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MARC2
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 Posté - 29 avr. 2013 : 15:37:07
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Bonjour,
Les comptes de l'exercice n'ont pas été votés. J'aimerai savoir comment un Syndicat se sort de ce problème ?
Merci
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andre78fr
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1
 Posté - 29 avr. 2013 : 16:00:55
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Lorsque les comptes ne sont pas approuvés (cf. nombreuses discussions sur le principe même de ne pas refuser en bloc mais d'émettre des réserves sur des éléments précis) le résultat ne peut être mis en répartition.
Comptablement il est mis de côté dans un compte d'attente... pas de régularisation entre les provisions et les dépenses réelles sur les comptes des copropriétaires mais ça n'empêche pas la poursuite de la gestion. Vos comptes pourront être approuvés à une prochaine assemblée.
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JPM
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 2
Posté - 29 avr. 2013 : 16:18:07
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Pas votés ?
Vous voulez dire " pas approuvés " je suppose ?
Et pourquoi n'ont-ils pas été approuvés ?
Il faut savoir cela pour dire comment cela peut se passer par la suite.
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Gédehem
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Posté - 29 avr. 2013 : 16:21:25
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Il faut se poser la question du "pourquoi" ce rejet global, sur le fond irresponsable ! Par la force des choses, toutes les dépenses ne sont pas fausses, injustifiées.
Ce refus global est pénalisant pour le syndicat. Non seulement il ne permet pas la régularisation annuelle entre chacun des copropriétaires, mais surtout il interdit toute action en recouvrement d'impayés (mis à part celui du recouvrement des provisions pour charges).
- - - - - - - "Fiche 'pense bête" .. -- - - - - -
Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= "approbation à l'unanimité."
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 20 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut de ces pièces justificatives conformes, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves conditionnelles sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputées en sus des honoraires prévus pour la gestion courante, ou pour des honoraires particuliers qui n'auraient pas été décidés par une AG. . Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant approuvé à répartir qui devra être rapporté dans le PV.
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Posté - 29 avr. 2013 : 16:33:07
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andre78fr : Comptablement il est mis de côté dans un compte d'attente... pas de régularisation entre les provisions et les dépenses réelles sur les comptes des copropriétaires mais ça n'empêche pas la poursuite de la gestion. Vos comptes pourront être approuvés à une prochaine assemblée.
Pas si simple que cela, andre78fr !! ne pas approuver les comptes est absurde ET pénalisant pour la gestion du SDC !!
Le syndic ne peut pas poursuivre les mauvais payeurs !! ; il ne peut pas rembourser le trop-perçu de charges !! il ne peut pas appeler un solde de charges négatif !! Il ne peut pas établir un état daté à jour, ... !!
L'AG peut emmetre des réserves qui devront être argumentées !!
Les comptes du syndicat ne sont pas faux dans leur totalité; mais quelques écritures peuvent être contestables, si le CS n'a pas bien vérifié ls comptes, ou si le syndic n'a pas suivi le CS sur certaines de ses demandes!
andre78fr : imaginez donc un SDC qui n'approuverait pas les comptes sur plusieurs années consécutives ! 
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andre78fr
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Posté - 29 avr. 2013 : 17:27:42
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Dans la vraie vie ça arrive (et même sur plusieurs années) et malgré ça le syndic continue à appeler les provisions d'après le budget voté et à payer les factures...
Pour les états datés ça m'étonnerait fort que les syndics pros cessent de les établir et de les facturer et je vous rappelle que de toute façon c'est le propriétaire au moment de l'approbation qui bénéficiera ou sera exigible de l'excédent ou de l'insuffisance.
Je n'ai jamais dit que c'était bien et j'ai rappelé en concis ce que Gedehem détaille sur les réserves...
PS : si vous regardez attentivement votre clavier philippe388 vous verrez à gauche du point d'exclamation un signe de ponctuation couramment utilisé et appelé le "point". Il permet également de faire des phrases mais dans une tonalité plus calme et apaisée. |
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MARC2
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Posté - 30 avr. 2013 : 08:42:29
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Que se passe t-il par rapport au report des soldes pour l'ouverture de l'exercice suivant ? |
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JPM
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Posté - 30 avr. 2013 : 09:04:16
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Il faut tout reporter dans l'exercice suivant.
Vous ne pouvez pas reporter simplement les soldes puisque la compensation est interdite.
