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Gédehem
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21
 Posté - 23 juin 2013 : 12:31:37
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Cher Sparte, désolé, mais je partage un peu l'avis de Calendrier ....
Dans mes activités de "Conseils", j'en ai vu plein de ces pdt ou membres de CS simplement venu chercher une précision, par exemple en 1995 lirs des premières mesures sur la mise en sécurité des installations d'ascenseur .. Ou en 2000 pour la mise en conformité des RDC.
"On a un bon syndic, on en est très content ...." 
Sauf qu'au bout de 5 minutes de discussion apparaissait au contraire un syndic (un gestionnaire) jouant de la crédulité des copropriétaires, du peu de connaissance des conseillers ....
Rien de bien grave parfois, pas de quoi porfendre "la profession".
Mais tout de même des pratiques détestables, parfois illicites, alors que le sentiment général était "on a un bon syndic" !
C'est toute la différence qu'il y a entre l'action dans le bon sens du poil  , serait-elle irrégulière, et celle conforme à l'intéret de la collectivité syndicat, même si elle demande un investissement plus important au syndic ... faisant baisser la marge !
Il ne faut pas se boucher les yeux : l'appréciation de son syndic est totalement subjective, 85% des copropriétaires ne s'interessant pas du tout, ou de très loin, à la gestion de leur syndicat.
Nos 85% de "moutons".
Quant aux conseillers désignés parmi eux, combien cherchent ensuite à au moins s'informer ??
Appréciation subjective dans un sens comme dans un autre ! (*)
Au royaume des aveugles les borgnes sont rois ! 
Complément !
Sur cette appréciation subjective on a un bel exemple dans la rubrique "Expérience ...." avec la "mise en conformité" d'un RDC présentée par Sigebert.
On peut supposer que depuis 1975 date de ce RDC, le ou les syndic en charge de ce syndicat se sont bien rendus compte que de nombreuses clauses n'étaient pas conformes.
Sauf que depuis 38 ans "Tout va bien Madame la Marquise", tout va même très bien ! 
De bons syndics, je vous dit !
(*) Y compris pour les syndics non pro, dont certains sont pires que certains mauvais pro, il ne faut pas se le cacher !
Voir aussi les résultats contradictoires dans l'enquête UFC de début juin : globalement on est satisfait du syndic ... mais on trouve qu'il n'est pas bon ! |
Édité par - Gédehem le 23 juin 2013 15:31:58 |
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JPM
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 22
Posté - 23 juin 2013 : 15:25:55
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A la vue d'UFC Que choisir je remets le nez dans le sujet !
Hier samedi après midi, par internet, j'ai obtenu pour un copropriétaire méditerranéen l'aboutissement d'une opération de division de lot qui trainait depuis près de quatre ans.
L'assemblée a adopté à la majorité de l'article 24 la nouvelle répartition des charges à la suite d'un acte notarié constatant la division et la modification de l'état descriptif de division, établi en avril 2013 et notifié au syndic en mai.
Il s'agissait d'un lot initial en duplex local commercial au rez de chaussée et local d'habitation du 1er ainsi divisé matériellement à la construction de l'immeuble il y a quarante ans.
Certains copropriétaires estimaient que la division allait valoriser sensiblement les deux nouveaux lots et souhaitaient en quelque sorte faire payer un péage par une augmentation de la contribution aux charges.
Ils avaient obtenu en ce sens l'intervention d'un géomètre expert qui avait effectivement suggéré une augmentation sensible.
Le propriétaire ne voulait pas passer à la casserole mais il était persuadé que la division elle-même devait être approuvée par l'assemblée générale. Il avait donc goupillé tout seul une demande d'autorisation de diviser rejetée à deux reprises parce qu'il n'y avait d'augmentation de la contribution aux charges.
Ce qui est grave, c'est qu'une antenne d'UFC Que Choisir, intervenue à la demande de ces copropriétaires et non pas du conseil syndical, l'a entretenu dans cette erreur juridique 
Il s'est même retrouvé accusé de manoeuvres frauduleuses pouvant justifier l'intervention du procureur de la république .
Nous avons louvoyé pendant plusieurs mois dans les vents contraires.
Première opération : repartir à zéro et obtenir l'intervention d'un géomètre expert qui a fait le travail simple et la nouvelle répartition des charges de type classique : 111 et 132 dix millièmes font bien les 243 dix millièmes de l'ancien lot.
Deuxième opération : faire réaliser l'acte de division sans validation préalable par l'assemblée générale, ce qui semble être une pratique inhabituelle au sud de la Loire (point à vérifier).
Troisième opération : faire comprendre aux copropriétaires, au syndic, et à UFC Que Choisir que la division était faite. Qu'il ne s'agissait plus désormais que d'approuver la nouvelle répartition des charges dans les conditions prévues à l'article 11 de la loi.
