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JB22
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France
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 Posté - 31 mars 2014 : 00:07:42
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"le popotier " n' est pas une "personne morale".
"Bourde d'autant plus manifeste que fiscalement c'est pour les copropriétaires un enrichissement sans cause qui pourrait imposer une déclaration et générer une taxation."
Prix de vente: 200.000 €, avance travaux 10.000 €
Il n' y a pas d' enrichissement, le vendeur ne fait pas de plus value en perdant l' avance travaux. Prix de vente net: prix fixé - avance travaux (200.000 € - 10.000 € = 190.000 €)
L' acheteur a acquis le bien pour un prix réel déduction de l' avance travaux. (200.000 € - 10.000 € = 190.000 €)
Pour ne rien perdre, les vendeurs devront, s'il le peuvent, conclure des accords particuliers avec les acheteurs, comme en matière de répartition des charges courantes ou de travaux.
Donc plus l' avance travaux est importante, plus les copropriétaires vendeurs ont des risques de pertes, ce qui incitera les copropriétaires à ne constituer que le minimum obligatoire, qui sera compris comme une contrainte. |
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Viviane
Pilier de forums
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 62
Posté - 31 mars 2014 : 00:47:53
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citation: Elle ne change pas de propriétaire puisqu'elle est attachée à un lot ... peu importe qui en a la propriété, qu'elle change ou non !
C'est le point soulevé par JPM : attachée au lot elle est "au syndicat" pour ce lot.
Le propriétaire du lot a perdu la propriété de la provision.
J'ai une cave, rattachée à mon lot, et quand j'ai acheté mon lot, j'ai acheté la cave en même temps car "rattachée au lot", c'est à dire indissociable du lot, faisant partie du lot, sauf à modifier notre RDC (ce qu'on devrait faire, je sais...). Mais pour l'instant, on vend le lot, la cave va avec. Le propriétaire du lot est propriétaire de la cave.
Qu'est-ce donc qui vous fait dire qu'un bien "rattaché au lot" appartiendrait au syndicat "pour ce lot. , au motif que c'est une provision et pas une cave ou un parking ? ,( avec ou sans guillemets à appartient, faisons simple..)
D'autant que la loi ne prévoit pas que la provision pour travaux puisse, à quelque condition que ce soit, être dissociable du lot, ce qui n'est pas le cas pour ma cave.
citation: Bien sur ! Le syndicat est la collectivité des copropriétaires.
La caisse de la popote, c'est l'argent versé par les officiers. Il est géré par le popotier qui rend ses comptes en fin de mois. L'argent est quand même aux officiers.
PS: En dehors du fait qu'effectivement le popotier n'est pas une personne morale, je faisais cette remarque sur les "fonds du syndicat" juste pour dire que même le législateur ne peut éviter les raccourcis, sauf à écrire des choses elles mêmes imparfaites du genre : "les fonds constituant le patrimoine de transit du syndicat et appartenant aux copropriétaires chacun pour leur part, s'il en reste quelque chose une fois réglées les dettes.. ...". On ne peut que raccourcir le concept, sauf à se lancer dans une longue explication juridique à chaque fois qu'on a la nécessité de mentionner ces fonds dans un débat, comme celui de ce fil qui était en fait la garantie financière, dont nous avons largement dérivé  |
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Édité par - Viviane le 31 mars 2014 01:18:59 |
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JPM
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63
Posté - 31 mars 2014 : 09:52:17
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Revenons au sujet SVP !
Dupont est exclusivement syndic professionnel et tous ses syndicats sont dotés d'un compte bancaire séparé. Il ne détient pas de fonds mais il manier les comptes bancaires des syndicats.
Est-il assujetti à souscrire une garantie financière ?
Une observation d'abord : Des personnes physiques qui manient les comptes bancaires de personnes morales qui les emploient comme salariés ou collaborateurs bénévoles dans une association par exemple, il y en a des dizaines de milliers en France. On se demande pourquoi elles ne seraient pas assujetties à la souscription d'une garantie financière ?
Compte tenu des remarques de Viviane j'ai fait le point des textes du régime Hoguet qui a été modifié en 2010. Nous sommes présentement en présence des textes suivants :
La loi 2010-853 du 23/07/2010 art. 38 modifie ainsi l’art 3 de la loi du 2 janvier 1970 :
« Les activités visées à l’art. 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir.
