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 Posté - 26 juin 2013 : 07:44:09
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Boujour,
Lors de l'AG, j'ai refusé l'approbation des comptes et le quitus au syndic (versement de rappels de primes à la concierge sur plus de 10 ans !)... Mais j'étais tout seul. Le quitus a donc été valablement donné par le syndicat.
Ai-je néanmoins possibilité de poursuivre le syndic pour faute de gestion ?
Merci pour vos lanternes (une recherche par mot-clefs sur le forum m'affichait un message d'erreur, peut être trop de réponses dans la base de données..)
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Posté - 26 juin 2013 : 08:47:09
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citation: Ai-je néanmoins possibilité de poursuivre le syndic pour faute de gestion ?
il faudrait être plus précis : est ce une faute de gestion (et laquelle) qui concerne le syndicat ou qui vous concerne vous ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 juin 2013 : 10:01:06
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Dans le même sens : vous ne pourriez poursuivre que si vous subissez personnellement un préjudice.
Le syndicat ayant accepter le versement de primes, même si elles ne sont pas justifiées, ne peut être par lui-même contesté : vous n'avez pas un préjudice personnel. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2013 : 11:03:15
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Je dispose maintenant d'un certain nombre de cas dans lesquels il existe des irrégularités récurrentes du syndic couvertes par le président du conseil syndical voire même commises à son initiative.
Un exemple fréquent est le ratissage des soldes revenant à des copropriétaires vendeurs. Le syndic les a isolés convenablement mais le président du CS fait voter la réintégration dans la trésorerie du syndicat.
Dans l'un des cas un vendeur créancier de 1100 € vient d'être informé par un voisin bienveillant. On attend la suite.
C'est la raison pour laquelle je pense qu'occasionnellement un copropriétaire compétent, non membre du CS, pourrait être doté judiciairement d'un pouvoir d'investigation équivalent à celui du CS, à charge de rendre compte du résultat de ses recherches.
On peut songer aussi à l'assistance d'un délégué d'une association. Mais il faut prévoir dans la réforme en cours un régime pour ces délégués dont certains sont très compétents, et d'autres très incompétents.
Il faut donc établir un contrôle des connaissances et mieux encore une validation de juriste ou expert comptable par exemple.
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 26 juin 2013 : 11:17:47
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"Un exemple fréquent est le ratissage des soldes revenant à des copropriétaires vendeurs"
"F.....a, fait ce ratissage, à son profit, en imputant régulièrement des "frais de gestion" (?) sur ces comptes orphelins. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2013 : 11:36:58
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C'est vrai, mais c'est aussi avec la complicité des conseils syndicaux qui doivent désormais être considérés comme informés sur l'illicéité de ce genre de pratiques.
D'autre part, avec le contrat tout sauf, il est vraiment facile d'éliminer ce genre de prélèvement de la catégorie des " honoraires exceptionnels ". C'est pourquoi je m'étonne que ce type de contrat n'ait pas été généralisé alors qu'il a été signalé en 2009.
Et je finis même par me demander s'il y a un réel consensus à faire disparaître les chicayas qui font les bonnes ventes dans la presse et les bonnes audiences à la télévision 
A cet égard je regrette que certains messages reçus directement ne soient pas insérés dans le forum. J'ai vraiment du mal à respecter ma règle prohibant de conserver en confidentiel ces messages.
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Posté - 26 juin 2013 : 12:06:15
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JPM : C'est la raison pour laquelle je pense qu'occasionnellement un copropriétaire compétent, non membre du CS, pourrait être doté judiciairement d'un pouvoir d'investigation équivalent à celui du CS, à charge de rendre compte du résultat de ses recherches.
Une association de copropriétaires du syndicat pourrait elle avoir ce pouvoir ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2013 : 13:41:56
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Non, à mon avis. Cette mission ne peut être confiée qu'à une personne physique et à raison de ses qualités personnelles et des connaissances.
Une association, même très respectable, n'a ni qualités personnelles ni connaissances. Son organisation peut aboutir à ce qu'elle ne groupe que des personnalités ayant des qualités personnelles et des connaissances.
On peut alors choisir l'un des membres de l'association mais pas l'association elle-même.
De même on aboutira fatalement à ce que les intervenants au nom d'associations X ou Y soient dans l'obligation de montrer patte blanche.
On évitera ainsi des incidents comme celui dont j'ai fait état à propos d'une division de lot.
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alain collet
Contributeur senior
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Posté - 26 juin 2013 : 14:03:38
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Posté - 26 juin 2013 : 14:18:26
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alain collet : vous êtes conseil sur la copropriété et la comptabilité !!! AIE!AIE !!AIE!!! pour ceux qui vous ont embauché !!
