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JPM
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 Posté - 07 juin 2013 : 14:18:23
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Édité pour réparation du lien final
On retrouve dans les relations des syndics professionnels avec les associations consuméristes toutes les caractéristiques de la guerre psychologique.
La technique de base est simple : une ou plusieurs associations publient périodiquement un audit portant sur un certain nombre de contrats de syndic et relèvent d'une part des clauses abusives ou illicites, d'autant part des coûts jugés excessifs pour des prestations particulières.
Dans tout cela il y a des observations exactes et d'autres qui ne le sont pas. Au hasard dans Que Choisir : il est vrai que la facturation pour conservation des archives est condamnable, mais la facturation pour actualisation d'un état daté est justifiée.
D'autre part les indications résultant de la jurisprudence ne sont prises en considération que lorsqu'elles sont défavorables aux syndics. Ainsi pour l'arrêt CA Grenoble du 5 mars 2012 qui a accueilli favorablement certaines prétentions d'UFC Que Choisir mais en a écarté bien d'autres.
Seconde phase : La presse quotidienne (Paris et province) reprend sans délai la publication de l'audit. Généralement les titres (parfois les manchettes) sont beaucoup plus alarmistes que le titre de la publication de l'audit. Pour la dernière on trouve dans le sérieux Figaro " Deux associations dénoncent les abus des syndics "
Dans le même Figaro, la journaliste évoque le coût majoré en cas de gestion par compte bancaire séparé (qui est autorisé) et des "offres masquant une myriade de facturations supplémentaires " [ Myriade c'est 10 000 et au figuré une quantité innombrable  ]
La presse professionnelle reprend également les indications fournies. Parfois de manière cocasse dans la mesure où des fournisseurs (ascensoristes, chauffagistes, et autres) sont souvent mis en cause dans les diatribes consuméristes. Ils sont aussi des annonceurs 
Troisième phase (optionnelle) : une campagne d'incitation auprès des copropriétaires pour adresser à leurs parlementaires une lettre type devant aboutir à une question ministérielle. C'est ainsi qu'à certains moments on voit apparaître sur les sites de l'Assemblée Nationale et du Sénat des questions adressées au Ministre du Logement exclusivement, alors que certaines d'entre elles exigent une réponse du Garde des Sceaux.
Le mécanisme est bien huilée. On vient de s'en rendre compte avec la dernière livraison de Que Choisir, honorée d'une fine illustration de Schwartz : quatre occupants se pressent à la porte de la loge et tombent sur une pancarte : " Le syndic fait la sieste avec la concierge ".
On y lit avec étonnement que 71 % des copropriétaires sont globalement satisfaits de leur syndic dont 13 % très satisfaits. Le taux de satisfaction passe à plus de 80 % pour les comptes et les assemblées. Il reste encore à 69 % pour les gros travaux.
Au final le mécontentement est général au sujet du montant des charges et de son augmentation constante. C'est aussi le point que brandissent les publications diverses avec une particulière mauvaise foi puisque leurs autres pages évoquent une ire semblable à propos d'autres branches d'activité et annoncent des hausses nouvelles contre lesquelles les syndics ne peuvent rien.
Au final soyons objectifs et raisonnables : il y a sans nul doute des anomalies de fonctionnement chez les syndics, des bourdes bêtes dans les contrats et facturations, des dépenses inutilement engagées, mais nos gouvernants seraient bien aises d'obtenir des notes de même niveau.
Toutes ces manoeuvres sont bien des actions de guerre psychologique. Il n'y manque que les patrouilles de nuit pour coller des petits drapeaux dans les immeubles. Mais il arrive qu'on balade un " rallié " dans les quartiers Un brave syndic pro qui a annoncé son désir de passer en comptes séparés et demande à l'ARC comment il faut faire.
Guerre ? Cela veut dire un ennemi ! N'allons pas jusque là . On sait vivre. Disons un partenaire. A Roland-Garros, on voit bien les regards féroces vers l'adversaire. Mais au final on se fait la bise et tout va bien sauf quelques traces de crocs sur des joues mignonnes.
La sérénité qui nous est chère vient de l'article d'Universimmo ; elle s'accompagne d'un regard objectif sur l'état de notre secteur d'activité : Copropriété : comment les syndics ont perdu la bataille de la communication.
C'est avant tout la bataille perdue du compte bancaire
Il est bien certain qu'en maintenant depuis 1985 une argumentation tirée de la difficulté de manier 80 chéquiers les professionnels n'ont pas brillé par l'imagination. Il ne pouvaient ignorer l'évolution des techniques ni le fait qu'à perdre un quart d'heure aujourd'hui on gagne souvent deux heures en fin d'années.
