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MARC2
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 Posté - 04 déc. 2013 : 10:38:44
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Bonjour,
L'ancien syndic de notre copropriété n'a ouvert qu'un compte copropriétaire pour deux lots juridiquement différents : 1 copropriétaire est usufruitier de deux appartements dont la nu-propriété respective appartient à deux personnes distinctes.
Comment peut-on se sortir de cette situation comptable, surtout qu'elle dure depuis 8 ans ?
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Posté - 04 déc. 2013 : 10:44:53
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il faut que le CS réagisse et lui en fasse la remarque, officiellement (LRAR) ; le syndic doit réagir... |
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MARC2
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 2
Posté - 04 déc. 2013 : 13:33:28
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C'est l'ancien syndic qui a laissé cette situation ! |
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mfld
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3
 Posté - 04 déc. 2013 : 14:46:11
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Je ne vois pas où est le problème au niveau de la copropriété ? Dans une propriété démembrée, et sous réserve d'une clause à ce sujet dans le RC, l'usufruitier et les nu-propriétaires désignent un mandataire commun (voir L.23). En général, c'est l'usufruitier, et c'est à son nom que le compte est ouvert.
Deux comptes seraient nécessaires si le mandataire n'était pas le même pour les deux lots. Est-ce votre cas ?
Cela ne dispense pas le syndic d'enregister pour chacun les lots considérés l'usufruitier et les nu-copropriétaires (voir D.6 et D.32).
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 04 déc. 2013 14:46:45 |
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MARC2
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Posté - 04 déc. 2013 : 15:44:36
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Le problème est que ces deux appartements sont des entités juridiques différentes ! |
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mfld
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Posté - 04 déc. 2013 : 15:56:17
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Un appartement est effectivement une "chose juridique" au sens d'un bien immobilier et des droits qui lui sont attachés, mais certainement pas une personne ("entité juridique").
Or un compte copropriétaire est lié à une personne, pas à un lot (les lots, eux, sont liés au compte).
Je réitère donc ma question sur l'unicité du mandataire pour les deux appartements.
Je verrais aussi un problème si les décomptes de charges n'étaient pas détaillés par lot, pour que l'usufruitier et le nu-propriétaire se répartissent les charges selon leur nature (entretien courant / grosse réparation), mais c'est rarement le cas.
Edit : correction de l'usage du terme d'entité pour ne pas me faire incendier par des juristes de formation. 
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 04 déc. 2013 16:14:13 |
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MARC2
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Posté - 04 déc. 2013 : 16:32:44
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Les décomptes de charges ne sont pas détaillés par appartement : c'est plutôt gênant pour répartir les charges des grosses réparations aux deux nu-propriétaires . |
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andre78fr
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7
Posté - 04 déc. 2013 : 16:46:11
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Est-ce vraiment au syndic d'établir un décompte pour chacun des nu-propriétaires ? Je ne connais aucun texte qui va dans ce sens et je crois que c'est à eux de se débrouiller...
Ça ne me choque pas plus que ça que l'usufruitier de deux lots ait un unique compte... à quel titre exactement vous préoccupez vous de ce problème ? |
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mfld
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8
Posté - 04 déc. 2013 : 16:50:16
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OK, donc le problème ne viendrait pas du compte unique, mais du manque de détail dans les décomptes de charges, je comprends mieux.
Si le syndic actuel ne peut pas vous fournir les décomptes détaillés des 8 années précédentes (ce qui ne serait pas normal, car il est censé avoir récupéré les archives comptables sur 10 ans auprès de l'ancien), vous pouvez vous en sortir en reprenant les "relevés détaillés des dépenses", sur lequels sont normalement indiqués les clés de répartition, et calculer les quote-parts des appartements en fonction de leurs tantièmes dans ces clés.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 04 déc. 2013 16:58:41 |
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mfld
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Posté - 04 déc. 2013 : 16:52:35
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Bonjour André ;-).
