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ALH14U
Contributeur senior
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 Posté - 26 mai 2013 : 19:08:20
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Apparemment au vu des problèmes récurrents soit le conseil syndical soit le syndic nous impose un successeurs
8 NOMINATION DU SYNDIC – Article 25
L’Assemblée Générale, après en avoir délébéré, et suite au non renouvellement du cabinet XXXX,décide de désigner le cabinet FFFFF en qualité de syndic de la copropriété à compter du XXXX jusqu’au GGGG.
J’ai la notion du fait qu’il manque aux copropriétaires un vote qui est celui de conserver ou d’écarte le syndic, puisque celui-ci apparemment n’a pas fixé une date de démission au préalable de notre AG.
Le syndic ne peut déroger de son mandat sans vote de l’assemblée générale ou accord préalable du conseil syndical
Pouvez me confirmer ce point ?
Et que faire dans ce cas ?
Notre AG est dans 15 jours.
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1
Posté - 26 mai 2013 : 20:08:36
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ALH14U :" soit le conseil syndical soit le syndic nous impose un successeurs"
NON ! Expliquez nous comment le syndic et le CS peut imposer un successeur ? Ils n'ont aucun pouvoir de décision ! SEULE l'AG choisie et personne ne pose un pistolet sur la tempe des copros pour imposer ce successeur !
ALH14U : J’ai la notion du fait qu’il manque aux copropriétaires un vote qui est celui de conserver ou d’écarte le syndic, puisque celui-ci apparemment n’a pas fixé une date de démission au préalable de notre AG.
? Un syndic qui décide de démissionner doit le faire officiellement en informant le CS, et mieux tous les copros quelques semaines avant l'AG. le temps au CS ET à tout copro. de chercher des contrats de syndics !
Un syndic qui démissionne lors de l'AG crée un préjudice, car le syndicat se trouve dépourvu de syndic et ne peut donc pas éviter la case AJ ET tous les frais et honoriares.
Une AG paut aussi révoquer le syndic en cours de mandat mais attention :elle doit être justifiée par des motifs sérieux : négligences graves (par exemple dans le recouvrement des charges), laxisme, fautes de gestion, … Mais attention à une révocation abusive !
mais dans aucun cdes cas le syndic et le CS ne peuvent imposer un syndic !! l'AG décide toujours, mêle si une quelques uns des copros peuvent influencer fortement le choix d'un successeur !!  |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
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 2
 Posté - 26 mai 2013 : 22:03:24
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Lors de leur concertation le syndic et le conseil syndical ont donc décidé de proposer un autre cabinet pour prendre la suite et mis le projet de résolution de nomination à l'ordre du jour.
Soit le syndic proposé dans les convocations est désigné (directement la moitié du total des voix du syndicat, ou si seulement le tiers soit vote au cours de la même assemblée à la majorité des présents et représentés en second vote , soit décision de reporter la décision à une assemblée ultérieure (dans les 3 mois, délai de convocation 8 jours avant la date prévue pour l'assemblée).
Si le syndic proposé par le conseil syndical ne recueille que moins du tiers des voix du syndicat en première assemblée l'assemblée peut décider de reporter la décision à une assemblée ultérieure dans les conditions décrites ci-dessus.
Si la décision est de reporter le vote à une assemblée ultérieure, et sous réserve que la date prévue pour la fin de mandat du syndic précédent ne soit pas échue, l'ancien syndic non candidat à son renouvellement reste en place jusqu'à la seconde assemblée.
Le conseil syndical dispose souvent de pouvoirs, soit en blanc, soit émanant de copropriétaires éloignés (bailleurs) ou qui le connaissent et lui font confiance, donc s'il a choisi le candidat syndic il y a de bonnes chances pour qu'il soit désigné à la première assemblée et vous changerez de syndic le jour même.
Dès qu'il y a décision de nommer un syndic la mission du précédent prend fin immédiatement sans qu'il n'ait eu besoin de démissionner. ni qu'il ait fallu le révoquer : La désignation du nouveau vaut révocation de l'ancien (s'il s'est représenté) ou dispense de démission (s'il ne s'est pas représenté).
La nuit ayant porté conseil, je me suis permis de barrer ce que je venais d'écrire hier soit, me souvenant que sur ce point je n'arrive toujours pas à souscrire entièrement à la position des piliers de ce forum.
