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 Posté - 27 nov. 2013 : 17:53:23
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mu99 : Ils vont avoir du mal à accepter qu'il va falloir dépenser quelques sous en LRAR pour envoyer les convocations et les CR d'AG.
Cela arrive très souvent que l'AG débatte longtemps pour le prix d'une ampoule, et c'est très pénible§§  et laisse passer les gros problèmes essentiels, comme vous l'avez vu sut cette résolution de création d'un fond pour travaux futurs ou aucun d'entre vous au CS et également le "syndic bénévole" ou le président de votre SDC ccopératif ? n'a pris la peine de se renseigner sur la manière de rédiger l'OdJ, en particulier cette résolution importante pour le SDC.
La remise de la convocation et du PV est un problème très sérieux, car ils font partir des délais légaux de convocation - 21 jours pleins - et de contestation pour les opposants et les défaillants - 2 mois après réception du PV. Le PV est LE document juridique important de la copropriété.
Mu99 : "J'ai souvent fait état de ma disponibilité pour toutes les questions juridiques mais à leurs yeux, je suis peu crédible "
C'est souvent le cas, même si vous avez raison, en proposant les textes légaux. Mais attention, vous avez aussi beaucoup à apprendre sur la copro. en commençant par intégrer le vocabulaire, les fonctions de chacun, et la loi de 1965 et le décret de 1967, sans oublier votre RDC, la " bible " de la copro.
En cas de doute, rapprochez vous d'une association comme l'ARC.
Nous n'avons toujours pas compris comment fonctionne votre SDC. A vous lire, il semblerait que vous n'êtes pas un SDC coopératif - très peu courant - mais un SDC " normal avec un copropriétaire syndic bénévole.
Bon courage pour la suite, car je pense que vous allez découvrir d'autres problèmes. Car " chippotez" pour un euros ne veut pas dire que la comptabilité soit bien tenue, que le syndic bénévole respecte le RDC, comme tous les copros effectuant des travaix privatifs affectant les parties communes sans accord de l'AG ( art 25 loi de1965) !!
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Mu99
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Posté - 27 nov. 2013 : 18:31:04
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Merci Philippe388 pour cette réponse.
En ce qui concerne notre SDC, je ne suis plus du tout sûre moi-même de ce qu'il en est... Tout ce que je sais c'est que j'ai été réelue, lors de la dernière AG, secrétaire (une autre personne Trésorier et la dernière, Président Syndic) !!!
Je crois que même cela est à revoir d'après les différents propos dans cette discussion.
Le "président Syndic" parle de syndicat coopératif. Il est vrai que ce terme est apparu je ne sais plus quand et que je n'ai pas compris à l'époque pourquoi on parlait avant de Syndic bénévole et que tout à coup, on a parlé de syndicat coopératif sans que rien ne change à notre fonctionnement. J'ai dî louper une étape...
Il me semble donc aujourd'hui que nous avons beaucoup de choses à revoir... La base même de notre organisation...
Je vais me pencher sérieusement sur tout cela et ensuite, soumettre mes réflexions aux deux autres personnes : SI ELLES M'ECOUTENT !!!!!!! Ce qui n'est pas gagné, comme je le disait auparavant. Ils sont tellement sûrs d'eux !
Avant de me rendre à cette AG, j'étais persuadée que le Président Syndic (je n'ose même plus le nommer de cette façon), s'était renseigné auprès de l'ANCC comme il le fait d'habitude. Il s'avère que non puisque je lui ai posé la question hier... J'ai fait confiance tout simplement car cette personne, d'habitude, se montre si près de la loi (comme elle dit que sa responsabilité peut-être engagée, elle est très prudente. Du moins, c'est ce qu'elle laisse transparaître...). En fait, sa seule et unique crainte est que le ravalement de façade ou de toiture soit mis à l'ordre du jour et que les "autres" ne payent pas... C'est pour cela que ce "fonds" a été proposé à l'AG.