« Cette carte ne peut être délivrée qu’aux personnes qui satisfont aux conditions suivantes :
1°
[…]
2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier à l’exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État »
Le décret 2010 1707 du 30/12/2010 modifie comme suit l’art 3 du décret du 20 juillet 1972
" La demande est accompagnée
[…]
« 2° De l’attestation de garantie financière suffisante délivrée dans les conditions prévues à l’article 37, sous réserve des dispositions du 6° du présent article ; » ;
[…]
« 6° Le cas échéant, de la déclaration sur l’honneur qu’il n’est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par le demandeur, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission ;
"dans ce cas, le demandeur ne produit, au titre des activités concernées par la déclaration sur l’honneur, l’attestation de garantie financière mentionnée au 2° que lorsqu’il a choisi d’en souscrire une. »
Le texte ancien de l’article 3 6° du décret du 20 juillet 1972 était :
« 6° Le cas échéant, lorsque la demande tend à la délivrance d’une carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « Marchand de liste », de la déclaration sur l’honneur qu’il n’est reçu aucun fonds, effet ou valeur à l’occasion des opérations mentionnées aux 1° à 5°, 7° et 8° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée »
Je constate que l'article 3 6° ancien du décret Hoguet réservait aux agents immobiliers et marchands de listes la dispense de garantie financière assortie d'une déclaration sur l'honneur.
Or l'article 3 6° nouveau du décret Hoguet ne comporte aucune restriction
On ne trouve pas de restriction non plus dans l'article 3 nouveau de la loi.
Conclusion : Le régime de la déclaration sur l'honneur s'applique à toutes les activités. Le syndic sus évoqué peut se présenter à la Préfecture avec une déclaration sur l'honneur et repartir avec une carte professionnelle Gestion immobilière Pas de maniement de fonds pas de garantie financière.
Si je me trompe sur le plan juridique, qu'on me le dise. On est plus fort à trois qu'à un.
Si je ne me trompe pas, un peu de cette découverte reviendra à Viviane.
Il faudrait alors constater que ce régime est en place depuis trois ans.
Après vos observations j'irai butiner sur les sites de quelques préfectures.
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Viviane
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64
Posté - 31 mars 2014 : 10:38:48
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citation: Le régime de la déclaration sur l'honneur s'applique à toutes les activités. Le syndic sus évoqué peut se présenter à la Préfecture avec une déclaration sur l'honneur et repartir avec une carte professionnelle Gestion immobilière Pas de maniement de fonds pas de garantie financière.
Oui, vu que le législateur a visiblement oublié de lui interdire, il peut en théorie, et c'est navrant; Mais sa déclaration sur l'honneur dira que, selon les termes de l'article 3-6° décret:
'il ne reçoit ni ne détient, directement ou indirectement, d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission"
Ce qui selon moi est faux. Ce serait donc une déclaration mensongère.
citation: Des personnes physiques qui manient les comptes bancaires de personnes morales qui les emploient comme salariés ou collaborateurs bénévoles dans une association par exemple, il y en a des dizaines de milliers en France. On se demande pourquoi elles ne seraient pas assujetties à la souscription d'une garantie financière ?
Le syndic n'est pas une personne physique, et n'est pas salarié du syndicat. La personne physique maniant in fine les fonds du syndicat est soit le détenteur de la carte, soit salarié du syndic. C'est au syndic de mettre en oeuvre les dispositions nécessaires pour la contrôler. Le syndicat ne peut rien faire de ce point de vue. Ni décider de la personne physique maniant les fonds, ni décider de la moindre procédure pour la contrôler.
Si une personne morale veut s'assurer elle-même pour les agissements de son salarié personne physique habilité à manier les fonds lui appartenant, c'est son problème, parce que ce sera cette même personne morale qui en subira les conséquences.