Non, effectivement, ce n'est pas au syndic de se mêler de la répartition des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, qui en font leur affaire, mais encore faudrait-il que ce syndic fournisse au mandataire l'information dont il a besoin pour faire cette répartition.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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MARC2
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Posté - 04 déc. 2013 : 17:10:08
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Est-ce vraiment au syndic d'établir un décompte pour chacun des nu-propriétaires ? Je ne connais aucun texte qui va dans ce sens et je crois que c'est à eux de se débrouiller...
andre78fr, les deux nu-propriétaires n'ont aucun lien juridique entre eux. Que se passe-il si des charges de grosse réparation ne sont pas payées par un des deux nu-propriétaires ? |
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andre78fr
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Posté - 04 déc. 2013 : 17:26:11
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Bonjour MF :-)
C'est marrant comment des sujets similaires peuvent revenir le même jour de diverses manières...
Dans le cas d'une indivision notamment, on peut avoir un grand nombre d'indivisaires en nu-propriété, le syndic n'a évidemment pas à connaître les parts de chacun ou à leur envoyer des documents directement ; il traite avec le mandataire.
Sur l'information c'est là que ça peut se compliquer ; présenter les charges détaillées par lot c'est un minimum, ça vaut également pour les bailleurs, mais la distinction entre charges courantes et grosses réparations peut être plus délicate. On pourrait dire que l'annexe 3 est pour l'usufruitier mais parmi les travaux et opérations exceptionnelles (de l'annexe 4) tout ne relève pas de la notion de "grosses réparations" imputables au nu-propriétaire. Il faut donc analyser et extraire de l'annexe 4 certains travaux avec leur clé pour déterminer la quote-part afférente à chaque lot...
Edité après avoir lu la dernière intervention de Marc2 :
C'est de toute façon le mandataire commun qui est responsable vis à vis du syndicat pour payer TOUTES les provisions, c'est à lui ensuite de réclamer à chaque nu-propriétaire sa part mais j'ai lu (PAP je crois) que ce n'était pas forcément évident de le forcer : "mais l'usufruitier ne peut pas l'y contraindre"...
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Édité par - andre78fr le 04 déc. 2013 17:30:21 |
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MARC2
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Posté - 04 déc. 2013 : 17:38:29
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Bonjour Andre78fr,
Dans le cas d'une indivision notamment, on peut avoir un grand nombre d'indivisaires en nu-propriété . Vous voulez certainement parler d'un grand nombre d'indivisaires en nu-propriété pour le même bien ?
présenter les charges détaillées par lot c'est un minimum,
Qu'entendez-vous par présentez les charges détaillées par lot ? faire un compte de charges par lot ? |
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andre78fr
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Posté - 04 déc. 2013 : 18:33:02
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Oui, pour les indivisaires et le même bien...
Les charges détaillées par lot ça consiste à présenter la quote-part pour les tantièmes de chaque lot dans chaque catégorie de charges (clé) et pas seulement le cumul par clé (de l'annexe 3) avec le cumul des tantièmes (tous lots confondus).
Voici un exemple de décompte avec le détail par lot (une image vaut mieux qu'un long discours !!!) :
Notez que ce décompte ne distingue pas les "grosses réparations" des travaux d'entretien ou des dépenses courantes... |
Édité par - andre78fr le 04 déc. 2013 18:34:30 |
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JB22
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Posté - 04 déc. 2013 : 20:46:45
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"mais encore faudrait-il que ce syndic fournisse au mandataire l'information dont il a besoin pour faire cette répartition."
Le syndic n' a aucune obligation de fournir des décomptes de charges par lots., ni de fournir le détail des charges récupérables.
Certes c' est plus pratique pour les bailleurs ou les usufruitiers et les propriétaires ayant des lots différents.
