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JPM
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 Posté - 04 déc. 2013 : 11:39:56
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La phrase impose l'élection d'un président
Elle précise en outre que le président ne peut être choisi que parmi les membres du conseil syndical.
Dans les textes législatifs l'indicatif présent pose des règles à respecter, a fortiori quand il s'agit de texte d'ordre public.
La rédaction " le conseil syndical doit désigner un président " n'est pas nécessaire.
Il vous est loisible de penser le contraire 
Il vous est également loisible de penser que le conseil syndical peut fonctionner sans règlement de fonctionnement.
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Stéphane
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 22
 Posté - 05 déc. 2013 : 11:29:01
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"La phrase impose l'élection d'un président". Non, la phrase défini qui peut être élu, et les modalités.
Ne pas avoir de président de conseil syndical pour un syndicat ayant mandaté un syndic professionnel (je connais moins les autre modes d'administration) n'enlève aucun droit au CS ou au Syndicat concerné (ou trouvez-moi le(s) article(s) L65 et D67 qui me contrediraient).
Il n'est nulle part mentionné que l'absence de ce président rendrait un tel CS nul, ou que cela lui amputerait de quoi que ce soit (à part éventuellement de rendre certaines communications moins directes, pour lesquelles nous nous accordons tous à dire que cette élection est fortement recommandée (et non "obligatoire")).
"Dans les textes législatifs l'indicatif présent pose des règles à respecter, a fortiori quand il s'agit de texte d'ordre public."
D'accord, mais je me permets de considérer comme obligation que ce qui est en défaut assorti de contraintes ou sanctions, ce qui n'est pas le cas concernant ce poste de psdt de CS.
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Édité par - Stéphane le 05 déc. 2013 11:31:37 |
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Posté - 05 déc. 2013 : 11:48:12
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Stéphane : pas de sanctions, donc on fait ce que l'on veut !!Cela ne fonctionne pas comme cela !
Relisez les quelques cass. que je vous ai donné !!! vous y trouverez quelques " sanctions" !!
Vous donnez un sens erroné aux quelques mots du texte de loi. Comme le souligne JPM, l'indicatif pose les règles, le CS élit son président, c'est une obligation !!
stéphane : Une seule solution pour vous satisfaire : n'élisez aucun CS? vous êtes sur alors de ne aps avoir un président; pas de membres au CS, pas de président élu !! 
stéphane : "Ne pas avoir de président de conseil syndical pour un syndicat ayant mandaté un syndic professionnel (je connais moins les autre modes d'administration) n'enlève aucun droit au CS ou au Syndicat concerné (ou trouvez-moi le(s) article(s) L65 et D67 qui me contrediraient)."
OUH la !!! que vient faire le syndic dans l'élection du président du CS et la gestion de ce CS ! Ils sont totalement indépendants. DE quels droits parlez vous concernant le CS et le SDC ??
Pour un SDC coopératif,autre fomre de gestion, le président-syndic est aussi président du conseils syndical, qui élit ce président-syndic parmi ses membres !
Stéphane :" D'accord, mais je me permets de considérer comme obligation que ce qui est en défaut assorti de contraintes ou sanctions, ce qui n'est pas le cas concernant ce poste de psdt de CS."
VoilĂ qui est totalement inexact.
Les membres du CS et leur président peuvent être pousuivi en justice ET sanctionné.
Nous vous avons donné quelques exemples que vous zappez depuis le début. 
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 05 déc. 2013 : 12:27:37
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Pour les cassations que vous avez publié :
citation: Initialement posté par philippe388 , Quelques cassations la dessus :
Les règles de fonctionnement du conseil syndical prévues par le règlement de copropriété conditionnent évidemment la validité des ses délibérations (CA Paris, 23e ch, 7 octobre 1994 ; loyer et copr. 1995 . Comm n°138)
Je suis d'accord, et n'ai jamais dit le contraire, que DANS LE CAS OU LE RFCS (ou via RdC) le mentionne (présence du président) , cette élection est rendue obligatoire, sous peine de rendre cette organisation CS nulle et non advenue (enfin, au moins que cela "conditionne la validité de ses délibérations.").
citation:
Lors d’une assemblée si le mandat est donné au président du conseil syndical, et que ce président n’a pas été désigné, le mandat ne peut valablement être utilisé, même s’il désigne nommément la personne qui assure une présidence de fait (Cass. 3e civ, 28 janvier 2003, Loyers et copr. 2003, comm 114, obs. G. Vigneron).
