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jpopal
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 Posté - 24 mai 2013 : 15:28:08
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement et un différent m'oppose au Syndic au sujet d'un dégât des eaux et de la prise en charge des travaux de remise en état.
J'aimerai avoir votre avis sur le sujet pour m'aider à résoudre le problème.
Voici les faits :
En 2012, des infiltrations d'eau en provenance du balcon ont endommagé le parquet de mon séjour.
Après établissement du constat amiable, interventions de mon assurance habitation et de l'assurance de la copropriété, expertises diverses, devis de réparations et discussion diverses,
un devis a été accepté par l'expert mandaté par le syndic.
Ce devis d'un montant total de 4500 euros couvre le changement complet du parquet du séjour dans une qualité équivalent au précédent.
De plus, une "Lettre d'acceptation sur dommages" a également été signée par moi et par le syndic.
Elle précise qu'une "indemnité immédiate" de 80% du montant du devis et une "indemnité différée" de 20% me seront payées (soit 900 euros).
L'indemnité différée devant être payée sur présentation de la facture finale.
L'indemnité immédiate m'a bien été payée en janvier 2013.
J'ai fait faire les travaux en févier 2013 par la société dont le devis avait été retenue.
Ensuite j'ai adressé la facture au Syndic enfin février 2013.
Sans nouvelle de l'indemnité différée, vers mi-mars 2013, par LRAR, j'ai relancé le Syndic pour demander le paiement de cette indemnité.
Le Syndic m'a immédiatement téléphoné pour m'assurer que le paiement serait rapidement effectué (retard du à un souci en comptabilité).
Il a ajouté que l'assurance de la copropriété leur avait bien versé les fonds correspondants (le syndic détient donc la somme) .
Quelques jour après, lors de l'AG de la copropriété, à cause de différents sur les comptes présentés par le Syndic et suite aux votes des copropriétaires (quitus refusé + renouvellement du contrat de syndic pour 3 ans refusé), le syndic est parti en pleine AG sans chercher à trouver une solution ou à proposer quelques chose
(par ex. une période de renouvellement de son contrat plus courte).
Nous sommes donc en cours de recherche d'un nouveau syndic, une nouvelle AG devrait avoir lieu prochainement pour choisir le nouveau syndic.
Lors d'une conversation téléphonique avec le Syndic "démissionnaire" quelques jours après pour savoir ou en était le paiement de l'indemnité, il m'a été répondu :
1) que le Syndic ne paierait pas,
2) qu'il ne pouvait ni émettre un chèque ni même faire un simple courrier car je cite "tout est bloqué",
3) Les comptes et les affaires en cours seront repris pas le prochain syndic - point final.
Je n'ai as eu droit à plus d'explication.
Malgré un nouvelle LRAR début mai, où je conteste leurs arguments et où je réclame une nouvelle fois le paiement de la somme due, je n'ai encore rien reçu à ce jour.
Merci d'avoir suivi jusqu'ici. Alors voici mes questions :
Est-il vrai que les comptes soient "bloqués" ? Est-il vrai que le Syndic "démissionnaire" ne puisse pas effectuer un simple paiement ?
Ce peut-il que tout soit arrêté et bloqué par simple décision unilatérale ?
L'affaire en question est une affaire privée qui n'est pas liée à des décisions collectives prises ou votées en AG. Dans ces conditions, l'accord signé entre le Syndic et moi-même est-il nécessairement et légalement dépendant d'évènements dont je ne suis pas responsable ?
Existe-t-il un motif valable pour que le Syndic "démissionnaire" n'assume pas ses responsabilités et ses engagements pris avant la fin de son contrat ?
Pour info, après m'être informé auprès du Conseil syndical, il n'y aurait aucune disposition particulière relative aux obligations du Syndic
en cas de fin de contrat et en particulier en cas de démission de sa part.
Est-il vrai que le prochain Syndic reprendra facilement cette affaire en cours ? Si oui dans quelles conditions ?