JPM parle de personnes ayant des connaissances sur le fonctionnement, les comptes, le juridique, ... 
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Posté - 26 juin 2013 : 14:21:03
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JPM : je parle d'une assoc. loi 1901 ayant pour objet la défense des copropriétaires de la résidence Machin, avec comme membres des copropriétaires de cette résidence.
Celle-ci pouvant ester en justice ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2013 : 14:48:27
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Réponse maintenue !
L'intervention d'un copropriétaire unique non mebre du CS ne peut être que subsidiaire.
Sa désignation exigerait qu'il puisse prouver l'existence d'anomalées. J'ai le cas présentement d'un syndicat dont le budget annuel n'a jamais dépassé 30 000 € et quelques travaux de 5 à 8000 €
Or on trouve dans la balance d'u syndic entré en fonction il y a trois au quatre ans des sous totaux supérieurs à 400 000 € !!
Il est donc évident que les exercices ne sont pas clôturés.
Dans les 400 000 € il y les sous totaux des exercices précédents.
Si vous pouvez montrer au juge également que dans les comptes arrêtés au 31/12/2010 il a fait figurer la mention de paiements sur travaux effectués en 2011, vous renforcer le doute.
L'objet d'une association groupant les copropriétaires d'une résidence ne peut être que très modeste sur le plan de la gestion. Elle ne peut en particulier se substituer au conseil syndical pour les contrôles de gestion.
Elle peut à la rigueur mettre à la disposition des copropriétaires des livres ou revues diverses sur la copropriété et des locaux pour les réunions.
Elle ne peut agir en Justice pour des questions relatives à l'immeuble ou au syndicat.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 juin 2013 : 22:27:37
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La proposition de JPM est très interessante ! (si si !)
"..... un copropriétaire compétent, non membre du CS, pourrait être doté judiciairement d'un pouvoir d'investigation équivalent à celui du CS,....."
Sauf qu'elle met une couche de plus à ce qui existe ....., montrant par là que ce n'est pas satisfaisant du tout !
En théorie, il appartient au CS de controler les comptes, qui sont un des aspect de la gestion du syndicat, elle aussi surveillée ET controlée....
Qui plus est ce sont en général des conseillers plus particulièrement portés sur le compta qui procède à ces controle, du moins on peut le supposer ...
Si on en arrive à proposer que ce controle devrait être fait par un copropriétaire ayant compétence (à définir), qui serait autorisé judiciairement, c'est faire le constat que, dans certains cas, l'action du CS n'est d'aucun effet.
Autrement dit, il faudrait démontrer la carence du CS dans sa mission de controle (id. la carence du syndic art.18), nécessitant la désignation d'un mandataire ad hoc pour procéder au controle.
Séduisante idée .......qu'il ne faudrait pas limiter à un copropriétaire.
Ou alors lui permettre d'être "assisté".
J'approuve d'autant plus que nous savons bien ce qu'il en est de ces membres de CS désignés parmi des copropriétaures qui dans leur grande majorité ignorent tout de ce qu'est une copropriété et comment elle doit fonctionner.
Confier la surveillance et le controle à des personnes qui n'y entendent rien, ou pas grand choses .....  |
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JPM
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Posté - 26 juin 2013 : 22:48:30
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J'ai bien indiqué que cette pratique ne pouvait être que subsidiaire.
Il est bien entendu que le requérant devrait établir la carence du CS, voire sa malfaisance dans certains cas.
Pas toujours facile ? Des cas de carence ils peuvent être apparents, ne serait-ce que l'absence de compte rendu écrit de la mission et notamment de l'approbation des comptes.
Il est également possible d'établir cette carence par la présentation de la convocation, des comptes de fin d'exercice, sans observation du CS à cet égard.
La possibilité d'être assisté est à retenir mais il faut absolument que le copropriétaire demandeur soit assez trapu.
Je présente cela comme une éventuelle innovation dans le statut mais je pense qu'en l'état une demande de ce type pourrait être présentée en référé. Solidement montée avec un avocat de bonne qualité.
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Posté - 27 juin 2013 : 07:59:03
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on pourrait concevoir également que de la même manière qu'une copropriété paie des controleurs techniques pour diagnostics, VMC, ascenseurs, extincteurs, etc... elle pourrait aussi payer un controleur de gestion, extérieur (et compétent) à la copropriété.
ceci aurait en plus l'avantage de créer des emplois ....  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 juin 2013 : 08:47:09
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Quand, dans une nation, le nombre des faiseurs de normes et des contrôleurs l'emporte sur celui des producteurs, cette nation est en perte de sa civilisation.
C'est le cas présentement pour la France.