La loi dit que le contrat de mandat indique la durée du mandat, laquelle ne saurait dépasser 3 ans, et qu'il précise les dates calendaires de début et de fin du mandat.
Tout dépend donc de la manière dont est rédigée la résolution de désignation du syndic.
Par exemple dans le contrat d'un candidat (foncia) joint à la convocation j'ai :
"à compter de la présente assemblée, jusqu'à la date de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice en cours ou celle convoquée en application de l'article 25.1, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, statuant aux conditions de majorité simple.
Son mandat prendra fin, en tout état de cause, au plus tard le 30 juin 2014"
mais le texte de la résolution est devenu :
"Son mandat commencera au jour de la présente Assembé, et expirera lors de l'Assemblée Générale au cours de laquelle seront présentés les comptes de l'exercice 2013 et au plus tard le 30 juin 2014, conformément au contrat joint à la présente convocation .
A défaut de décision prise à la majorité de l'article 25 ou 25.1 lors de l'assemblée qui se tiendra avant le 30 juin 2014, le mandat se poursuivra jusquà une nouvelle Assemblée devant statuer dans les conditions prévues à l'article 24, et qui devra se tenir au plus tard dans les 3 mois, et avant le 30 septembre 2014"
"
Pour le cabinet loiselet & daigremont j'ai seulement , dans le contrat joint aux convocations : conditions particulières "jusqu'au 30 juin 2014 (remise de 3% sur les honoraires de base pour un contrat jusqu'au 30 juin 2015" et pour projet de résolution :
"Son mandat commencera au jour de la présente assemblée, et expirera lors de l'assemblée générale au cours de laquelle seront présentés les comptes de l'exercice 2013 et au plus tard le 30 juin 2014, conformément au contrat joint à la présente convocation.
A défaut de décision prise à la majorité de l'article 25 ou 25.1 lors de l'assemblée qui se tiendra avant le 30 juin 2014, le mandat se poursuivra jusqu'à une nouvelle assemblée devant statuer dans les conditions prévues à l'article 24, et qui devra se tenir au plus tard dans les 3 mois, et avant le 30 septembre 2014.
Pour mon syndic actuel j'ai dans le contrat joint à la convocation :
"Le présent contrat est accepté pendant la durée de mandat du syndic.
Il commencera le xxxx pour se terminer au plus tard le jour de l'assemblée générale qui devra approuver les comptes de l'exercice du 1.12014 au 31.12.3014.
A défaut de décision prise à la majorité de l'article 25 ou 25.1 lors de l'assemblée qui se tiendra avant le 30 juin 2014, le mandat se poursuivra jusquà une nouvelle assemblée devant statuer dans les conditions prévues à l'article 24, et qui devra se tenir au plus tard dans les 3 mois, et avant le 30 septembre 2015
Il y a donc une version pour chaque candidats (2 ans pour le syndic actuel, 1 an mais réduction des honoraires si 2 ans pour loiselet daigrement et 1 an pour foncia).
Ensuite il faudrait comparer les contrats point par point pour comparer les honoraires et les services ... Un vrai travail de Romain.
Heureux les fonctionnaires aux revenus réguliers qui arrivent à trouver un bailleur pas trop exigeant , quand il ne seront pas logés directement par leur propre Administration ! |
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Édité par - filomat le 27 mai 2013 08:52:04 |
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Posté - 27 mai 2013 : 09:01:38
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alh14u, il nous faudrait savoir la date de fin de mandat du syndic sortant.
mais tel que vous le présenter (l'AG étant décisionnaire comme l'indique philippe), le, reproche qui peut être fait au syndic mais plutot au CS c'est de ne pas mettre en concurrence un nouveau syndic (deux projets de mandat/contrat).
Il est normal que face à une seule candidature le projet de résolution soit écrit sous la forme d'acceptation d'un nouveau syndic dans la mesure où il y en a qu'un seul de présenter. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 mai 2013 : 10:36:04
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"il nous faudrait savoir la date de fin de mandat du syndic sortant."
Cette date échéance n'a d'interet QUE pour la validité de la convocation d'une AG, pour passer un acte, engager une action.
Si une AG est convoquée pour désigner le syndic, elle n'a plus d'intéret.
