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Louis92
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 Posté - 26 juin 2013 : 17:53:41
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Ma question va sans doute démontrer une de mes nombreuses lacunes en comptabilité. Tant pis, la voici :
Outre la non-conformité de forme au plan comptable, existe-t-il une raison de fond pour s'opposer à l'utilisation d'un compte en 46 (4621) et pour demander un compte en 401 pour le compte du syndic qui gère la copropriété ?
Cdlt. Louis92.
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andre78fr
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 Posté - 26 juin 2013 : 18:26:48
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Non, c'est pas évident de s'y opposer... le compte 462 - Créditeurs divers existe dans le plan comptable et le syndic peut argumenter qu'il est un fournisseur particulier qui a le droit d'utiliser d'autres comptes que le vulgaire 401...
En fait ce n'est pas forcément un gros problème et à la limite c'est presque mieux pour isoler et mieux apprécier le poids réel des honoraires dans les comptes plutôt que de tout mélanger dans un unique compte 401 (c'est le cas du syndic de M. Collet...) ou à l'inverse d'éclater et d'éparpiller ces honoraires dans des tas de comptes différents... |
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Louis92
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 2
Posté - 26 juin 2013 : 18:50:39
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Merci andre78fr pour votre réponse explicite. Donc pas lieu de faire de faire changer cela. Ca garde de l'énergie pour changer autre chose.
Cdlt. Louis92.
PS : merci aussi pour l'implicite : ouf, il n'y a pas de fondamentaux comptables qui m'auraient échappé ! ... sur ce coup. |
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JPM
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3
Posté - 29 juin 2013 : 15:19:43
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La réponse d'André 78 n'est pas exacte 
Primo : le syndic est un fournisseur comme un autre et les factures d'honoraires doivent être passées en 401 au crédit par le débit d'un compte 621n ou 622n.
Secundo, il est généralement constaté que la pratique citée a pour objet de masquer des honoraires imputables privativement en vertu de l'article 10-1. Elle est d'autant plus critiquable que le syndic a alors facturé directement aux copropriétaires (frais de contentieux ou d'état daté) alors qu'il doit facturer au syndicat puisqu'il n'a pas le droit de recevoir une rémunération d'une autre personne que le syndicat mandat.
La pratique décrite est donc prohibée.
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andre78fr
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4
Posté - 30 juin 2013 : 15:02:23
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Primo. Je donne mon avis, je ne prétends pas détenir une vérité absolue.
Secundo. 401 ou 462, ça ne change rien à la manière de comptabiliser les frais privatifs (directement ou en passant par les charges).
Tertio. La pratique que vous estimez prohibée est la pratique courante de 90% des syndics professionnels en France ; quel texte leur opposer pour qu'ils fassent autrement ? |
Édité par - andre78fr le 30 juin 2013 15:04:45 |
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JPM
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5
Posté - 30 juin 2013 : 15:25:33
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Il n'y a pas 90 % de syndics en France qui négligent totalement le 4010.
Les intervenants dans un forum considérés comme compétents doivent décrire les règles, recommander de les respecter et non pas vanter les infractions.
On fait assez de campagnes inutiles ou mal venues contre les syndics pour recommander d'en faire au moins une utile : respecter très strictement les règles comptables
et l'assortir d'une campagne de sanctions internes (menace de non renouvellement ou non renouvellement effectif ) mais également externes (Information sur les infractions réellement graves comme le défaut de clôture des exercices avec non respect du rattachement à l'exercice).
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andre78fr
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6
Posté - 30 juin 2013 : 15:38:21
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quel texte leur opposer pour qu'ils fassent autrement ? |
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andre78fr
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7
Posté - 30 juin 2013 : 15:41:06
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et pour le pourcentage, j'invite tous les lecteurs de cette discussion Ă nous dire si leur syndic utilise ou pas les comptes 462 pour leurs honoraires... |
Édité par - andre78fr le 30 juin 2013 15:42:34 |
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JPM
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8
Posté - 30 juin 2013 : 15:49:33
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Quel texte ? L'article 14-3 de la loi bien sur C'est le texte primordial qui est d'ordre public comme le décret et l'arrêté du 14 mars 2005.
