| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 06 nov. 2015 : 20:25:27
|
La question consécutive est
est ce que le montant de la TH volontairement réglé par le propriétaire sera admis en déduction du revenu locatif au titre de charges ?
|
 |
|
 |
 |
 |
| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
 22
Posté - 08 nov. 2015 : 13:49:40
|
Bonjour
ce point est a expliquer au comptable car la TH ne rentre automatiquement dans aucune rubrique comptable, si le bien est exclusivement dédié a la location il le prendra quand même alors en charges, le CGA donnera aussi son accord.
c'est ma situation. |
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 11 nov. 2015 : 17:21:41
|
Merci de votre réponse,
au moins un exemple réel prouvant que des professionnels de comptabilité acceptent cette pratique. |
|
|
|
|
|
| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
24
Posté - 23 janv. 2016 : 16:28:06
|
Bonjour, je ne sais si c'est un sujet à traiter dans ce forum ou s'il en existe déjà un, mais voilà mon problème :
Je suis LMNP avec 2 appartements à la même adresse.
Sur l'un des appartements, acheté en Septembre 2011 et refait à neuf en Décembre 2011 (date des factures), je suis victime aux alentours du 20 octobre 2015, d'un très gros dégât des eaux dans la chambre à coucher, ininterrompu pendant plus d'une semaine.
Mon locataire me donne congé à effet du 1er décembre 2015 en déclarant dans sa lettre de résiliation, que s'il n'y avait pas eu cet accident, il serait resté jusqu'au terme du bail, fixé initialement en Mars 2017.
Vu le montant des réparations supérieur à 5000 euros TTC, la garantie d'assurance ne rentre pas sous le coup de la convention Cidre. A ce dommage, s'ajoute un préjudice pour perte de loyer et, probablement, un préjudice indirect lié à la fiscalité en LMNP réel simplifié.
Nous sommes fin Janvier 2016 et l'expertise n'a toujours pas eu lieue, ce qui signifie que la procédure d'indemnisation et de réparation va être longue.
En principe, une partie du loyer sinon la totalité restant à courir jusqu'en Mars 2017 pourrait m'être indemnisée. Mon contrat prévoit 12 mois, mais il peut y avoir recours contre le ou les responsables pour une indemnisation complète.
Durant ce laps de temps d'immobilisation, est-ce que le remboursement des loyers par l'assurance est à intégrer dans les revenus de location ?
Sinon, comment vais-je déduire mes charges (la copropriété par exemple) qui continuent malgré tout de courir ?
Vais-je subir un préjudice indirect par rapport à la fiscalité : taxe d'habitation en plus à payer, taxe foncière qui ne passera pas dans les charges, autres charges ne pouvant êtres déduites... ?
Quelqu'un a-t-il déjà été confronté à ce type de situation ?
Cela fait beaucoup de questions à la fois, mais le sujet me préoccupe énormément au point de m'interroger si à l'issue du sinistre et des réparations, je ne revendrai pas, à regrets, ce bien.
Je vous remercie de votre compréhension et je reste à votre disposition pour de plus amples précisions.
|
|
| Signature de ApprentiLMNP |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
25
Posté - 23 janv. 2016 : 16:31:59
|
|
citation: s'ajoute un préjudice pour perte de loyer et, probablement, un préjudice indirect lié à la fiscalité en LMNP réel simplifié. Je ne comprends pas le second
citation: est-ce que le remboursement des loyers par l'assurance est à intégrer dans les revenus de location ? Vous êtes au réel ou au micro?
Apparemment au réel.
Au réel, ce sont des revenus exceptionnels.
Je corrige:
COMME TOUJOURS en COMPTABILITE ds B.I.C:
Vous constatez en début de chaque mois
vos loyers qui constituent votre chiffre d'affaire (vos recettes)
et
une créance sur le locataire a la même date (un compte client de type 410 si on parle comptabilité)
Le compte 410 reste en crédit jusqu'au paiement du locataire.
A la fin de l'année N vous êtes imposable sur la totalité des loyers même non payés, et vous constatez une créance dans votre cas puisqu'il y a des impayés
(Exemple: Loyer 500 euros mensuel, total annuel 6 000, vos recettes sont de 6 000 et vous êtes donc imposable et imposés sur 6000, ceci que le locataire vous ait payé 6000 ou 5000 ou .... même zéro)
Mettons que l'affaire se résolve l'année N+1:
1/ Si en N+1 le locataire disparait, l'huissier vous fait une déclaration de disparition ou certifie la créance non recouvrable, vous passez en PERTE EXCEPTIONNELLE la somme non payée.