Comme ça, la comptabilité de votre syndicat sera plus claire encore
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MARC2
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Posté - 30 avr. 2013 : 09:12:58
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Bonjour JPM, je ne comprends pas très bien ce que vous voulez dire par "Il faut tout reporter dans l'exercice suivant ". Il faut réexaminer toutes les dépenses de l'exercice non voté ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 avr. 2013 : 09:21:43
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Marc, prenez la peine de lire les messages et répondre aux questions posées.
Comptes pas votés ? Cela ne veut rien dire !
Expliquez donc ce que vous entendez âs par là .
S'ils n'ont pas été approuvés , pourquoi ?
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andre78fr
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Posté - 30 avr. 2013 : 13:59:22
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Le fait est qu'il arrive que des comptes ne soient pas approuvés et il faut bien traiter comptablement la situation. On peut également avoir des retards ou des problèmes avec des compteurs (eau, gaz...) qui ne permettent pas de calculer les répartitions individuelles tout en connaissant / approuvant les dépenses globales.
Ce type de traitement est souvent déterminé par le logiciel utilisé mais sur le principe général les comptes 6 et 7 sont soldés et la différence (qui ne peut donc être répartie sur les copropriétaires) va dans un compte d'attente (470) ; il est essentiel de conserver d'une manière ou d'une autre la ventilation par clé de ce résultat (qui peut être un excédent sur certaines clés, une insuffisance sur d'autres...). Pour les comptes de bilan, on reporte le solde au 31/12 dans le journal des A Nouveaux du 01/01, à l'identique...
Tous le problème c'est d'avoir des soldes pour démarrer le nouvel exercice sans faire l'arrêté des comptes définitif qui est une procédure qui fige les opérations de l'année (il est en théorie impossible de modifier les écritures après - d'où les questions sur pourquoi les comptes ne sont pas approuvés...) mais la plupart du temps les logiciels permettent de travailler sur plusieurs exercices, de suspendre la clôture, de faire un traitement provisoire, de calculer les soldes antérieurs à la place des A Nouveaux...
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JPM
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Posté - 30 avr. 2013 : 15:01:20
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Sur : citation: Ce type de traitement est souvent déterminé par le logiciel utilisé mais sur le principe général les comptes 6 et 7 sont soldés et la différence (qui ne peut donc être répartie sur les copropriétaires) va dans un compte d'attente (470) ;
NON ! Le total des comptes 6 va dans un compte d'attente et le total des comptes 7 va dans un autre et la différence doit aller ....? Ou va-t-elle donc cette différence ? Nulle part car il faut passer les copropriétaires créditeurs dans un compte et les débiteurs dans un autre compte. Pas de compensation.
citation: il est essentiel de conserver d'une manière ou d'une autre la ventilation par clé de ce résultat (qui peut être un excédent sur certaines clés, une insuffisance sur d'autres...).
Pour les comptes de bilan, on reporte le solde au 31/12 dans le journal des A Nouveaux du 01/01, Ã l'identique...
Et il est vrai que les logiciels permettent de faire une clôture provisoire pour faciliter l'ouverture de l'exercice suivant.
Mais un exercice doit être effectivement clôturé dès que les comptes ont été approuvés, ce qu'ignorent certains syndics professionnels dans des groupes pourtant sérieux comme Gestion et Transactions de France par exemple.
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MARC2
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Posté - 30 avr. 2013 : 15:26:36
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Pour répondre à JPM, le Syndic de notre petite copropriété n'a pas organisé d'assemblée cette année là et les comptes de cet exercice n'ont pas été votés. |
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Posté - 30 avr. 2013 : 15:38:19
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Marc2 : "Pour répondre à JPM, le Syndic de notre petite copropriété n'a pas organisé d'assemblée cette année là et les comptes de cet exercice n'ont pas été votés."
Pourquoi ne pas avoir donné toutes les données ?? ne pas approuver les comptes lors de l'AG, et un syndic qui ne convoque pas une AG annuelle pour adopter les comptes n'est pas la même chose !!
La question est : pourquoi le syndic n'a t'il pas convoqué cette AG ?
Et aussi : avez vous un syndic pro ou non-pro ?? avez vous un CS , et celui-ci a t'il vérifié les comptes ? Que fait votre CS si vous en avez un ?? Il doit suivre la gestion du CS et en particulier également préparer l'OdJ avec lui !!!