Quelles démarches puis-je entreprendre pour faire évoluer favorablement les choses ? Quelles précautions dois-je prendre ?
Merci d'avance pour votre aide.
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Posté - 24 mai 2013 : 16:09:34
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jpopal : le syndic de copropriété est un mandataire élu par l'AG piur gérer le syndicat.
Le syndic n'est qu'un " gestionnaire". Les syndics changent mais les dossiers ne concernant que le syndicat, le nouveau syndic gérera ces dossiers, comme le votre sur cette histoire d'assurances.
Ce n'est pas le syndic démissionnaire qui vous doit cet argent, mais le syndicat des copropriétaires ! Donc pas de soucis.
MAIS le syndic a démissionné, mais le souci c'est que votre AG n'a pas élu de nouveau syndic, et que personne ne peut convoquer une AG.
Sans syndic, plus de gestion possible.
Que fait votre CS ? pourquoi aucun mandat concurrent n'a t'il été présenté à l'OdJ si des conflits existaient avec le syndic en place ??
Une seule possibilité la saisie du TGI poour la nomination d'un administrateur judiciaire qui aura comme mandat la convocation d'une AG pour élir un nouveau syndic.
Votre problème est un problème entre vous ET le syndicat, mais pas entre vous ET le syndic !!!
Il faut donc attendre que le problème du SDC - plus de syndic - soit réglé, c'est à dire la nomination d'un noiuveau syndic, pour que celui-ci vous règle votre du.
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nefer
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 Posté - 24 mai 2013 : 16:11:42
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en réalité votre copropriété se trouve sans syndic depuis l'AG
en supposant que vous avez les coordonnées de l'assurance de l'immeuble vous devez envoyer un courrier en RAR l'assurance de l'immeuble (en indiquant les références nécessaires) avec une copie d e la facture et demander le versement de l'indemnité différée.
vous obtiendrez une réponse écrite...diasnt probablement que l'indemnité a été versée au cabinet x, syndic de l'immeuble.
pour l'instant vous n'avez pas fait de courrier au syndic...donc aucune preuve écrite |
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jpopal
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Posté - 24 mai 2013 : 17:37:24
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Merci pour vos réponses rapides. Je ne suis pas très compétent sur les sujets de copropriété. Aussi je suis attentif à vos avis.
philippe388 :
Si c'est le Syndicat des copropriétaires qui me doit l'indemnité différée, il faudra qui soit en possession de cette somme pour me la régler.
Comment cela se fera-t-il puisque, pour l'instant, cette somme se trouve sur un compte (commun) du Syndic ?
Notre AG n'a pas pu élire sur l'instant un nouveau Syndic car il n'était pas du tout prévu que celui la partirait ! Nous avons été mis devant le fait accompli.
Il est possible que le CS ai eu des doutes sérieux avant l'AG mais il ne nous a rien communiqué à ce sujet.
Certes, après coup et après réflexion, j'ai le sentiment que le Syndic avait anticipé ou prémédité son départ.
Il est aussi possible que les résolutions à l'ODJ n'aient pas été judicieusement choisies, organisées et rédigées, nous conduisant inévitablement dans cette situation
dont une partie des causes remontent au Syndic précédent celui qui est parti et concerne des sommes importantes !
Depuis l'AG, le CS cherche un nouveau Syndic. Un appel d'offre a été fait et selon les infos dont je dispose, il y aurait 2 ou 3
candidats. Nous devrions choisir le prochain Syndic en Juin prochain lors d'une AG.
Mais comment se fera concrètement la passation des documents et comptes entre les Syndic et quelle garantie y aura-t-il pour que tout soit fait dans les règles ?
Compte tenu de ce qui s'est passé entre les deux précédents syndic, je suis un peu inquiet la dessus.
La saisie du TGI avec nomination d'un Administrateur provisoire est elle obligatoire dans le cas de notre copro pour pouvoir élire un nouveau syndic ?
Ou bien le CS actuel peut-il se charger de la recherche des syndic candidats, de la convocation à une AG, etc. ?
nefer :
Petite remarque : J'ai bien fait un courrier recommandé avec AR après la conversation téléphonique où il m'a été répondu que le Syndic ne pouvait rien faire.