Ahurissement général Madame UFC n'en croyait pas ses oreilles. Elle a d'ailleurs communiqué un document dont je vaisi vérifier l'origine.
On y lit bien que le notaire doit établir un document contenant modification de l'état descriptif de division et que Marie et Christian (les copropriétaires intéressés) doivent signer cet acte. Mais on lit ensuite :
" Mais attention : ils doivent le signer au nom de tous les copropriétaires ! Pour ce faire, ces derniers doivent donc donner pouvoir à notre couple lors d'une assemblée générale. C'est après cette dernière formalité que le bien immobilier de notre couple sera officiellement, juridiquement et matériellement dissocié. "
Et par ailleurs, pas un mot de l'article 11 de la loi !
J'ai déjà attiré l'attention sur la qualité de l'information qui est donnée aux novices en copropriété. Je l'ai fait avec humilité car nous ne sommes jamais à l'abri d'une bévue.
Mais dans ce cas, où les textes sont clairs, en ce compris celui du règlement de copropriété qui admet les divisions de lots sauf le cas de non conformité à la destination de l'immeuble, comment admettre une pareille présentation de la procédure de division du lot ?
Pour revenir à notre affaire le projet de résolution visant explicitement la majorité de l'article 24 a été reproduit à la lettre dans la convocation mais dans le titre de la question il a été indiqué qu'elle relevait de la mjorité de l'article 25
Sur ce point le syndic a clairement rectifié l'erreur.
Je sais maintenant que la résolution a été adoptée. Amen.
Il reste à traiter sérieusement la question de la qualité de l'information fournie aux copropriétaires. Les UInautes savent bien qu'on a traité ici d'autres uestions de ce type. On peurrait peut être se ternir les mains sur un tel point, plutot que de se chamailler ?
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sparte
Contributeur senior
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23
Posté - 23 juin 2013 : 19:03:57
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Cher Gédehem, j'ai bien conscience de l'insuffisance de certains confrères et bien sûr de mes propres limites, et évidemment , de mes insuffisances également.
Nous faisons un métier dont l'ambiguïté a maintes fois été soulevée par vous, éternel conflit entre le mandataire et le commerçant...
Cette situation n'est pas de nature à générer clarté et blancheur immaculée.
N'y voyez surtout pas une justification de la malhonnêteté que je réprouve autant que vous.
Nous faisons un métier qui en une vingtaine d'années s'est extraordinairement complexifié, de plus en plus de travail, de moins en moins de moyens. Je sais que c'est le cas de beaucoup de professions, mais c'est quand même bien les syndics qu'on retrouve cloués au pilori la plupart du temps.
Comment faire? les copropriétaires souhaitent avoir un syndic compétent, voire omniscient (comptable, technicien, administrateur, juriste, psychologue etc..) et payer des honoraires au rabais.
Il ne faut pas, et je l'ai déjà dit plusieurs fois ici, s'étonner que les syndics ( pas tous, mais si ils pouvaient...) essaient de facturer à tout va.
De plus, votre syndic est quasiment toujours débordé, flux tendu, limite rupture.
Comment espérer, dans ces conditions, que tout soit toujours ok au royaume des mal payés, souvent mal formés qui subissent le stress du boulot,des clients qui s'énervent, des horaires interminables, de la hiérarchie qui demande du résultat.
Il y a quelque chose qui ne va pas dans le fonctionnement du système.
Il y a quelque chose de pourri au royaume du Da..euh , je m 'égare cher William, au royaume de la copropriété
Il reste un énorme boulot à faire.
Le projet de Mme DUFFLOT n'est qu'une forme de loi à charge contre la profession.
Il faudra attendre encore pour avoir un texte qui tienne debout.
Pour ce qui me concerne, et après des années dans ce job, je pose tout sur la table, même les choses désagréables et on discute.Mes clients aiment plutôt bien. Mais mon cas n'a pas d'importance.
Bon, Calendrier, j'ai réagi promptement.Comme vous.N'en parlons plus
Si vous voulez discuter en MP, avec plaisir, mais je sais déjà tout ce que vous allez me dire .
Amicalement à vous deux.
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Viviane
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24
Posté - 23 juin 2013 : 21:02:53
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citation: Le projet de Mme DUFFLOT n'est qu'une forme de loi à charge contre la profession.
J'ai pas lu ce projet en détail, et pour cause, où est-il?
Mais il me semble qu'il y a au moins deux choses qui seront très bénéfiques pour les syndics honnêtes.
1) Obligation du compte séparé.
- la possibilité pour les malfrats de se servir (un peu, ou beaucoup) en sera grandement réduite, puisqu'avec un compte séparé, retracer les mouvements de fonds sera possible pour le syndicat, qui EST le détenteur du compte.
- le CS n'aura plus besoin d'avoir un master de comptabilité en partie double pour voir au moins en en gros ce qui se passe: tout le monde sait lire un relevé de compte.