Et également : quelle est la date de fin de mandat de votre syndic ??
Combien de copropriétaires dans votre SDC ?
la question des soldes à reporter n'est pas le sujet le plus important dans votre situation !! Ce n'est pas la situation comptable qui compte mais l'obligation du syndic à convoquer une AG annuelle, et au syndicat d'avoir un syndic avec un contrat encore valable pour convoquer cette AG !
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andre78fr
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Posté - 30 avr. 2013 : 15:58:00
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Si ça vous amuse vous pouvez passer le solde des comptes 6 dans un premier compte d'attente, le solde des comptes 7 dans un second et la différence dans un troisième...
Comment distinguer copropriétaires débiteurs et créditeurs puisque la répartition ne peut pas être faite ???
Le principe de non compensation ne s'applique pas à la détermination comptable du résultat ; en comptabilité générale le solde des comptes de résultat (6 et 7) va dans un compte unique (120 - Bénéfice ou 129 - Perte)...
PS : effectivement le problème de l'AG et du mandat passent bien avant les questions comptables... |
Édité par - andre78fr le 30 avr. 2013 16:06:17 |
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MARC2
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Posté - 30 avr. 2013 : 17:04:51
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Le syndic est non pro et son mandat est de deux ans ; ma question est essentiellement comptable. |
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Posté - 30 avr. 2013 : 18:26:12
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MARC2 :NON !! la bonne question est pourquoi ce syndic n'a pas convoquer une AG pour approuver les comptes !!!
Pour info, en 2 ans de mandat le syndic non-pro devra convoquer 2 AG !! C'est une obligation !
La mission du syndic est exactement la même qu'il soit pro ou non-pro ! Il est TRES inquiétant que cette AG ne soit pas convoquée dans les formes.
Marc2 : Parlez des soldes comptables sans avoir aucun documents comptables en mains ne sert à rien ! Vous devez savoir que les docs comptables sont joints à l'ODJ afin que chaque copropriétaire puisse en avoir connaisance et vérifier ceux-ci.
Vous devez aussi savoir que TOUT copro. peut vérifier les comptes entre la réception de la convocation et la date d'AG chez le syndic !!
Après l'AG ET l'adoption de tout ou partie des comptes ( avec ou sans réserves ) vous pourrez vérifier tous les soldes comptables et si ils sont bien dans les bonnes cases comptables.
MAIS avant, inquiétez vous du silence du syndic, cela ne présage rien de bon pour votre résidence.
Et votre CS ?? OU est il ? que fait il ????
Mais j'ai un doute : Etes vous le syndic non-pro ?? 
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MARC2
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Posté - 30 avr. 2013 : 19:40:12
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Philippe 388, nous sommes une petite copropriété, il n'y a pas de CS et je ne suis pas le syndic non pro.
J'aimerai savoir qu'elle est la démarche à suivre devant le cas de figure exposé : les comptes de l'exercice N n'ont pas été examinés et votés. Pour l'assemblée suivante faut il prendre en compte les deux exercices pour l'approbation des comptes ?
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JPM
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Posté - 30 avr. 2013 : 22:45:52
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Bien sur !
Il faut faire cette assemblée sans tarder et repartir du bon pied.
ET pour André 78 qui écrit : citation: Le principe de non compensation ne s'applique pas à la détermination comptable du résultat ; en comptabilité générale le solde des comptes de résultat (6 et 7) va dans un compte unique (120 - Bénéfice ou 129 - Perte)...
En copropriété il n'y a pas de résultat.
Quelle que soit l'importance des dépenses, elles sont réparties entre les copropriétaires et donc financées sans nécessité d'une quelconque recapitalisation.
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MARC2
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Posté - 01 mai 2013 : 07:05:39
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Bonjour JPM ,
Pour cette assemblée comment faut-il procéder ? faut-il faire voter une résolution qui précise approbation des comptes exercice N et exercice N+1 pour un montant de dépenses de x (pour N) + y (pour N+1) pour les charges ? |
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Posté - 01 mai 2013 : 07:12:22
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d'abord il vous faut trouver l'origine de cette non approbation et ensuite dans la prochaine AG, il faut deux résolutions : approbation des comptes N et une pour l'approbation de N+1. |
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Comptes de l'exercice non votés 