On est plutôt hors sujet ici... : le mandat peut -être donné à n'importe quel copro (sauf exeptions de tutelle, et.. autre peut-être aussi (encore une lacune Stéphane!)).
citation:
Les mandats en blancs adressés aux syndics n’ont lieu d’être remis, compte tenu des suspicions de distributions ciblées, qu’au président du conseil syndical, au moment de l’ouverture de l’assemblée générale[/b] (Cass, 3e civ, 4 novembre 1993 RD imm 1994 p.102, obs. Capoulade et C. Girerdon). ( La remise à un membre du conseil, hors le président semble des plus critiquables au titre de la connivence possible entre le syndic et ce dernier. )[/maroon]
Là , j'avoue être un peu pris au dépourvu. Mais comme j'ai la tête dure (on dirait que nous avons ça en commun), j'avance que vous présentez là un cas particulier qui ne saurait généraliser le fait que tout CS doit être doté d'un président : auriez l'intégralité de la publication svp? |
Édité par - Stéphane le 05 déc. 2013 12:28:37 |
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Stéphane
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Posté - 05 déc. 2013 : 12:53:40
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citation: Initialement posté par mfld
"Hélas, le point de vue de Stéphane se défend, même si en pratique c'est invivable.
Plusieurs dispositions dans le décret statutaire prévoient explicitement l'absence de président "
En effet philippe388, le D8 dit clairement qu'il peut exister un CS sans président :
"La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical [...]
Dans les cas prévus au précédent alinéa, [...] l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours."
Et j'ajoute qu'a chaque cas évoqué par le décret où le psdt de CS est désigné comme acteur, il est aussi mentionné qu'il est possible de faire autrement (et simplement).
Et enfin : MERCI DE FAIRE ATTENTION A NE PAS TROP PRETER DE FAUSSES ALLEGATIONS AUX DIVERS INTERVENANTS DE CE FORUM, c'est fatiguant. |
Édité par - Stéphane le 05 déc. 2013 12:54:17 |
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Posté - 05 déc. 2013 : 12:56:35
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stéphane : vous ne comprenez toujours pas le texte , plutot simple, et vous ajoutez une très grande mauvaise foi.
Mais votre attitude est courante dans la copro. et dans la vie française.
Si ce n'est pas écris dans la loi, je fais ce que je veux; le mot doit élir ne figure pas dans cet article, alors cela signifie que je n'y suis pas obligé. En rajoutant, "pas de sanctions", qui est un signe évident que j'ai raison. Ce n'est qu'ici de la malhonnêteté intellectuelle !!
Il me semble que vous êtes un grand nostalgique des " soviets" : des conseils d’ouvriers, de paysans et de soldats, la démocratie directe Nous savons tous comment ce mauvais film se termine
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mfld
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Posté - 05 déc. 2013 : 13:00:22
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Allez, je vais jeter un peu d'huile sur le feu pour que Philippe monte un peu plus en température.
En cas d'absence ou d'impossibilité du président du CS, on peut suivre l'arrêt cité et limiter le risque de distribution ciblée en attendant l'élection du président de séance, puis en lui remettant les pouvoirs en blanc. Donc encore une solution sans président de CS (hé hé hé !).
C'est d'ailleurs la seule façon valable de procéder quand le président du CS est également le syndic, et là , je parle d'expérience.
Ceci étant, Stéphane, si j'apporte ici de l'eau à votre moulin théorique sur le CS sans président, sur la question du président lui-même, je suis de l'avis des autres contributeurs. Il est impératif dans la lettre, et avec une sanction indirecte qui peut être lourde pour les conseillers qui ne l'auraient pas élu : la mise en cause de leur responsabilité personnelle si cela a porté préjudice au syndicat.