On notera pourtant que la bataille pour le compte séparé est restée molle malgré les apparences, et les bévues gouvernementales (Mme Boutin en particulier pour qui le syndic ne détient pas de fonds !)
Un ultime rebondissement incite à se demander si les associations veulent réellement la suppression immédiate de la dispense. L'ARC, et peut être d'autres, exige que les copropriétaires puissent choisir leur banque . On voit fort bien le syndic de 80 syndicats faire en vélo la tournée de ses 14 banques (15 demain avec un nouveau mandat) pour la remises des chèques. C'est risible. De grâce, stop sur ce point.
Universimmo évoque ensuite une tarification archaique :
Les observations présentées sont très pertinentes mais archaïque parait un peu inapproprié pour quelqu'un qui a connu les soixantes dernières années, les pratiques du début du 20e siècle, la période de la taxation et les soubresauts postérieurs.
Quoiqu'il en soit Universimmo traite ensuite des forfaits globaux, c'est à dire du contrat " tout sauf " que je recommande depuis 2009.
On apprend ainsi que les syndics professionnels se sont déjà lancés dans cette opération de conversion, ce qui a été camouflé jusqu'à présent. Silence maladroit des professionnels. Silence malicieux des associations.
La mise en place du contrat " tout sauf " est un évènement capital.
Il est reproché aux syndics, grands ou moyens, ayant proposé ces contrats " tout sauf " de maintenir des prestations extraordinaires abusives ou, plus fréquemment de mentionner comme prestations extraordinaires insérées dans le forfait des prestations comme des frais administratifs, la prise en charge de la copropriété, la gestion et le suivi des sinistres et le suivi des travaux votés en assemble générale.
Il faut effectivement corriger ces erreurs manifestes.
Il est vrai qu'il faut encore balayer certaines mauvaises habitures. Mais il ne faut pas cracher dans la soupe.
Suppression de la dispense et généralisation du compte séparé
Choix de la banque unique par le syndic
Adoption du contrat tout sauf accompagnée d'un texte précis
Voila trois mesures qui doivent permettre le libre jeu de la concurrence entre les syndics et faire disparaître les points de friction et les grincements.
Tout le monde doit travailler dans ce sens et participer à l'élaboration du texte devant servir de support au contrat " tout sauf ".
L'article d'Universimmo est accessible par
http://www.universimmo.com/actu/uni...cle_Code=660
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Édité par - JPM le 07 juin 2013 15:45:35 |
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Posté - 07 juin 2013 : 14:51:38
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JPM :" Suppression de la dispense et généralisation du compte séparé
Choix de la banque unique par le syndic
Adoption du contrat tout sauf accompagnée d'un texte précis "
Cela devrait être le centre des débats et rien de plus ! que du bon sens et la connaissance de la copropriété, mais cela ne fera aucun "buzz" sur le net, dans les journaux et les fameux réseaux sociaux !!
Si facile de partir sur le " tous pourris" !! 
Les journalistes et les élus ne cherchent pas à comprendre le fond du débat.
Mariage pour TOUS ! mais aujourd'hui il est interdit par la loi qu'une belle-mère épouse son beau-fils ( 43 et 46 ans !!) !!! un simple oubli ou de l'incompétence ? la est la question. |
Édité par - philippe388 le 07 juin 2013 14:52:38 |
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Gédehem
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Posté - 07 juin 2013 : 15:24:35
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"Toutes ces manoeuvres sont bien des actions de guerre psychologique."
Pour faire la guerre, même si elle n'est que psychologique, il faut au moins être 2 parfaitement identifiés !
In voit bien qui sont "les copropriétaires" en général, que certaines associations représentent sans pour anatant avoir été mandatées pour cela ....., et de l'autre ....mais qui donc "de l'autre coté" ?? QUI 
Il y a bien ici une 'myriade' de syndics (dans le sens 10.000), chacun avec ses pratiques internes, déviantes ou pas !
Il manque un élément dont personne ne parle, ou si peu : les organisations professionnelles !
Lorsque l'on note par exemple que l'UNIS (Cnab-Csab-Unit), la Fnaim siègent à la CRC, c'est bien en tant que "représentant de la profession" !
Que ne jouent-elles leur role, sans doute par une communication externe à l'unisson des associations de copropriétaires, mais aussi en interne pour rappeler à leurs adhérents des règles, des pratiques, comme le font aussi ces associations vis à vis de leurs adhérents syndicats /copropriétaires.
Il manque dans notre milieu un véritable "dialogue social", entre "partenaires" pour prendre une image bien connue !