La loi oblige le syndic personne morale à s'assurer lorsqu'il manie les fonds d'un syndicat (donc ne lui appartenant pas) parce qu'en cas de problème, c'est le syndicat qui est susceptible d'en subir les conséquences si le syndic ne peut les assumer, alors que ce même syndicat n'a pas les moyens juridiques de choisir et contrôler, la personne physique les maniant in fine. C'est sans doute la raison pour laquelle cette garantie n'est pas exigée pour un syndic non pro,(et à tord à mon avis) la personne physique maniant les fonds étant nominativement choisie par le syndicat, qui peut beaucoup plus simplement qu'avec un pro, mettre en oeuvre des moyens efficaces de contrôle. |
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Édité par - Viviane le 31 mars 2014 11:06:52 |
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JPM
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Posté - 31 mars 2014 : 11:23:38
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Le syndic est bel et bien avant tout une personne physique !!!
C'était le cas majoritairement en 1965 et il reste ancore des syndics professionnels personnes physiques.
Qu'il y ait maintenant des syndics personnes morales c'est totalement neutre dans la discussion.
Le syndic est une personne. Point
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Viviane
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66
Posté - 31 mars 2014 : 11:42:02
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Celui qui détient la carte professionnelle de syndic est une personne physique.
Mais pour exercer, il doit me semble-t-il, même seul, se constituer en entreprise, soit une personne morale., susceptible d'embaucher des salariés.
Je n'ai jamais vu une AG désignant un syndic "personne physique", (sauf pour les non-pros). Elle désigne généralement un cabinet de syndic, personne morale,( qui peut tout à fait porter le nom de son propriétaire) |
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Édité par - Viviane le 31 mars 2014 11:49:01 |
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JPM
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67
Posté - 31 mars 2014 : 14:54:46
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Vous avez encore beaucoup de choses à voir 
Les syndics professionnels des années 1960 et + étaient majoritairement des personnes physiques. Ils avaient un personnel plus ou moins important. Comme certains avocats ou certains architectes. La loi a été conçue pour des syndics personnes physiques.
En 1954 et 1960 les traités consacrés à l'activité de syndic n'évoquent pas le syndic personne morale et traitent seulement des problèmes posés par le statut matrimonial d'une femme mariée syndic 
Il a fallu l'article 28 du décret du 17 mars 1967 pour proclamer la possibilité pour les personnes morales d'exercer le fonction.
De nos jours les syndics personnes physiques sélectionnent soigneusement leurs syndicats mandants en excluant les ensembles trop importants. Ils perçoivent généralement des honoraires de gestion courante assez substantiels et conservent leurs mandats sur de longues années. Les moyens électroniques leur ont apportés une aide considérable. Le personnel est peu nombreux mais très qualifié.
Certains parviennent ainsi à ne réellement pratiquer que la fonction de syndic et des missions d'assistance à des syndics bénévoles ou coopératifs.
C'est le top. On entend peu parler d'eux.
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Viviane
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68
Posté - 31 mars 2014 : 16:50:04
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JPM, j'avoue, je connais pas du tout la loi des années 60
Mais nous ne sommes plus dans les années 1960, et la loi Hoguet, le décret de 1967 comme la loi de 1965 ont été revisités depuis.
Tout comme bientôt certains articles actuels de ces lois seront caducs suite à la loi ALUR...
A quel titre ces syndics "personnes physiques" emploient-ils du "personnel peu nombreux mais très qualifié"? Quelle est la forme juridique de ces syndics "personne physique"? Profession libérale, SA, SARL, auto-entreprise... que sais-je, il y a tant de formes d'entreprises... ... Sont-ils soumis à la loi hoguet?
Sous quelle forme l'AG les désigne-t-elle? Leur nom ou celui de leur société? |
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Édité par - Viviane le 31 mars 2014 16:51:44 |
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JPM
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69
Posté - 31 mars 2014 : 18:22:26
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Je crois avoir été clair. La loi de 1965 a été conçue pour des syndics personnes physiques. D'où
+++++++++++++++
Le président met aux voix la résolution suivante :
L'assemblée générale désigne Monsieur Jules Dupont, administrateur de biens, 18 rue des Saules à äris 22eme arrdt, en qualité de syndic des copropriétaires, pour une durée courant de ce jour au 30 juin nnnn. Sa rémunération annuelle de base est fixée à nn francs ht soit nnn francs ttc. Il percevra en outre, s'il y a lieu, les honoraires exceptionnels figurant au bordereau détaillé annexé à la convocation.