Je propose pour écourter le débat de suivre cette excellente disposition quand il y a désaccord sur la lettre : "Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun." (cod. civ. 1157)
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 05 déc. 2013 13:03:12 |
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JPM
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Posté - 05 déc. 2013 : 14:30:12
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Stephane soutient que certains textes retiennent l'hypothèse d'un conseil syndical sans président. Il cite :
citation: En effet philippe388, le D8 dit clairement qu'il peut exister un CS sans président :
"La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical [...]
Dans les cas prévus au précédent alinéa, [...] l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours."
Or, dans l'article 8 du décret, l'expression " s'il en existe un ", s'applique au conseil syndical lui-même, et non à un président.
Elle est justifiée par l'avant dernier alinéa de l'article 21 de la loi de 1965 qui permet à l'assemblée générale de décider à la majorité prévue par l'article 26 de ne pas instituer de conseil syndical.
Il faut y ajouter les cas dans lesquels le CS existe mais ne fonctionne pas, faute d'avoir été complété ou même pourvu de membres.
Je fournis donc à Stéphane l'arme qu'il recherche. On la trouve dans l'article 26 du décret avec une bourde parmi d'autres issues du décret 2010-391 du 20 avril 2010 :
" Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres "
Le texte ajoute : " Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres "
Il n'est surement pas difficile de retrouver la source de ce texte. Pleine de bonne volonté, elle aurait mérité le concours d'un rédacteur spécialisé, qui lui aurait montré les difficultés qu'aurait un conseil syndical à demander quelque chose alors qu'il est dépourvu de personnalité juridique, d'organisation et a fortiori de président.
C'est dans les affaires relatives à la mise en oeuvre de l'article 8 du décret que l'on trouve des décisions judiciaires concernant le président du conseil syndical et sa carence éventuelle à convoquer une assemblée demandée par un groupe de copropriétaires.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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29
Posté - 05 déc. 2013 : 14:31:14
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citation:
une sanction indirecte qui peut être lourde pour les conseillers qui ne l'auraient pas élu : la mise en cause de leur responsabilité personnelle si cela a porté préjudice au syndicat.
[...]
voir code civil 1157
Je vous crois volontier mfld : si l'existence d'un président peut garder les individus membres de graves troubles en cas de défaut du collège, les risques en cas de défaut deviendraient alors insoutenables (et c'est là que j'approuve le caractère moral de l' "obligation").
@ philippe : « En escrime (ou joute verbale en ce qui nous concerne), la mauvaise foi disparaît dès qu'on a l'avantage. » J.Renard.
Aussi, je vous invite à consulter la page du TLFi consacrée au terme "obligation", qui m'a convaincu de votre "bonne foi" au sens moral du terme (mais pas dans ses sens en droit, seuls que je considérai) |
Édité par - Stéphane le 05 déc. 2013 14:35:37 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 05 déc. 2013 : 14:58:14
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citation: vous ĂŞtes un grand nostalgique des " soviets" :
Philipppe, le reproche est assez peu pertinent surtout dans ce sujet...
Dans l'ex URSSS , on aurait(?) pu peupler la Sibérie rien qu'avec les présidents, secrétaires et autres chefs..... Le CS étant de fait un outil de "démocratie", le "soviétisme" s'appliquerait donc plutôt dans ce fil à ceux ( dont les rédacteurs de la loi...) qui défendent l'obligation d'élire un président du CS... |
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Édité par - Viviane le 05 déc. 2013 15:01:00 |
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Posté - 05 déc. 2013 : 17:33:43
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viviane, pour votre info : " soviet" c'est du Russe ! qui signifie conseil. Ce terme date des années 1900, avant la révolution russe.
Ces conseillers sont aussi élus, décident ensemble, d'ou mon rapprochement avec le conseil syndical.
Rien à voir non plus avec les goulags en sibérie.