On s'adresse aux ministères, pris comme témoin ou intermédiaire, en oubliant tout dialogue direct (même s'il existe parfois en un lieu donné).
Concernant le contrat "Tous sauf" ...., où sont ces représentants des syndics ????
Pour faire la "guerre" il faut être au moins 2 : comme il n'y a pas personnalisation d'un adversaire identifié mais une "myriade" (LE syndic), elle n'est pas possible.
Ou alors comme celle contre "le terrorisme" : il est partout et nulle part.
NB : ayant déja l'article d'UI cité, je signale que le lien indiqué par JPM ne marche pas (ceci pour les autres ..) |
Édité par - Gédehem le 07 juin 2013 15:31:28 |
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Posté - 07 juin 2013 : 15:33:42
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gedehem : cette " guerre psychologique" est conforme au dialogue social à la française !!
Tout est déjà décidé avant les débats, on se reuni autour d'un table devant les caméras télé, la CGT quittte la table, et quelques SDC signet et le tout est joué.
Tout ce beau monde fini au restaurant, car tout ces frais seront remboursés. ( sauf pour les patrons !)
ET quand on veut même évité ce dialogue social, une commission est désignée pour tout enterré !!
Attendons donc une commission sur la copropriété, avec Jospin comme président !
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 juin 2013 : 16:18:36
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Primo : Merci à Gedehem pour l'indication. Le lien est réparé.
Secundo : La guerre à deux ? C'était le bon temps si j'ose dire.
Chez nous la guerre psychologique ne se fait pas contre un ennemi. Laissons, ici, tomber l'ennemi. Va pour adversaire comme dans le prétoire.
Pour être franc, je pense que l'ARC ne représente pas plus les copropriétaires que l'UNIS ne représente les syndics. Ces personnes morales ne doivent pas se formaliser. Je n'exprime qu'une évidence manifeste.
Moi, je prends un copropriétaire idéal, normalement avisé, et une assemblée de copropriétaires de même genre, plus un mauvais parmi les bons raisonnables. Ne jamais oublier qu'il faut toujours un Judas.
Et je prends un syndic tout aussi idéal
et j'essaie de voir ce qui peut raisonnablement leur convenir à tous.
Après je suggère benoitement à l'ARC et à l'UNIS d'en faire leur miel.
La question est de savoir s'il n'y a pas des gens qui seraient génés de voir les choses s'arranger.
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Posté - 07 juin 2013 : 18:23:41
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JPM, vous serait-il possible d'éviter de parler pour l'ARC, ou d'éviter de croire que vous savez ce que l'ARC pense ?
Parce que sincèrement, vous seriez davantage crédible si vous évitiez de toujours défendre les syndics, et uniquement eux. Comme si l'ARC avait tort d'être ce qu'elle est.
Et dire de temps en temps que l'ARC a raison sur tel point, que l'approche est correcte... ceci pour avoir bonne conscience, cela ne suffit pas...
Quand on voit le communiqué de presse FNAIM / UNIS qui a pour titre "Copropriétaires, indignez-vous"... on a quand même du mal à ne pas rire...
Cette FNAIM qui n'est pas capable d'exclure un adhérent pris la main dans le sac à toucher 10% de commission sur les travaux (pas le cabinet directement, mais une société tierce dirigée par les mêmes personnes)...
Cette UNIS que nous avons consultée il y a des semaines et maintenant mois concernant une affaire où leur adhérent CITYA OCIMMO (Montpellier puis la Grande Motte) a détourné les fonds d'une copropriété durant 5 semaines (18.000 € transférés sur le compte du cbainet à la cloture d'un compte bancaire séparé, et renvoyés sur le nouveau compte 5 semaines après), et qui malgré plusieurs relances ne répond pas, ne dit pas ce qu'elle en pense, et croit qu'on va oublier...
Si la situation est celle qu'elle est aujourd'hui, les seuls responsables sont les syndics et leurs syndicats professionnels.
Qu'ils ne se plaignent pas s'ils n'ont pas su s'auto-contrôler et s'auto-réguler au fil du temps, et que cela a eu pour conséquence de renforcer des associations, dont l'ARC.
Les syndics sont les premiers responsables du fait de l'importance et la puissance actuelle de l'ARC.
S'ils voulaient éviter cela, il fallait agir et faire en sorte d'éviter la critique et les situations de conflits.
Mais les "leçons" données n'ont aucun effet, cela continue et s'aggrave même.
Difficile de dire "tant mieux" ou "merci", vu que ce sont toujours les mêmes qui trinquent, les copropriétaires.