La loi de 65, comme bien des lois, fixe les grandes lignes du fonctionnement de nos syndicats.
Le décret d'applocation de 67, comme il en est des décrets d'applocation d'une loi, précise, explicite, détaille les modalités de mise en œuvre des grandes lignes édictées par la loi ...
S'agissant de la délégation de pouvoir à donner au mandataire du syndicat, la question est prévue L.art.25, au point C :
- désignation du syndic.
S'il s'agit des membres du CS :
- désignation des membres du CS
Les autres questions sont également listées.
Pour ce qui concerne la désignation du mandataire, à ce stade, on se moque se QUI il est. La précision est apportée par D.art.11, qui impose la présentation d'un "contrat de syndic", bien que ce dernier soit absent de la loi .... Ce contrat ne pouvant qu'être nominatif, avec X, on sait par celui-ci qui est le candidat, ou les candidats s'il y en a plusieurs.
On peut noter accessoirement que pour les membres du CS, "mandatés pour exécuter la mission prévue par les textes", aucune candidature préalable n'est exigée, pouvant être présentée(s) en séance.
Pour le syndic, une disposition particulière existe depuis 65, disposition qui n'a fait l'objet d'aucune modification depuis l'origine : D.art.46, texte d'application de la loi il faut le rappeler.
- lorsque'une AG est convoquée pour désigner le syndic mais qu'elle ne le désigne pas, le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.
Ce dernier ne peut être désigné que par le Pdt du TGI.
Ce qui veut dire que lorsqu'une AG est convoquée pour désigner le syndic, la date de cette AG détermine DANS TOUS LES CAS la date échéance de la délégation de pouvoir précédente, échéance du mandat du syndic sortant.
- seul candidat, le sortant repart pour un nouveau mandat.
- un autre est désigné, le sortant n'est plus mandataire.
- personne n'est désigné, il n'y a plus de syndic.
Il n'y a pas de "démission" ou de "révocation" pour le syndic sortant préalablement au vote de la nouvelle délégation de pouvoir, la date de l'AG convoquée pour désigner le syndic déterminant la date échéance de la précédente délégation de pouvoir (*), qu'il y ait un autre candidat ou pas.
La date échéance initialement convenue n'a pour raison d'être que de permettre la convocation d'une AG par une personne ayant qualité, personne ne maitrisant 1 an à l'avance la date de l'AG suivante.
Une AG étant convoquée avant l'échéance prévue dont l'ODJ prévoit la désignation du syndic entraine échéance automatique à cette date du mandat du syndic sortant, qu'il soit seul candidat ou qu'un autre soit présenté.
Si personne n'est élu, plus de syndic.
(*) S'il n'en était pas ainsi, s'il n'y avait pas D.art.46, il faudrait préalablement "révoquer" le sortant dont le mandat serait à échéance 2 ou 3 mois après l'AG, avant de pouvoir accorder une nouvelle délégation de pouvoir, au sortant ou à un autre.
Ou à défaut de 'révocation' que le nouveau syndic accepte de n'entrer en fonction que 2 ou 3 mois plus tard !
Heureusement qu'il n'en est pas ainsi !
PS : Filomat écrivait :
"Heureux les fonctionnaires aux revenus réguliers qui arrivent à trouver un bailleur pas trop exigeant "
Fonctionnaire ou pas, quasi toutes les agences de location exigent des garants pour les candidats locataires dont les revenus sont inférieurs à 4 fois le loyer : pour un T2 de 25m² à 800 €, il faut gagner plus de 3000 € pour y échapper.
Vous connaissez beaucoup de fonctionnaires à 3000 € et plus ?
Un professeur des écoles avec 20 ans d'ancienneté tourne dans les 2200 ..... |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2013 11:02:19 |
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Posté - 27 mai 2013 : 12:09:06
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gedehem je ne suis pas tout à fait d'accord : si le contrat s'arrête dans deux ans, il s'agit d'une démission déguisée et les modalités ne sont pas les mêmes (mais voisines)....
1- on enregistre la démission
2- on désigne un nouveau syndic
si le contrat se termine dans les semaines à venir dans ce cas on a affaire à la désignation "naturelle" du syndic et par ce projet de résolution, le syndic sortant signale qu'il ne sera pas candidat et la procédure est normale. |
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Gédehem
Pilier de forums
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6
Posté - 27 mai 2013 : 12:46:18
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On se moque d'un "contrat" !