Pour vous dire jusqu’où ça va parfois : un des membre de ce,heu conseil syndical, syndic, (je ne sais plus) a proposé que le compte bancaire dela copropriété soit établi à au nom de celui qui officie en tant que PDT SYNDIC pour économiser 1,85€ par trimestre de frais de tenue de compte. Prudente, cette personne a tout de même refusé.
Bref, je suis un peu démoralisée ce soir devant la tâche qui m'attends.
En ce qui concerne les travaux privatifs, de nombreux copropriétaires ont installé des portes-fenêtres en PVC, sans demander aucune autorisation à l'AG (mais il me semble que ces éléments dans le RC sont des parties privatives) et sans même consulter le service d'urbanisme alors que notre immeuble est situé en ZPPAUP...
D'autre ont percé la façade pour installer des chaudières à ventouse ou pour faire passer des tuyaux sans demander quoi que ce soir à l'AG non plus alors qu'il s'agit de parties communes.
Enfin, je vais essayer. Mais je sais aussi pourquoi j'envisage de demander à ce que l'on "repasse" par un syndc privé dans l'avenir. Car à force de faire n'importe quoi, nous allons un jour avoir de gros GROS problèmes.
Bonne soirée et merci pour vos encouragements
NB : nous adhérons à l'ANCC : est-ce l'équivalent de l'ARC dont vous parlez et que je ne connais pas ?
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Posté - 27 nov. 2013 : 19:04:27
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Mu99 : un des membre de ce,heu conseil syndical, syndic, (je ne sais plus) a proposé que le compte bancaire dela copropriété soit établi à au nom de celui qui officie en tant que PDT SYNDIC pour économiser 1,85€ par trimestre de frais de tenue de compte. Prudente, cette personne a tout de même refusé.
Je parlais de surprise et de méconaissance des textes; Cette proposition est plus que farfelue. le compte bancaire est au nom du syndicat des copropriétaires, et en aucun cas au non d'un copropriétaire qu'il soit syndic bénévole ou président du SDC coopératif.
Cette proposition de créer une fond poutr travaux futurs de ravalement est très très bonne. Beaucoup de SDC vote contre ces fonds, pourne pas payer trop de charges; Voir un peu plus loin que ces 1.85 e est une très bonne initiative, mais très mal mis en place par méconnaissance. Un conseil aurait évité une autre AG, mais votre SDC est petit, convoquer une AG rapidement est facile.
Cette erreur de jugement est une petite erreur, ce " président " parle de responsabilité et de prudence, c'est aussi un bon point pour lui. Cette erreur est aussi colective car c'est bien le SDC et non le syndic qui sera assigner en cas de contestation par un copro devant le TGI.
mu99 : en copropriété c'est l'AG qui est la seule décisionnaire !
ANCC est aussi une association, comme l'ARC. Rien en vous empêche de vous connecter sur ce site ouvert avec une rubrique très complémentaires de UI, la rubrique abus.
l'ARC propose aussi des petites fascicules sur la gestion et les problèmes de la copropriété.
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Mu99
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Posté - 27 nov. 2013 : 23:35:12
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Merci Philippe338 pour cette réponse...
Je vais consulter dès demain les fascicules. Le site de l'ARC a l'air très complet : je vais également m'y intéresser de plus près.
En ce qui concerne notre 'syndic", je me suis penchée sur les PV d'AG.
Lors de la dernière AG, nous avions à l'ordre du jour le point 5 : renouvellement du syndic : le départ de Mr X ayant réduit à 3 le nombre des membres du conseil, nous appelons à candidature.
LA résolution dans le PV de l'AG (point 5) : Reconduction du syndic actuel : Mr Y, Mmes Z et V.
3 ans auparavant (en 2010), c'était la même chose (+Mr X encore présent).
En 2003 : renouvellent du Conseil Syndical : les membres sortant (Mr Y, Mme Z et Mr X) sonr réélus - rien sur un éventuel Président Syndic élu (alors que Mme V est à ce moment le Pdt Syndic et continue de l'être depuis) !!!.