Mais ne vous plaignez donc pas... Ayez au moins cette décence !
Dans toutes les situations de conflits, qui est toujours pénalisé et doit faire front ? Les syndics ou les copropriétés ? Connaissez-vous des syndics qui soient victimes de leurs copropriétés, et qui perdraient de l'argent à cause de la misère que leurs feraient les copropriétaires ? Non non non... Ce sont toujours les copropriétaires qui sont les dindons de la farce. Alors ayez dont le respect de penser en premier à eux. Il y a d'un côté les syndics qui gagnent leur vie, et pour certains TRES BIEN leur vie, et de l'autre côté les copropriétaires, pour qui 50 € c'est 50 €... !
Comme on dit, c'est l'hôpital........................ (je vous laisse finir).
Et une petite suggestion d'avatar pour notre ami JPM :
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Gédehem
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Posté - 07 juin 2013 : 18:24:03
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"Pour être franc, je pense que l'ARC ne représente pas plus les copropriétaires que l'UNIS ne représente les syndics."
Je partage ce point !
Sauf que l'ARC se fait entendre, même si la fonction st usurpée, mais que pour "l'advesaire" on n'entend pas de "son de cloche" (ou alors elle est fendue et sonne faux ....)
Partir d'un copropriétaire, d'un syndicat, d'un syndic n'a pas de sens s'agissant d'organiser les choses pour tous !
Nous savons qu'il existe de très nombreux copropriétaires informés, formés.
Nous savons aussi que la grande masse (à la louche pour moi 85%) ne le sont pas du tout, ignore tout ou presque ce qu'est une copropriété.
Il achetent un appartement, soit pour y loger soit comme placement, sans se préoccuper de ce dont nous parlons : la gestion du bien commun.
S'en tenir à un accord entre la volonté majoritaire de tels copropriétaires et celle de tel syndic ne tient pas !
Compte tenu de la donnée incontournable que 85% ignore tout du fonctionnement d'une copropriété, à commencer par ce qu'est le "syndicat" (structure pyramidale dont le syndic est le chef c'est bien connu), on ne peut partir dans ce sens !
S'il s'agissait de rapports entre telle personne qui donnerait mandat pour gérer son bien, on est là dans une démarche individuelle qui ne regarde personne, même s'il est nécessaire de l'encadrer un tant soi peu !
Mais nous somme ici dans un cadre "collectif", où c'est la collectivité qui "pense", agit, décide, choisit, qui plus être selon des règles de majoriét précise, ce qui limite la marge de manœuvre du syndicat au "bon voulir" de la majorité décisionnelle.
Compte tenu que 85% des membres ignorent tout ou presque, l'accord des volontés est faussé dès le départ.
J'ajoute un point : on parle des syndicats et de leur syndic "qui ne marchent pas", laissant de coté ces nombreux syndicats où tout va bien, dont les syndics sont alors réputés "bons" !
Sauf que l'affaire n'est pas aussi simple, pour ne pas dire simpliste !
Au cours de la "carrière", j'en ai rencontré de ces syndicats, par leur CS, qui étaient très satisfaits, qui passaient pour une info, un renseignement particulier, par exemple pour la mise en confomité de leur (vieux) RDC.
Combien de ces pdt de CS ont été surpris de découvrir à cette occasion les partiques déviantes, et pour certaines illicites, de leur syndic, jusque là au dessus de tout soupson puisque tout allait bien pour la plupart !
Loin de moi tout pessimisme, ou voulir dresser un tableau noir !
Mais par expérience j'ai pu constater combien l'ignorance étant bien à la base de toutes les travers ou dérives qu'il m'est arrivé de constater !
Si vous ne savez rien ou pas grand chose, qu'en plus vous prenez pour argent comptant ce qu'annonce votre syndic réputé détenir le savoir puisque c'est un professionnel (la loi, la réglementation, le PLU, les directives de ci et ça, 'mon service juridique', etc ....), sans parler du 'poids" d'un pdt de CS prenant toute la place dans certains syndicats, "tout va bien Madame la Marquise dans le meilleur des mondes !" 
(j'ai mis en bleu parce qu'il ny a pas de rose ....!)
Sauf que ...... , nous savons ce qu'il en est réellement !
PS : pardon pour mes faites de frapes ou autres, j'ai parfois du mal à enlever mes gants de boxe, ce qui ne tend pas très pratique la frappe sur le clavier ... 
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Édité par - Gédehem le 07 juin 2013 18:32:03 |
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Posté - 07 juin 2013 : 18:26:40
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citation: Initialement posté par JPM
La question est de savoir s'il n'y a pas des gens qui seraient génés de voir les choses s'arranger.