Les textes ne font pas de saucissonnage selon tel cas ou tel autre...
Il n'y a qu'un seul cas de figure qui se présente lorsqu'une AG est convoquée pour désigner le syndic : cela a pour conséquence dans tous les cas de mettre fin au mandat en cours.
- Si un syndic est désigné il entre en fonction aussitot (sortant renouvelé ou nouveau)
- Si pas de syndic désigné : syndicat dépourvu de syndic.
Tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic sont traités par D.art.47.
Preuve s'il en est DU cas spécifique abordé par D.art.46.
"si le mandat s'arrête dans deux ans, il s'agit d'une démission déguisée et les modalités ne sont pas les mêmes (mais voisines)....
1- on enregistre la démission
2- on désigne un nouveau syndic"
OUI : dans un tel cas, la question est inscrite, prévue, un nouveau candidat présenté. !
A défaut, c'est une rupture unilatérale de la part du syndic (comme le serait une révocation intempestive du syndicat), qui engagerait sa responsabilité, qui plus est s'il ne propose pas de successeur et laisse le syndicat "en plan".
Le mandat/délégation de pouvoir prend fin dans tous les cas à la date de l'AG dont l'ODJ prévoit la question "Désignation du syndic".
Si elle est inscrite c'est qu'il y a un candidat avec une proposition de "contrat.
Pas de candidat = pas de mandat ni de contrat qui en découle, le précédent mandat est échu. |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2013 12:50:30 |
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filomat
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7
Posté - 27 mai 2013 : 12:48:56
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2013 : 13:00:10
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Filomat ......
En l'état des textes, et sauf à réformer D.art.46, il n'est pas possible de faire jouer l'éventualité d'une nouvelle AG comme cela est prévu L.art.25-1 sur la question "Désignation du syndic", puisque D.art.46 qui est l'application détaillée de la loi dispose que faute d'avoir été désigné à la maj.art.25 ou à la maj.art.24 lors du second vote prévu L.art.25-1, c'est le pdt du TGI qui, SEUL, peut désigner le syndic !
La possibilité d'une autre AG dans les 3 mois peut être envisagée pour toutes les décisions relevant de la majorité art.25, SAUF pour la désignation du syndic, D.art.46 rendant la chose impossible....
J'insiste : le décret de 67 n'est pas d'application variable selon notre humeur !
Le "contrat de syndic" absent de la loi, donc juridiquement très contestable, ne me plait pas du tout lorsqu'il prend le pas sur le mandat. Mais il est prévu !
D.art.46 peut ne pas satisfaire, mais il n'est pas supprimé !
Appliquons l'un et l'autre, sans faire du découpage en tranche selon notre humeur ! |
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filomat
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Posté - 27 mai 2013 : 13:09:50
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C'est vrai, Gédehem, je crois que vous arrivez à me convaincre : Si l'assemblée qui a été convoquée à cet effet n'a pas désigné le syndic c'est le tribunal qu le nomme sur requête du conseil syndical ou d'un copropriétaire qui "doivent" déposer cette requête (c'est l'impératif).
Voilà qui promet pour ma prochaine assemblée qui est basée sur une désignation en seconde convocation dans les 3 mois.
On pourra (mais on ne veut pas) tout de même choisir nous mêmes nos conseillers syndicaux car D46 ne s'applique pas pour eux !
Il est déjà sur les rochers mon grand navire !
Cette histoire de résolutions prévoyant la prolongation du mandat jusqu'à la seconde assemblée n'était donc qu'une bonne blague ... avalée de bon coeur par les plus grands cabinets de syndics de la place
Sauf loiselet & daigremont, pour lequel elle n’apparaît que dans la résolution de l'ordre du jour, rédigée par le syndic actuel en concertation avec le conseil syndical - et qui pourra donc être corrigée en séance - (il n'est pas fait mention de cette "prolongation" dans son contrat joint en annexe, mais il en est fait mention pour les contrats des deux autres candidats).
Qui a dit que l'on revient toujours à ses premières amours (notre syndic de 1960 !).