Je ne vais pas tout retracer mais juste revenir à l'origine : en 1997, l'AG n'a pas renouvelé le Syndic en place et Mr B a été désigné comme Syndic bénévole.
J'ai de gros doutes sur la conformité de notre organisation même...
En fait, il semble que nous sommes passés de Syndic bénévole (une personne + d'autres élus lors d'une AG extraordinaire qui a eu lieu en 1997 - constitution en association loi 1901, élection d'un président, d'un vice-président, d'une secrétaire et d'un trésorier + ouverture d'un compte bancaire + livret au nom de association).
Peut-être faudra-t-il, lors de la prochaine l'AG extraordinaire, revoir ce point également ? Car il n''y a aucune résolution depuis 1997 qui stipule que l'AG a accepté le principe d'un Syndicat Coopératif pour notre copro.
Pour le coup, je ne sais plus du tout quel statut nous avons à ce jour...
Ma petite question de départ s'est transformée en une véritable migraine 
Bonne soirée,
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Édité par - Mu99 le 27 nov. 2013 23:37:15 |
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Posté - 28 nov. 2013 : 08:28:40
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de toute façon compte tenu du nombre que vous êtes et de l'organisation actuelle, il vous faut officialiser le passage en syndicat coopératif (cela ne fait pas mal, je vous rassure).
L'AG désigne les membres du CS et un contrôleur aux comptes hors membre du CS.
Ensuite (mais cela peut se faire dans la même réunion), le CS désigne son président qui devient donc président-syndic, un vice-président, etc... l'avantage du vice-président, c'est qu'il peut prendre des décisions en l'absence du président (pour voyage, maladie, accident...).
Ainsi vous serez dans la légalité.
ceci entrainera un changement de libellé par exemple du compte chèque :"syndicat coopératif des propriétaires de la résidence du bien faire" (par exemple  , c'est de l'humour Mu99... ) |
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Mu99
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26
 Posté - 28 nov. 2013 : 12:50:40
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Rambouillet, merci pour ces précisions : l'explication est très claire et semble réalisable.
Maintenant, il va falloir que je parvienne à expliquer tout cela aux membres de notre "syndic...." qui sont persuadés que nous sommes déjà un Syndicat coopératif !
Du coup, faut-il également dissoudre l'association qui, pour le coup, ne sera plus d'aucune utilité ? Cette décision est-elle à prendre en AG ?
Est-ce qu'il va également falloir annuler la résolution "renouvellement du Syndic pour 3 ans" de l'an dernier ? C'est plus sur la forme que sur le fond que je m'interroge à ce propos.
Quant à "la résidence du bien faire" (par exemple , c'est de l'humour Mu99... ) : lol !!!
Nous avons effectivement beaucoup à apprendre pour pouvoir, à l'avenir, bien faire
Bonne journée,
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Édité par - Mu99 le 28 nov. 2013 12:53:49 |
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nefer
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Posté - 28 nov. 2013 : 13:23:10
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citation: Initialement posté par Mu99
aux membres de notre "syndic...." qui sont persuadés que nous sommes déjà un Syndicat coopératif !
je ne comprends pas
dans votre 1er message vous écrivez:"le syndicat est bénévole"
et maintenant vous parlez de syndicat coopératif!
un syndic bénévole ou plus exactement "non professionnel" est UNE personne.
un syndicat coopératif est représenté par plusieurs
Sous quelle forme exactement est gérée cette copropriété ? |
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Mu99
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Posté - 28 nov. 2013 : 18:48:51
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Sous quelle forme exactement est gérée cette copropriété ?
Nefer, c'est justement cela le problème : je ne le sais même plus moi-même !
Comme je le disais plus haut à Philippe338 :
En ce qui concerne notre 'syndic", je me suis penchée sur les PV d'AG.
