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Mu99
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 Posté - 29 nov. 2013 : 18:53:25
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citation: Initialement posté par philippe388
mu99 : plongez vous rapidement dans les textes de loi !!!
Oui, je vais faire cela sans tarder !!! Ca tombe bien : c'est le week-end 
Votre réponse précedente est beaucoup plus claire... et je comprends mieux maintenant ce qui peut être contesté par un futur acquéreur.
Il faut dire que je pars un peu de zéro. Je suis entrain de me plonger dans des documents sur les charges et effectivement, nous ne respectons rien. Nous incluons toutes les dépenses dans le budget prévisionnel, même quand ça concerne des travaux en cours et éventuellement à venir et je me rends compte que ce n'est pas comme cela que les choses doivent être faites...
Pour ce fameux fonds de 15000 sur 10 ans, nous aurions dû voter une provision spéciale sur 3 ans alors que nous avons inclus cette "épargne" dans le Budget prévisionnel.
Bref, j'ai fait confiance et eux ont fait ce qu'ils ont pu, je ne critique pas. Mais maintenant, il est URGENT que les choses changent. Reste à convaincre tout le monde comme je l'ai déjà dit  !
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Mu99
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 42
Posté - 29 nov. 2013 : 19:11:51
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citation: Initialement posté par rambouillet
[quote]
Le délai de 10 ans court pour contester le compte propriétaire individuel, et en l'espèce un copro peut contester durant 10 ans le décompte individuel qui lui est fait, comme par exemple l'utilisation de tantièmes non conformes au RdC.
C'est le bon exemple car en plus de tout le reste, nous appliquons une grille de répartition des charges non conforme au RdC. Nous avons modifié il y a 4 ans les tantièmes de la copropriété (à l'unanimité 1000/1000) lorsqu'un copropriétaire a fait des travaux d’agrandissement (il a fait une chambre dans ses greniers privatifs au dessus de son logement). Le copro en question a accepté la résolution pour acheter la "paix sociale" et pour pouvoir réaliser les travaux : les autres ont estimé que comme le logement était devenu plus grand, il était normal et équitable qu'il paye plus de charges. D'ailleurs, c'était une condition pour que l'AG accepte ces travaux qui touchaient aux parties communes (percement de la dalle et pose de vélux). Les tantièmes supplémentaires ont été estimés à environ 1/m2 (soit 15 en plus) par ce copro et les autres ont approuvé. Je n'ai pas assisté à cette AG extraordinaire (j'avais donné mon pouvoir) car ce point était le seul à l'ordre du jour et personnellement, je trouvais le raisonnement un peu limite. Mais les autres "près de leurs sous" ont certainement vu là un moyen de faire diminuer leurs propres charges.
Or je suis entrain de me rendre compte que le RDC n'a pas été modifié suite a l'adoption de cette résolution. Si ce copropriétaire vend, je n'ose même pas penser aux conséquences (juridiques) que cela pourra entrainer...
Bref, on a tout faux !!! |
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mfld
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Posté - 29 nov. 2013 : 19:25:31
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Allez, un peu d'humour : vous vivez un passage difficile mais nécessaire, comme une renaissance : celle du conseiller syndical bienheureux, qui ne savait pas par ignorance, et qui réalise soudain... qu'il sait qu'il ne savait pas. Après ce choc, c'est la panique, il maudit le jour de sa candidature, et n'a qu'une seule envie, c'est d'être ailleurs .
Vous êtes sur la bonne voie, continuez  ! |
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Mu99
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Posté - 29 nov. 2013 : 19:38:46
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citation: Initialement posté par mfldAllez, un peu d'humour : vous vivez un passage difficile mais nécessaire, comme une renaissance : celle du conseiller syndical bienheureux, qui ne savait pas par ignorance, et qui réalise soudain... qu'il sait qu'il ne savait pas. Après ce choc, c'est la panique, il maudit le jour de sa candidature, et n'a qu'une seule envie, c'est d'être ailleurs . Vous êtes sur la bonne voie, continuez !
MERCI  |
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Mu99
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Posté - 30 nov. 2013 : 03:29:05
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Bonjour,
Un autre point me turlupine.
En relisant les différentes convocations et PV des AG précédentes, il y a toujours le même point 2. à l'ordre du jour et la même résolution qui lui correspond.