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 27 mai 2013 13:38:41 |
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Posté - 27 mai 2013 : 13:46:21
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filomat : "Sauf loiselet & daigremont"
un petit tour sur le site de l'ARC au sujet de ce syndic connu, et la loi de la copropriété.
filomat :" On pourra (mais on ne veut pas) tout de même choisir nous mêmes nos conseillers syndicaux"
Encore une fois, c'est l'AG qui choisi ses conseillers syndicaux, comme le syndic ! ET personne d'autre. Mais les " raleurs ou les critiques " comme vous, ne désirent même pas se déplacer aux AG, et surtout pas faire acte de candidature à ce poste !!!
filomat : la critique est facile, mais.... |
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filomat
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Posté - 27 mai 2013 : 14:36:36
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Je crois que vous avez deviné juste, Philippe388, il y a pas mal de chances en effet pour que je ne sois ni présent ni représenté à cette assemblée, le juge choisira bien mieux qu'une assemblée sous la pression d'une salle ou sont parcimonieusement répartis les partisans du conseil syndical ("osez venir expliquer à la tribune pourquoi vous ne votez pas pour nous !") qui utilisent leurs pouvoir pour n'accepter que des copropriétaires dociles et s'arranger pour que les candidats moins dociles n'obtiennent pas le tiers des voix du syndicat, même s'ils obtiennent la majorité des présents et représentés avec plus du quart des voix du syndicat.
On est sur un grand navire, mais cela n'est pas une raison pour se laisser mener en bateau !
Figurez vous que le compte rendu écrit du conseil syndical n'était même pas joint aux convocations et vous voudriez que je me déplace à l'assemblée ?
Moi candidat au conseil syndical ? A quel âge fixeriez vous la limite ?
Pour la gestion des immeubles il faut prévoir ce qui se passera dans trente ans, il y a des immeubles haussmaniens en pierre de taille (comme ceux de ma copropriété) qui durent depuis bien plus longtemps.
Et aujourd'hui les jeunes ont tout leur temps , ils ont des "rtt" , c'est à eux qu'il appartient de tenir les commandes.
Et dans ma copropriété sachez bien qu'ils font vaillamment ce qu'ils peuvent en dépit des difficultés.
Ce sont des "lions", pas des "perturbateurs" ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 27 mai 2013 14:49:16 |
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filomat
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Posté - 27 mai 2013 : 19:22:26
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Posté - 27 mai 2013 : 19:42:16
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filomat : attention à vos raisonnement !
Il n'y a pas défaut de nomination, il y a simplement report de la décision.
Mais quand l'AG ne désigne pas de syndic, l'affiare est close, ET c'est la case TGI ;
Lé désignation du syndic ne se reporte pas ad vitam aeternam !!
Ne revenz pas encore une fois sur cette fameuse date de mandat.
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filomat
Contributeur vétéran
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14
Posté - 28 mai 2013 : 06:41:16
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Sur le fond cela ne change à priori pas grand'chose, que le tribunal soit saisi pour la désignation du syndic au lendemain de la première ou de la seconde assemblée.
La seule manière de changer de syndic sans passer par la case administrateur judiciaire est de suivre à la lettre la fiche de Gédehem (préparation des copropriétaires, désignation du président et du secrétaire de l'assemblée, main basse sur la liste de présence etc...).
Dans le cas de ma copropriété, et connaissant le risque de non renouvellement du syndic en place, un copropriétaire a seulement demandé d'inscrire à l'ordre du jour la candidature de deux autres syndics.
Ce qui normalement devrait avoir pour résultat de disperser les voix au point de rendre impossible la désignation du syndic, et quoiqu'il arrive nous amener à la nomination du syndic par le tribunal.
La manœuvre consistant à prévoir une prolongation éventuelle de mandat jusqu'à une seconde assemblée convoquée dans les trois mois apparaît donc comme imaginée par les syndics pour conforter leur renouvellement et leur donner trois mois de sursis lorsque l'assemblée ne les renouvelle pas à la première assemblée.
Je ne sais pas si d'ici la fin juin le syndic (qui prévoit d'envoyer son rapport moral par pli séparé) et le conseil syndical (dont le rapport écrit n'était pas joint à la convocation) auront des éléments à apporter en faveur de leur "désignation à nouveau", et de même avant le 30 septembre.
Car en effet même si le délai de notification peut-être réduit à 8 jours au lieu de 21,et compte-tenu des lenteurs de "La Poste", il serait difficile de réunir cette seconde assemblée avant le 14 juillet, donc les vacances d'été.