J'y contestais leur arguments et je leur demandais une nouvelle fois d'effectuer leur paiement.
Mais je n'ai pas reçu de réponse écrite à ce courrier.
Donc effectivement je n'ai pas de preuve écrite de leur refus. C'est en quelque sorte logique de leur point de vue, puis que - toujours selon eux - il ne peuvent même pas faire un simple courrier.
Donc rien a attendre de cette manière...
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Posté - 24 mai 2013 : 18:10:53
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jpopal : Si c'est le Syndicat des copropriétaires qui me doit l'indemnité différée, il faudra qui soit en possession de cette somme pour me la régler.
Comment cela se fera-t-il puisque, pour l'instant, cette somme se trouve sur un compte (commun) du Syndic ?
Mais l'argent qui se trouve dans le compte du syndic n'appartient pas au syndic mais au syndicat !! le syndic sortant devra le remettre dans le mois qui suivront la nomination du nouveau syndic.
Le syndic gère le syndicat avec l'argent du syndicat.
jpopal :: Il est possible que le CS ai eu des doutes sérieux avant l'AG mais il ne nous a rien communiqué à ce sujet. :
Le CS a commis une groose erreur en ne proposant pas de contrat de syndic concurrent sachant que les relations son mauvaises entre CS et syndic. Et vous allez payer cela.
jpopal :" Depuis l'AG, le CS cherche un nouveau Syndic. Un appel d'offre a été fait et selon les infos dont je dispose, il y aurait 2 ou 3
candidats. Nous devrions choisir le prochain Syndic en Juin prochain lors d'une AG. "
Le CS se reveille un peu tard, car le problème que vous avez maintenant est important : vous n'avez plus de syndic !!! par conséquent PERSONNE ne peut convosuer une AG pour élir ce nouveau syndic !! Le CS et son président n'ont aucun droit de le faire !
Le CS ne peut que chercher un autre syndic dont il donnera le contrat à l'AJ.
L'ancien syndic démissionnaire ne peut plus gérer votre SDC; il ne peut pas vous faire de chèque !! Il ne va plus vous répondre non plus n'étant plus syndic.
Le président du CS DOIT aller rapidement au TGI pour demander la nomination d'un AJ !! pas d'autre choix légal possible.
Et un AJ va vous passer des honraires, ce que pouvait éviter un CS compétent et sérieux en proposant un autre contrat à cette AG.
L'AJ va récupérer les docs et les fonds du syndicat, et il les remettra au nouveau syndic élu.
Tout cela va prendre des semaines !!!
jpopal : un conseil, ne lachez pas votre président du CS qui ne semble pas connaitre très bien le fonctionnement d'une copropriété.
bon courage. |
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Gédehem
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Posté - 24 mai 2013 : 19:59:12
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Pour que la démission du syndic soit officielle, encore fait-il qu'elle soit :
- soit portée à la connaissance de tous les copropriétaires, avec notification au pdt du CS.
- soit rapportée dans un PV d'AG, avec acceptation par un vote de celle-ci, PV et donc démission validée par le pdt d'AG.
A défaut il n'y a pas démission, ou alors " rupture abusive et injustifiée" du mandat.
Sans oublier l'obligation qui est faite au syndic qui entend démissionner, outre l'information préalable des copropriétaires, de convoquer une AG appelée à statuer sur la désignation du nouveau syndic.
Dans votre affaire, la fermeté s'impose, en particulier de la part du CS, qui doit notifier au syndic en place (il l'est toujours faute d'officialisation de sa rupture de la "délégation de pouvoir"), et si son mandat est toujours en cours, de convoquer une AG destinée à entériner sa démission et désigner le nouveau syndic.
Dans la mesure où cette démission intempestive porte préjudice au syndicat, ce qui va sans doute être le cas, le syndicat, par son futur syndic, peut engager sa responsabilité personnelle, qui peut être recherchée durant 10 ans à compter de la cessation de ses fonctions.