JPM, mettez ce post en favoris et faites un "up" dans 5 ans, puis dans 10 ans, puis dans 15... Et on fera un point pour savoir si les choses se sont arrangées au fil des années.
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Posté - 07 juin 2013 : 18:29:53
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Posté - 07 juin 2013 : 18:32:58
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Pour être franc, je pense que l'ARC ne représente pas plus les copropriétaires que l'UNIS ne représente les syndics."
Je partage ce point !
Sauf que l'ARC se fait entendre, même si la fonction st usurpée, mais que pour "l'advesaire" on n'entend pas de "son de cloche" (ou alors elle est fendue et sonne faux ....)
Partir d'un copropriétaire, d'un syndicat, d'un syndic n'a pas de sens s'agissant d'organiser les choses pour tous !
[...]
Gédehem,
Quelles seraient vos propositions, quelle est votre opinion, et comment l'ARC devrait-elle agir alors (Ã quel titre, ...) ?
Pourriez-vous développer ?
Merci. |
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Gédehem
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10
Posté - 07 juin 2013 : 18:34:52
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CQFD !
Vieux proverbe corse : "Si le bouricot ne veut pas avancer il faut lui donner du bâton !" |
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Posté - 07 juin 2013 : 18:44:31
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Ca grogne !
Projet de loi Logement et Urbanisme – Lettre ouverte à Jean-Marc Ayrault, Premier ministre
Nous avons adressé, avec Eric Derely, Président de Plurience et Etienne Ginot, Président de l’UNIS, un message d’alerte à Jean-Marc Ayrault, Premier ministre, sur les très graves conséquences qu’auraient certaines mesures envisagées dans le projet de loi Logement et urbanisme : honoraires de location et de syndic, gestion des comptes de copropriété et organisation de la garantie des loyers.
Sur ces trois points essentiels pour la sécurisation des consommateurs et des bailleurs, ainsi que pour l’avenir de leur profession, nous voulons croire qu’il est encore possible d’apporter les corrections indispensables pour que la réforme envisagée soit juste et qu’elle restaure la confiance des ménages et le moral des entreprises.
Source : http://www.jean-francois-buet.fr/20...er-ministre/
La lettre ouverte : http://www.jean-francois-buet.fr/wp...3-_4_-OK.pdf
Extrait relatif au sujet de ce post (contrat...) :
Concernant les honoraires de syndic de copropriété, la forfaitisation des prestations
complémentaires, dans un cadre corseté, conduira à appauvrir l’offre de services et à restreindre
son adaptation aux besoins des consommateurs. Comment mobiliser les syndics de copropriété
dans la mise en oeuvre de l’ambitieux plan de rénovation énergétique, si leur rémunération
s’inscrit dans un cadre administré ? Pourquoi remettre en cause unilatéralement, sans nouvelle
négociation entre professionnels et consommateurs, un accord paritaire qui a longuement été
négocié, durant 6 mois, sous l’autorité du CNC et entériné par l'arrêté NOVELLI ? |
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JPM
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Posté - 07 juin 2013 : 23:58:58
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Arc Languedoc : citation: JPM, vous serait-il possible d'éviter de parler pour l'ARC, ou d'éviter de croire que vous savez ce que l'ARC pense ?
Parce que sincèrement, vous seriez davantage crédible si vous évitiez de toujours défendre les syndics, et uniquement eux. Comme si l'ARC avait tort d'être ce qu'elle est.
Et dire de temps en temps que l'ARC a raison sur tel point, que l'approche est correcte... ceci pour avoir bonne conscience, cela ne suffit pas...
Tous les UInautes savent bien que je milite pour le compte séparé depuis des années, que j'ai proposé et commenté le contrat " tout sauf " depuis 2009, que je suis intervenu dans ce forum au sujet des comptes reflets et à l'occasion de l'affaire Urbania pour prohiber la possibilité de placement des fonds déposés sur un compte unique de syndic et que d'une manière générale j'ai critiqué les excès manifestes de certains syndics.
Il est donc contraire à la vérité d'avancer que je défends toujours les syndics et uniquement eux.
Dans le présent post, je critique la généralisation abusive des critiques susceptibles d'être faites à certains syndics. Je critique les campagnes de presse qui se bornent à ressasser des allégations dont certaines sont exactes et d'autres fausses et les journalistes qui les reproduisent sans aucun contrôle de véracité.
Il apparait que certains syndics, et même des groupes, ont viré de bord pour adopter le contrat " tout sauf ".