- l'envie de faire ce métier devrait passer à une bonne partie de ceux qui ne pensent qu'à disposer, illégalement , de fonds important à utiliser à autre chose...
- Les syndicats pourront enfin comparer ce qui est comparable, sans se faire rejeter quand ils veulent un compte séparé, et aussi sans être tentés de choisir le compte unique uniquement pour avoir (croient-ils) des facilités de trésorerie.
- Les syndicats seront bien plus OBLIGES qu'avant de regarder en face la situation de leur syndicat plutôt que faire l'autruche. Pas plus tard qu'hier, j'ai montré notre relevé de banque à une copro qui me harcelait avec "et pourquoi vous faites pas ci, et pourquoi vous faites pas ça?) Elle a plus rien dit. Ca fait un bail que je rêvais de lui faire ce coup là , mais on était en compte unique...
2) Liste limitative des honoraires hors contrat.
Là encore, les syndics honnêtes ne font pas jeu égal avec les autres. Qui prend la peine de lire en entier des contrats qui font parfois 10, 15 ou 20 pages. Quasi personne.Et quand bien même on les lit, encore faut-il que ce soit compréhensible. Alors on regarde juste le montant du forfait..
Bref, ces deux facteurs devraient quand même simplifier les choses et assainir la concurrence.
Il ne faut pas croire non plus que le prix du forfait est le seul déterminant.
Nous on payait 25% plus cher qu'aujourd'hui il y a 3 ans, et ça ne gênait personne, pas même moi, c'est pas pour ça que j'ai proposé de changer. Le syndic était reconduit invariablement depuis 30 ans, (y compris depuis 2007 malgré son rachat par un grand groupe et les problèmes qui se multipliaient), parce qu'on ne change pas de syndic comme de coiffeur, que peu de gens ont l'énergie de s'en occuper, et que les copros n'aiment souvent pas l'inconnu.
Vous avez ça pour vous. On part pas si on est content. Et on est OBLIGES d'avoir un syndic, même si c'est la crise la dépense est incontournable.. Aucun "commerçant" n'a cet avantage. Il faut le voir aussi.
Alors payez vous correctement, soit, tout travail mérite salaire. Au besoin expliquez combien d'heures vous pouvez consacrer à telle copro pour tel prix sans y perdre.
Mais juste (et je parle pas pour vous) ce qui doit cesser c'est les mensonges, les dissimulations, les dépenses"en douce" , la volonté acharnée de beaucoup de syndic qu'on ne vienne pas fourrer le nez dans leurs affaires, la croyance qu'ils sont les patrons de la copro, et non les mandataires (notre dernier syndic a un jour "convoqué"une présidente du CS, elle l'a pas bien pris..surtout qu'avant lui, c'était elle le syndic, elle a voulu arrêter et s'en mord les doigts)
Et les chambres syndicales qui n'excluent à peu près jamais leurs membres syndics quelle que soit la faute. C'est à ça que les syndics doivent cette volonté de contrôle accru dans la loi, ni à Mme Duflot, ni aux associations de copropriétaires.
Vous l'avez sans doute compris, je fais partie de ceux qui ont beaucoup fréquenté les syndics "galeux"...
Amicalement |
Édité par - Viviane le 23 juin 2013 21:12:56 |
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Gédehem
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25
Posté - 23 juin 2013 : 21:41:04
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Sur l'affaire rapportée par JPM, elle est exemplaire pour pointer du doigt ces charlatans "conseilleurs", dont on se demande bien où il ont pu faire leur 'classes' pour exposer autant d'âneries ..... 
Ce qui montre aussi toute la difficulté pour les copropriétaires, en général, pour s'y retrouver avec tous ces avis contradictoires...
Ou est le faux, où est le vrai ?
Si on y ajoute le syndic ......
Qui, je le relève au passage, semble absent dans l'aventure arrivée à ce copropriétaire ....
A moins que les copropriétaires, mécontent de l'avis contraire du syndic, se soient rattachés à celui de cette 'UFC', le prenant pour argent comptant puisque c'est l'UFC .. 
C'est pourquoi on voit bien la difficulté pour ce qui concerne l'appréciation que peuvent avoir les copropriétaires de leur syndic. Faute d'une réerlle connaissance, de compétence en la matière, leur jugement ne peut être que partial, dans un sens comme dans l'autre.
Le métier de syndic est par lui même très difficile, il ne faut pas hésiter à le crier haut et fort. Il faut savoir tout faire ...et même plus ... de préférence à bas prix !
Mais avec la voie royale ouverte devant eux en raison de la méconnaissance des copropriétaires (l'affaire de JPM est une illustration de cette ignorance) certains (trop) en profitent, qui plus est lorsque les pratiques du groupe dont ils sont membres jouent sur cette méconnaisance doublée du laxisme d'un trop grand nombre de copropriétaires.