Lors de la dernière AG, nous avions à l'ordre du jour le point 5 : renouvellement du syndic : le départ de Mr X ayant réduit à 3 le nombre des membres du conseil, nous appelons à candidature.
LA résolution dans le PV de l'AG (point 5) : Reconduction du syndic actuel : Mr Y, Mmes Z et V.
3 ans auparavant (en 2010), c'était la même chose (+Mr X encore présent).
En 2003 : renouvellent du Conseil Syndical : les membres sortant (Mr Y, Mme Z et Mr X) sonr réélus - rien sur un éventuel Président Syndic élu (alors que Mme V est à ce moment le Pdt Syndic et continue de l'être depuis) !!!.
Je ne vais pas tout retracer mais juste revenir à l'origine : en 1997, l'AG n'a pas renouvelé le Syndic en place et Mr B a été désigné comme Syndic bénévole.
J'ai de gros doutes sur la conformité de notre organisation même...
En fait, il semble que nous sommes passés de Syndic bénévole (une personne + d'autres élus lors d'une AG extraordinaire qui a eu lieu en 1997 - constitution en association loi 1901, élection d'un président, d'un vice-président, d'une secrétaire et d'un trésorier + ouverture d'un compte bancaire + livret au nom de association).
Peut-être faudra-t-il, lors de la prochaine l'AG extraordinaire, revoir ce point également ? Car il n''y a aucune résolution depuis 1997 qui stipule que l'AG a accepté le principe d'un Syndicat Coopératif pour notre copro.
Pour le coup, je ne sais plus du tout quel statut nous avons à ce jour...
Ma petite question de départ s'est transformée en une véritable migraine 
Bonne soirée
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Posté - 28 nov. 2013 : 19:02:53
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citation: Du coup, faut-il également dissoudre l'association qui, pour le coup, ne sera plus d'aucune utilité ? Cette décision est-elle à prendre en AG ?
cette association doit avoir des statuts déposés en préfecture et déclarés au JO.... heu..... et dans ces statuts doit obligatoirement etre inclus un article sur la dissolution (article dans lequel on indique, en général, où vont les fonds, par ex...).
donc cette association se réunit et se dissout. il reste tout de même le syndicat des copropriétaires qui est "géré" par l'AG. Ensuite cette AG décide de passer en syndicat coopératif et décide de prendre le nom de ...
citation: Est-ce qu'il va également falloir annuler la résolution "renouvellement du Syndic pour 3 ans" de l'an dernier ? C'est plus sur la forme que sur le fond que je m'interroge à ce propos.
heu... oui, puisqu'une AG ne nomme pas un syndic pour 3 ans, mais désigne des conseillers syndicaux pour 3 ans maxi (renouvelables indéfiniment).
quant à l'avenir, pour une copro comme la votre (8 copros) ce n'est pas compliqué, lisez bien la loi et le décret et retenez ce qui vous concerne, car vous remarquerez que cette loi a de chapitres qui ne vous concernent pas (union, syndicat en difficulté, résidences services, etc...). Pour la loi, vous n'avez qu'à retenir et appliquer qu'une quarantaine d'articles et encore certains sont de base (1er chapitre) et une fois qu'on les a lu, on s'aperçoit que l'on a peu d'occasions d'y revenir.
Par contre le chapitre "administration" est très important et à connaitre parfaitement, mais une fois appliqué c'est de la routine après...
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Mu99
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Posté - 29 nov. 2013 : 06:37:59
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Merci Rambouillet,
Je vais me pencher sur cette loi...
Une dernière question, si rien n'est modifié au niveau de cette résolution pour travaux sur 10 ans, et si un copropriétaire opposant à cette décision la conteste en justice, quelles chances a-t-il d'obtenir gain de cause ?
Car si une éventuelle action en justice induit des frais à la copro, ce serait pour moi un argument pour inciter le syndic à se pencher rapidement sur la question en convoquant une AG extraordinaire pour rétablir les choses en arguant que le coût de la nouvelle AG (envoi des documents en RAR) serait bien moindre que les frais liés à un "procès".