Point 2. - Examen des comptes de l'exercice et quitus (libellé tel quel au mot près)
Résolution 2. - Examen des comptes 200N/200N+1 : l'assemblée donne quitus au Syndic.
Pour X/1000 contre : 0
Après lecture de différents documents, je me demande si les comptes sont bien approuvés par ces résolutions. En effet, rien dans cette résolution ne dit que l'AG a approuvé les comptes. Certes, elle les a examinés...Certes elle donne quitus (à qui ? à Quoi ?)...
N'y a-t-il pas ici un amalgame entre deux termes :"quitus" et "approbation" ???
Je continue à me poser mes questions et à les proposer dans ce sujet : faut-il que j'en ouvre un autre pour une question différente de la précédente ?
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nefer
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 Posté - 30 nov. 2013 : 08:18:46
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effectivement il faut:
- approbation des comptes de l'exercice du...au
- quitus
"examen" ne signifie pas que les comptes sont approuvés
si vous avez un débiteur, il y aura problème en cas d'assignation devant une juridiction
Question: à quoi sert l'adhésion de votre syndicat à cette association de copropriétaires? |
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Mu99
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 Posté - 30 nov. 2013 : 08:48:29
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Merci Nefer, c'est bien ce qui me semblait.
Pendant des années, nous avons donc bien examiné des comptes sans les approuver... et donné quitus à cette "examination" (soupir !!!)
citation: Initialement posté par nefer
Question: à quoi sert l'adhésion de votre syndicat à cette association de copropriétaires?
Réponse : A rien apparemment !!!!
Je viens de passer la nuit à éplucher les convocations et PV des AG depuis que la copro s'est "débarrassé" du syndic professionnel : je suis horifiée...
D'après l'analyse qui en ressort, il me semble que nous n'avons AUCUN SYNDIC.
Au départ, lors de la révocation du syndic pro à la fin des années 90, une association a été crée pour gérer la copro. Le président de l'association s'est retrouvé "syndic" et un bureau a été élu (Vice président, trésorier, secrétaire).
Au fil du temps, on retrouve, dans les PV relatifs à la gestion de la copro "renouvellement du syndic" (le syndic est réélu, les membres sortants sont réelus...), "renouvellement du conseil syndical" (les membres sont X, Y, Z), et apparaissent arbitrairement, selon les années les termes syndic, conseil, conseil syndical, président syndic et même "reconduction du syndic actuel : Mr X, Mmes Y et Z".
Le signataire des PV (en plus du président de séance) est toujours "le président syndic".
Pour moi, tout est clair : notre incompétence est plus que flagrante et il était temps que quelqu'un se penche sur tout cela...
De plus, nouvelle aberration : depuis le départ, le budget prévisionnel concerne TOUTES les dépenses (fonctionnement + travaux). Nous n'avons jamais voté aucun des travaux qui ont été réalisés...
AU SECOURS
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nefer
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48
Posté - 30 nov. 2013 : 09:05:32
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si vous êtes adhérent à cette association de copropriétaires à titre collectif, vous pouvez les contacter par téléphone ou mieux les interroger par écrit en leur envoyant copie des 3 dernières convocations et PV d'AG |
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Mu99
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Posté - 30 nov. 2013 : 10:02:05
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Oui, j vais me rapprocher de l'ANCC rapidement, pour cette questions et pour d'autres.
Notre "président syndic" actuel ainsi que les autres copropriétaires pensent que nous sommes un syndicat coopératif. Or, il n'en est rien.
Notre RdC que j'ai aussi épluché ne prévoit pas la modalité de gestion sous forme de syndicat coopératif dans la partie "SYNDIC". Il parle de syndic qui peut être un tiers ou un copropriétaire.
D'après les texte et ce qui été dit plus haut dans le fil de cette discussion, il semble donc que nous ne pouvons pas adopter cette forme de gestion.
Mais le RdC (régi par la loi du 28 juin 1938) stipule, au tout début (rôle 1) que tout ce qui n'est pas prévu au règlement reste régi par le droit commun à défaut de décision par l'AG.
Si on souhaite le mode de gestion coopératif, faut-il tout de même modifier le RdC ?
Merci encore pour toutes vos interventions et précisions qui m'aident énormément à y voir clair... 