C'est un fait notable, même s'il subsiste des pratiques contestables. Il ne faut pas camoufler l'évènement principal en invoquant des défauts accessoires.
En l'état il faut travailler sur le contrat " tout sauf " et veiller à l'élimination des modalités non convenables. Il est vain d'inonder les ministères de questions parlementaires mal rédigées pour obtenir ensuite des réponses identiques qui sortent d'un distributeur automatique.
L'affaire Cytia Ocimmo à Montpellier est sans doute digne d'intérêt, mais elle n'a pas sa place ici où l'on traite de questions d'intérêt national.
Enfin je n'ai pas du tout l'intention de parler au nom de l'ARC. Je me borne occasionnellement à citer ses idées en reproduisant des textes avec indication de la source et lien vers le site ARC. Il m'arrive de les approuver pleinement.
Enfin je vous remets face à l'arrêt de la Cour de Grenoble du 5 mars 2012 en vous rappelant que s'il a jugé abusives ou illicites certaines clauses du contrat incriminé, il a aussi rejeté les critiques de l'UFC pour certaines autres clauses.
Est ce exact, oui ou non ?
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Gédehem
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Posté - 08 juin 2013 : 01:44:49
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Oui, mais la solution a été prise dans ce sens en raison du vide juridique sur ce point précis d'un "contrat de syndic", dont nous savons la fragilité juridique pour ne pas dire plus !
C'est bien souvent le cas lorsque le juge vient palier le législateur !
Autrement dit l'affaire peut être remise en cause demain si le législateur prend enfin les choses en main.
A commencer par dire ce qu'il en est de ce "contrat" ! |
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Posté - 08 juin 2013 : 13:07:31
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Oui, JPM, d'accord.
En fait, au fond, je veux dire que certes vous donnez vos positions, mais je vois bien plus de critiques envers l'ARC que de critiques envers les professionnels dont les agissements sont dénoncés sur le site de l'UNARC.
Il serait tout à votre honneur de parfois, également, reprendre un article où démonstration aura été faite qu'un syndic aura dépassé les bornes et enfreint toutes les règles d'éthique et de déontologie.
Mais le problème, c'est que les syndics ont du mal à se critiquer entre eux. Parce qu'ils connaissent quelqu'un, qui connait lui même quelqu'un qui connait le syndic indélicat... Ou par peur d'être montré du doigt. Pourtant cela servirait la profession, et ceci j'en suis intimement convaincu. Si vous voulez que les choses s'améliorent, il faudra passer par le "ménage" interne, plutôt que continuer à couvrir les choses. "Qui ne dit mot consent"... Quand une tête de réseau ou un responsable local sait des choses mais ne dit rien, on peut considérer qu'il est "complice passif". Il faudra à un moment prendre son courage à deux mains. Sinon ça ne s'arrangera jamais, bien au contraire.
Les cartes sont en partie entre les mains des professionnels dits "corrects". Mais comme il est plus facile de faire un communiqué de presse pour dire aux copropriétaires de s'indigner que de se retrousser les manches, malheureusement...
Le message est passé... [édité] |
Édité par - ARC Languedoc le 08 juin 2013 17:29:58 |
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JPM
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Posté - 08 juin 2013 : 15:45:29
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Posté - 08 juin 2013 : 16:57:10
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arc languedoc : JPM parle de guerre entre les associations de copros et de syndics, mais lui aussi est guerre, et il en fait une affaire personnelle
De vieux reflexes d'un ancien syndic : il fait la leçon et il a toujours raison, les copros et les assocs sont des idiots et des mauvais, ils ne connaissent pas la copropriété !!
MOI JPM président je suis pour le compte séparé ! MOI président j'exige un contrat tout compris!! MOI JPM président ...
Le dialogue est impossible, les syndics ne désire pas de réforme. Une évidence
ET si qui est assez amusant c'est l'histoire de la lettre type envoyés apr des milliers de copros à leurs députés pour aboutirune question ministérielle à l'assemblée nationale!!!
Cela est d'un très grande éfficacité, la réponse sera archivée avec TOUTES les autres, et avec tous les rapports. Classement poubelle.
De l'enfumage de syndic !
Arc Languedoc : pour info, notre syndic a un contrat tout compris ( 0 factures supplémentaires), il ne gère que des comptes séparés, et il a choisi la banque du SDC,.... JPM l'a rêvé, mais d'autres collègues le font déjà depuis de nombreuses années !!