Tout ceci est prévu dans la Recommandation n°15 de la CRC.
En attendant, par dela votre affaire d'indemnité, c'est vers la convocation d'une nouvelle AG qu'il faut se diriger.
Comme il y a peu de "chance" que votre syndic revienne sur sa décision (quoi qu'on ne sait jamais si le CS se montre très ferme !), vous (le syndicatà êtes contraint d'en passer par un avocat afin de déposer requête en désignation d'un administrateur judiciaire ainsi qu'il est prévu D.art.47. |
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Posté - 24 mai 2013 : 20:11:46
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Apparement le CS est content de cette démission puisqu'il a rapidement cherché d'autres contrats !! en oubliant et en ne connaissant pas les conséquences de ne pas avoir présenter un autre contrat à l'OdJ, et se retrouver sans syndic.
"Pour info, après m'être informé auprès du Conseil syndical, il n'y aurait aucune disposition particulière relative aux obligations du Syndic
en cas de fin de contrat et en particulier en cas de démission de sa part."
Cette réponse du CS prouve qu'il ne connait pas grand chose dans la loi de la copro ! malheureusement pour l'ensemble des copropriétaires.
IL faudra que ce CS devienne très ferme  pour obliger le syndic à convoquer une autre AG, à ses frais, si par chance la date de fin de contrat est en juin !!
jpopal : vérifiez la date de fin de contrat ? Il ens encore possible de ne pas passer par la case AJ et tous ses frais liés, et une action en justice contre cette démission du syndic qui vous crée ce préjudice !
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JPM
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Posté - 25 mai 2013 : 09:09:25
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Un syndic professionnel peut n'accepter que des mandats pour trois ans.
Dans ce cas, le refus de renouveler le mandat pour trois ans est un refus de renouvellement. Point c'est tout.
On ne peut parler de démission en faisant valoir qu'il aurait pu accepter un mandat d'une année. Il n'y est pas tenu.
On peut penser que l'incident est la suite d'un défaut de concertation entre le CS et le syndic. Quand un refus de renouvellement du mandat, ou même simplement un moditication substantielle est envisagée, il faut en parler au syndic avant l'assemblée et ne pas lui sortir cela tout à trac. C'est alors une embuscade.
Si toutefois l'incident se passe lors d'une assemblée tenue le 10 avril alors que son mandat court jusqu'au 30 juin le syndic conserve son mandat jusqu'à cette date et doit convoquer une nouvelle assemblée.
Aucune importance pour la somme devant revenir à jpopal. Elle est dans la trésorerie et on doit la retrouver dans la balance de fin de mandat.
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filomat
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Posté - 25 mai 2013 : 12:41:33
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citation: Initialement posté par jpopal
Quelques jour après, lors de l'AG de la copropriété, à cause de différents sur les comptes présentés par le Syndic et suite aux votes des copropriétaires (quitus refusé + renouvellement du contrat de syndic pour 3 ans refusé), le syndic est parti en pleine AG
Votre syndic n'a donc pas démissionné. En ce cas le tribunal désigne sur requête un syndic
Et pour faire plaisir à rambouillet et me méfier de ma mémoire il est vrai chancelante : décret 1967 citation: Article 46
Â
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 23
A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical. Â
Â
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure. Â
Â
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l’ordonnance visée à l’alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l’article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions. Â
Â
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.Â
Sur la remarque de JPM tout dépend en effet des dates calendaires qui étaient fixées pour la durée de mandat du syndic dans la résolution qui l'avait désigné trois ans auparavant. (Dans le cas de ma copropriété il est prévu que si l'assemblée ne désigne pas le syndic celui-ci fait trois mois de rab jusqu'à convoquer une seconde assemblée, mais son mandat était de un an, donc le total ne dépasse pas les 3 ans).