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nefer
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Posté - 30 nov. 2013 : 10:39:56
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avez vous demandé au notaire qui a rédigé votre acte de vente une copie de l'état daté que le "syndic" a du remplir avant la signature?
avez vous relu votre acte authentique pour voir ce qui est indiqué concernant la gestion de cet immeuble par "un" syndic ? |
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Mu99
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Posté - 30 nov. 2013 : 10:55:32
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Je suis entrain de relire l'acte : dernier acte rédigé lors de l'achat d'une grenier en 2008 "le syndic actuel de l'immeuble est Mme T, syndic bénévole".
Lors de l'AG précédent cet acte en 2006, "Renouvellement du conseil syndical : les membres sortants : Mr E, Mr B, trésorier, Mme J, secrétaire, Mme T, président syndic se représentent et sont réélus".
Mais depuis, il y a eu une nouvelle AG en 2009 dont le PV stipule que "Reconduction du syndic actuel pour 3 ans : Mr B, Mmes T et J"
Par contre, je ne possède aucun état daté pour aucune des transactions... |
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nefer
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Posté - 30 nov. 2013 : 11:03:18
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si vous acheté en 2008, le notaire a du envoyer au syndic un questionnaire à remplir
il faudrait en demander la copie au notaire .... |
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Mu99
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Posté - 30 nov. 2013 : 11:19:46
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Je vais le contacter pour les lui demander...
Je suis étonnée car je ne trouve aucun état daté avec les divers titres de propriété ?
Par contre sur chacun figure un "résumé" sur les conventions de la copropriété. |
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nefer
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Posté - 30 nov. 2013 : 12:02:59
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citation: Initialement posté par Mu99
Je vais le contacter pour les lui demander...
Je suis étonnée car je ne trouve aucun état daté avec les divers titres de propriété ?
Par contre sur chacun figure un "résumé" sur les conventions de la copropriété.
c'est normal
l'état daté (auparavant cela s'appelait le questionnaire syndic) est un document pour informer le notaire de la situation financière du vendeur vis à vis de la copropriété( plus plein d'autres renseignements administratifs)
il n'est donc pas joint à l'acte authentique envoyé à l'acquéreur |
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Posté - 30 nov. 2013 : 12:09:35
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Mu99 : lors de la vente d'un lot par un des copropriétaires, le notaire demande au syndic de remplir un état daté. Cet état concerne la situation financière du vendeur (débituer ou créditeur), le montant des avances comme le fond de roulement, avances pour travaux futurs qui sont remboursables aux vendeurs, .................................^
L'état daté et le titre de propriété ne sont pas des docs du SDC. Ils ne concenrent que le copro., et le vendeur.
pour compléter vos connaissance sur la copropriété allez voir su un site d'un intervenant régulier JPM? ancien syndic. Ce site est très complet, avec de bonnes explications. : jpm-copro.com
vu sur le site de l'ANCC sur le syndicat coopératif :
Mode d’élection du syndic
Dans le cadre d’une gestion coopérative, l’assemblée générale élit les membres du conseil syndical comme dans tout syndicat de copropriétaires. Ce conseil se réunit ensuite pour élire en son sein le syndic. Celui-ci sera également, de droit, président du conseil syndical. Pour cette raison on parle souvent de président-syndic.
On procède aussi souvent à l’élection d’un vice-président, destiné à aider ou à suppléer le président dans ses fonctions. En aucun cas le président-syndic, ou le vice-président, ne peuvent conserver leurs fonctions après l’expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.
L’avantage de la formule coopérative est, qu’en cas d’empêchement du président-syndic d’exercer ses fonctions, pour quelque motif que ce soit, le conseil syndical pourra se réunir à l’initiative de son président ou à défaut du vice-président et choisira alors parmi les conseillers syndicaux le nouveau président-syndic.
Le président-syndic a les mêmes droits et les mêmes devoirs qu’un syndic bénévole.
Composition du conseil syndical
L’assemblée générale élit les membres du conseil syndical. Le législateur n’impose pas un nombre précis de conseillers syndicaux. Celui-ci est fonction de la taille de la copropriété et du désir de participation des uns et des autres. Si, par suite de départ ou de démission, plus d’un quart des sièges devient vacant, le syndic devra convoquer une assemblée générale afin que celle-ci nomme de nouveaux conseillers syndicaux.