Attention, par défaut vous ne pouvez pas sinon le faire avant la fin des 3 années pendant lesquelles ces loyers sont toujours exigible,d onc garder des traces
En N+1 vos recettes ont diminuées de rien mais votre total imposable de 1000 euros ou de 5000 euros voire de 6 000 euros
2/ SI le locataire paye, la créance disparait en N+1 et cela ne change rien au Chiffre d'affaire (recettes) de l'année N ni de l'année N+1
3/ SI l'assureur vous paye des indemnités, j'ai tendances à les affecter à la dette comme en 2/ en fait comme si c'était une caution qui payait pour lui.
Il semble que si l'on est puriste, en fait les indemnité ne sont pas des paiements mais des sommes compensant les paiements et qu'il faudrait alors les considérer en revenus exceptionnels et constater des pertes de loyers en pertes exceptionnelles du même montant.
Sur le bilan fiscal ca ne change rien puisqu'on gonfle les revenus exceptionnels d'un montant égal aux pertes exceptionnelles, donc ca revient a zéro du coté exceptionnel.
Sur le calcul de plafonnement par la valeur ajoutée qui permet de limiter pour certains la CFE, cela a en revanche un impact
4/ Au pire si le locataire ou aucun assureur ne paye et que vous sentez que c'est perdu mais ne disposez pas de documentation opposable aux impôts, vous pouvez encore passer une provision pour créance douteuse, qui est déductible, mais qu'il faudra repasser en sens inverse lors de l'exercice ou vous constatez la perte définitive.
citation: Vais-je subir un préjudice indirect par rapport à la fiscalité : taxe d'habitation en plus à payer, taxe foncière qui ne passera pas dans les charges, a Aucune TH. Votre TF et TEOM reste dédctible. |
Édité par - ribouldingue le 23 janv. 2016 18:41:18 |
|
|
|
26
Posté - 29 janv. 2016 : 14:20:42
|
Merci Ribouldingue,
Je viens de prendre connaissance de votre réponse.
Je vais essayer de "l'ingurgiter" dans les prochains jours pour bien comprendre le mécanisme.
Mais comme je ne suis pas un as, je reviendrais probablement vers vous pour des compléments d'explications, notamment sur les écritures comptables.
Je suis bien au réel.
Voici à chaud, ma première réaction :
Le locataire ayant résilié le bail de plain droit, je me demande si on peut considérer qu'il s'agit d'une créance, même s'il a indiqué dans son courrier et de manière non équivoque que "sans cet accident (DDE) il serait resté jusqu'en 2017.
N'est-ce pas une créance théorique ?
Si je comprends bien, je dois maintenir ce loyer théorique dans les revenus.
Quid lorsque l'assurance m'aura indemnisé, si elle m'indemnise... |
|
| Signature de ApprentiLMNP |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
27
 Posté - 29 janv. 2016 : 15:10:08
|
|
citation: N'est-ce pas une créance théorique ? Le bail est résilié dans les délais e avec les conditions contractuelles, et vous voulez comptablement 'faire comme si il n'était pas résilié'?
Vous subissez certainement un préjudice de loyer, mais par une perte de loyer.
En outre: Que vous avance de déclarer 500 euros de loyer sur lesquels vous êtes imposé, puis 500 euros de perte exceptionnelle?
Le loyer résulte d'un contrat de location, lequel a disparu.
le préjudice résulte d'une absence de contrat, laquelle si elel est compensée, génére une recette exceptionelle. |
|
|
|
28
Posté - 29 janv. 2016 : 19:00:27
|
Est-ce que je comprends bien dans votre dernière phrase, que l'indemnité de l'assurance (consécutive à la perte de loyer) peut être assimilée à une recette exceptionnelle, et donc à enregistrer dans les revenus ?
(attention, je n'ai jamais dit que je voulais faire comme si le bail n'était pas résilié). |
|
| Signature de ApprentiLMNP |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
29
Posté - 29 janv. 2016 : 19:12:33
|
|
Avez vous deja tenu une comptabilité et rempli un formulaire 2033-B? |
|
|
|
30
Posté - 30 janv. 2016 : 18:34:58
|
Bien sûr depuis 4 ans.
Jusqu'à présent il suffisait de remplir la ligne 218.