Le mandataires peut établir lui-même les quote- parts de chacun suivant le modèle de André78 |
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Posté - 05 déc. 2013 : 08:50:33
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pour revenir à votre question initiale : est que votre syndic a reçu un courrier de ces 2 entités juridiques désignant le copro X (usufruitier) comme mandataire commun entre cet usufruitier et son nu prpriétaire
citation: Article 23
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
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MARC2
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Posté - 05 déc. 2013 : 09:35:22
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Je reviens au problème initial : quand il y a démembrement de la propriété du lot, un compte 450 est ouvert au nom de l'entité concernée, par exemple l'indivision X.
Dans le cas que j'évoque, il y a deux entités différentes puisque les lots appartiennent en nue propriété à des personnes différentes. Il me semble donc impératif d'ouvrir deux comptes 450 ? |
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mfld
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Posté - 05 déc. 2013 : 09:52:47
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Marc, j'ai l'impression de ne pas être compris...
Il n'y a pas deux entités juridiques. Une indivision n'est pas une entité juridique, c'est pour cette raison qu'on désigne une des personnes indivisaires comme mandataire, qui sera la personne à laquelle le syndic s'adressera. Les personnes ici sont un usufruitier et deux nu-copropriétaires, donc 3 personnes physiques. Donc réclamer deux comptes, un par indivision, si le mandataire est unique, n'est pas fondé.
Si j'étais le syndic de cette copropriété, j'enregistrerais soigneusement les personnes concernées dans mon fichier (voir les dispositions statutaires déjà citées et la question de Rambouillet), puis j'ouvrirais un compte par mandataire (ici un usufruitier, donc un seul compte), et me limiterais à fournir des décomptes détaillés par lots et par clés.
Si les indivisaires étaient aimables, je leur tirerais alors, par esprit de service, un état général des dépenses (toutes charges : courantes + travaux) pour qu'ils puissent se répartir ces charges selon leurs natures. S'ils n'étaient pas aimables, alors qu'ils se débrouillent avec les annexes comptables fournies dans la convocation, avec leur calculette pour rapporter les charges aux tantièmes, comme l'indique André.
Allez, pour moi l'affaire est entendue, je passe à un autre sujet. Tchao !
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Édité par - mfld le 05 déc. 2013 11:13:12 |
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Posté - 05 déc. 2013 : 11:14:09
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vous n'avez pas répondu à ma question : normalement le syndic a du recevoir 2 courriers instituant les 2 mandataires (il s'avère en l'espèce que ce serait la même personne).
mais au vu des éléments que vous ne donnez pas, je vous confirme moi également qu'il faut deux comptes 450, car ce sont deux propriétaires différents, même si le mandataire est le même.
On retrouve le cas similaire lorsque :
* un lot appartient à Mme X (en bien propre)
* un second lot appartient à Mr et Mme X (en bien commun)
On fait deux lots.
Supposons (cas d'école qui peut arriver) que l'usufruitier+le nu-propriétaire du lot A vende à un nouveau copro ce lot : comment le syndic va-t-il remplir l'état daté (bon courage, surtout s'il y a des impayés...) |
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mfld
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Posté - 05 déc. 2013 : 12:18:41
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Bonjour Rambouillet,
Je pense que vous faites une erreur concernant l'état daté : il n'est pas fait pour un vendeur, mais par lot vendu. Je me suis fait rappeler à l'ordre par un notaire à ce sujet récemment, pour m'éviter un vice de forme sur un vendeur débiteur.
Pas de problème également en cas d'impayés, c'est l'article 1256 du code civil qui s'applique : "Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."
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Posté - 05 déc. 2013 : 12:22:33
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mfld, non je ne fais pas erreur : si les deux lots sont confondus au prétexte d"un seul et même usufruitier, comment le syndic va t il faire la différence s'l y a impayés entre ceux du par le nu-propriétaire du lot A et ceux du par le nu-propriétaire du lot B.
si un même copro a deux lots je conçois tout ce que vous dites ; mais nous ne sommes pas dans ce cas, nous avons deux lots appartenant à deux nu-propriétaires distincts : qui ne paie pas ? |
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Un seul compte copro pour deux appartements 