Je rejoins la conclusion de Viviane :
"C'est à ça que les syndics doivent cette volonté de contrôle accru dans la loi, ......"
Ils ont cherché le bâton ? Espérons qu'ils vont enfin l'avoir ..... du moins ceux qui ne sont pas dans les clous ..
Et dans 2 - 3 ans on aura fait le tri ... peut-être ! |
Édité par - Gédehem le 23 juin 2013 21:47:59 |
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JPM
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26
Posté - 23 juin 2013 : 22:34:37
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Pour le projet de loi Duflot, vous pouvez voir le dossier de presse qui est assez consistant et mes modestes observations
http://www.jpm-copro.com/Projet%20d...t%202013.htm
Dans l'immédiat il faut prendre les deux bonnes mesures : suppression de la dispense et contrat tout sauf.
Pour le reste, on se retrouve peu ou prou dans le projet sorti par la Chancellerie en jion et octobre 2010.
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Viviane
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Posté - 23 juin 2013 : 23:36:35
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Bonsoir,
Merci beaucoup pour le lien très intéressant.
J'ai survolé vu l'heure ...je relirais soigneusement.
Juste un truc qui m'a frappé: Demander aux conseillers syndicaux de déclarer leur patrimoine (et leurs revenus?) ... à leurs VOISINS (j'ai bien compris?), là vous auriez vraiment plus de candidats...sauf des gens comme moi peut-être vu que j'ai rien à part mon appart, ce que tous savent déjà ...
Et pour le choix de la banque, ben moi, je sais pas si c'est une si mauvaise idée, tout dépend du pourquoi et du comment. Là c'est troptard, mais j'y reviendrai... |
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JPM
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28
Posté - 24 juin 2013 : 07:51:53
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édition pour correction de texte
Bonjour Viviane,
Pour les déclarations de patrimoine des membres du CS, c'est une plaisanterie bien sur ! Allusion à ce qui se trame de manière abusive au Parlement.
Il y a 25 / 30 ans, un chauffeur de taxi lillois m'avait raconté que Pierre Mauroy était propriétaire de la moitié du Vieux Lille
Par contre j'accroche très sérieusement la question de la garantie financière après disparition des comptes uniques. Les syndics ne détiendront plus les fonds. Ils n'auront plus à les représenter ou les restituer.
Ils auront, certes la possibilité de piocher dans la caisse. Il faut couvrir ce risque beaucoup moins important, beaucoup plus facilement décelable par les copropriétaires eux mêmes mais il n'y a plus à envisager les contrôles comptables monumentaux qu'on a connus jusqu'à présent.
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Édité par - JPM le 24 juin 2013 07:54:36 |
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Gédehem
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29
Posté - 24 juin 2013 : 10:57:12
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Sur le choix de la banque, je partage la position de JPM : il est abusif de vouloir l'imposer au syndic.
Avec un bémol (ben oui, sinon c'est pas harmonique ....) :
celui que pose D.art.39, trop souvent passé aux oubliettes !
Nous savons les liens existants entre des organismes bancaires et des cabinets de syndics, qui sont des filiales.
Ce n'est pas en soi une tare (il faut bien mettre les fonds quelque part (*)), mais ce lien particulier doit être porté à la connaissance des copropriétaires.
Autrement dit, le syndic DOIT dire dans quelle banque sera le compte du syndicat. Force est de constater qu'actuellement AUCUN syndic ne donne cette information.
D'où sans doute la position de l'Arc, peu compréhensible à priori sur le fond, mais qui peut être justifiée par cet aspect de la question....
(*) sans vouloir faire de pub, Ã ma connaissance il n'y a pas de cabinet syndic dans le giron de "La banque postale" .... |
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JPM
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30
Posté - 24 juin 2013 : 11:55:20
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Ok bien sur avec Gedehem mais je rejette formellement l'exception.
Dans la pratique les copropriétaires qui désignent un cabinet de syndic ayant un lien avec un établissement financier sont parfaitement au courant de l'existence de ce lien. On en trouve mention sur des plaquettes d'information et sur le papier à en tête, dans la vitrine ou ailleurs.
Sur le plan juridique, il me semble que les dispositions récentes de l'article 4-1 de la loi Hoguet sont respectées strictement.
Ces copropriétaires qui font choix d'un syndic ainsi dépendant plutot que d'un syndic moyen totalement indépendant seraient mal fondés à contester le dépot des fonds à un compte séparé ouvert dans les livres de la banque liée
Ils sont nombreux à penser qu'il y a intérêt à pouvoir profiter d'une banque liée au syndic, pouvant peut être offrir un découvert occasionnel, des prêts intéressants pour des travaux. Il ne faut pas tomber dans le travers marxiste de vouloir attrister des gens qui se croient heureux.