Faites un peu de recherche sur les " soviets" !! c'est très interressant.
viviane : pour info, je parle russe ! |
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Viviane
Pilier de forums
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32
Posté - 05 déc. 2013 : 19:27:24
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citation: " soviet" c'est du Russe !
Jusque lĂ , c'est bon, vous m'apprenez pas grand chose..
citation: qui signifie conseil.
Vous apportez de l'eau à mon à mon moulin Philippe.Le conseil syndical est donc une organisation "soviétique". D'où mon étonnement de vous voir utiliser ce mot comme une insulte...
citation: viviane : pour info, je parle russe !
Bravo! Moi j'en ai fait Ă l'Ă©cole pendant 4 ans mais j'avoue qu'Ă part bonjour et au revoir il me reste pas grand chose...
Allez, bonne soirée, c'était juste une remarque en passant, motivée par la très large utilisation (et pas que par vous) de la terminologie "socialiste" ou communiste sur ce forum au moindre désaccord. Faudrait créer des points de godwin pour ça aussi, c'est fatiguant..
Après, comme vivier d'apostrophes, il restera;
la terminologie anarchiste..
ou la terminologie capitaliste
Et enfin, le capitaine Haddock, et lĂ on pourra enfin s'engueuler en rigolant..
Loi de Godwin
http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_de_Godwin
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Édité par - Viviane le 05 déc. 2013 19:39:19 |
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Posté - 05 déc. 2013 : 20:02:08
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viviane : le russe est une langue difficile, mais passionnante. J'ai eu la chance d'avoir un des meillers profs de russe dans les anées 1968, dans un lycée de la banlieue parisienne. En 1969 , les élèves ont eux-mêmes organisés un voyage de 15 jours, en récoltant une partie des fonds apr une fête russe à la salle des fêtes ( moscou et leningrad ) !!! impossible à notre époque moderne.
J'ai même pris Russe au Bac, à la place de l'anglais première langue (15/20!)
J'ai eu aussi la chance de continuer le russe avec la formation continue, mais j'avoue qu'il est difficile de pratiquer cette langue dans la vie courante. Mais je continue Ă lire, et Ă comprendre le Russe, mais parler devient difficile.
Soviet veut dire " un conseil de personne ". En aucun cas c'est une insulte, vous avez mal saisi le mot de soviet.
Les " soviets" décidaient sans président élu, des décisions collégiales au début de 1900. Lenine a totalement détourné ce fonctionnement. Les soviets n'étaient pas du tout des organisations communistes au départ.
A relire la révolution russe de 1917, et la prochaine leçon sera sur les "bolvhévicks" et les "mencheviks" ! cela a une relation avec les " soviets"
Mon propos n'Ă©tait donc en rien politique pas de capitalisme, pas de communisme, pas de socialisme, pas de fascisme dans mon histoire de " soviets " Juste de l'humour, mais peut-ĂŞtre de l'humour RUSSE
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uncopro
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Posté - 07 déc. 2013 : 01:37:17
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Merci de vos avis mais j'aurais voulu éviter toute polémique, dont l'exposé de notre situation anormale.
J'ai été absent de France plusieurs années.
L'immeuble a 5 copropriétaire dont un, actuellement presque majoritaire, cherche à imposer sa loi ... et à tout acheter.
Ces dernières années, profitant de la passivité des 3 autres, il était seul membre du CS.
Actuellement nous sommes 2: lui et moi. Ce n'est pas l'idéal mais c'est quand même mieux qu'avant.
J'espère que l'année prochaine nous serons 3.
Au moment de l'élection, il m'a dit: le président c'est moi car je pèse plus lourd.
J'ai donc informé le syndic que faute de majorité le CS n'avait pu élire de président.
Le syndic m'a répondu qu'il nous traiterait à parité, ce qu'il a fait pour des avis de travaux.
Seul problème:la visite contractuelle de l'immeuble dont il ignore ma demande de compte rendu; or lors de cette visite il aurait dû remarquer des travaux effectués sans autorisation en parties communes (élargissement de portes palières) par l'autre membre du CS.
