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JB22
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Posté - 28 mars 2014 : 20:52:33
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" même avec le compte séparé le syndic détient les fonds puisqu'il peut se faire un chèque ".
Le syndic ne détient pas les fonds, c' est la banque qui détient les fonds. Le syndic "manipule" les fonds en faisant des chèques et en versant les fonds reçus à la banque du syndicat.
En cas de détournement c' est normalement sa garantie civile professionnelle qui doit intervenir. |
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Viviane
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Posté - 28 mars 2014 : 22:05:48
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En fait l'ARC fait appel à un décret qui dit:
citation: En effet, le point 6° de l’article 3 du décret visé, mais non cité par vous, est très explicite : « 6° (…) la déclaration sur l'honneur qu'il n'est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par le demandeur, à l'occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission ». Or il est évident - ayant la signature des comptes séparés des syndicats de copropriétaires gérés par vous et pouvant donc « détourner » des fonds - que vous détenez indirectement d’autres fonds que ceux concernant votre rémunération ».
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Édité par - Viviane le 28 mars 2014 22:09:58 |
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JPM
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Posté - 28 mars 2014 : 22:07:19
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La banque ne détient pas. C'est le titulaire du compte qui détient les fonds. La banque est dépositaire. Le syndicat détient les fonds quand il y a un compte séparé.
Les polices d'assurance RCP comportent quasiment toujours une clause excluant les actes délictueux.
Mais la Cour de cassation admet la légalité d'une convention de caution couvrant les détournements délictueux. Quand il y a une caution acceptant cette clause !!!!!
Par contre la RCP peut couvrir par exemple un double paiement manifestement accidentel à une entreprise qui a ensuite disparu. Il y a une faut professionnelle.
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JPM
Modérateur
8599 message(s) Statut:
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Posté - 29 mars 2014 : 08:16:36
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Le 6° ne traite pas des syndics
Il parle des commissions. Donc des agents immobiliers.
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Viviane
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45
Posté - 29 mars 2014 : 14:38:08
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Ou plutôt des deux...
de sa rémunération OU de sa commission »
citation: Décret n°72-678 du 20 juillet 1972
La demande (ndv: de carte professionnelle pour toutes les activités "hoguet"cf art1 et 2) est accompagnée :
1° De la justification qu'il est satisfait par le ou les demandeurs aux conditions d'aptitude professionnelle spécifiées au chapitre II ;
2° De l'attestation de garantie financière suffisante délivrée dans les conditions prévues à l'article 37, sous réserve des dispositions du 6° du présent article ;
3° De l'attestation d'assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle délivrée conformément au deuxième alinéa de l'article 49 ;
4° D'un extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d'un mois si la personne est immatriculée à ce registre ou d'un double de la demande si elle doit y être immatriculée ;
5° Suivant le cas, d'une attestation délivrée par l'établissement de crédit qui a ouvert le compte prévu soit par l'article 55, soit par l'article 59, avec l'indication du numéro de compte et de la succursale qui le tient, ou d'une attestation d'ouverture au nom de chaque mandant des comptes bancaires prévus par l'article 71 ;
6° Le cas échéant, de la déclaration sur l'honneur qu'il n'est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par le demandeur, à l'occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission ; dans ce cas, le demandeur ne produit, au titre des activités concernées par la déclaration sur l'honneur, l'attestation de garantie financière mentionnée au 2° que lorsqu'il a choisi d'en souscrire une.
L'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer définie au titre II de la loi du 2 janvier 1970 est établie par un bulletin n° 2 du casier judiciaire du demandeur, délivré à la demande du préfet.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...ateTexte=vig |
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Édité par - Viviane le 29 mars 2014 14:49:18 |
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JPM
Modérateur
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46
Posté - 29 mars 2014 : 15:37:17
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Oui c'est exact, la rédaction présente comporte " rémunération ". Mais il reste que le syndic ne détient pas les fonds.