Lorsque le candidat syndic ne recueille ni la majorité des voix du syndicat, ni à défaut au-moins le tiers des voix du syndicat (puis la majorité des présents et représentés exprimés) en première convocation il peut être procédé à une seconde convocation dans les trois mois avec même un délai de notification réduit à 8 jours au lieu de 21, mais évidemment si la désignation du syndic prévoyait que le mandat s'arrête à la première convocation, cette seconde convocation n'est pas possible.
Tant que personne ne requiert le tribunal vous pourriez autoconvoquer une assemblée pour désigner un syndic !
Tant qu'il n'y a pas de syndic effectivement les sommes sont bloquées, dès qu'il y aura un syndic les documents seront transmis de l'un vers l'autre. En tant que copropriétaire, au surcroit créancier, votre démarche normale serait de requérir la nomination d'un syndic auprès du tribunal.
ps : pour information la durée de mandat demandée par mon syndic actuel est de 2 ans + les trois mois de rab éventuels, tandis que celle de ses deux concurrents est de 3 ans jusqu'au 30 juin de la dernière année. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 25 mai 2013 13:15:13 |
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Posté - 25 mai 2013 : 14:28:30
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filomat : "Tant que personne ne requiert le tribunal vous pourriez autoconvoquer une assemblée pour désigner un syndic !"
FAUX !!!
Filomat : vous reprenez rambouillet en l'insultant sur sa mémoire défaillante et en donnant un texte de loi que vous n'avez pas compris, MAIS attention à de telles affirmations.
L'autoconvocation n'existe pas en copropriété !!! donnez nous donc un texte de loi français à ce sujet, car cela ne figure pas dans le loi de 1965 et le décret de 1967 que vous citez souvent. |
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jpopal
Contributeur débutant
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Posté - 25 mai 2013 : 15:18:02
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Merci à tous pour vos différents avis.
Je constate que les échanges sont soutenus et argument sur le départ du Syndic.
Alors pour simplifier les choses, je souhaiterai bien séparer ma modeste affaire de celle plus complexe des intérêts et des difficultés de notre copropriété.
Je récapitule donc et d'abord en ce qui concerne mon affaire affaire d'indemnité :
Par précaution, je ferai un courrier à l'assureur de la copro (j'ai ses coordonnées) pour lui demander de me confirmer le versement des fonds au Syndic et connaitre la date du versement.
Je ne suis pas certain qu'il me répondra et si il le fait ce ne sera pas forcément la vérité. Mais on ne sait jamais ; ce sont des infos qui pourraient m'être utiles plus tard.
Je n'avais pas de certitude mais je pensais bien que le Syndic ne pouvait pas partir comme il l'a fait sans aucun préavis.
Je pense qu'il était notre syndic de fait et jusqu'à la date de fin de contrat. Et c'est bien dans ce sens que j'ai argumenté mes courriers RAR de relance.
La date de fin de contrat était le 15 mai dernier soit environ un mois après l'AG. Mes courriers de relance ont été reçus par lui avant le 15 mai. Même si il était toujours notre syndic à ce moment là , cela n'a pas fait changer sa position au sujet de l'indemnité. Donc maintenant je dois attendre la reprise de l'affaire par un nouveau Syndic.
En ce qui concerne le fonctionnement de notre copropriété :
Même si je constate que le CS n'a pas été à la hauteur de la situation, je ne l'accablerai pas outre mesure.
La situation était très compliquée. Sans entrer dans le détail, certains membres du CS, avant l'AG, ont pris des initiatives qu'ils pensaient en toute bonne foi dans l'intérêt de la copro. Et malheureusement cela a abouti presque logiquement au départ du Syndic.
Je pense que la cause de l'incident: n'est pas réellement un manque de concertation entre le CS et le Syndic. La reconduction du Syndic pour 3 ans avait fait l'objet d'une concertation préalable (pour ne pas dire plus) entre le CS et le Syndic (si si !).
J'ai le sentiment que le CS a fait le pari que cette résolution serait automatiquement adoptée sans prévoir son éventuel refus ni prévoir en conséquence le remplacement du Syndic.
Je rappelle en effet qu'aucune résolution à l'ODJ ne prévoyait le remplacement du Syndic, strictement rien !