Si le compte séparé avait été rendu obligatoire par la loi SRU, il y a des années que la concurrence redevenue loyale aurait effacé toutes ces broutilles dans les frais et accessoires.
Il reste la seule disposition impérative : tous les comptes séparés d'un syndic doivent être ouvert dans les livres d'une seule et même banque. Elle est choisie par le syndic.
Ces fameux syndics, on peut aussi leur conseiller de ne pas se rengorger ni bomber le torse abusivement. A la fête de mon quartier c'est depuis deux ans un malien qui fait les crèpes bretonnes
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Viviane
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Posté - 26 juin 2013 : 01:03:02
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désolé je vais être un peu longue, je vais essayer d'expliquer pourquoi je suis pas totalement en désaccord avec l'arc mais pas totalement d'accord non plus
On a un compte séparé, j'en suis certaine. Il n'y a pas de dépenses abusives, je vous prie de croire que je les vérifie une à une et très très régulièrement. En fait, je sais mieux que le syndic ce qu'on a à payer à un moment T (mais bon, il a pas que nous à penser)
On a pas de problème pour les rentrées de charges. Le PV d'AG stipule clairement que les chèques doivent être rédigés à l'ordre du syndic, je l'ai rappelé à tous par mail et aux personnes âgées personnellement. Si quelqu'un s'obstine à faire des chèques au nom du syndic ça me regarde plus, c'est son problème. Le seul cas litigieux serait si le syndic ouvre un autre compte avec le même libellé dans une autre banque. Et je dis pas ça par hasard : notre ancien syndic a envoyé à un des copropriétaires un appel de charges pour de l'eau (qu'il ne devait pas) qui portait la mention suivante : merci de libeller le chèque au nom de votre copropriété. Alors que nous étions en compte unique. Il a pas payé.
Pourtant, (rajout : sur notre compte séparé actuel) je vois des sorties « groupées", c'est-à -dire une même écriture qui règle plusieurs fournisseurs différents.
Et je suis pas certaine de la raison, il faut que je demande au syndic. C'est la prochaine sur la liste des milliers de choses qu'il faut que je fasse...
L'explication peut être toute bête (peut-être qu'un syndic ici pourra me répondre) et due à la façon de fonctionner du logiciel de la banque qui effectue les virements. Vu qu'il s'agit d'une banque spécialisée dans l'immobilier,(palatine) j'imagine qu'ils ont des outils permettant au syndic de ne pas avoir à cliquer 300 fois pour payer 300 factures dans la journée. Donc, c'est une supposition, par exemple des saisies groupées : un seul écran pour saisir les XXX factures d'une même copro, puis un seul clic, et ça part chez des fournisseurs différents.
L'autre explication serait que ça passe par le compte du syndic. Pas forcément dans un but de magouiller, mais parce que les outils fournis par la banque et/ou les logiciels de gestion utilisée par les syndics sont mal conçus et que c'est la façon la plus rapide de faire. Et ça, ça me plairait pas du tout. Pourquoi ? Parce que si un fournisseur dit qu'il n'a pas été payé, le syndicat, , tout comme avec un compte unique, n'a toujours pas la preuve qu'il a réglé le fournisseur. Il a bien la preuve qu'une somme est partie, mais pas qu'elle est partie chez le fournisseur. Il il est donc, une fois encore, tributaire de ce que lui dit le syndic pour régler un problème. Sans compter que le syndicat peut mettre très longtemps à se rendre compte que le fournisseur n'est pas payé, et qu'entre-temps, le syndic peut très bien une fois encore avoir disparu avec la caisse ou fait faillite. Moi, je connais quasi tous les fournisseurs et ils ont tous mes coordonnés. Un fournisseur pas payé, au final, il m'appelle (ça nous est déjà arrivé, l'histoire du fournisseur pas payé alors que le syndic disait que si...quand nous étions en compte unique). Mais dans une copro plus grosse, c'est juste pas possible pour le syndicat de connaître tous les fournisseurs.
Ce que je veux dire par là , c'est que si le syndicat choisit la banque, et la choisit bien, il y a des choses qui seront plus difficiles, parce que la banque n'aura pas les outils pour le faire. Par exemple, virer de l'argent à plusieurs fournisseurs avec une même écriture... sauf bien sûr en passant par le compte du syndic..
En soi, je comprends bien que pour un syndic, économiser 200 ou 300 clics dans la journée, c'est pas rien. Et que courir d'une banque à l'autre pour poser les chèques, (j'ai eu à le faire, vu que je gérais deux associations à des agences différentes), c'est tout aussi ridicule. Sans parler de s'adapter aux interfaces de chacune des banques de chacun des syndicats, quand on veut faire un virement, par exemple...
A moins que le syndicat n'accepte d'en payer le coût, en temps, ce qui à mon avis coûtera bien plus cher que les 100 e d'économisés sur les frais bancaires.