C'est également le texte qui prescrit la pratique de l'engagement juridique  Certains rient à ce propos comme l'ARC, membre de la Commission relative à la copropriété, qui a osé écrire " Heureusement le décret a balayé l'article 14-3 de la loi ".
Rira bien qui rira le dernier
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andre78fr
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Posté - 30 juin 2013 : 15:58:01
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Bon courage au copropriétaire qui va demander à son syndic de ne plus utiliser les comptes 462 avec ces références... |
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Posté - 30 juin 2013 : 17:44:16
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je ne suis pas tout Ă fait d'accord :
le compte 46 concerne 461 les débiteurs divers et 462 les créditeurs divers, or votre syndic n'est pas de cette catégorie mais dans la catégorie "fournisseurs".
Le débiteur c'est quelqu'un qui doit au syndicat et le créditeur c'est celui au quel le syndicat doit. mais le syndic on ne lui doit rien, il fait une facture (de fournisseurs) et on lui paie, cela n'est pas être "créditeur" ou "débiteur". Le texte a lui opposé est l'arreté comptable (en bas à gauche ) |
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JPM
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Posté - 30 juin 2013 : 18:15:18
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Rambouillet,
Avec quoi n'êtes vous pas d'accord puisque vous reprenez la solution qui a été présentée comme conforme à la loi.
Le texte de base est bien l'article 14-3 dont l'arrêté n'est qu'untexte d'application.
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Posté - 30 juin 2013 : 18:36:00
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je ne suis pas d'accord avec la façon de procéder su syndic de louis, bien sur pas avec ce que vous avez écrit.... |
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Louis92
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Posté - 30 juin 2013 : 20:13:30
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Ma question initiale est citation: Outre la non-conformité de forme au plan comptable, existe-t-il une raison de fond pour s'opposer à l'utilisation d'un compte en 46 (4621) et pour demander un compte en 401 pour le compte du syndic qui gère la copropriété ? Mes connaissances en comptabilité me font craindre une raison de fond du type "difficulté à vérifier ceci" ou "impossibilité à mettre en évidence telle anomalie". Pour l'instant, je comprends qu'il n'y a pas ce type de raison de fond mais seulement de la non-conformité à des textes réglementaires. Celles-ci sont cependant graves en elles-mêmes. Intuitivement, je me méfie de ces non-conformités dites de forme car cela est souvent pour masquer une anomalie de fond et au moins dénote un état d'esprit.
J'attends la suite du débat ...
Cdlt. Louis92.
PS : avec les syndics que je fréquente, j'ai déjà assez à me bagarrer pour avoir des annexe 5 créées quand il faut et complètes et à sortir les opérations exceptionnelles des dépenses courantes pour les mettre en annexes 4 ou 5 suivant "clôturée" ou pas. |
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Viviane
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Posté - 30 juin 2013 : 22:33:09
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Tant qu'il a SON sous-compte et que son compte est pas mélangé avec d'autres "créditeurs divers", c'est peut-être pas réglo, je dirais à priori que c'est compréhensible et y'a pas mort d'homme.
Sauf que... c'est quoi l'intérêt de faire comme ça? Vous lui avez demandé?
Si je ne m'abuse, dans le cas où son compte "462 créditeurs divers" est en fait... débiteur, il apparaîtra sur les annexes du mauvais côté, avec un tout petit moins devant. En regardant vite, on croira que le syndicat lui doit de l'argent alors que c'est l'inverse..Non?
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andre78fr
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Posté - 30 juin 2013 : 23:24:47
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La plupart des grands groupes procèdent de cette manière (Foncia, Citya, Loiselet... etc.), l'intérêt c'est une gestion différente de ces comptes et de leurs honoraires par rapport à un compte de fournisseur classique.