Par conséquent, je ne pense pas que le CS soit content du départ du Syndic. Cela complique plutôt une situation qui était déjà difficile.
Mais à l'évidence le CS a été dépassé et cela malgré l'assistance de conseils juridiques (Association de défense) qu'il a sollicité régulièrement d'après ce que j'ai compris.
Je ne sais pas si le CS a saisi le TIG pour la nomination d'un AJ mais il l'a peut-être fait.
Dans la grande confusion de cette AG calamiteuse, je me souviens avoir entendu parler de faire appel à un AJ. Mais j'avais associé cela à un autre problème concernant la copro. Il est donc possible que j'ai mal compris.
J'ose croire que, grâce aux conseils recueillis, le CS a pu prendre connaissance des éventuels recours possibles et aura entrepris les démarches correspondantes.
Le CS ne communique pas beaucoup et on peux effectivement lui reprocher cela. De façon générale, les réponses a mes questions sont toujours restées asses vagues.
Je poserai juste une question pour être certain de bien comprendre ce qui s'est joué en coulisse dans notre copro :
Oui ou non, était-il possible pour le Syndic en place d'accepter lors de l'AG - après débat/négociation en AG - un renouvellement de son contrat pour un an seulement ou même deux ans ?
Que dit la loi à ce sujet ?
Merci encore pour vos participation.
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nefer
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Posté - 25 mai 2013 : 15:27:48
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"Je poserai juste une question pour être certain de bien comprendre ce qui s'est joué en coulisse dans notre copro :
Oui ou non, était-il possible pour le Syndic en place d'accepter lors de l'AG - après débat/négociation en AG - un renouvellement de son contrat pour un an seulement ou même deux ans ?
Que dit la loi à ce sujet ?"
la seule obligation pour la durée du mandat du syndic est de ne pas dépasser 3 ans: c'est la durée maximum qui puisse être votée
donc le syndic peut accepter un mandat de n'importe quelle durée...inférieure ou égale à 3 ans |
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Posté - 25 mai 2013 : 15:28:38
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jpopal : C'est assez simple, SEUL le syndic peut convoquer une AG. En cas de vacance ou de carence du syndic, c'est la case AJ !!
Il est évident que votre CS n'a pas été à la hauteur, et il n'a pas de circonstances atténuantes, puisqu'il a été la cause du départ de votre syndic.
Le seul moyen de vous sortir de ce guepéier, c'est que le CS s'accorde gentiment avec le syndic, si son mandat cours toujours, pour que ce syndic convoque une AG afin d'alir un n ouveau syndic.
Sinon le président du CS DOIT solliciter le TGI pour la nomination de cet AJ.
Votre syndic propose de renouveller son contrat, il n'a pas désiré le faire; mais il a commis une faute grave en partant lors de l'AG, laissant votre SDC sans syndic. Il devre répondre de cette faute devant le tribunal si le syndicat lance une action contre lui, et il devra le faire pour récupérer les frais d'avocats et les honos de l'AJ. |
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sparte
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Posté - 26 mai 2013 : 16:11:49
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Pourquoi Philippe le syndic devrait répondre de son départ de l'AG?
Selon JPM à qui nous devons reconnaître certaines compétences, le refus de l'AG du contrat de 3 ans équivaudrait à un non renouvellement.
Si c'est le cas, le syndic avait juste à prendre ses affaires, partir et attendre de connaitre l'AJ pour lui donner le dossier.
Cela étant, il doit avoir quelque chose de plus grave pour que le syndic agisse ainsi.
Si tout se passait bien avec le SDC, un syndic normal aurait négocié 2, voire 1 an.Où est le problème?
J'ai le sentiment que le lien de confiance était rompu et que la situation était irréversible.
Dans cette hypothèse, le syndic qui ne l'est plus, ne va pas s'embêter à se faire réélire pour recevoir dans la foulée un courrier demandant une AGE pour révocation.Quand on veut tuer son chien on dit qu'il a la rage et on trouve toujours quelque chose.
