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uncopro
Contributeur senior
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 Posté - 02 déc. 2013 : 20:41:30
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Bonjour,
Notre conseil syndical, sans président, se compose de 2 personnes défendant des intérêts différents.
Le syndic en a été averti.
Notre contrat prévoit 2 visites d'immeuble annuelles.
Le syndic a effectué la première de ces visites en présence d'un seul des membres.
1°- Peut il ignorer la demande du second membre de lui communiquer le compte rendu écrit de cette visite?
2°- Peut il oublier de remarquer, lors de cette visite, des travaux non autorisés en parties communes (élargissement de porte palière) qui lui auraient été signalés?
Merci.
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Posté - 03 déc. 2013 : 09:36:28
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uncopro : Notre conseil syndical, sans président, se compose de 2 personnes défendant des intérêts différents.
votre CS ne peut pas fonctionner sans un président ! c'est une obligation.
Le syndic fait donc ce qu'il veut !! il pouvait faire cette visite tout seul.
Le président du CS est l'interlocuteur privilégié du syndic, sans président ,.....
Il ne peut pas y avoir des intérêts différents dans un CS, mais des points de vue différents certainement. C'est l'intérêt général du syndicat qui compte. La vérification des comptes et de la gestion du syndic est la mission du CS.
De quels " intérêts" différents parlez vous ??
Le syndic peut " oublier" de voir cette porte palière. Mais comme votre CS n'est pas fonctionnel,... il zappe.  |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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 Posté - 03 déc. 2013 : 10:47:45
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Je brave ma honte Ă encore douter de la question :
L'obligation d'instituer un président de conseil syndical n'est dictée que par une telle mention en RFCS.
, ou bien : Où est-il écrit qu'il serait interdit de ne pas en désigner un ?
.. Cela dit, la présence d'un collège CS fait évidemment défaut dans cette copro. |
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Posté - 03 déc. 2013 : 11:37:03
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Stéphane : le RFCS et le RDC n'ont rien à voir, il s'agit d'appliquer la loi de la copropriété : article 21 de la loi de 1965
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Elir un président du CS a son importance : il peut convoquer une AG en cas de carence du syndic ! Il est l'organisateur du CS, convoque celui-ci, rédige les compte-rendu, rédige le rapport annulet aui doit être obligatoirement joint à l'OdJ.
Il est l'interlocuteur privilégié du syndic. Les décisions sont collégiales bien évidemment, et il est normal d'indiquer dans les rapports, la "décisions" de chacun des membres, et la "décision" du CS.
pas de président du CS, pas de CS qui fonctionne.
Quelques cassations la dessus :
Les règles de fonctionnement du conseil syndical prévues par le règlement de copropriété conditionnent évidemment la validité des ses délibérations (CA Paris, 23e ch, 7 octobre 1994 ; loyer et copr. 1995 . Comm n°138)
En l’absence de Président, ce fonctionnement et la validité des délibérations est des plue compromises.
Outre les fonctions légales, de nombreux cas de figures conduisent à conclure à la nécessité de désignation du président compte tenu des règles ci-avant.
Lors d’une assemblée si le mandat est donné au président du conseil syndical, et que ce président n’a pas été désigné, le mandat ne peut valablement être utilisé, même s’il désigne nommément la personne qui assure une présidence de fait (Cass. 3e civ, 28 janvier 2003, Loyers et copr. 2003, comm 114, obs. G. Vigneron).
Les mandats en blancs adressés aux syndics n’ont lieu d’être remis, compte tenu des suspicions de distributions ciblées, qu’au président du conseil syndical, au moment de l’ouverture de l’assemblée générale (Cass, 3e civ, 4 novembre 1993 RD imm 1994 p.102, obs. Capoulade et C. Girerdon). ( La remise à un membre du conseil, hors le président semble des plus critiquables au titre de la connivence possible entre le syndic et ce dernier. )
..............................
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Édité par - philippe388 le 03 déc. 2013 11:48:40 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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4
Posté - 03 déc. 2013 : 12:38:32
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Ce n'est donc pas obligatoire :)
mais évidemment plus que conseillé !
Merci pour vos précisions.
.. reste à voir comment ce président peut être désigné quand le CS est constitué de 2 personnes "défendant des intérêts différents" ; chaque personne votant pour lui même lors de la 1ère RCS...