Mais un souci actuel est le syndic " low cost " qui casse les prix, entre 2 à 3 fois moins chers. 65 € annuel par lot avec compte séparé. !! Nous connaissons les histoires de syndic +, la gestion apr internet , et Foncia qui continue à faire de la pub avec des remises importantes sur les honoraires
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Posté - 08 juin 2013 : 17:36:51
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citation: Initialement posté par JPMArc Languedoc : citation:
Il serait tout à votre honneur de parfois, également, reprendre un article où démonstration aura été faite qu'un syndic aura dépassé les bornes et enfreint toutes les règles d'éthique et de déontologie.
Ici encore vous êtes profondément dans l'erreur. J'ai en moyenne chaque jour 1500 visiteurs de mon site qui pourront en être les témoins. Je critique aussi bien un syndic isolé pour affaire ponctuelle comme la tenue aberrante de sa comptabilité[...]
Afin de lever tout malentendu, je voulais dire que vous n'en parliez pas vraiment ici, sur UI. J'avoue ne pas visiter régulièrement votre site.
Vos posts sur UI sont relativement orientés. Vous me direz, chacun son rôle, après tout. |
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Posté - 08 juin 2013 : 17:49:30
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citation: Initialement posté par philippe388Arc Languedoc : pour info, notre syndic a un contrat tout compris ( 0 factures supplémentaires), il ne gère que des comptes séparés, et il a choisi la banque du SDC,.... JPM l'a rêvé, mais d'autres collègues le font déjà depuis de nombreuses années !! Mais un souci actuel est le syndic " low cost " qui casse les prix, entre 2 à 3 fois moins chers. 65 € annuel par lot avec compte séparé. !! Nous connaissons les histoires de syndic +, la gestion apr internet , et Foncia qui continue à faire de la pub avec des remises importantes sur les honoraires
J'en connais également un tas ! Et quand ces syndics vous disent qu'ils n'ont pas à se plaindre, qu'ils ne perdent pas de copropriété dès lors qu'ils font bien leur travail, qu'ils n'ont rien à cacher et transmettent tout ce que veulent les conseillers syndicaux, etc etc... et qu'en gros ces syndics SAVENT bien gérer leurs résidences, avoir de bons contrats, et sont même en avance sur les "gros" et la majorité des autres... ben on se dit qu'alors tous les syndics pourraient faire de même ! Quand on sait que ça existe, c'est d'autant plus frustrant de voir tous ces freins de la professions et de leurs syndicats, ce lobbying intense pour protéger le niveau des dividendes des gros actionnaires...
C'est à se demander si ces personnes vont encore sur le terrain, et connaissent bien le milieu des syndics, et savent réellement comment travaillent leurs confrères et ce qu'ils proposent...
Par exemple, l'ARC LANGUEDOC représence plus de 9.200 logements sur la seule ville de Montpellier, soit environ 10% voire 12 du parc de logements privés... et nous connaissons quasiment tous les syndics... Nous sommes convaincus qu'il est POSSIBLE d'avoir des honoraires corrects, de faire du travail correct, et de satisfaire les copropriétaires, car des syndics le font ! Alors si d'autres doivent pleurer et crier au loup dès qu'on leur en demande trop, il faudrait que ces derniers se demandent si finalement ils ne seraient pas de piètres gestionnaires... Sauf qu'il est difficile de se remettre en question.
Et sauf que ces syndics qui ont des rémunérations non négligeables, on ne les entend pas ! Et pourtant ils n'ont que des comptes séparés, par exemple. J'ai plusieurs exemples où les dirigeants de cabinets locaux gagnent entre 80 et 100.000 € bruts annuels... Ca ne suffit pas ? Ceux-là se font "tout petit" et font leur travail dans leur coin, sans se soucier des autres. Au contraire, ils remercient les "groupes" qui écument les copropriétés... et qui leur envoient des clients "grâce" à leurs pratiques !
Ces fameux groupes n'ont toujours pas compris que leur intérêt serait de garder ET leurs copropriétés sur du long terme, ET leurs gestionnaires... et ne savent pas appliquer des méthodes qui MARCHENT chez les syndics locaux... Oups, sauf que leurs dirigeants parlent "chiffre" à longueur de semaine, au lieu de parler "copropriété"... Et ne savent finalement pas réellement ce que recherchent leurs clients, pensant être de bons commerciaux et décideurs... alors que si c'était le cas, ces fameux groupes seraient bien plus puissants qu'actuellement, car ils ne feraient que gagner des clients sans en perdre en masse en parallèle... et n'auraient pas besoin de faire des notes internes ordonnant de facturer des prestations tel prix même si les mandats de syndics conclus ont des tarifs plus bas pour ces prestations... oups ! j'en ai trop dit... à suivre très rapidement, car ça va faire "du bruit"... (désolé, je m'égare vite !) |
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Gédehem
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Posté - 08 juin 2013 : 22:53:10
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La description d'Arc Languedoc correspond à ce qu'est "la profession", très hétérogène (qui n'est pas un critère de sexualité.... )
Il faut ouvrir les yeux sur une réalité économique qui change tous les aspects de la question !