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Viviane
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47
Posté - 29 mars 2014 : 15:47:37
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Tout dépend ce que veut dire, en langage "législateur"
"directement ou indirectement"
Et "reçu" ou "détenu"
"déclaration sur l'honneur qu'il n'est reçu ni détenu, directement ou indirectement"
Je dirais que c'est:
Compte unique: il reçoit et détient les fonds du syndicat, ça c'est simple.
compte séparé: il les reçoit, vu que c'est lui qui pose les chèques à la banque, et les "détient indirectement" vu que lui seul peut effectuer des opérations sur le compte bancaire du syndicat. |
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Édité par - Viviane le 29 mars 2014 15:53:58 |
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JPM
Modérateur
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48
Posté - 29 mars 2014 : 18:00:36
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Le point sur cette question :
Le texte initial était le 7° de l'article 3 du décret :
le cas échéant, lorsque la demande tend à la délivrance de la carte prévue à l'article 1er alinéa 1 du pprésent décret , de la déclaration sur l'honneur qu'il n'est reçu aucun fonds, ffet ou valeurs à l'occasion des opérations spécifiées par l'article 1er (1 à 5) de la loi du 2 janvier 1970.
Dans le texte initial la gestion immobilière est en article 1er (6) : Donc ce texte initial ne concerne pas les syndics de copropriété.
En 2010, après différentes modifications du décret, le texte est en art. 3 6°ainsi conçu :
le cas échéant, lorsque la demande tend à la délivrance d'une carte portant la mention " transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou "Marchands de listes", de la déclaration sur l'honneur qu'il n'est reçu aucun fonds, effet ou valeurs à l'occasion des opérations spécifiées aux 1° à 5°, 7° et 8° de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970
Les syndics sont toujours dans le 6° Gestion immobilière. Ils ne sont pas concernés par le texte.
Survient le décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010
le cas échéant, de la déclaration sur l'honneur qu'il n'est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par le demandeur, à l'occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission ;
On voit donc apparaître en 2011 ni détenu, directement ou indirectement et " d'autres fonds que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission".
Première constatation : à un texte réglementaire clair qui a vécu quarante ans on a substitué un texte foireux et, - c'est vrai -, sans doute pour enquiquiner les syndics.
" Recevoir indirectement " ? Cela doit être bien acrobatique En boxe, trouve-t-on des indirects du gauche ? Je ne crois pas.
" Détenir indirectement " ? C'est le pompon Détenir c'est conserver en sa possession. On ne détient pas directement et on ne détient pas indicrectement bien sur. On détient ! Point c'est tout.
C'est une terminologie que l'on retrouve dans le billet de l'ARC me semble-t-il Récupérée dansle texte du décret ? A moins que le décret ne vienne de l'ARC ? Ce qui n'est pas interdit.
Je vais aller voir ce que l'on en dit ailleurs. Une pensée à cette occasion pour M. Capoulade
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Viviane
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49
Posté - 29 mars 2014 : 18:30:13
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En fait, c'est pas si bizarre à la réflexion.. Si je ramasse votre portefeuille dans la rue, je l'ai en ma possession, je le "détiens" (en fait je le tiens...) quand bien même il ne m'appartient pas.
Je crois qu'on a en fait confondu détenir et appartenir. Les fonds "appartiennent" au syndicat, mais c'est pas le syndicat qui les détient.
Je dirais que JB22 avait raison:
Le syndic ne détient pas les fonds, c' est la banque qui détient les fonds.
Et le syndic les "détiendrait indirectement" du fait que c'est lui qui les manipule, avec donc la possibilité de les faire passer de la "détention" par la banque à la "détention" par un autre, à qui cet argent ne serait pas dû. Ce serait alors cet autre qui les "détient".
C'est vrai que c'est un peu bizarre, mais en même temps, ça a le mérite de couvrir un champ large sans faire de très longues phrases.. Le syndic "reçoit directement " des fonds avec des chèques à son nom en compte unique Il "recoit indirectement" des fonds avec des chèques au nom du SDC qu'il dépose sur le compte du SDC.
Ils auraient peut-être pu mettre reçoit, détient, ou manipule..., mais sans le "directement ou indirectement" je sais pas si ça couvrirait tous les cas de figure des professions immobilières...
citation: C'est une terminologie que l'on retrouve dans le billet de l'ARC me semble-t-il Récupérée dansle texte du décret ? A moins que le décret ne vienne de l'ARC ? Ce qui n'est pas interdit.