De l'autre côté, j'ai un relevé de banque ou je ne peux que deviner un certain nombre de choses, qu'il s'agisse des rentrées ou des sorties : pour être certaine, il me faut le grand livre.
Et c'est la que je diverge avec l'ARC. Pour moi la question du choix de la banque, si elle est uniquement motivée par le fait d'économiser 100 e par an de frais bancaires, d'abord ça n'a pas vraiment de sens, mais en plus ça pourrait être facilement résolu. Le compte séparé étant obligatoire, il suffirait de dire que le syndic ne peut pas facturer de frais bancaires (sauf, bien sûr, si c'est le syndicat qui choisit la banque). Du coup, s'il estime avoir besoin d'un certain nombre de services bancaires, il les intégrera à son forfait, comme il intègre le prix des tables et des chaises de son bureau. Et basta on n'en parle plus, à lui de voir de quoi il a besoin comme services, et à quel prix ils les négocie. Ce qui, fatalement, voudrait dire que la banque facture non pas le syndicat, mais le syndic, les frais étant attachés non pas au compte mais au mandataire qui le gère.
Pour moi, la vraie bataille suivante à mener, ce serait
1) l'accessibilité des relevés bancaires, donc consultation Internet 24h/24 pour le conseil syndical obligatoire (nous on l'a, donc c'est possible). Parce que un relevés bancaires par mois, c'est pas toujours assez surtout si on doit attendre que le syndic vous le donne. On a besoin de connaître la trésorerie à la veille de rédigé l'ODJ, ou à la veille de l'AG par exemple, et aussi pour prendre des menues décisions parfois.
2) la lisibilité du relevé bancaire, de façon à arriver à une situation ou un conseil syndical même totalement inexpérimenté, ou totalement allergique à toute notion complexe de comptabilité (on en a une parmi nous, et elle est très efficace sur plein d'autres choses) puisse s'y retrouver un minimum, même s'il ne comprend pas un grand livre voire les annexes. C'est la seule chose qui, à mon avis, pourrait rendre les conseils syndicaux vraiment efficaces. Plus que n'importe quelle formation.
Si, quand j'ai commencé à être conseillère, j'avais eu un relevé bancaire lisible, jamais rien de ce qui nous arrive aujourd'hui ne nous serait arrivé. J'y connaissais strictement rien en comptabilité (tenir la comptabilité d'une petite association n'a rien à voir avec celle d'un syndicat) et j'aurais jamais pensé que j'arriverai un jour à apprendre un minimum ce qu'est une comptabilité en partie double. Il a fallu qu'on se fasse arnaquer dans les grandes largeurs pour que je m'y mette. Pire, parmi nous, deux avaient, de par leur métier, des notions de comptabilité en partie double, mais ils n'ont rien vu non plus, parce qu'ils arrivaient tout simplement pas à concevoir que quelqu'un puisse nous arnaquer à ce point là .
Pour moi le but serait un relevé bancaire avec
- Les rentrées d'argent clairement identifiées par copropriétaire (une rentrée= un copropriétaire). A mon avis, le système des TIP plutôt que des chèques doit permettre ça. La dernière année chez notre avant-dernier syndic nous payiions par TIP (c'était un grand groupe). Ce qui en plus évacuerait totalement la possibilité que l'argent transite par le compte du syndic
- Des sorties d'argent clairement identifiées par fournisseur. (Une sortie = un fournisseur) Là aussi, je suis certaine que les moyens informatiques d'aujourd'hui le permettraient, sans aucun surcoût de travail pour le syndic, pour peu que les banques veuillent bien se donner la peine de les mettre en place. Ce que les banques spécialisées dans l'immobilier auraient tout intérêt à faire si c'était le seul moyen de garder leurs clients.
On pourrait donc dire aux syndics: vous fournissez ça aux copros? OK, vous choisissez la banque dans TOUS les cas.
Bon, je sais bien que je rêve... mais le compte séparé vraiment obligatoire, avec un peu de chance, ce ne sera bientôt plus un rêve.. |
Édité par - Viviane le 26 juin 2013 01:12:26 |
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JPM
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Posté - 26 juin 2013 : 10:32:42
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Bonjour, Viviane,
Pour les différents problèmes comptables, s'il y a lieu, je vous renvoie Ã
http://www.jpm-copro.com/IndComptaFin.htm
Sur les questions évoquées : il faut simple et ne pas demander à la banque trop de prestations alors que par ailleurs on refuse de les lui payer
Je reste dans l'hypothèse du compte séparé.
Le conseil syndical peut avoir un accès électronique au compte chez la banque depuis une vingtaine d'années.
L'accès aux comptes chez le syndic est plus récent.
Les relevés bancaires dans leur présentation classique sont très suffisants.