D'oĂą mes questions:
- une visite d'immeuble doit elle faire l'objet d'un CR Ă©crit?
- le ou les membres absents lors de la visite doivent ils en être informés?
Merci.
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andre78fr
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France
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35
Posté - 07 déc. 2013 : 03:12:35
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Si je peux me permettre... pourquoi vous focaliser sur la question de la visite et du compte-rendu ? Vous imaginez bien que ces points ne sont pas vraiment réglementés alors que le problème de fond qui ressort de votre exposé c'est la question des travaux sur parties communes réalisés par un copropriétaire, membre du CS, sans autorisation.
Que voulez-vous exactement ? Que le syndic prenne les choses en main, propose une résolution à la prochaine AG soit pour régulariser soit pour remettre les portes en l'état ?
Je ne vois pas bien ce qui vous empêche de signaler directement ce problème et ces travaux, voir de mettre la question à l'ordre du jour... là on a un peu l'impression que vous reprochez au syndic de ne pas prendre l'initiative de traiter un problème que vous n'osez peut être pas exposer personnellement... |
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Posté - 07 déc. 2013 : 09:12:27
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citation: L'immeuble a 5 copropriétaire dont un, actuellement presque majoritaire, cherche à imposer sa loi ... et à tout acheter.
est-il réellement majoritaire ?
citation: Article 22
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Ne seriez vous pas dans ce cas lĂ ? en effet, un copro majoritaire cela n'existe pas (sauf dans certains cas pour un bailleur social).
VĂ©rifiez ce point pour savoir si vous ne vous faites pas avoir Ă chaque fois ...  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 déc. 2013 : 09:12:46
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Comme André 78 je pense que vous ne plantez pas bien le décor.
Le conseil syndical n'a rien à voir dans tout cela, surtout dans une copropriété à 5.
Vous êtes un copropriétaire, les autres sont des copropriétaires. Le majoritaire peut peser plus lourd dans certaines circonstances. Mais s'il a commis un abus, il en supporte les conséquences sans que le nombre de ses voix puisse peser.
L'histoire de la visite annuelle est sans intérêt. Si des travaux abusifs ont été effectués, votre appareil de photo y suffit. Vous lancez l'affaire.
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uncopro
Contributeur senior
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Posté - 08 déc. 2013 : 00:04:51
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Exact, nous approchons du problème.
Je veux en effet que le syndic se "mouille" et confirme que cette personne a fait sans droits des choses préjudiciables à la communauté sur lesquelles il est possible de revenir (notament un souplex descendant plus bas que les fondations).
Aussi incroyable que cela puisse paraître, j'ai entendu ce copro (presque majoritaire en effet) affirmer à la dernière AG qu'il imposerait son projet car il était majoritaire sans être contredit par le syndic.
Et, bien que j'aie depuis rétabli la vérité, les autres copropriétaires sont incrédules, ayant fini par être convaincus qu'il est inattaquable et que si le syndic ne dit rien, c'est qu'il n'a rien fait de mal.
Comme il est de plus un excellent comédien, il serait capable de me faire passer pour son persécuteur.
Dur de convaincre des bisounours.
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Posté - 08 déc. 2013 : 08:39:52
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s'il ne sont pas convaincus, peut-être qu'un bon jugement avec les frais qui en découlent les remettra dans le droit chemin ...
(il faut savoir aussi investir, pour gagner plus tard...) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 déc. 2013 : 10:25:56
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Il faut quand même savoir que dans bien des cas un syndic professionnel presentant de son propre chef des propositions de travaux ou de procédure contre tel ou tel pour une attitude condamnable ,a des chances sérieuses de se faire virer.
Il est évident que, ce faisant, il ne songe qu'à des honoraires exceptionnels pour travaux ou contentieux, et pas le moins du monde à l'état de l'immeuble ou au respect du règlement de copropriété.
De toute manière le syndic, hormis le cas de recouvrements de charges et quelques cas d'urgence, ne peut engager aucune action judiciaire sans une décision d'habilitation de l'assemblée générale.
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La visite d'immeuble contractuelle doit elle faire 