Mais comme je ne suis pas comptable et que je ne fais pas ça tous les jours,
je cherche des explications en français pour savoir SI je porte l'éventuelle indemnité de l'assurance et Où je la porte.
Précisément pour ma future 2033 B précisément.
Sinon, avez-vous vu que le gouvernement veut raboter la fiscalité LMNP ? Les Echos du 28/01/2016.
Article intitulé "LMNP _ vers une modification du régime fiscal". |
|
| Signature de ApprentiLMNP |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
31
Posté - 31 janv. 2016 : 09:00:06
|
J'extrait de ce BOFIP un premier traitement de l'indemnité d'assurance: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP
citation: B. Montant minimal de recettes
110
Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s'entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l'article 38 du CGI . Les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas directement liées à l’activité de location ne sont pas prises en compte ; tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l’acquisition du bien immobilier. Ces indemnités payées par votre assureur compteraient dans le calcul du seuil de 23 000 euros au cas ou vous désireriez devenir LMP
J'ai cherché longuement dans les Bofip divers un descriptif clair du traitement comptable et fiscal des indemnités d'assurances recues en compensation d'un lyer et je n'ai malheureusement pas trouvé d'information spécifique.
En revanche, si je lis ce Bofip-ci:http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2080-PGP j'y trouve:
citation: Des indemnités très diverses peuvent être versées aux entreprises notamment en contrepartie d'avantages consentis à des tiers, de la cession ou de la perte d'éléments de l'actif ou en réparation de préjudices variés.
Les indemnités acquises à l'entreprise sont soit :
- soumises au régime d'imposition de droit commun, c'est-à -dire comprises dans les bénéfices d'exploitation taxables à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ;
- lorsqu'elles ont pour objet de compenser la perte d'un élément de l'actif immobilisé, admises à bénéficier du régime des plus-values (ou moins-values) ;
- exonérées d'impôt dans des cas limitativement énumérés.
et un peu plus loin
citation: B. Assurances de dommages
1. Règles générales
190
Ces indemnités sont destinées à couvrir, soit les dommages subis par divers éléments de l'actif à la suite d'un sinistre ou d'un autre événement préjudiciable à l'entreprise, soit des pertes de bénéfices ou des charges en résultant.
Il est fait observer que les primes afférentes aux contrats garantissant de tels risques peuvent être comprises dans les charges d'exploitation déductibles des résultats de l'exercice en cours à la date de leur échéance.
Les modalités d'imposition des indemnités perçues par les entreprises en exécution de ces contrats varient suivant que les sommes correspondantes sont ou non destinées à compenser une perte subie sur un élément de l'actif immobilisé.
Dans le cas où elles ne se rapportent pas à un élément de l'actif immobilisé, elles doivent être considérées comme des bénéfices d'exploitation imposables au taux normal. Tel est le cas, par exemple : |
|
|
|
32
Posté - 31 janv. 2016 : 12:53:27
|
Merci beaucoup Ribouldingue pour cette recherche pas évidente.
Je viens de lire ces 2 Bofip qui donnent à eux deux clairement la réponse.
Comme je me trouve exactement dans cette situation, l' éventuelle indemnité d'assurance pourra être considérée comme bénéfice d'exploitation.
A inscrire donc en case 218 de la 2033-B.
Intuitivement, c'est ce que j'aurais fait, mais il vaut mieux être prudent.
Je suis tranquillisé !
Je devrais encore examiner la pertinence de répartir cette indemnité (lorsqu'elle interviendra) sur 2 exercices... |
|
| Signature de ApprentiLMNP |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
33
Posté - 31 janv. 2016 : 15:15:15
|
Pour la date, il me smeble n'y avoir aucun doute non plus.
Comme je le redis, il y a deux possibilités:
1/ Votre loyer de novembre 2015 est une créance de 300 euros qui nait le 01 novembre 2015
Vous constatez au 31 décembre une dette de votre locataire de 300 euros, mais vous êtes imposables sur ces 300 euros.
Le 22 mai 2016, l'assureur vous crédite de l'indemnité de 300 euros qui étient la créance.
2/ Votre loyer de novembre 2015 est uen créance de 300 euros
Vous constatez le 31 décembre 2015 une dette de votre locataire mais vous êtes imposable sur ces 300 euros
Le 22 mai vous constatez une créance irrécouvrable de 300 euros qui constitue une perte exceptionnelle
Vous constatez la perception d'un revenu de remplacement de 300 euros. Au titre de ce qui est indiqué dans le Bofip, il est imposable.