Rémunération des membres du conseil syndical
Tous les membres du conseil syndical, y compris leur président, ne peuvent percevoir de rémunération au titre de leurs fonctions; Seuls leur seront remboursés, sur justificatifs ou de manière forfaitaire, les frais engagés pour l’accomplissement de leur mission. (Ex : timbres, cartouches d’imprimantes, papier, téléphone etc.).
Ces frais constituent des dépenses d’administration du syndicat des copropriétaires.
Responsabilité encourue par les membres du conseil syndical
Le caractère bénévole et non-professionnel des fonctions des conseillers syndicaux ne les exonère pas de toute responsabilité. Ces derniers restent civilement et pénalement responsables des fautes qu’ils pourraient commettre dans l’exercice de leurs fonctions. Cette responsabilité est individuelle, c’est à dire qu’elle ne peut être engagée que contre chaque membre pris individuellement et non contre le conseil syndical en son entier car il n’a pas la personnalité civile. Toutefois, la jurisprudence concernant la condamnation d’un conseiller syndical est très faible.
Organisation interne : Les Commissions de travail
Bien que la loi ne dise rien sur ce sujet, la pratique veut que le travail soit réparti au sein du conseil syndical en fonction de la spécialité de chacun. Certains vont s’occuper de la gestion (ex : surveillance des arriérés, finances, droit, etc. ), d’autres des travaux à faire ou à surveiller, d’autres enfin des relations et de la communication entre les différents protagonistes réunis au sein d’une même copropriété (copropriétaires bailleurs, copropriétaires occupants et locataires). Dans les syndicats de copropriétaires d’une certaine taille cette répartition des tâches sera organisée autour de commissions de travail réunissant des personnes concernées par le sujet à traiter. En tout état de cause, le président-syndic, s’il délègue certaines tâches, continue à assumer pleinement la responsabilité de la gestion du syndicat des copropriétaires.
Aides extérieures
La gestion étant effectuée par des copropriétaires, c’est à dire des non-professionnels, la loi et son décret permettent au conseil syndical et au président-syndic, pour l'exécution de leur mission, de prendre conseil auprès de toute personne de leur choix. Ils peuvent aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’est nécessaire pour faire appel à ces personnes et les frais ou honoraires ainsi engendrés constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont donc supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Le syndic peut aussi, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union de syndicats coopérative ou non, ou à d'autres prestataires extérieurs.
Contrôle de la gestion du syndicat
Lorsque le syndicat des copropriétaires est géré par un syndic professionnel ou un syndic « bénévole », c’est le conseil syndical, dont le syndic ne peut faire partie, qui est chargé de contrôler l’ensemble de sa gestion, la comptabilité en particulier.
Dans la gestion de forme coopérative, le syndic est président du conseil syndical et les autres membres l’aident dans sa gestion. Cet organe ne peut donc pas, en toute transparence et impartialité, contrôler sa propre gestion.
C’est pourquoi, dans ce mode de gestion, la loi a prévu la désignation de contrôleurs indépendants ou d’une commission de contrôle des comptes. Celle-ci est composée d’un ou plusieurs copropriétaires et/ou de personnes extérieures à la copropriété (expert-comptable ou commissaire aux comptes.). Les contrôleurs sont élus pour une durée maximum de trois ans renouvelable par l’assemblée générale à la majorité des voix exprimées par les présents et représentés. Les copropriétaires faisant partie de cette commission ne peuvent pas être rémunérés pour cette tâche. Les personnes désignées pour le contrôle des comptes rendent compte chaque année à l’assemblée de l’exécution de leur mission.
Compte bancaire
La loi fait obligation absolue au président-syndic d’ouvrir au nom du syndicat un compte bancaire ou postal sur lequel seront versées toutes les sommes reçues et payées toutes les dettes contractées au nom du syndicat.
Mention spéciale
Tous les actes et documents, établis au nom du syndicat, doivent préciser sa forme coopérative
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Édité par - philippe388 le 30 nov. 2013 12:11:15 |
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Mu99
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Posté - 30 nov. 2013 : 12:27:50
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citation: Initialement posté par nefer
l'état daté (auparavant cela s'appelait le questionnaire syndic) est un document pour informer le notaire de la situation financière du vendeur vis à vis de la copropriété( plus plein d'autres renseignements administratifs)
il n'est donc pas joint à l'acte authentique envoyé à l'acquéreur
Merci Néfer, je comprends mieux
Je vais conssulter le site de JPM sans tarder !
