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filomat
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 Posté - 10 juin 2013 : 22:37:12
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eldora
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Posté - 11 juin 2013 : 10:31:26
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Sur le contrat du nouveau syndic on lit :
Durée du contrat :
le présent contrat est consenti et accepté pour une durée de DIX HUIT mois commençant le... pour se terminer...
Si l'assemblée générale appelée à approuver les comptes est convoquée avant l'expiration du mandat, celui-ci expirera en tout état de cause le jour de cette AG ou celle convoquée en 2ème lecture si besoin
La résolution à l'ordre du jour mentionne une période de 15 mois
Est-ce important ? faut il le signaler au moment du vote ?
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 Posté - 11 juin 2013 : 11:17:54
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filomat :" Il est vrai que le système pose un problème : Imaginons un syndic professionnel désigné pour un an, qui empoche les honoraires prévus à son contrat, et qui convoque le lendemain une assemblée 21 jours plus tard avec le contrat joint d'un autre syndic professionnel, en informant l'assemblée que lui même ne désire pas voir "renouvelé" son mandat ?"
Supposition absurde et qui n'existe pas dans la copropriété, sauf dans votre imagination trop fertile !! mais vous embrouillez une nouvelle les Uinautes - attention à ne pas trop fumer la moquette
filomat : On pourrait en déduire qu'il est normal qu'un syndic professionnnel dont le mandat se termine le 15 septembre convoque l'assemblée de désignation du syndic peu avant le 15 juillet.
TOUT FAUX. ne mélangez pas syndic judiciaire et syndic " normal" ne déduisez rien des textes !! Un syndic PEUT envoyer les convocations d'une AG le denreir jour de son contrat ! le 15 septembre pour reprednre votre exemple !! il ne sera plus syndic le lendemain des envois et à l'AG convoquée 23 jours plus tard, soit en octobre !! OUh la !! filomat. |
Édité par - philippe388 le 11 juin 2013 11:29:11 |
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Posté - 11 juin 2013 : 11:26:39
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eldora : Merci pour cette réponse rapide : notre problème est le suivant :nous avons appris en recevant la convocation de l'A.G sans aucune lettre d'explication que :
election du syndic :
Projet de résolution :
le cabinet X. informe les copropriétaires dans sa decision de ne pas présenter son renouvellement de mandat
election du syndic : cabinet Y .
projet de résolution :
le syndicat des copropriétaires décide de désigner le cabinet Y en qualité de syndic suivant contrat joint pour une période de 15. mois à compter de la présente assemblée et donne mandat au président de séance pour signer le contrat du syndic.
Ce qui est choquant c'est que le syndic a dit a certains membre du CS que l'AG aurait lieu en septembre.
Le contrat du syndic finit le 15 septembre; que pouvons nous faire ?
eldora : ou est le problème ??
Votre syndic actuel convoque une AG en respectant le délai légal. Il ne désire pas continuer avec votre SDC. Un autre contrat est proposé aux votes. TOUT est normal et ne met pas votre SDC dans des problèmes d'AJ ou autres...
Vous allez donc désigner le nouveau syndic, qui deviendra syndic à la minute de son élection. L'ancien sortant n'est plus syndic car il n'a pas renouveller son contrat. Peu importe que celui se temrine le 30 juin ou le 15 septembre.
les honos seront calculés au prorata des jours d'exercice des 2 mandats. Début du mandat pour le nouveau à la date de l'AG, et fin de mandat pour le sortant le même jour.
Au CS de vérifier cela lors de la vérification des comptes de 2013.
Le mandat du nouveau syndic se terminera le jour de la prochaine AG. Ne cherchez pas des problèmes ou il n'y en a pas. Il n'y a qu'un contrat concurrent, vous devrez donc élir ce syndic, sinon sans syndic case AJ !!
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eldora
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25
Posté - 11 juin 2013 : 12:49:44
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Nous comprenons que nous avons le "choix" d'élire le syndic imposé .
Nous pensons que la majorité des copropriétaires va voter contre, et donc TGI.
Pouvons nous élire un copropriétaire "syndic bénévole" ?
Est-ce important pour le vote d'avoir dans la résolution "élection du syndic" une durée du mandat de 15 mois et dans le contrat du syndic une durée de 18 mois ? contrat qui sera signé après le vote .
Merci pour vos infos
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Posté - 11 juin 2013 : 13:00:32
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eldora : un syndic imposé par qui ?? TOUT copropriétaire peut proposer un contrat de syndic.