Notre RdC stipule que dans un tel cas où aucune pajorité n'a pu être dégagée, c'est le plus ancien qui est "promu" (notre RFCS, par le RdC, impose donc chez nous l'obligation de nominer un président de CS). |
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mfld
Contributeur actif
France
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Posté - 03 déc. 2013 : 12:44:45
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Votre conclusion est erronée, Stéphane : la loi dispose que "le conseil syndical élit son président parmi ses membres". Ce n'est donc pas une option ("le conseil syndical peut élire"), c'est une obligation, sans sanction directe, sinon de se priver d'une partie des sécurités prévues par le texte et qui ne peuvent être "actionnées" que par le président.
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Posté - 03 déc. 2013 : 12:54:07
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stephane : Ce n'est donc pas obligatoire
Mais si !!! article 21 de la loi de 1965.
L'Assemblée Nationale élit son président parmi ses membres, les députés élus qui forment un collège comme le CS. C'est la seule résolution à l'OdJ de la première réunion, comme le CS !! De plus si au 3 ème tour de scrutin en cas d'égalité du scrutin, c'est le plus AG qui est élu.
Si l'on suit votre raisonnement, ce n'est pas non plus une obligation  
Votre souci est le nbre pair de membres du CS !! mais votre RDC a prévu ce cas en proposant le plus ancien en cas d'égalité. Le RDC ou un RFCS prévoit le focntionnement du CS, le nbre de ses membres, ..... mais l'article 21 est clair, le président est élu parmi ses membres !!!
Vous pouvez donc élir ce président le plus agé, et avoir un CS qui est régulièrement fonctionnel. Vous n'avez aucun souci de ce coté. sauf le plus jeune qui devra attendre que le plus agé parte, .....
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 03 déc. 2013 : 14:25:13
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citation: L'Assemblée Nationale élit son président parmi ses membres, les députés élus qui forment un collège comme le CS. C'est la seule résolution à l'OdJ de la première réunion, comme le CS !! De plus si au 3 ème tour de scrutin en cas d'égalité du scrutin, c'est le plus AG qui est élu.
Si l'on suit votre raisonnement, ce n'est pas non plus une obligation
C'est intéressant.
... L'assemblée nationale peut-elle fonctionner sans ce président ?
- Non, et la règle du plus AG est là indice qui tend à le prouver.
... Un CS peut-il fonctionner sans président ?
- Oui : la présence ou non d'un président n'étant pas condition de l'existence du CS, de sa reconnaissance par les textes (voir aussi RdC), par les lois.
La présence du président est nécessaire dans certains cas particuliers certainement utiles à la bonne marche du CS, mais ne conditionne pas la régularité de sa formation, ni de son bon fonctionnement, ni de ses droits.
Le seul pouvoir absolu d'un président de CS est la convocation à une AG face à un syndic qui ne le ferait pas (laquelle peut aussi être faite à l'initiative de 25% des voix du syndicat).
Le reste peut ne concerner que l'organisation interne au CS (point de passage unique (contestable selon moi) des communications syndic/CS, convocations RCS, etc..).
Le CS s'organise un peut comme il l'entend. Rappel qu'il peut aussi se saisir lui mĂŞme.
La phrase
"Le conseil syndical élit son président parmi ses membres."
, Ă selon moi pour objets :
Le président est désigné par élection,
Seuls les membres du CS on ce droit de vote,
Le président est choisi permis les membre du CS.
et non
"Le conseil syndical est composé d'un président, élu parmi ses membres." |
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Posté - 03 déc. 2013 : 14:40:09
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suite à vtre première question : un syndic qui a prévu dns son contrat 2 visites annuelles dites "de terrain" n'a aucune obligation de le faire en présence du CS (sauf s'il a libéllé ainsi son contrat ; visite annuelle en présence de membres du CS).
Il n'a pas obligation à faire un CR sauf si cela est stipulé dans le contrat.
Quant à la porte palière élargie : si leCS estime que cet élargissement est illégal, il doit en faire part (par son président ) en LRAR et lui demander de faire respecter le RdC : absence de demande d'autorisation, etc...
Quant au conseil, deux cas se présentent :
* le conseil est une personne unique, dans ce cas pas de présidence
* le conseil est multiple, à partir de 2 , et dans ce cas ce conseil doit être représenté par quelqu'un "le président" et ce président est désigné par les membres du conseil au sein de lui-même. Un conseil sans président ne peut fonctionner vis à vis du syndic. Rappelons que le rôle du président est d'être le porte parole du conseil et d'organiser ses réunions, pas plus.