Merci aussi Philippe338 !
Je viens justement de passer du temps sur la page que vous citez.
Cependant, des questions persistent, notamment au sujet de l'article 14 de la loi qui dit que :
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion
Or, je me demande si nous sommes dans ce cas au vu de notre RdC...
De plus, il me semble que ce mode de gestion doit être approuvé en AG avant de pourvoir être effective... Mais peut-être qu'il faut que je lise encore. J'ai tout de même pas mal avancé !
J'essaye de m'armer de lois et textes, de creuser pour maîtriser les termes afin de pouvoir "affronter" le "syndic" actuel et le convaincre du bien fondé d'une remise a plat de tout notre fonctionnement. |
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Édité par - Mu99 le 30 nov. 2013 12:30:49 |
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Posté - 30 nov. 2013 : 12:38:55
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Mu99 : en copropriété seule l'AG est décisionnaire. le passage au syndicat coopératif est OBLIGATOIREMENT une décision de l'AG.
Vous avez un grand travail de controle de tous les PV depuis au moins 10 ans, pour vérifier si ce SDC est bien un SDC coopératif, ou si vous avez élu un syndic bénévole, ET surtout si le président syndic ou le syndic bénévole ont boen été élu, ET si leur mandat est toujours en cours, ce qui n'a pas l'air d'être aussi sur que cela.
Sans un mandat en cours ( 1,2, ou 3 ans); le président syndic ou le syndic bénévole n'ont aucun droit de gérer le SDC. Leur responsabilité sera alors engagée et bonjour les dégats pour ces personnages !!
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Mu99
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Posté - 30 nov. 2013 : 12:54:04
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citation: Initialement posté par philippe388Mu99 : en copropriété seule l'AG est décisionnaire. le passage au syndicat coopératif est OBLIGATOIREMENT une décision de l'AG. Vous avez un grand travail de controle de tous les PV depuis au moins 10 ans, pour vérifier si ce SDC est bien un SDC coopératif, ou si vous avez élu un syndic bénévole, ET surtout si le président syndic ou le syndic bénévole ont boen été élu, ET si leur mandat est toujours en cours, ce qui n'a pas l'air d'être aussi sur que cela. Sans un mandat en cours ( 1,2, ou 3 ans); le président syndic ou le syndic bénévole n'ont aucun droit de gérer le SDC. Leur responsabilité sera alors engagée et bonjour les dégats pour ces personnages !!
Philippe 388 : je viens de le faire sur plus de 20 ans (voir mon post de 8h48). Nos PV d'AG tiennent sur une page (recto - économie de papier, d'encre, de frais postaux  ) donc ça n'a pas été trop long 
Mais à l'issue du bilan : confusion totale...
Il y a un "mandat" : dernière résolution à ce propos l'an dernier : Reconduction du syndic actuel pour 3 ans : Mr X, Mmes Z et N (moi même  )
PV d'AG signé par le "Président syndic" (Mme Z) + le Pdt de séance.
Heu, je fais partie de ce soit disant "syndic" alors je suis un peu affolée là ...
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Édité par - Mu99 le 30 nov. 2013 12:56:22 |
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Mu99
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Posté - 30 nov. 2013 : 13:00:33
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Je rajoute que nous n'avons jamais décidé en AG cette forme coopérative de gestion.
Un jour le Président syndic est venu nous voir et nous a dit que désormais on devait s'appeler comme cela : "syndicat coopératif"...
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Posté - 30 nov. 2013 : 13:21:37
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il faudrait lister tous les points qui vous apparaissent "anormaux" après avoir lu les deux textes.
On en a repéré quelques-uns :
* syndicat coopératif
* approbation des comptes et quitus sont deux résolutions indépendantes
* absence de controleur aux comptes
* non publication d'un nouveau RdC suite à changement des tantièmes
etc..
avez vous vérifié ce qu'il en est des convocations et des PV :
* délai
* contenu des convocations
* présence ou non de l'article 42 dans le PV
etc... |
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Création d'un fonds travaux de 15 000€ sur 10 ans 