Et c'est bien la terminologie du décret, article 3, l'ARC dans son billet ne faisant que la citer. |
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Édité par - Viviane le 29 mars 2014 18:45:05 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 mars 2014 : 18:54:01
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à un instant donné, la trésorerie du syndicat appartient aux copropriétaires, chacun pour son solde à cet instant.
Cela est vrai aussi bien dans le cas de gestion par compte unique ouver au nom du syndic que dans le cas de gestion par compte séparé.
La mise en oeuvre de ce principe est parfois nécessaire : destruction de l'immeuble sans reconstruction et tous les cas de liquidation. C'est ce qui justifie l'obligation pour le syndic de tenir la comptabilité au fil de l'eau et quotidiennement. Cela justifie aussi l'obligation de clôturer chaque journée comptable. Ce qui n'interdit pas la rectification d'une erreur.
Le syndicat n'est propriétaire de rien, pas même les balais ou éponges.
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Gédehem
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Posté - 29 mars 2014 : 19:07:06
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Viviane
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Posté - 29 mars 2014 : 19:13:01
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Oui, d'accord, vous avez raison, j'ai fait un raccourci malheureux, les fonds, tout comme le reste appartiennent aux copros..et pas au syndicat. |
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Édité par - Viviane le 29 mars 2014 19:15:24 |
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Posté - 29 mars 2014 : 19:53:27
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Pas d'accord ! Les fonds appartiennent au syndicat : en fait un compte en banque est une créance, et le titulaire de cette créance est le syndicat qui est une personne morale. Il ne possède rien d'autre que des créances mais celles-là sont sa propriété (son actif). Les copropriétaires sont propriétaires des parties communes mais sur la trésorerie du syndicat, ils n'ont que des droits, partiels, car il faut tenir compte des dettes. En cas de clôture et liquidation du syndicat (destruction totale de l'immeuble et vente du terrain, ou rachat de tous les lots par un seul copropriétaire), le propriétaire unique ou les copropriétaires n'ont droit qu'à la trésorerie du syndicat, après récupération de toutes les créances moins les dettes... |
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Gédehem
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Posté - 29 mars 2014 : 20:04:19
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Heu ... il me semble que JPM ne dit pas autre chose ... :
"...à un instant donné, la trésorerie du syndicat appartient aux copropriétaires, chacun pour son solde à cet instant."
Le syndicat gère pour la collectivité sans rien détenir du tout, depuis l'éponge en passant par le balai, et jusqu'aus fonds ....... |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 29 mars 2014 : 20:09:50
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Que voilà un fil qui fait honneur à UI. Chapeau bas à Gédehem, JB22, JPM, rédaction Universimmo et Viviane ! Cdlt. Louis92. |
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Viviane
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Posté - 29 mars 2014 : 20:42:47
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A la réflexion, en fait, c'est un peu compliqué, car il y a quand même une chose qui appartient au syndicat. Supposons un compte séparé. Il est au nom du syndicat, qui en est le titulaire. Pour la banque, le compte appartient au syndicat, Aucun copro ne peut aller à la banque avec son relevé de compte pour réclamer sa part. On pourrait dire alors qu'il y au moins une chose, immatérielle, qui appartient au syndicat, c'est le compte bancaire. Dont il est titulaire, et sur lequel la banque détient les fonds .... reçus par... le syndic et dont les copropriétaires, sont propriétaires... chacun pour sa part.
Sachant que pour la banque, comme pour un juge, ces fonds qu'il détient appartiennent au syndicat jusqu'à ce qu'un tiers (un copro) ait prouvé la créance du syndicat vis à vis de lui.
Un peu la même chose que quand le syndic détient les fonds "du syndicat". Le syndic n'a pas à prouver que ces fonds lui appartiennent, en cas ce litige c'est "au syndicat" de prouver qu'ils n'appartiennent PAS au syndic..Et généralement la procédure est engagée par un seul créancier: le syndicat, pas par chacun des copros, créancier pour sa quote part... Le juge statue in fine sur la créance du syndicat sur le syndic, pas sur la créance de chacun des copros nominativement sur le syndic.... Je serais curieuse de voir comment ce type de jugement est libellé..