Maintenant, je ne fais que spéculer.
Que dit JPOPAL? |
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jpopal
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Posté - 26 mai 2013 : 18:37:09
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Je pense que Sparte a vu juste quand il suppose un motif grave et une perte de confiance entre la copro et le Syndic.
Je ne connais hélas pas tous les éléments du problème (arrivée trop récente dans la copro, mauvaise communication du CS, etc).
Il y a effectivement plusieurs problèmes dont certains ont leurs origines à une période où travaillait le syndic précédent celui qui est parti.
Il y a entre autre une histoire de somme très importante (plusieurs milliers d'euros) qui aurait du être récupérée par le syndic.
Le CS considère que cette argent manque dans les comptes. Le syndic conteste l'analyse de la situation et des comptes faite par le CS et assure de son coté que tout est en règle
et qu'il a fait son travail avec sérieux et honnêteté, etc. etc.
Ajoutons à cela des difficultés réelles à se faire communiquer des documents, des frais divers indus et contestés,
des accusations de harcèlement de la part du syndic à l'encontre du CS, etc. Bref un climat très tendu.
Il se trouve que le syndic a fait preuve dès le début de l'AG d'une agressivité dans ses paroles et dans son attitude et cela m'avais beaucoup surpris sur le moment. Je me demandais comment en agissant ainsi il pouvait espérer le renouvellement de son contrat et je n'ai pas compris pourquoi le CS ne réagissait pas.
Le CS a certes essayé tant bien que mal (plutôt mal) de contrôler le déroulement de l'AG et de recentrer sur les questions qui sont restés globalement sans réponse.
Enfin c'était vraiment très confus. Et sauf si je n'ai rien compris à ce qui se passait lors de l'AG, le syndic n'a pas essayé de négocier un contrat d'un an ou deux. Il est parti dès que le refus du contrat de 3 ans a été exprimé.
Pour bien comprendre, je rappelle qu'il n'y avait aucune proposition alternative au renouvellement du contrat du syndic pour 3 ans dans les résolutions mise à l'ODJ. C'est ce point là que je ne comprend pas.
Mon sentiment est que tout s'est passé comme si le CS et le Syndic étaient persuadés que le contrat serait reconduit.
Je ne sais pas et ne saurai sans doute jamais la réalité des choses...
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Posté - 26 mai 2013 : 19:06:18
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sparte :" Pourquoi Philippe le syndic devrait répondre de son départ de l'AG?"
sparte : vous êtes syndic! pourquoi poser cette question ? Un syndic qui part de la sorte en laissant le syndicat sans syndic avec obligation d'AJ comme une faute ! il crée un rpéjudice évident pour ce SDC !
Il existe certainement un problème profond qu'ignore les autres copros. Ce syndic devai avertir plusieurs mois à l'avance TOUS les copros de sa demassion et laisser le temps au CS de chercher d'autres contrats !
Son départ lors de l'AG n'est pas une démission, mais une fuite ptévue d'avance !! On ne part pas sur le seul fait que l'AG désire un copro. comme secrétaire ! La présence du syndic n'est pas une obligation, sparte ! |
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2013 : 21:07:11
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Il serait bien que Jpopal (et d'autres) parle du "mandat" donné au syndic, et non du "contrat" qui en procède !
JPM écrivait :
"Un syndic professionnel peut n'accepter que des mandats pour trois ans.
Dans ce cas, le refus de renouveler le mandat pour trois ans est un refus de renouvellement. Point c'est tout. "
Je suis d'accord avec lui dans le cas exposé par Jpopal, qui précisait :
".... et suite aux votes des copropriétaires (quitus refusé + renouvellement du contrat de syndic pour 3 ans refusé), le syndic est parti ....."
Sans doute qu'une lecture trop rapide a été à l'origine de mon analyse plus haut, à coté de la plaque !
Dans le cas exposé, le syndic n'a pas du tout démissionné !
Il a présenté sa candidature, qui a été refusée par un vote de l'assemblée.