D'autre part, il ne faut désigner comme contrôleur dans une branche qu'une personne qui peut justifier avoir travaillé pendant un temps significatif dans cette branche et les secteurs qu'elle est appelée à contrôler.
Il y a présentement plein de jeunes gens sympathiques qui ont une formation plus ou moins spécifique et qui se voient déjà contrôleur technique, vérificateur des comptes de copropriété, coach en recherche d'entreprises, comparateur de devis, etc ...
Il ne faut pas les chasser mais les ramener sur terre : dix ans gestionnaire et après on verra.
Il faut éliminer ceux qui ont un mépris profond pour les architectes, jugés professionnels d'un autre âge.
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 Posté - 27 juin 2013 : 15:24:30
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Bonjour et merci pour vos réponses à ma question. Je crois que j'ai aussi (re)lançé une polémique...
citation:
il faudrait être plus précis : est ce une faute de gestion (et laquelle) qui concerne le syndicat ou qui vous concerne vous ?
Faute de gestion = versement d'une prime indue. Concerne le syndicat... mais indirectement moi (mes sous !)
citation: Initialement posté par Gédehem
Dans le même sens : vous ne pourriez poursuivre que si vous subissez personnellement un préjudice.
Le syndicat ayant accepter le versement de primes, même si elles ne sont pas justifiées, ne peut être par lui-même contesté : vous n'avez pas un préjudice personnel.
Primes non justifiées = augmentation des charges réparties = Préjudice personnel, non ?
citation:
Sa désignation exigerait qu'il puisse prouver l'existence d'anomalies.
La citation concerne une autre idée, mais pour mon cas, il est facile de prouver qu'une prime n'était pas due...
Pour relancer ma question : Si le syndic verse 15 milliards de l'heure à la concierge alors que son contrat prévoyait 15 euros , et que les autres copropriétaires ne trouvent rien à redire lors de l'AG. Je n'ai plus qu'à fermer ma gueule ?
Je suis minoritaire, d'accord, mais quand même, aucun recours possible ?
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JPM
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Posté - 27 juin 2013 : 16:00:43
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Il n'y a aucune polémique.
Erreur n'est pas carence. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 28 juin 2013 : 00:19:06
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citation: Si le syndic verse 15 milliards de l'heure à la concierge alors que son contrat prévoyait 15 euros , et que les autres copropriétaires ne trouvent rien à redire lors de l'AG. Je n'ai plus qu'à fermer ma gueule ?
Je suis minoritaire, d'accord, mais quand même, aucun recours possible ?
C'est parfois rageant, mais en gros, c'est ça. Si les copros savent qu'ils lui donnent 15 milliards de l'heure, et que c'est pas illégal, pas de recours qu'il y ait eu ou pas sans quitus, d'ailleurs...
Ce qui en même temps a sa logique, sinon tous les copros attaqueraient toutes les décisions d'AG pour lesquelles ils ont voté contre, et on en finirait jamais, ce serait même plus la peine de faire des AG...
Essayez en revanche de les persuader d'arrêter de donner le quitus tout court parce que ça veut juste dire qu'ils sont d'accord avec TOUT ce qu'a fait le syndic, pas seulement les comptes, et y compris les choses dont vous avez jamais eu connaissance..... Par exemple, un syndic qui n'a pas pris une assurance dommage ouvrage pour des gros travaux de structure... et le jour où y'a un problème vous êtes doublement marron, vous avez pas d'assurance, et plus de possibilité de vous retourner contre le syndic, etc, etc...
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Édité par - Viviane le 28 juin 2013 01:10:44 |
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Posté - 28 juin 2013 : 09:22:28
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viviane :" et y compris les choses dont vous avez jamais eu connaissance..... "
Attnetion viviane sur le quitus :
1. il n'existe pas de quitus en copropriété, aucun texte de loi la dessus
2. Il ne faut pas donner ce quitus, qui est un acte juridique important pour le SDC. Une assurance de ne pas être poursuivi pour des fautes de gestion.
3. MAIS tout copropriétaire pourrait ester en justice sur des faits dont il n'aurait pas eu connaissance, même quitus donné par l'AG !!
4. chaque copro. est libre d'aller justice, si il est opposant ou défaillant et autant de fois qu'il le désire. Le juge condamnera le SDC, ou ce copro. si cette action est abusive! Ce 'nest pas à viviane de faire la loi et les règles |
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 Posté - 28 juin 2013 : 09:23:12
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C'est ce que j'avais peur d'entendre...
C'est vrai que c'est logique. J'espérais encore miser sur une faute flagrante du syndic ("ne pas avoir géré en bon père de famille" ou un truc du genre !)
Merci encore. |
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Refus individuel de quitus 