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Édité par - Viviane le 29 mars 2014 22:49:06 |
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JPM
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57
Posté - 30 mars 2014 : 00:22:38
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Je suis étonné de la réaction d'Universimmo car il n'y a plus de véritable débat sur ce point.
Le syndicat, comme personne morale morale, est doté d'un patrimoine. C'est un patrimoine de transit, avec des créances, certes, mais aussi des dettes qu'il ne faut pas oublier. A tout moment le total des créances doit être égal au total des dettes. Il en résulte que la patrimoine du syndicat est toujours égal à zéro.
A l'occasion d'une liquidation on effectue la répartition des charges et produits non encore répartis et la restitution des avances et provisions sur charges
On met en recouvrement, s'il y a lieu, les soldes individuels débiteurs et on paie aux autres copropriétaires, en principe majoritaires, les soldes créditeurs.
Dans certains cas, notamment la destruction de l'immeuble sans reconstruction, il reste à répartir le prix de vente du terrain. Ce n'est plus la liquidation du syndicat mais le partage de l'indivision des copropriétaires sur une partie commune.
Un cas particulier significatif : l'apurement du compte du vendeur d'un lot. Réserve faite de l'imputation de dettes antérieures il récupère le solde de son compte à la date de la notification du transfert de propriété (qui est l'instant susvisé).
L'une des bourdes juridiques de la loi ALUR est d'attribuer au syndicat la propriété des provisions pour travaux (nouveau modèle) versées par un vendeur de lot. Il faudra songer à préciser l'enregistrement comptable de la bourde.
Bourde d'autant plus navrante qu'elle ne présente aucun intérêt pratique puisque la reconstitution des provisions est prévue par le statut et qu'il suffisait d'imposer sa réalisation lors de la signature de l'acte pour assurer pleinement la protection du syndicat, tenu de rembourser le vendeur.
Bourde d'autant plus manifeste que fiscalement c'est pour les copropriétaires un enrichissement sans cause qui pourrait imposer une déclaration et générer une taxation.
Bourde encore parce que le régime des provisions pour travaux futurs demeure inchangé. C'est absurde.
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Viviane
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Posté - 30 mars 2014 : 00:39:03
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citation: L'une des bourdes juridiques de la loi ALUR est d'attribuer au syndicat la propriété des provisions pour travaux (nouveau modèle) versées par un vendeur de lot. Il faudra songer à préciser l'enregistrement comptable de la bourde.
La loi Alur ne dit pas ça. Elle dit que la provision pour travaux est rattachée au lot. Autrement dit elle change de propriétaire en même temps que le lot. Comptablement, il suffit en cas de vente de transférer la somme du compte avance du vendeur au compte avance de l'acquéreur. Pour les taxes, on pourrait donc considérer, il me semble, qu'on achète la provision (donc une créance sur le syndicat) en achetant le lot. Etant déjà taxé sur le prix d'achat du lot, je ne vois pas de raison à priori de taxer cette provision.
citation: loi alur, doit figurer sur l'état daté: d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
PS: En fait, le législateur lui-même parle à plusieurs reprises, des "fonds du syndicat", dans la loi de 1965 (art18, 47-1). |
Édité par - Viviane le 30 mars 2014 11:13:35 |
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Gédehem
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Posté - 30 mars 2014 : 19:19:53
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"Elle dit que la provision pour travaux est rattachée au lot. Autrement dit elle change de propriétaire en même temps que le lot. "
Elle ne change pas de propriétaire puisqu'elle est attachée à un lot ... peu importe qui en a la propriété, qu'elle change ou non !
C'est le point soulevé par JPM : attachée au lot elle est "au syndicat" pour ce lot. Le propriétaire du lot a perdu la propriété de la provision. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 mars 2014 : 22:47:49
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citation: En fait, le législateur lui-même parle à plusieurs reprises, des "fonds du syndicat", dans la loi de 1965
Bien sur ! Le syndicat est la collectivité des copropriétaires.
La caisse de la popote, c'est l'argent versé par les officiers. Il est géré par le popotier qui rend ses comptes en fin de mois. L'argent est quand même aux officiers.
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