L'AG peut modifier le texte de la résolution. L'AG va élir un syndic avec son contrat, ses honoriares et la durée. l'AG peut négocier le contrat et modifier des articles, par conséquent les honoraires, la durée, ...... la signature du contrat n'a aps d'importance! SEULE l'approbation de l'AG fait office d'accord du contrat.
Les scrutateurs et le président devront vérifier que la durée du contrat a été modifiée sur le document et conforme à la décision de l'AG. Mais c'est la décision de l'AG ET le PV qui sont les documents juridiquement recevable.
eldora : élisez ce syndic pour un année, au lieu de partir au TGI. Frais supplémentaires, .....
l'AG ne peut pas élir un syndic non-pro si cela n'est pas inscrit à l'ODJ . |
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filomat
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Posté - 11 juin 2013 : 13:09:48
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Tout en gardant à l'esprit que tout projet de résolution peut être modifié en cours d'assemblée pourvu qu'il reste dans le cadre de la question qui figure à l'ordre du jour des convocations (désignation du syndic) il faut lire avec attention le projet qui est proposé par le syndic Y :
Durée du contrat :
le présent contrat est consenti et accepté pour une durée de DIX HUIT mois commençant le... pour se terminer...
Si l'assemblée générale appelée à approuver les comptes est convoquée avant l'expiration du mandat, celui-ci expirera en tout état de cause le jour de cette AG ou celle convoquée en 2ème lecture si besoin
Il faudrait vérifier également que les honoraires dépendent du nombre de jours que dure le mandat comme l'indique Philippe388 (ce n'est pas ce qui est prévu dans ma copropriété mais je sais bien qu'il ne faut pas systématiquement la prendre pour exemple).
D'un point de vue (comme le mien) qui n'est pas habitué aux arcanes de la loi de 1965 et son décret d'application de 1967 il y a une contradiction dans le projet de résolution indiqué par eldora : Si le contrat précise une date de fin de mandat calendaire il ne peut pas ajouter une clause prévoyant qu'il se termine le jour de l'assemblée appelée à approuver les comptes, jour, comme en est d'accord Gédehem me semble-t-il au vu de ses récentes interventions, ne peut être invoqué valablement dans la résolution de désignation du syndic (sauf incompréhension de ma part des précisions indiquées par Gédehem).
De mon point de vue, ces résolutions contradictoires sont tentées par (presque) tous les syndics pour se garder (en toute illégalité vu l'article 46 du décret de 1965 rappelé avec juste raison par Gédehem) un délai de sursis supplémentaire allant jusqu'à 3 mois au cas où l'assemblée refuserait de renouveler leur mandat, délai qu'ils comptent mettre à profit pour regagner la confiance des copropriétaires.
Le fait qu'il y ait 15 mois dans le texte de résolution élaborée par le syndic X (en concertation avec le conseil syndical) et 18 dans le projet de contrat du syndic Y ne pose pas de souci dès lors que tout le monde se met d'accord pour modifier l'une ou l'autre en cours d'assemblée afin bien sur qu'elles deviennent cohérentes.
Dans ma copropriété la situation un peu analogue est particulièrement cocasse : Le mécontentement de la majorité des copropriétaires à l'encontre du conseil syndical paraissant manifeste le syndic s'en est officiellement désolidarisé pour affronter les deux candidatures proposées par un copropriétaire ... Et il nous apprend maintenant que ce copropriétaire aurait agi à la demande du conseil syndical et que, donc, si nous désignons l'un des deux nous resterons sous l'emprise du conseil syndical actuel quand bien même nous refuserions d'élire à nouveau ceux qui en faisaient partie !
La situation est claire, si nous voulons être débarrassés des conseillers actuels il nous faudrait désigner le syndic actuel, quelques aient pu être ses compromissions avec le conseil syndical avant qu'il ne fasse volte face sous l'évidence des votes en assemblée générale.
Je ne suis pas sûr que ce coup de poker soit assuré d'être gagnant : Il faudrait une forte participation de l'assemblée pour obtenir le tiers des voix du syndicat sans les pouvoirs dont dispose traditionnellement le conseil syndical ( les bailleurs "moutons" qui sont éloignés de la résidence et ne regardent que les loyers qui arrivent sur leur compte) et il faudrait d'autre part que les copropriétaires accordent quelque crédit au revirement du syndic actuel avec en sa faveur le fait que sa gestion, hormis son allégeance au conseil syndical, est en tous points irréprochable et qu'il a notamment fait le nécessaire concernant le haut niveau des charges impayées qu'il a trouvé à son entrée en fonction.