En effet, le plus souvent il n'y a pas un mais plusieurs sous-comptes qui permettent un suivi et des analyses par type d'honoraires, ils sont ensuite regroupés à échéance régulière en créditant la banque au profit du compte pivot du syndic.
En fait, il y a parfois plus de sincérité et de fidélité (grands principes comptables) à utiliser ces comptes plutôt qu'un compte unique 401, en revanche il faut effectivement être vigilant et prohiber les écritures directes entre les comptes des copropriétaires (450) et les comptes 462 (ou le compte 401) ce qui est une manière de masquer les honoraires de type frais de mutation ou frais sur relance qui doivent apparaître dans les charges du syndicat (comptes 621/622).
Pas de signe moins avec ces comptes 46 qui peuvent apparaître dans l'actif (à gauche) ou dans le passif (à droite) de l'annexe 1, mais il n'y a aucune raison pour que ces comptes honoraires soient débiteurs ; l'anomalie serait alors plus grave...
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JPM
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Posté - 01 juil. 2013 : 00:18:50
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Pas la peine de tourner autour du pot.
Le compte 401 assure la centralisation au crédit de toutes les factures d'honoraires établies par le syndic, quelle que soit la nature des dits honoraires. Il ne peut facturer à personne d'autre.
Il assure la centralisation de tous les paiements faits par le syndicat au syndic (qui ne peut recevoir de rémunération daucune autre personne).
La ventilation des honoraires est effectuée dans les comptes de charges en contrepartie de l'enregistrement de chaque facture.
On ne doit trouver aucune opération de ce type dans les 4620.
Point c'est tout.
Les syndics qui ne respectent pas cette procédure sont en infraction et les conseils syndicaux doivent s'opposer à cette pratique.
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Viviane
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Posté - 01 juil. 2013 : 00:31:29
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citation: Pas de signe moins avec ces comptes 46 qui peuvent apparaître dans l'actif (à gauche) ou dans le passif (à droite) de l'annexe 1, mais il n'y a aucune raison pour que ces comptes honoraires soient débiteurs ; l'anomalie serait alors plus grave...
C'est ca que je comprends pas. Les créditeurs divers sont d'un côté, et les débiteurs divers de l'autre. Vous dites que le syndic utilise le 462, donc créditeurs, qui sera forcément à droite, quand bien même il serait débiteur.
Si je dis ça, c'est que la technique de mettre à droite (donc passif) les débits des comptes du syndic, avec un miniscule moins devant, a été utilisée par notre ancien syndic, et on a rien vu...c'est le premier comptable à regarder nos annexes qui l'a vu.... C'était des 401 cela dit. Pour les 3 syndics qu'on a eu, les honoraires syndics étaient du 401
A part ça, le syndic peut créer autant de sous comptes du 401 qu'il veut, donc l'argument d'affiner les dépenses par poste ne tient pas vraiment. Il peut aussi faire "l'affinage" en classe 6 il me semble?...
Pour moi le danger de plusieurs comptes fournisseurs (que ce soit 401 ou 46, d'ailleurs) du syndic, c'est qu'au final, faut sacrément se creuser la tête pour vraiment comprendre ce qu'il a réellement facturé. Notre comptable a tout regroupé dans un seul compte fournisseur du syndic pour y voir plus clair.
Mais bon chaque expert peut avoir son dada..... |
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andre78fr
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Posté - 01 juil. 2013 : 00:54:47
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Dans l'annexe 1, la classe 40 des fournisseurs n'est prévue que dans la partie droite (passif / soldes créditeurs), en revanche on trouve un 46 - Débiteurs divers à gauche et un 46 - Créditeurs divers à droite.