Par contre certains traitements de la comptabilité syndicale sont insiffisamment renseignés, soit parce que le logiciel est trop sommaire, soit parce que la comptable de sert pas toutes les zones, ce qui est le plus fréquent.
En principe le contrôle livre de banque / relevé bancaire est très accessible à la majorité des copropriétaires, avec en sus le rapprochement de fin de mois étali par le syndic.
Il faut dire clairement que ce ne sont pas les syndics qui ont paralysé la mise en place de normes comptables claires. Il y a quarante ans, il existait d'excellents plans comptables mais en place par les prestataires de services informatiques, les experts comptables des syndics et les syndics eux mêmes.
Il aurait donc suffi de mettre en cohérence ces différents plans comptables pour obtenir un excellent outil de travail dès 1980 ou 1990.
Rien ne peut justifier la présentation en 2005 d'un plan comptable qui est objectivement un progrès (bien tardif) mais très insuffisant par rapport aux présentations comptables anciennes.
Il faut admettre que toute modification du traitement comptable est une opération lourde dans un cabinet d'administrateur de biens. Lour en temps de travail, lourde en responsabilité, lourde en cout financier. Or on a baladé les syndics de modifications en modifications sans se soucier de ces coûts.
Les administrations publiques ont connu les mêmes difficultés. Il suffit d'avoir eu l'occasion de voir les trésoreries de quartier établir des situations portant sur plusieurs années pour s'en rendre compte.
Présentement, les syndics avisés ont intérêt à anticiper la généralisation des comptes séparés pour avoir le temps de préparer et réaliser l'éclatement des comptes uniques. On peut toutefois admettre que ceux qui ont déja mis en place les sous comptes devraient s'en sortir mieux.
Pour ce qui est de la cuisine interne et de l'interface syndic / banque il faudra jouer la transparence. Un groupe d'experts comptables pourra étudier les différentes solutions mises en place et les valider avec ou sans quelques modifications.
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Viviane
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Posté - 26 juin 2013 : 15:12:42
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citation: Sur les questions évoquées : il faut simple et ne pas demander à la banque trop de prestations alors que par ailleurs on refuse de les lui payer
Personnellement, ça me pose pas de problème de les payer. J'ai juste dit que si le syndic ne peut pas faire payer les frais bancaires au syndicat, il les incluera dans son forfait, qui du coup augmentera, ce qui me pose aucun problème, et si c'est pareil pour tous les syndics, y'a pas de distorsion de concurrence.
citation: Les relevés bancaires dans leur présentation classique sont très suffisants.
Suffisant avec un syndic honnête. Mais avec un syndic honnête, le contrôle lui-même est au fond presque inutile, sauf pour repérer des erreurs que le syndic aurait probablement fini par voir lui-même..
Notre dernier syndic, pour avoir tous les grand livres : 3 mois, 3 rendez-vous, dont un de 3 heures, puis un autre soi-disant "oublié" ou le syndic a menacé d'appeler la police si on partait pas. 1h30 pour être reçus (et on ne l'a été que parce qu'on posait trop de questions à tous les employés qu'on croisait) et obtenir la promesse écrite ... d'un autre RV,
Combien de CS ont le temps de faire ça, combien ont un travail qui le permet, ou veulent bien griller leur RTT pour ça ? Sans compter ceux qui se seraient laissé impressionner: "vous avez pas le droit de demander 2012, l'année n'est pas close". Combien savent quoi répondre à ça ?
Je rajoute : Moi, ma philosophie c'est: si on veut pas me donner ça, c'est qu'il faut que je l'aie. Mais les malhonnêtes sont de beaux parleurs, alors on peut partir en se disant : "c'est vrai, faut pas exagérer, je lui en demande trop, il connait son boulot, et moi j'y connais rien. Et si j'insiste, il va démissionner, etc, etc...
Combien de syndics donneront l'accès internet? Combien "oublieront" de communiquer le relevé de banque au CS? Prétendront que c'est trop cher?
Suffisant avec un CS qui sait ce qu'est un grand livre. Suffisant avec un compte 512 compréhensible, sans avoir besoin de chercher la ou les contreparties de chaque opération, qui souvent ne sont pas indiquées..
Bref, le compte séparé, c'est beaucoup, beaucoup mieux. Pas forcément suffisant....
citation: Pour ce qui est de la cuisine interne et de l'interface syndic / banque il faudra jouer la transparence. Un groupe d'experts comptables pourra étudier les différentes solutions mises en place et les valider avec ou sans quelques modifications.
Là , je comprends pas trop ? Les valider au niveau national? Ou chaque copro cherche un expert pour valider le système du syndic?
Merci pour le lien, je regarderai. Mais ce simple lien apporte de l'eau à mon moulin.
Combien de CS, ou de copropriétaires, d'ailleurs, ont le temps et la capacité de comprendre tout ça?