Ce même 2 mai 2016 vous avez donc par deux opérations contraires constaté une première diminution de votre CA par la perte puis une augmentation par l'indemnité recue.
Pour que vous puissiez reporter a 2016 le revenu, il faudrait que
3/ vous ayez passé au 31 décembre 2015 une provision pour créance irrécouvrable de 300 euros. C'est alors une charge déductible sur 2015.
ca me parait pas faisable. |
Édité par - ribouldingue le 31 janv. 2016 15:16:51 |
|
|
|
34
Posté - 01 févr. 2016 : 16:34:28
|
En effet, je comprends bien votre démonstration : il vaut mieux la jouer simple et opter pour la 1ère piste qui est d'ailleurs la plus naturelle.
Je préférai aborder le sujet maintenant plutôt que de m'y trouver confronté au dernier moment.
Un grand merci Ribouldingue !
J'ai une autre question qui concerne le détail des charges déductibles (indemnités de renégociation ou de remboursement de prêt par anticipation), mais est-ce le bon forum pour la poser ? |
|
| Signature de ApprentiLMNP |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
35
Posté - 01 févr. 2016 : 19:15:40
|
|
Les indemnités de renégociation si elles sont payées dans l'intérêt de votre entreprise constituent des charges déductibles/ |
|
|
|
36
Posté - 02 févr. 2016 : 19:05:02
|
|
Un grand M E R C I encore ! |
|
| Signature de ApprentiLMNP |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
37
Posté - 06 févr. 2016 : 11:57:51
|
|
Encore une question : et si la caution crédit logement initiale est restituée, même partiellement, doit-on la reporter, et si oui, de quelle manière ? |
|
| Signature de ApprentiLMNP |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
38
Posté - 06 févr. 2016 : 12:17:14
|
Oui.
Si vous n'avez pas fait la part des choses au départ entre ce qui est la partie caution remboursable et la partie 'perdue', c'est une recette exceptionnelle.
Logiquement (mais qui le fait) la partie perdue est soit assimilée a l'actif, soit passée en charge déductible
La partie remboursable étant un cautionnement, c'est un actif financier a mettre en PCG2xx (Pas 200 mais un autre à trouver PCG 275 voir post plus bas) et sur la 2033-C c'est la meme case que le fonds de commerce, frais d'établissement;
C'est un actif non amortissable.
En rouge: CORRECTION Tardive avec le bon code du PCG, Plan comptable général |
Édité par - ribouldingue le 06 févr. 2016 13:53:58 |
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 06 févr. 2016 : 12:46:33
|
La caution, ou le DG, ne doivent pas être considérées comme de dettes envers le cautionneur ou du locataire ?
|
|
|
|
|
|
| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
40
Posté - 06 févr. 2016 : 13:42:31
|
En comptabilité une caution n'est pas une dette. C'est une créance; Du moin de la manière dont on en parle ici, l'exploitant a déposé une caution aurpes d'un organisme financier
http://www.plancomptable.com/titre-...on-2.htm#275
citation: L'ouverture de subdivisions des comptes 274 " Prêts ", 275 " Dépôts et cautionnements " et 276 " Autres créances immobilisées " permet d'identifier la partie de ces prêts et créances qui sera récupérée à long, moyen et court terme, ainsi que les intérêts courus. Le numéro que je cherchais était PCG 275
Si l'on se place maintenant du côté du bailleur qui RECOIT des dépôts de garantie, c'est du PCG 165, donc des fonds propres Emprunts ou assimilés.
En ce cas il s'agit bien d'une dette du bailleur envers le locataire.
http://www.plancomptable.com/titre-...ion-1_16.htm
citation: Les comptes 161 " Emprunts obligataires convertibles ", 163 " Autres emprunts obligataires ", 164 " Emprunts auprès des établissements de crédit ", 165 " Dépôts et cautionnements reçus ", 166 "Participation des salariés aux résultats ", 167 "Emprunts et dettes assorties de conditions particulières " et 168 " Autres emprunts et dettes assimilées " peuvent être subdivisés pour identifier :
les emprunts et dettes assimilées contractés en France et à l'étranger, en francs ou en devises ;
la partie des emprunts et dettes assimilées dont les échéances sont à long terme, à moyen terme ou à court terme.
Les intérêts courus sur emprunts et dettes sont regroupés dans une subdivision du compte 168. |
Édité par - ribouldingue le 06 févr. 2016 13:55:00 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Taxe habitation : meublé vide au 01 janvier? 