Sans compter ceux qui, comme moi, vont penser qu'en désignant un des deux nouveaux candidats ce dernier aura compris la leçon et qu'il ne s'aventurera pas désormais sans précautions à rechercher la parfaite harmonie avec le conseil syndical qui est là pour le contrôler et non jouer le rôle de fusible afin de protéger le renouvellement de mandat du syndic en place, alors que si nous gardons le même syndic il y a des chances pour que les mauvaises habitudes reviennent à la surface dès la résolution de désignation aura été acceptée par l'assemblée. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 11 juin 2013 13:14:26 |
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Posté - 11 juin 2013 : 13:52:42
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filoamt : "Il faudrait vérifier également que les honoraires dépendent du nombre de jours que dure le mandat comme l'indique Philippe388 (ce n'est pas ce qui est prévu dans ma copropriété mais je sais bien qu'il ne faut pas systématiquement la prendre pour exemple)."
NON !!! encore de "l'embrouillage" !!
Les honraiares sont annuels, et chacu sait, sauf filomat, qu'un an c'est 365 jours et 4 trimestres. Les honos du sortant seront payés au prorata des jours effectués, comme pour le nouveau.
filomat :" La situation est claire, si nous voulons être débarrassés des conseillers actuels il nous faudrait désigner le syndic actuel, quelques aient pu être ses compromissions avec le conseil syndical avant qu'il ne fasse volte face sous l'évidence des votes en assemblée générale."
filomat : claire pour vous !! mais sans rapport avec le fonctionnement d'un copropriété. L'élection du syndic n'a rien à voir avec le choix des membres du CS. SEULE l'AG décide ! |
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eldora
Contributeur débutant
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Posté - 11 juin 2013 : 14:00:47
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Philippe 388 : TOUT copropriétaire peut proposer un contrat de syndic : OK
Mais, lorsque vous êtes dans une copropriété ou le syndic donne comme date de la prochaine A.G en septembre et envoi les convocations de l'AG pour le mois de juillet que peur-on faire ? et tout est comme ça dans cette copropriété ; c'est pour cela que nous cherchons des renseignements pour limiter la casse |
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Posté - 11 juin 2013 : 14:25:20
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eldora : il faut prévoir 2 à 3 mois minimums pour rechercher un syndic.
De plus vous pouviez demander au CS la date de l'AG, puisque celui-ci prépare l'OdJ en concertation avec le syndic. Généralement, la date de l'AG est fixée lors de cette réunion.
Le bon choix, et le moins couteux, est d'élir le syndic proposé au contrat et pour une année et non 3.
Vous aurez plusieurs mois pour en chercher un autre si celui-ci n'est pas bon. Et peut-être allez vous tomber sur un bon syndic.
Evitez le TGI et l'AJ. |
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Gédehem
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Posté - 11 juin 2013 : 15:09:02
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"le syndic donne comme date de la prochaine A.G en septembre et envoi les convocations de l'AG pour le mois de juillet que peut-on faire ?"
Vous pouvez lui notifier toutes les questions que vous souhaitez voir inscrire à l'ODJ, .... comme la proposition d'un autre syndic !
Les nouvelles questions demandées dans les règles (procédure D.art.10 (*)) feront l'objet d'un ODJ complémentaire, puisque ces nouvelles questions peuvent être notifiées aux copropriétaires dans le respect des 21 jours prévus par les textes !
Si les convocations d'une AG devant se tenir au plus tard (par exemple) le 15 septembre ont déja été notifiée, ou qu'elles le seront dans quelques jours, vous avez tout le temps d'ici le 15 août pour demander l'inscription de nouvelles questions : entre le 15-08 et le 15-09 il y a plus que nos 21 jours ....
(*) LRAR.
M. le syndic.
Ainsi qu'il est prévu à l'art.10 du décret du 17.03.67, je vous demande d'inscrire à l'ODJ de notre prochaine AG (qui doit se tenir le 15-09 "si elle a déja été convoquée") la/les question suivante :
- désignation du syndic : proposition du Cabinet X (projet de contrat de mandat joint).
Remerciements
Eldora" |
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eldora
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Posté - 11 juin 2013 : 17:56:59
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J'ai dû mal expliquer :
Notre A.G annuelle aura lieu le 1er juillet ;le contrat du syndic actuel expire en septembre et le C.S nous avait dit que l'A.G aurait lieu en septembre.