La "copropriété" est un marché, comme le sont bien d'autres !
La démarche passée du syndic agissant "en bon père de famille" (c'est une notion juridique !) pour le compte de son mandant qui l'a désigné "eu égard à sa personne, à ce qu'il "est" et personnellement" (intuitu personae) n'est plus le cas, ou à la marge !
Nous sommes depuis 20 ou 30 ans au moins dans une démarche "commerciale", depuis le promoteur agissant soit sur fonds propres (rare ou en partie) soit avec des financeurs qui en veulent "plus", promoteurs qui désignent "leur" syndic provisoire, dont chacun sait qu'il est impossible ou très difficile de s'en défaire lors de la première AG.
C'est en quelque sorte un "marché captif", le copropriétaire n'ayant pas le choix !
Il ne faut pas tromper le monde en venant parler "concurrence" pour les syndics !
Chacun sait la difficulté pour en changer, ne serait-ce que par l'action de "recrutement" elle même compte tenu de l'ignorance de tout dans laquelle se trouve 85% des copropriétaires.
Il ne s'agit pas pour moi de tirer à boulets rouges sur "la profession", qui est incontournable. Avec cet "incontournable" qui vient fausser le 'jeu', dans la mesure où les futurs copropriétaires n'ont AUCUNE idée du cadre dans lequel ils vont s'inscrire, eux qui ne cherchent qu'à accéder à la propriété de l'appartement de leurs rêves.
La gestion du "commun", qu'il découvent souvent lors de leur convocation à la 1ère AG ??? CELA LEUR PASSE PAR DESSUS LA TETE !
D'ailleurs, comme me l'ont souvent dit certains, avec naiveté : "C'est l'affaire du syndic, puisque c'est lui qui décide de tout !"
Comme souligné par ailleurs, en particulier par JPM mais aussi bien d'autres, le syndicat est un "incapable" mis sous tutelle d'un mandataire qui agit en ses lieu et place !
Comme cela est (devrait) être le cas pour les organismes (associations) de tutelle, où les choses laissent parfois et gravement à désirer, il faut aussi placer les mandataires sociaux des syndicats "sous tutelle", leur fixer un cadre pour que ce "tuteur" ne fasse pas tout et n'importe quoi avec celui qu'il est chargé de 'piloter'.
Avancer que c'est le syndicat qui choisi son mandataire n'est pas un argument contraire, puisque sur le fond il n'a pas véritablement le choix dans une majorité de cas : il a l'obligation de se mettre sous tutelle.
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Édité par - Gédehem le 08 juin 2013 22:55:45 |
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Posté - 09 juin 2013 : 13:05:20
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Bonjour Gédehem,
Ce n'est pas une raison pour laisser faire...
Lorsque les syndicats agitent la menace des licenciements, il faudrait mettre en parallèle les marges et dividendes versés aux actionnaires. On peut difficilement dire qu'on va licencier quand on veut simplement assurer le maintien de son bénéfice et des rémunérations des dirigeants.
A plus grande échelle, voir l'exemple de Sanofi et des licenciements en masse alors que le groupe fait de très larges bénéfices.
Il ne faut pas que le métier de syndic dérive de plus en plus vers cette logique du profit maximum. Il faut freiner ce mouvement, dans l'intérêt des copropriétaires. Ils ne sont pas bons qu'à payer, payer et encore payer... La copropriété réunit des foyers "pauvres" aux plus aisés, et il est hors de question de laisser le marché en proie aux groupes qui oublient le côté humain.
Pour revenir au sujet initial, la guerre "psychologique" peut être vite résumée. Le fait que l'on arrive bientôt au contrat "tout sauf" est une grande avancée et ceux qui s'en tireront bien sont ceux qui travaillent correctement et sauront ainsi se démarquer.
Car il n'y a plus d'autre choix que d'afficher le "vrai" prix des honoraires de base. Les adeptes des honoraires de base à 100 € TTC mais qui vous collaient un forfait administratif à 35 € TTC par lot en parallèle, auraient dû voir venir le changement plus tôt. Car cela va leur faire tout drôle quand ils vont devoir expliquer leurs nouveaux contrats... Et on va revenir à une situation saine : la possibilité de rapidement comparer les prix. Chouette... |
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Contrat "tout sauf" : la guerre psychologique 