Maintenant à 2 (votre cas), si vous ne voulez pas de président, tous les du conseil actes, courriers, mails, etc... doivent être OBLIGATOIREMENT cosignés. Je pense qu'en cas de contestation, un juge accepterait cette double signature. |
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Posté - 03 déc. 2013 : 14:48:10
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stéphane : ce membre du CS plus jeune que le futur président ne serait pas caché derrière votre pseude, car vous détournez totalement le sens de la loi, vous ne prenez pas en compte les cassations ET l'obligation d'élir un président.
stéphane : "la présence ou non d'un président n'étant pas condition de l'existence du CS"
Ceci est absurde !! la présence n'est pas un temre juridique recevable , la loi oblige son élection !!
Votre lecture de la loi n'est composée que de lapalissades : "Le président est désigné par élection,
Seuls les membres du CS on ce droit de vote,
Le président est choisi permis les membre du CS."
De plus le président n'est pas choisi !! c'est un copro. qui fait acte de candidture et est élu par les membres du CS.
stéphane :" Le seul pouvoir absolu d'un président de CS est la convocation à une AG face à un syndic qui ne le ferait pas (laquelle peut aussi être faite à l'initiative de 25% des voix du syndicat).
FAUX ce n'est pas le seul pouvoir du président !!
Le reste peut ne concerner que l'organisation interne au CS (point de passage unique (contestable selon moi) des communications syndic/CS, convocations RCS, etc..).
FAUX également, cela doit figurer dans un RFCS, et le CS DOIT respecter cela. La mission du CS est bien précisé dans la loi, les membres du CS ne font pas ce qu'ils veulent !!
Le CS s'organise un peut comme il l'entend. Rappel qu'il peut aussi se saisir lui mĂŞme."
NON !!!
"[blue]La présence du président est nécessaire dans certains cas particuliers certainement utiles à la bonne marche du CS, mais ne conditionne pas la régularité de sa formation, ni de son bon fonctionnement, ni de ses droits.[/blue]"
Ceci est absolument FAUX !! relisez les Cassations jointes Ă mon post, qui prouvent tout le contraire de vos affirmations.
stéphane : vous ne saississez pas le fonctionnement d'un SDC, ET le role TRES important du CS et de son président.
La mission du CS ET se son président est de controler les comptes du SDC, de vérifier la gestion du syndic, se saisir de tous els dossiers concernant le SDC, il assiste le syndic, il prépare l'OdJ en concertation avec le syndic, ..... SANS un CS actif, sérieux et régulièrement constitué avec son président le SDC ne peut pas fonctionner avec le seul Syndic libre comme l'air. Sans président du CS, le syndic est libre de ne aps informer les autres membres, de ne pas les informer, de visiter la copro tout seul, ......
gedehem vous dirait que sans RFCS le CS ne peut pas focntionner et je vous rappelle la cass que vous avez zappé et qui a son importance : Les règles de fonctionnement du conseil syndical prévues par le règlement de copropriété conditionnent évidemment la validité des ses délibérations (CA Paris, 23e ch, 7 octobre 1994 ; loyer et copr. 1995 . Comm n°138)
Vous devez donc respecter votre RFCS inclu dans votre RDC, l'AG pourrait d'ailleurs le compléter si il ne prévoit pas de nbre de conseillers ( à vérifier ?) , et élir le membre du CS élu le plus vieux.
La loi ne vous convient pas, et vous ne désirez pas respecter votre RDC non plus sur le choix du plus agé !!! Les délibérations de votre CS à deux ne sont donc pas valables ; le syndic rigole donc dans son coin !!!
stéphane : ne pas élir un président du CS est totalement absurde et idiot !! c'est se priver du controle de la gestion du syndic et des comptes; cela va contre les intérêts des copropriétaires. On se présente au CS pour qu'il fonctionne ET non pour bloquer son focntionnement comme vous avez l'air de le faire
Pour Info : les membres du CS élisent ce président, et ils peuvent aussi le demettre en quelques secondes, ce n'est pas à l'AG de le revoquer; contrairement aux membres du CS élu par cette AG !
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mfld
Contributeur actif
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Posté - 03 déc. 2013 : 15:41:45
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Hélas, le point de vue de Stéphane se défend, même si en pratique c'est invivable. Plusieurs dispositions dans le décret statutaire prévoient explicitement l'absence de président, même si cette absence est considérée comme anormale (voir articles 26, 50 et 62-11). Les arrêts cités par Philippe ne couvrent pas l'intégralité de la question (violation d'un RFCS et mandat en AG).