Il ne porte aucune responsabilité dans la situation du syndicat, dépourvu de syndic de sa propre volonté (même si ce n'était pas prévu !)
Pas de temps à perdre : recherche du futur syndic, demande de désignation d'un AJ. |
Édité par - Gédehem le 26 mai 2013 21:08:50 |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 26 mai 2013 : 22:28:41
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Dans ma copropriété les deux nouveaux candidats proposent un mandat de trois ans (jusqu'au 30 juin 2016 au plus tard), l'ancien un mandat de 2 ans+3 mois si nécessaire (jusqu'au 30 juin 2015 ou au 30 septembre 2015 au plus tard en cas de seconde convocation).
Evidemment les copropriétaires préféreraient des mandats de un an (ils ont déjà écrit en "lettres ouvertes" aux nouveaux candidats), mais si le président de l'assemblée ne veut pas les laisser entrer dans la salle pour modifier leur proposition, et comme le président est sourd et qu' il n'entend pas les "perturbateurs" il n'y aura pas de choix sur la durée de mandat des nouveaux candidats : Il sera celui indiqué dans leur contrat de mandat joint aux convocations, c'est à dire 3 ans (en espérant qu'il convoqueront la première assemblée de désignation de leur successeur au moins 8 jours avant le 30 juin 2016, de manière à pouvoir tenter une désignation en seconde assemblée à la majorité de l'article 24 si nécessaire). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 mai 2013 22:31:07 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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Posté - 27 mai 2013 : 00:24:28
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Pour Filomat : la date de fin de mandat ne peut faire l'objet d'une condition. Elle doit être " calendaire " c'est à dire précisée en jj/mm/aaaa.
Elle doit être déterminée en tenant compte des risques d'une seconde assemblée, observation étant faite que la fin effective du mandat peut être antérieure à la date calendaire si le syndic est renouvelé ou si un autre syndic est désigné à sa place.
Cette possibilité doit être stipulée dans la désignation et le " contrat de syndic ".
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
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19
Posté - 27 mai 2013 : 23:34:29
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parte :" Pourquoi Philippe le syndic devrait répondre de son départ de l'AG?"
"sparte : vous êtes syndic! pourquoi poser cette question ? Un syndic qui part de la sorte en laissant le syndicat sans syndic avec obligation d'AJ comme une faute ! il crée un rpéjudice évident pour ce SDC !
Il existe certainement un problème profond qu'ignore les autres copros. Ce syndic devai avertir plusieurs mois à l'avance TOUS les copros de sa demassion et laisser le temps au CS de chercher d'autres contrats !
Son départ lors de l'AG n'est pas une démission, mais une fuite ptévue d'avance !! On ne part pas sur le seul fait que l'AG désire un copro. comme secrétaire ! La présence du syndic n'est pas une obligation, sparte !" Dixit Philippe
Philippe SVP relisez mon post.
Faites une lecture attentive des réponses notamment de JPM et Gédehem.
Le syndic n'a pas COMME VOUS LE DITES" à répondre de son départ de l'AG".
Il n'est plus syndic et il s'en va.
Le reste n'est que spéculation même si manifestement les relations syndic/Cs étaient mauvaises.
Dans cette affaire le CS a mal préparé son coup.
Il suffisait de proposer un ou deux autres syndics et c'était classé.
Bref, le syndic n'était plus syndic.
Au fait,que vient faire cette histoire de secrétariat de séance?????????????????
Qui en a parlé (ou j'ai mal lu )?
Eh Philippe prenez un verre et détendez vous
Merci quand même de m'apprendre qu'il n'est pas obligatoire que le syndic soit le secrétaire de séance après .. ans de syndic il était temps qu'on m'en informe dis!
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Posté - 28 mai 2013 : 09:08:49
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sparte : "Il suffisait de proposer un ou deux autres syndics et c'était classé."
Mais ce n'est pas le débat ici, puisque le CS n'a rien préparé du tout |
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Sujet |
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Le syndic démissionnaire ne veux pas me rembourser 