Il faut comprendre que, comme je l'ai dit plus haut, j'ai beaucoup de mal à être entendue et il faut que mes arguments soient solides et qu'ils démontrent que tout cela sera fait dans l’intérêt de tous.
Bonne journée |
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Posté - 29 nov. 2013 : 08:34:35
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citation: Une dernière question, si rien n'est modifié au niveau de cette résolution pour travaux sur 10 ans, et si un copropriétaire opposant à cette décision la conteste en justice, quelles chances a-t-il d'obtenir gain de cause ?
il aura toutes chances de gagner, car au vu de ce que vosu écrivez, un avocat aura aucun mal de prouver que tout ce qui est fait dans ce syndicat est illégal (nous avons réussi à le faire sur UI... )
effectivement ce seront des frais et des emm.....ments et du temps consomé pour les "vieux monsieurs" qui seront encore plus vieux  . alors que si tout est remis en ordre, ils seront sereins... |
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nefer
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Posté - 29 nov. 2013 : 09:36:32
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il faut leur expliquer que n'importe quel copropriétaire actuel ou futur, s'il décide d'engager une procédure...aura toutes les chances de gagner...et qu'en plus des condamnations (article 700, dépens, D et I) le syndicat, pour se défendre, devra engager un avocat: donc la facture sera très lourde
il serait preferrable, si ce syndicat est adhérent à une association, de soumettre tous vos documents (convocations, PV d'AG, appels de fonds...) à cette association pour remettre de l'ordre dans le fonctionnement...avant d'être au pied du mur
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Posté - 29 nov. 2013 : 09:48:12
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mu99 : beaucoup de boulot !!!
Réunisser un maximum de docs sur le fonctionnement, sur le statut juridique de votre syndicat.
Vous parlez de la loi de 1901 ??? un syndicat de copropriétaire existe sans aucune déclaration dès lors que 2 lots de copropriétés existent. Le premier doc officiel est le RDC !!
Avant de vous lancer, préparez vos biscuits avec une association, ouisuqe vous mélangez aussi tous ces termes qui ont une signification bien précise.
Après, si la gestion d'un SDC coopératif, ou gérer par un syndic bénévole est difficile et cela a peu de chances de changer avec les "anciens" déjà aux commandes qui sont très approximatifs en entraineront ainsi le SDC dans d'autrres soucis juridiques et de gros frais en cas d'assignation , proposez et choississez un syndic pro. |
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Posté - 29 nov. 2013 : 11:13:17
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citation: proposez et choississez un syndic pro.
personnellement, je ne donnerai pas ce conseil, car apparemment votre syndicat fonctionne actuellement grâce à la bonne volonté de quelques-uns d'entre vous. Je pense que ous y perdiez en efficacité (et en sous... ) Il faut maintenant passer à un stade supérieur : rajouter de la légalité aux actions qui sont faites : ce n'est pas compliqué à 8 !!! |
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Mu99
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Posté - 29 nov. 2013 : 12:59:04
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Merci à vous trois 
C'est bien ce que je pensais (importants frais liées aux procédures juridiques et gros risque de perdre de l'argent).
Par contre, un copropriétaire actuel a le droit de contester une décision prise en AG dans les deux mois sinon elle est considérée comme définitive mais comment un futur acquéreur pourrait-il le faire vu que ce délai sera forcément dépassé ?
Une fois de plus, c'est pour appuyer mon argumentaire auprès des "anciens"
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mfld
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Posté - 29 nov. 2013 : 13:12:08
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Un futur acquéreur est normalement informé des futures provisions qu'il aura à payer au travers de l'état daté, demandé par le notaire au syndic avant la vente. Il pourra donc négocier ce point avec le vendeur. S'il acte en l'état alors que l'information est complète, tant pis pour lui.