Par contre, Stéphane, le point de passage unique n'est pas contestable dans un sens : "Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres." (D.26)
Si un syndic communique à son initiative avec le CS, il peut se contenter de le faire avec le seul président. Mais cela n'empêche pas de contourner celui-ci en diffusant à tous les membres.
Edit : je mets de coté le cas du président-syndic coopératif pour lequel le débat n'a pas lieu d'être.
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Édité par - mfld le 03 déc. 2013 15:50:27 |
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Posté - 03 déc. 2013 : 16:27:17
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mfld : "[blue]Hélas, le point de vue de Stéphane se défend, même si en pratique c'est invivable.
Plusieurs dispositions dans le décret statutaire prévoient explicitement l'absence de président [/blue] "
Ah BON !!! un autre adepte de la non élection du président du CS ??
L'absence du président ne veut pas dire que son élection n'est pas obligatoire ! drole de lecture de la loi ????
mfld : Ou avez vous lu dans la loi que l'Ă©lection du CS n'est pas une obligation ?
Etes vous un syndic, mfld ??
La désignation d’un président est imposée par l’article 21 de la loi du 1 juillet 1965 : « Le conseil syndical élit son président parmi ses membres ».
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Édité par - philippe388 le 03 déc. 2013 16:30:34 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 03 déc. 2013 : 16:31:26
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philippe388,
Par mes posts, j'essaie d'exprimer ma simple constatation que la phrase "Le conseil syndical élit son président parmi ses membres" ne signifie seulement que le président doit être choisi (élire n'est-il pas choisir?) parmi ses membres. Rien de plus, rien de moins.
Extrapoler de cette phrase que la création d'un président est une condition mettant en cause l'existence juridique d'un CS à elle seule, est simplement fantasmatique. (et les cass. présentées, très intéressantes, ne disent pas le contraire)
Je précise (pour sensiblement me corriger en passant) que "La convocation de l'assemblée (générale) est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, [...]" (D8 http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20131203 ).
... donc en fait, la """"présence"""" d'un président de CS ne donne pas plus de droit à un CS qui n'en aurait pas (de président, pas de "présence" .
Je serais mieux instruit si vous m'en disiez un peu plus sur les droits qu'aurait un président de CS (à part le fait, on l'a vu, qu'il peut provoquer une AG).
Bien Ă vous, merci d'avance. |
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mfld
Contributeur actif
France
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Posté - 03 déc. 2013 : 16:53:47
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Philippe, avant d'aligner les points d'exclamation et la couleur rouge, relisez les articles du décret statutaire que je vous ai cité, ainsi que celui cité par Stéphane.
Je n'ai jamais écrit que l'élection du président n'était pas obligatoire, bien au contraire (voir mon premier post). Là où je rejoins Stéphane en droit, c'est qu'un conseil syndical sans président peut exister et fonctionner si ses membres agissent de façon unanime (et c'est là que ça se corse en pratique).
Reconnaître cet état de fait ne me fait pas passer pour autant du coté des "méchants syndics", il me semble ? Sinon, au secours, je suis passé à l'insu de mon plein gré du coté obscur de la force, muhahaha !
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Édité par - mfld le 03 déc. 2013 16:58:51 |
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Posté - 03 déc. 2013 : 17:25:34
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Stéphane : [blue]Le conseil syndical élit son président parmi ses membres" ne signifie seulement que le président doit être choisi (élire n'est-il pas choisir?) parmi ses membres. Rien de plus, rien de moins.[/blue]
Attention, Ă©lire, ici n'est pas que choisir ou adopter !! c'est nommer quelqu'un par suffrage ! C'est un peu plus que choisir fromage ou dessert.
mfld : ou avez vous vu que je aprle de bon ou méchant syndic dans mes interventions ?? Je doute toujiours d'un syndic qui affirme que le CS n'est pas important, que l'AG peut ne pas en élire un, ou le CS se passer de président.
Les relations syndic/président du CS sont important en copropriété.
vous citez les articles 26.50 et 62.11, mais ce sont des articles qui ne concernent que des cas excptionnels : convcation d'une AG par le CS, le rpésident du CS ou copropriétaire, ou en cas d'AJ !!! Nous sommes ici dans el cas d'un fonctionnement anormal d'un SDC !
Stéphane : etes vous donc un des 2 membres du CS de votre SDC ??