Ont voté POUR, CONTRE,
Abstentions
+++++++++++++++++
A cette époque la loi Hoguet n'existait pas. L'ouverture d'un vrai compte séparé tenait lieu de garantie financière.
A noter toutefois que les administrateurs de biens lyonnais avait souscrit une assurance caution collective auprès d'une compagnie d'assurance. Cet assureur a tenté de refuser la prise en charge d'un sinistre lié à des détournements volontaires. La Cour de Cassation a jugé (Cass. civ. 1ere chambre 27/06/1967) que le cautionnement de faits délictueux est licite et l'assureur a dû payer.
On pourrait se souvenir présentement de cette affaire pour cogiter une garantie
Petit à petit les syndics ont constitué des sociétés d'administration de biens. Il a fallu adapter certaines dispositions de la loi de 1965 à cette solution, et notamment l'interdiction de substitution fondée sur le choix intuitu personae du syndic. Encore maintenant il subsiste un conflit très important entre l'interdiction de substitution et les règles du Code de commerce relatives aux fusions absorptions, qui sont incompatibles avec celles du statut de la copropriété.
Ce pour quoi je dis parfois qu'il y aurait lieu d'interdire l'activité de syndic aux sociétés commerciales susceptibles d'être affectées par ce type d'opération.
Inconcevable ??? L'actualité de ce jour 31 mars 2014 montre qu'à contourner les obstacles on finit toujours par arriver au pied d'un mur.
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Viviane
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Posté - 31 mars 2014 : 20:03:59
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Ok, je comprends. Merci JPM.
Y'a encore un truc qui me titille quant à savoir si un administrateur de biens est une personnalité morale... Mais bon, je trouve pas de réponse nette, les juristes et même les juges, ayant l'air de pas tous être d'accord sur ce qu'est une personnalité morale. Et ça n'a pas franchement d'importance dans le débat sur la garantie.... Donc oublions...
En revanche, je suis tombée par hasard sur une note de la préfecture de la Sarthe datant de mai 2013 concernant la délivrance de la carte professionnelle et disant:
citation: La simple détention d’un chèque est un maniement de fonds qui oblige à la souscription d’une garantie dont l’absence constitue une illégalité conduisant à condamnation.
puis
citation: Lorsque le titulaire de la carte professionnelle a souscrit la déclaration de non réception de fonds, les documents et affiches (documents, contrats, correspondances, à usage professionnel ainsi que les affiches apposées en évidences dans tous les lieux où est reçue la clientèle) indiquent, pour l’activité concernée, que l’intéressé ne doit recevoir ni détenir d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatif de sa rémunération ou de
sa commission.
Or, être syndic sans recevoir de fonds me semble tout de même impossible.
http://www.sarthe.gouv.fr/IMG/pdf/F...le21751b.pdf |
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Édité par - Viviane le 31 mars 2014 20:18:46 |
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JPM
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Posté - 31 mars 2014 : 23:13:48
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Un peu de lecture
http://www.jpm-copro.com/Etude%201-2-2.htm
Vous trouverez la personnalité morale et aussi d'autres choses qui vous interessseront peut-être.
Vous êtes tombée sur une note qui vient de l'ancienne direction du journal officiel et qu'on trouve dans tous les sites préfectoraux. J'ai celle du Tarn dans laquelle il y a un paragraphe qui cloche complètement.
Un administrateur de biens c'est une personne physique comme un administrateur judiciaire ou un administrateur de société.
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Viviane
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Posté - 01 avr. 2014 : 14:20:53
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y'a donc au moins une préfecture qui a su lire le décret d'application de loi hoguet en ce qui concerne la garantie financière, c'est celle de la Sarthe |
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JPM
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Posté - 01 avr. 2014 : 14:51:28
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Non ! C'est un document national.
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Viviane
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Posté - 01 avr. 2014 : 15:22:40
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Donc les salariés du JO ont su lire le décret, faudrait juste qu'ils renvoient à toutes les préfectures au moins ces paragraphes sur la garantie financière... en leur spécifiant que la loi ALUR n'ayant pas modifié ce décret, rien ne change... |
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Édité par - Viviane le 01 avr. 2014 19:14:35 |
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ALUR La garantie financière oubliée ??? 