Non pas que les gens soient idiots, mais la compta, ou l'analyse des lois, c'est comme le reste, si on y est réfractaire, on y est réfractaire.. A moi, me demandez pas de comprendre la mécanique, ou d'apprendre le solfège, et plein d'autres choses que je déteste.
Y'aurait tellement de choses plus intéressantes à faire en tant que Cs que s'user les yeux et les neurones sur un grand livre.. |
Édité par - Viviane le 26 juin 2013 15:23:17 |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2013 : 15:40:31
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On a déja dit à Viviane qu'elle était adorable, qu'elle résumait, certes en 25 lignes, des années de longs discours au cours desquels on se "tuait" à tenter d'ouvrir les yeux (et les oreilles) de copropriétaires étonné de voir ainsi mis à bas le piédestal sur lequel il avaient placé leur syndic ......?
Si on ne lui a pas dit, il faut vite fait y remédier ...... 
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2013 : 17:50:05
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Viviane, allez sur le lien.
Vous verrez que c'est simple et lumineux la compte copro |
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Viviane
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36
Posté - 26 juin 2013 : 19:10:44
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citation: Vous verrez que c'est simple et lumineux la compte copro
Désolée, mais j'étais déjà allée sur le lien. Et non, c'est pas simple et lumineux. Pas du tout. Si il faut, pour l'expliquer, la longueur de deux pages A4 de liens , qui eux mêmes renvoient à des pages entières d'explications, c'est que c'est pas simple.
Je vais me rerépéter .
1) Pour moi, ça va, maintenant c'est bon, j'ai compris le principal. A quelques détails près qu'il me reste à apprendre, genre les comptes classe 1 dont j'ai pas encore compris la gestion, je suis certaine que j'arriverais à tenir moi même celle de notre syndicat.
Pour mes collègues, notamment une, ça l'est moins.Et on a beau dire et beau faire, on a juste arrêté d'essayer de lui expliquer ce qu'a fait notre ancien syndic. Elle comprend : j'ai un relevé de dépenses et je regarde si j'ai les factures qui vont avec, comme tout un chacun qui pointe son relevé de banque, mais ça s'arrête là .
2) Il faut voir la compta d'un vrai magouilleur pour comprendre. Première réaction de l'expert comptable qui a repris notre grand livre pour l'année 2010 : je vois pas le problème. Donc un contrôleur lambda de la caisse de garantie lambda l'aurait pas vu. Je lui ai dit où, à mon avis , se situaient quelques uns des problèmes, et c'est là que le vrai boulot a commencé, et il a failli péter les plombs, et moi aussi (surtout qu'il était payé au forfait).
citation: On a déja dit à Viviane qu'elle était adorable, qu'elle résumait, certes en 25 lignes, des années de longs discours au cours desquels on se "tuait" à tenter d'ouvrir les yeux (et les oreilles) de copropriétaires étonné de voir ainsi mis à bas le piédestal sur lequel il avaient placé leur syndic ......?
Si on ne lui a pas dit, il faut vite fait y remédier ......
Là , je comprends pas votre intervention? Je suis pas prétentieuse au point de croire être la première à essayer "d'ouvrir les yeux" des copros. Pas du tout.
Ce que je dis c'est que il a fallu qu'on nous pique tant de fric que ça devenait impossible à cacher pour que nous on les ouvre. Que je suis la première à les avoir ouvert parce que c'est moi qui fourrait le plus mon nez dans les papiers (et aussi que c'était pas une première pour moi, les magouilleurs, *******, voleurs, tricheurs, menteurs :j'avais déjà vécu ça, dans d'autres circonstances) . Mais que malgré tout, j'ai pas pu persuader l'AG de voter un compte séparé. Il a fallu attendre un an que la situation s'aggrave encore...
Tout ce que je dis c'est qu'avec les bons outils, j'aurais pas eu besoin d'ouvrir les yeux, pas eu à me battre contre mes propres doutes: que dire à quelqu'un qui vous dit que vous y connaissez rien en compta quand vous savez que c'est vrai? Pas eu à me battre contre mes voisins qui me prenaient pour une parano.
Et qu'aujourd'hui encore, malgré un compte séparé, je reste parano, je continue à me demander où va vraiment l'argent, et la banque me le dira pas, c'est pas moi le mandataire du compte.
Alors qu'avec un relevé de banque bien renseigné, j'aurais même plus, en gros, vraiment besoin de comprendre le grand livre, les journaux et tout le reste, à part peut être les annexes ou, beaucoup plus simple à comprendre : une balance.
Et plus il y aura de copros capables de comprendre, moins y'aura de place pour les magouilleurs.
En gros, le syndic véreux, c'est comme l'accident de voiture : vous avez beau savoir que c'est possible, jamais vous n'envisagez que ce sera sur vous que ça tombe. |
Édité par - Viviane le 26 juin 2013 19:24:32 |
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Gagner procès contre syndic... et après ? 