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 03 déc. 2013 : 18:07:55
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citation: Initialement posté par mfldPar contre, Stéphane, le point de passage unique n'est pas contestable dans un sens : " Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres." (D.26) Si un syndic communique à son initiative avec le CS, il peut se contenter de le faire avec le seul président. Mais cela n'empêche pas de contourner celui-ci en diffusant à tous les membres. Edit : je mets de coté le cas du président-syndic coopératif pour lequel le débat n'a pas lieu d'être.
Oui, bien vu
Je pensais en effet aux éventuels abus d'un président "tout puissant".
La proposition de résolution de CS pour demander que les comm soient diffusées au collège entier est une bonne chose, à demander son application "autant que faire se peut".
..et, pour résumé notre réponse à la question initiale, je renvois Mr uncopro à la seule lecture du post de Mr rambouillet (#8), attributions d'un président de CS toutes relatives. |
Édité par - Stéphane le 03 déc. 2013 18:18:38 |
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Posté - 03 déc. 2013 : 20:33:12
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stéphane : un président du CS dictateur est autre problème !!! Il en existe quelque uns et je les ai toujours combattu !!
L'information pour tous les membres du CS devrait ĂŞtre aussi une obligation.
Mais les membres du CS sont des grandes personnes, et tant pis si elles choississent un président dicateur ou un gourou diriger le CS, sans aucune communication !
Nier l'importance et le role du président est assez " bizarre".
Chaque organisation a son président, son chef, son général,..... sinon cela ne peut fonctionner.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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17
Posté - 04 déc. 2013 : 08:42:44
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uncopro, si votre RFCS ou RdC précise que le CS doit avoir un président, alors votre syndic est dans son droit de ne pas vous écouter...
philippe388, ce n'est pas parce-que je dis que les textes n'en font pas obligation, que je nie son importance !
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 déc. 2013 : 09:20:13
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Discussion stérile !
L'article 21 de la loi est : " Le conseil syndical élit son président parmi ses membres."
Cela suffit pour que la désignation d'un président soit obligatoire. Il est inutile d'assortir ce texte d'une sanction puisque le droit commun permet de sanctionner les obligations non respectées.
Faut-il ajouter que le président du conseil syndical est doté de pouvoirs spécifiques, et que la liste va sans doute en être étendue.
Si par exemple une demande de convocation d'assemblée (art 8 du décret) ne peut pas être réalisée, la responsabilité des membres du CS n'ayant pas désigné de président peut être engagée si le demandeur subit un réel préjudice.
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Posté - 04 déc. 2013 : 10:19:43
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stéphane : philippe388, ce n'est pas parce-que je dis que les textes n'en font pas obligation, que je nie son importance
Vous interprétez le texte de loi; le président du CS est une obligation !!
JPM, une personne compétente, ancien syndic, vous l'affirme également !
vous désirez régler un problème perso avec un autre membre du CS ! mais la loi est la loi ! et votre RDC dit que le plus agé doit être élu en cas dégalité des voix, respectez aussi votre RDC ! |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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20
Posté - 04 déc. 2013 : 11:22:50
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"LE CS ELIT SON PRESIDENT PARMIS SES MEMBRES" = un président de CS qui n'aurait pas été préalablement élu par l'AG comme membre de ce CS et qui n'aurait pas été élu par ses collègues membres de ce CS à cette fonction, ne pourrait être juridiquement reconnu...
Ou allez-vous trouver que cette phrase induit l'obligation de se doter d'un président ?????
Vous omettez la moitié de la phrase "parmi ses membres" qui est condition de la validité de l'élection, et non condition de validité de l'existence du CS.
(je suis à deux doigts d'en référer à l'Académie (il me semble que c'est possible via la toile))
LE CS ELIT SON PRESIDENT, (il est Ă©lu) PARMIS SES MEMBRES => VoilĂ une phrase qui rendrait cette Ă©lection obligatoire!
...Messieurs, les anglais, tirez les premiers ! (et non "Messieurs les anglais, tirez les premiers!).
...To be or not ? To be ! That's the question ! (et non "To be or not to be ? That's the question !).
D'autres exemples historiques d'interprétations de ponctuations changeant la face du monde doivent bien exister !
Plize mfld : "help me, help me" !
(cris d'André Delambre, réduit à la taille d'une mouche, et pris dans une toile d'une araignée qui fond sur lui, alors que ceux qui le recherche, pour tenter de faire l'expérience à l'envers, passent juste à son coté sans l'entendre)
Allez savoir pourquoi je me souviens de ce film ! |
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La visite d'immeuble contractuelle doit elle faire 