Donc pas de souci, à moins que votre équipe ne sache pas remplir correctement un tel état daté. Auquel cas, il existe un risque que le nouveau se rebiffe en avançant un défaut d'information sur une décision déjà hors cadre légal. Et là ça peut chauffer.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 29 nov. 2013 : 17:04:28
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mu99 :" Par contre, un copropriétaire actuel a le droit de contester une décision prise en AG dans les deux mois sinon elle est considérée comme définitive mais comment un futur acquéreur pourrait-il le faire vu que ce délai sera forcément dépassé ?"
Seuls les opposants et les défaillants ont le droit de contester une décision d'AG ou des résolutions !!
Il s'agit du compte personnel du copropriétaire vendeur. Le délai des 2 mois n'a rien à voir dans une contestation possible, qui est de 10 ans
Mais ici il s'agit d'une résolution sur des avances pour travaux futurs !!! Ces sommes sont miés aux copropriétaires ET pas au syndicat. La quote-part de ces fonds EST obligatoirement remboursable aux copropriétaires.
Même l'absurdité d'en affecter une partie au budget annuel, concerne également ces fonds appartenant au copro !
En cas de vente, un copro. vendeur DOIT être remboursé si les travaux n'ont pas été lancés, naturellement.
Maintenant l'acquereur intervient pour abonder de nouveau ce fonds de travaux futurs à hauteur de la quote-part du vendeur.
La quote-part des avances des fonds pour travaux futurs DOIT donc figurer dans l'état daté.
La méconnaissance de votre équipe " dirigeante " dans ce dosseir créé immédiatement des soucis pour le vendeur et à l'acquéreru si cela ne figure pas dans l'état daté; même pas sur qu'il connaisse cela.
C'est pourquoi je proposerai un syndic pro. |
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Mu99
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Posté - 29 nov. 2013 : 18:05:15
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citation: Initialement posté par philippe388Le délai des 2 mois n'a rien à voir dans une contestation possible, qui est de 10 ans
Philippe388 : Je n'ai pas tout compris. Une décision d'AG peut-être contestée dans un délai de deux mois à compter de la réception du PV, par les copropriétaires opposants ou défaillants. Je pensais qu'une fois ce délai passé, plus rien n'était contestable et que la résolution devenait définitive... Or, vous parlez de 10 ans : je suis perdue...
D'autre part, est-ce qu'un copropriétaire opposant mais membre élu du conseil syndical peut contester ? J'avoue que tout cela est complexe et le recours à un syndic pro s'impose à moi de plus en plus.
Bonne soirée !
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Posté - 29 nov. 2013 : 18:37:51
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mu99 : plongez vous rapidement dans les textes de loi !!!
Un membre du CS EST un copro comme tous les autres; il vote aux AG, il peut donc contester comme tous ces voisins.
Le délai pour contester est nien 2 mois.
Mais ici cela concerne une avance de fonds pour travaux futurs. Cette avance, comme le fond de roulement est attaché au copropriétaire. Le montant de cette quote-part figure sur les appels de fonds.
Ces avances sont remboursables lors de la vente.
L'AG a totalement détourné ces fonds en les affectant en partie au budget. Vous pouvez contester cette affectation dans les 2 mois.
MAIS si vous vendez votre lot, le SDC DOIT vous rembourser votre quote-part. Si il ne le fait pas vous avez 10 ans pour les réclamer.
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Posté - 29 nov. 2013 : 18:45:32
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citation: D'autre part, est-ce qu'un copropriétaire opposant mais membre élu du conseil syndical peut contester ?
A l'AG, un membre du CS est un simple copro et à ce titre peut assigner le syndicat pour faire annuler une résolution s'ils est opposant ou défaillant.
le délai de 2 mois est là pour contester une AG ou une résolution de l'AG.
le délai de 10 ans court pour contester le compte propriétaire individuel, et en l'espèce un copro peut contester durant 10 ans le décompte individuel qui lui est fait, comme par exemple l'utilisation de tantièmes non conformes au RdC. |
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Création d'un fonds travaux de 15 000€ sur 10 ans 