Personnellement je sépare et je regroupe les soldes débiteurs à gauche et les soldes créditeurs à droite, un comptable ou un syndic qui mettrait un exceptionnel solde débiteur d'un compte 462 en négatif à droite ne serait pas pour autant un grand criminel ;-)
Encore une fois, si un syndic utilise un 462 pour ses honoraires (pratique que je constate ou explique sans pour autant la défendre ou la recommander), ce compte n'a aucune raison d'être débiteur ; ça voudrait dire qu'il s'est servi au delà des montants facturés... même chose pour un 401 même si ça peut arriver exceptionnellement.
Pour les comptes 62x il doit ventiler et respecter les comptes et le détail prévu :
621 REMUNERATIONS DU SYNDIC SUR GESTION COPROPRIETE
621100 REMUNERATION DU SYNDIC
621200 DEBOURS
621300 FRAIS POSTAUX
622 AUTRES HONORAIRES DU SYNDIC
622100 HONORAIRES TRAVAUX
622200 PRESTATIONS PARTICULIERES
622300 AUTRES HONORAIRES
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Édité par - andre78fr le 01 juil. 2013 01:01:27 |
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JPM
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Posté - 01 juil. 2013 : 08:21:47
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En fin d'exercice un compte 462 ne peut pas sortir débiteur quelle que soit la nature de l'écriture. Exemple :
On passe 500 € au crédit du 462 au titre d'un créditeur divers (par exemple un copropriétaire vendeur dont le solde n'a pu être remboursé)
Il va rester jusqu'à ce que l'on ait retrouvé son adresse ou jusqu'à l'expiration de la prescription de dix ans.
On sort alors 500 € et le 462 revient à zéro.
Erreur de la comptable : on sort 600  ; en fin d'exercice on ne peut pas laisser 100 en débiteur ou - 100 dans les crédits. Il faut impérativement sortir les 100 € en régularisant l'erreur. Au pis aller on les passe en débiteurs divers ou en 47 à imputer.
Dans ce débat l'article 11 II 2° n'a pas été évoqué. Il prescrit de joindre à la convocation l'état détaillé des sommes reçues par le syndic au titre de sa rémunération. Cet article ne présente aucun intérêt mais il existe.
L'état détaillé, on le trouve en 401 bien entendu mais il n'est pas ventilé par catégories d'honoraires. Il faut aller rechercher la ventilation dans les comptes 62 indiqués ci dessus par André 78.
A noter que cette liste ne présente absolument aucun intérêt, a fortiori quand elle est présentée en ttc. On trouve toutes les informations nécessaires dans les comptes. C'est bien pour cela qu'il faut respecter les textes, car le copropriétaire normalement avisé file dans le 401 en premier lieu. On comprend bien alors que le 462 sert à camoufler des honoraires
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Viviane
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Posté - 01 juil. 2013 : 09:18:20
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citation: en fin d'exercice on ne peut pas laisser 100 en débiteur ou - 100 dans les crédits.
On ne DOIT pas serait plus juste que PEUT pas. On PEUT laisser un compte "créditeurs divers " débiteur dans la compta..
citation: ce compte n'a aucune raison d'être débiteur ; ça voudrait dire qu'il s'est servi au delà des montants facturés...
Exactement... d'où l'intérêt de faire apparaître les débits du syndic du mauvais côté, avec un moins quasi illisible devant...99,9% des copros et des CS n'y voient que du feu et croient devoir de l'argent au syndic..
C'est aussi une des techniques pour faire disparaître des relevés de dépenses les factures contestées. On crédite le compte 6 par le débit du fournisseur,sans toucher au compte banque. Et voilou...
- Le CS ou l'AG croient la dépense "annulée"
- L'argent n'est pas remboursé à la copro,
- le fournisseur est débiteur mais personne ne l'a vu puisque c'est du mauvais côté.
citation: L'état détaillé, on le trouve en 401 bien entendu mais il n'est pas ventilé par catégories d'honoraires.
Ca a pas forcément d'intérêt, surtout pour le syndicat, mais si, c'est possible et pas interdit.:
4010001 : Honoraires sur forfait
4010002: Frais postaux
Etc, etc...
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Sujet |
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Syndic en compte 401 ou 4621 
