documents que les juges et avocats sont également incapables d’interpréter, les préjudices ne peuvent donc être le plus souvent reconnus et appréciés civilement in fine (les conclusions des audits et des experts remis en question !), malgré les promesses initiales de certains défenseurs !
Donc seuls les interventions réelles coordonnées, inopinées des brigades de répression de la délinquance économique et financière auprès de certains banques ou auprès de certains de leurs professionnels sont susceptibles d’assainir et de faire respecter la volonté du législateur en intervenant directement sur l’organisation de ces banques et sociétés qui aujourd'hui sont protégées par l'inaction des administrations et l'absences de réels contrôles ou d'audit certifiés (audit ARC par exemple non probant !) et substituent les comptes séparés par des comptes individualisés qu'ils appellent ou attestent comme des vrais comptes séparés.
LAMENTABLE
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JPM
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54
Posté - 14 mai 2013 : 23:04:04
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En qualité de partisan bien connu du vrai compte séparé, je voudrais bien avoir connaissance de cas pratiques justifiant les élucubrations qui précèdent.
Il n'y a comme véritable arnaque que les faux comptes séparés c'est à dire des sous comptes individualisés à propos desquels certains syndics prétendent qu'il s'agit quasiment de comptes séparés.
Cette arnaque est accompagnée de projets de résolution tordus et faisant valoir la garantie financière du syndic alors que les comptes séparés sont également couverts par cette même garantie. Ce qui est d'ailleurs absurde.
Pour le surplus un compte immatriculé SDC Les platanes chez Dupont syndic permet au syndic de se prévaloir du régime du compte séparé à l'égard de la banque comme du syndic.
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ALH14U
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Posté - 14 mai 2013 : 23:30:51
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Vous êtes d'accord sur l'existence de ces arnaques
de ces tromperies mensongères à la qualité d'un compte présenté de façon mensonger comme compte séparé.
ces tromperies sont le fait de bandes de professionnels des milieux bancaires agissant pour le compte des agences et non pour le compte des syndicats.
Donc acte.
Comment compter vous lutter pour éviter ces tromperies aggravées (en bandes organisées) ?
Votre dernière affirmation SDC 451 Rue du naif Chez agence XXX ne veut absolument rien dire, et ne prouve rien du tout !!!!
Mon dossier sur notre compte de syndicat intitulé SDC les naifs chez Cabinet XX (aujourd'hui non contesté et non contestable !) de copropriété (vu par l'ARC concluant à juste titre à mon avis à l'l'absence de compte séparé) est à votre disposition !
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JPM
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Posté - 15 mai 2013 : 00:02:47
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Les copropriétaires sont les premiers responsables de ces arnaques puisqu'ils se délectent à les admettre et à voter pour majoritairement.
J'en connais qui sont pourtant très informés.
Il parait qu'il y a comme cela des femmes qui aiment être battues
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Gédehem
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Posté - 17 mai 2013 : 17:47:39
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Et des hommes aussi, et même qui en redemandent !
Pour les copropriétaires, certains ont déja donné, et depuis longtemps ....
Si l'on résume l'affaire du compte, et les propos des uns et des autres dont les plus éminents, on ne peut déduire qu'une chose :
il est impossible pour les copropriétaires, pour un CS, d'avoir la preuve absolue de l'ouverture d'un vrai compte séparé au nom du syndicat.
La sanction prévue (nullité de plein droit du mandat) n'est qu'un leurre, un habillage, puisqu'il n'est pas possible de vérifier quoi que ce soit, d'avoir une certitude lorsque la dispense n'est pas donnée !
Quand bien même demain la possibilité de dispense serait supprimée, il n'y aura pas plus de certitude faute de pouvoir controler. |
Édité par - Gédehem le 17 mai 2013 17:50:10 |
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JPM
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Posté - 17 mai 2013 : 18:04:28
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Je ne vois pas très bien l'utilité pratique de cette discussion.
L'intérêt du compte séparé c'est, entre autres, la possibilité de récupérer sans difficulté la trésorerie si on change de syndic ou s'il est victime d'un sinistre financier.
Si l'immatriculation du compte est SDC 38 rue des fleurs, le syndicat peut se prévaloir de cette titularité même si la banque vient raconter qu'il y a sur ce compte je ne sais trop laquelle de ces fameuses clauses.
Que voulez vous de plus ?
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 17 mai 2013 : 20:02:05
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Cette discussion vise à dénoncer la tromperie aggravée des agences avec des professionnels des banques sur un produit bancaire le compte séparé de syndicat :
Une appellation SDC les naifs peut être un faut compte séparé, uniquement individualisé
JPM le parallèle avec la situation des femmes battues me choquent,
Nous discutions de tromperies aggravées, sur un produit de consommation, tromperies permettant diverses escroqueries économiques bancaires plus ou moins importantes.
Parlez de sado masochisme possible des copropriétaires me parait abusif,
Vous pourriez évoquer le cas d’aléas, ou d’erreurs involontaires à l’ouverture du compte et vous ne seriez sans doute que d’une mauvaise foi fréquente.
Vouloir rendre coupable le ou les copropriétaires comme on le fait parfois en cas de violences, incestes, viols, est assez inquiétant quand à l’évolution des méthodes de défenses de certains qui devraient rendre des comptes et sont blanchis non pas par des copropriétaires mais par certains professionnels du système administratif et judiciaire (au sens large) complétement Irresponsables
Suzanne Steinmetz a écrit : « Le crime le plus sous-estimé n'est pas la femme battue, mais également le mari battu, la suite sous :
http://fr.wikipedia.org/wiki/Violence_conjugale
Je vous éviterais le rappel des violences diverses et malheureusement fréquentes faîtes également aux personnes âgées et subis en institution mais aussi en famille (10% des situations familiales),… :
http://www.maieusthesie.com/nouveau...e_gd_age.htm
Et les enfants qui ne dénoncent pas leurs parents !!!!
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Posté - 17 mai 2013 : 20:19:04
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JPM :" Il parait qu'il y a comme cela des femmes qui aiment être battues "
HUM !!! très très choquant comme remarque !
Un gros pétage de plomb très mal venu sur UI ! ET gegehem qui en remet une couche ! pas très sérieux pour des " experts en copropriété !
JPM : un petit mot d'excuse pour les centaines de femmes battues chaque ET QUI MEURT sous les coups de leur mari ou conjoint !!
JPM, Gedehem : obsédés tous les deux par la copropriété, vous en oubliez que rien est grave en copropriété, ce n'est certainement pas le cas pour les femmes battues !!!
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Convention d'ouverture de compte séparé ???? 