La date de l'AG a été avancée et seuls trois membres du CS étaient au courant ; c'est eux qui ont proposé le nouveau syndic
Les autres l'ont découvert en recevant la convocation ; ils n'ont pas été prévenus non plus de la réunion avec le syndic pour préparation de l'ordre du jour.
Est-ce une faute du syndic de ne pas prévenir ou convoquer tout le CS ?
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Posté - 11 juin 2013 : 18:50:24
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eldora : le CS prépare en concertation l'OdJ avec le syndic.TOUS les membres sont conviés, et le président du CS devait communiquer à TOUS les membres la date de préparation de cet ODJ.
Si le président du CS n'a ien dit aux autres membres, c'est lui le fauitif. le syndic n'a aps à se mêler du fonctionnement du CS.
Le CS est un collège ou les " décisions sont collègiales" !
le rpésident du CS est un GO ( Gentil Organisateur ) il doit fiare des compteb rendu de réunions en indiquant les votes de chaque membres !!
Les avis émis par le CS sont suivisou NON par le syndic
A la prochaine AG vous devez dénoncer cette gestion " dictatoriale" de son président qui ne respecte aps les autres membres. Vois infomez l'AG que vous n'avez pas préparer l'OdJ comme la loi l'y oblige car le président ne vous a pas informé.
Vous informez l'AG que les avis émis par ce CS incomplet ne sont pas des décisons collégiales. Elles ne sont donc que personnelles. Le président ne peut pas dire que la décison de proposer un autre syndic soit celle du CS puisque 2 membres ont été zappés !!
SI vous devez élir le CS cette année, voter contre ces "loustics" !!
Posez donc au syndic si il avait connaissance du manque d'info sur la préparation de l'OdJ. |
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Gédehem
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Posté - 11 juin 2013 : 19:13:07
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Il semble qu'il y ait là un dysfonctionnement au sein du CS !
Il est anormal que certains membres fassent leur 'salade' dans leur coin.
Cela arrive lorsque les autres membres sont des "potiches", ou qu'ils ne disent rien des man6uvres des 2 ou 3 autres.
Ce sont donc 3 membres du CS qui, sans concertation avec les autres membres (combien ces 'autres' ?) propsent ce nouveau syndic.
En quoi serait-il mauvais, pas bon, en quoi y aurait-il à priori suspicion ??
Peut être que ces 3 membres ont bien fait leur travail. Certes sans en parler, ce qui n'est pas un bon point pour eux (Votre Cs est pourvu d'un RFCS ??)
Sur la fin du mandat du syndic le 15 septembre.
Cette date échéance décallée par rapport à la date d'AG (possible uniquement pour les mandats d'1 ou 2 ans) n'a d'objet, de raison d'être QUE de permettre la convocation en toute sécurité d'une assemblée.
Personne ne maitrise un an à l'avance la date de l'AG annuelle suivante. D'où des mandats de 14, 15 ou 16 mois, ce qui donne une marge de manœuvre.
Mais cette date échéance initialement convenue tombe aussitot dès qu'une AG est convoquée pour désigner le syndic, la date de cette AG fixant alors de façon définitive l'échéance du mandat du syndic sortant.
Ainsi en dispose D.art.46.
Votre AG étant convoquée pour le 1er juillet, le mandat de votre syndic sera à échéance définitive ce 1er juillet.
Si l'AG ne désigne pas de syndic le syndicat sera dépourvu de syndic.
Si l'AG désigne un syndic, son mandat prendra effet aussitot pour se terminer à la date convenue 14, 15 ou 16 mois plus tard, selon ce qu'en décidera l'assemblée.
Et ainsi de suite ...... |
Édité par - Gédehem le 11 juin 2013 19:16:44 |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 15 juin 2013 : 16:23:38
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Pour répondre à une question posèe :
Notre AG a eu lieu le 10 juin
Le contrat de l'agence ancienne finissait fin septembre
Naturellement l'autre agence a été élue !!
Il n'y avait aucun rapport écrit du conseil syndical donnant la moindre explication sur ce départ, cette démission déguisée,
Sans doute parce que l'année d'avant (et les années antérieures) au vu de problèmes importants qui minent notre copropriété les copropriétaires avaient malgré voté le renouvellement au lieu de changer de syndic ce qui était proposé !
Tout cela reste des suppositions !
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Nommination d'un nouveau syndic sans deémission 