Il y aura peut-être un copropriétaire (sur 2000 cela peut toujours se trouver) pour admettre l'explication de gédehem et demander la nomination d'un syndic judiciaire dès le lendemain de la première assemblée, mais ce n'est pas moi qui m'y risquerait, autant attendre la seconde pour agir à coup sûr.
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Posté - 28 mai 2013 : 09:10:50
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filoamt : "Car en effet même si le délai de notification peut-être réduit à 8 jours au lieu de 21"
Et NON !! le délai légal de 21 jours devra être respecté. Il n'y a pas d'urgence dans ce cas là !! |
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Gédehem
Pilier de forums
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16
Posté - 28 mai 2013 : 12:22:13
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Hum .... , plus vite que son ombre .... ou que la musique ...
Dans la mesure où l'AG en seconde lecture (art.25-1) débat sur les mêmes questions, le délai de convocation peut-être ramené à 8 jours, les pièces annexes (D.art.11) n'ayant pas besoin dêtre notifiées à nouveau.
Filomat écrivait :
"....puisque l'assemblée qui l'a désigné a prévu une date de fin de mandat en conséquence."
Quelle date précise ????
S'il s'agit comme bien souvent d'une mention " .... jusqu'à la prochaine AG ...." ou encore "... jusqu'à la date de l'AG convoquée en seconde lecture, ..." ce n'est pas là "date échéance, qui s'entend d'un jour précis pris dans le calendrier.
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Édité par - Gédehem le 28 mai 2013 12:32:56 |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 28 mai 2013 : 12:34:01
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C'était une durée de mandat de cette forme (décision de l'assemblée d'avril 2012):
"Le mandat commencera au jour de la présente assemblée et expirera au plus tard le jour de l'assemblée générale qui devra approuver les comptes de l'exercice du 1.01.012 au 31.12.2012.
A défaut de décision prise à la majorité de l'article 25 ou 25.1 lors de l'assemblée qui se tiendra avant le 30 juin 2013, le mandat se poursuivra jusquà une nouvelle assemblée devant statuer dans les conditions prévues à l'article 24, et qui devra se tenir au plus tard dans les 3 mois, et avant le 30 septembre 2013" |
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Édité par - filomat le 28 mai 2013 12:43:17 |
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eldora
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18
Posté - 10 juin 2013 : 18:15:33
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bonsoir,
concernés par le sujet nous voudrions savoir comment retrouver la fiche de Gédehem (préparation des copropriétaires, désignation du président et du secrétaire de l'assemblée, main basse sur la liste de présence etc...
réponse de : filomat du 28 mai. |
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Gédehem
Pilier de forums
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19
Posté - 10 juin 2013 : 18:29:19
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'suffit de demander .......
- - - - - - - -
" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement" à proporement parlé, le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée (changement de syndic = syndic JAMAIS secrétaire)
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Il conserve cette pièce pendant toute la durée de la réunion
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, on le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose que le syndic élu assure la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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On l'aura compris, un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Il faut s’imaginer PDG d'une entreprise qui recherche son directeur financier, son DRH, fonctions qui nécessitent une relation de confiance privilégiée : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter à l’entreprise.
Recruter un syndic, c'est la même chose. On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa société/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (pour quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires.
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eldora
Contributeur débutant
94 message(s)
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Posté - 10 juin 2013 : 19:41:21
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Merci pour cette réponse rapide : notre problème est le suivant :nous avons appris en recevant la convocation de l'A.G sans aucune lettre d'explication que :
election du syndic :
Projet de résolution :
le cabinet X. informe les copropriétaires dans sa decision de ne pas présenter son renouvellement de mandat
election du syndic : cabinet Y .
projet de résolution :
le syndicat des copropriétaires décide de désigner le cabinet Y en qualité de syndic suivant contrat joint pour une période de 15. mois à compter de la présente assemblée et donne mandat au président de séance pour signer le contrat du syndic.
Ce qui est choquant c'est que le syndic a dit a certains membre du CS que l'AG aurait lieu en septembre.
Le contrat du syndic finit le 15 septembre; que pouvons nous faire ?
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Nommination d'un nouveau syndic sans deémission 
