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Glagla
Nouveau Membre
3 message(s)
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 Posté - 13 déc. 2013 : 01:44:37
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Bonjour,
Je suis membre du CS et propriétaire depuis 11 mois.
Nous avons noté un certain nombre d'abus de la part du syndic depuis notre arrivée (contrat et closes abusives, frais excessifs. Jusque-là , les membres du CS se contentaient de pointer les factures et basta. C'est comme ça que l'on a découvert un compte d'attente de 16 000, non justifié par le syndic, malgré nos demandes répétées depuis 3 mois.
En tout cas, le syndic veut nous imposer 30 minutes pour vérifier les comptes. Evidémment, nous avons refusé, puisque la vérification des comptes fait parti de la gestion courante. Grands seigneurs, ils nous "accordent" à présent 2h. Nous n'avons toujours pas validé ce point, puisqu'il nous paraît normal d'avoir le temps nécessaire pour vérifier la comptabilité. Pourriez-vous nous confirmer que nous sommes dans notre bon droit ? Peut-on nous imposer un temps ?
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
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Posté - 13 déc. 2013 : 03:04:01
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Votre Syndic pense probablement s'appuyer sur l'art.18-1 de la loi 65 :
citation: Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, [...].
Mais, selon l'Art.21, je pense que vous (CS) êtes en droit de demander à tout moment les éléments nécessaires à votre mission (et ce, même si, et tjs selon moi, votre AG aurait défini un protocole tel que décrit ci-dessus) :
citation: Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
[...]
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
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Posté - 13 déc. 2013 : 09:00:25
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Glagla : Le CS a pour mission la vérification des comptes du SDC et le controle de la gestion du syndic.
le syndic a obligation de lui remettre TOUS les docs du SDC, et pour une bonne et vrai vérif. des comptes le CS aura besoin de la liste des dépenses, les annexes obligatoires, le Grand livre, les balances, copies des contrats, compte travaux, relevé de banque, ......
le syndic n'a pas à se mêler du fonctionnement du CS, et il doit laisser TOUT les temps necessaire à cette vérif des factures, même si cela prend plusiuers heures, ou plusieurs jours.
l'article 18 de la loi de 1965 cité ici ne concerne PAS le CS, mais les copros qui désireraient vérifier les comptes entre la réception de la convocation et la tenue de l'AG. C'est aussi une obligation du syndic.
L'AG n'a pas à fixer un quelconque protocole pour la vérification des comptes. le CS gère cela comme il le veut ET le syndic n'a rien à dire la dessus.
Stéphane : l'AG peut et doit adopter un RFCS si il n'existe pas, mais cela ne peut pas concerner la façon de vérifier les comptes annuels.
Si l'AG trouve que le CS du SDC ne fait pas correctement cette mission, laors elle ne réélira pas ces membres.
Glagla : Il faut que le CS et son président soit très femre avec le syndic et refuse ce temps limité pour vérifier les factures et les autres docs du SDC. Il faut lui rappeler que le CS controle els comptes et la gestion du syndic en prenant TOUT le temps necessaire à cette mission, ET que le syndic n'a rien à faire avec la gestion du CS.
Si ce syndic persiste, le CS doit vite proposer un autre contrat concurrent pour le prochain OdJ.
Attention au compte d'attente : le syndic DOIT justifier chaque euros de ces comptes. Il s'agit souvent de sommes qui doivent être créditées aux copropriétaires. Le CS doit exigher du syndic une totale transaprence la dessus.
GlaGla : un controle des comptes se prépare aussi bien avant la visite chez le syndic; pour cela la CS doit recevoir au moins 15 jours avant TOUS les docs comptables. La vérif des factures n'est qu'une partie du controle qui se passe au cabinet du syndic. Le CS doit préparer TOUTES les questions nécessaires et qui demanderont des réponses précises le jour de la vérif, ET après si nécessaire - il s'agit de compatabilité, tout peut s'expliquer en compta, pas de mystère possible avec les chiffres .
Glagla : le syndic n'a pas à être présent pendant toute la durée de cette vérification. Le comptable peut aussi répondre aux questions.
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Édité par - philippe388 le 13 déc. 2013 09:01:58 |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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3
Posté - 13 déc. 2013 : 09:34:29
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Glagla, je complète les 2 réponses notamment la suggestion de philippe388 de commencer la vérification en dehors des locaux du syndic.
Appuyez-vous sur la réticence du syndic à consacrer du temps au CS pour justifier votre demande :
- de la copie des contrats (comparer les factures à ceux-ci, révision des prix notamment),
- du grand-livre en pdf, si possible avec recherche possible des chaînes de caractères = pdf produit par l'informatique du syndic par une simple commande "imprimer" (pdfcreator ou autre),
- des comptes d'attente en remontant au-delà du début de l'exercice à vérifier (pour analyser l'historique).
Expliquez au syndic que vous êtes soucieux de lui éviter de la perte de temps. Pour exprimer plus efficacement vos remarques sur le grand-livre, depuis la version X d'Acrobat Reader (gratuit), vous pourrez y mettre vos remarques en surimpression à l'intention du comptable (outil "note"). C'est une méthode que je trouve beaucoup plus efficace que l'examen du papier et la saisie de toutes les remarques dans un document à part. Plus efficace pour le comptable ou le syndic : 1 seul document à lire avec le minimum de répétition, l'écriture objet d'une remarque (outil "note") est repérée par une flèche en surimpression (pas besoin de la situer par du texte).
Tenez bon car l'hypothèse de changer de syndic renforce la nécessité de vérification dès maintenant.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 13 déc. 2013 09:55:58 |
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Posté - 13 déc. 2013 : 11:45:59
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votre syndic fait un abus de pouvoir, il faut lui rappeler qu'il n'est pas propriétaire de votre bien, amis au service des copros et que si cette vision ne lui convient pas, il n'a qu'à abandonner ce syndicat.
Le CS doit prendre le temps qu'il lui faut pour le contrôle des comptes et si la comptabilité est bien tenu, ce contrôle est assez rapide (nombre de lots principaux de votre syndicat ?)
reprenez contact avec votre syndic et propose lui trois dates en début de matinée ou d'après midi. Au besoin demandez lui de vous envoyer par mail au préalable : le GL, le journal et le relevé des dépenses par compte, éventuellement les factures scannées en lui expliquant qu'ainsi vous dérangerez moins longtemps ses services car vous pourrez étudier au préalable les documents et aisni poser les bonnes questions quand vous serez dans ses bureaux. |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 13 déc. 2013 : 12:26:37
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Je rajoute: plus le syndic rechigne à vous faciliter la tâche de contrôle des comptes, plus vous avez intérêt à faire un contrôle fouillé... un syndic qui a rien à se reprocher ne cherchera pas à limiter votre contrôle... |
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Glagla
Nouveau Membre
3 message(s)
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Posté - 13 déc. 2013 : 13:12:38
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Merci à tous pour vos réponses, vous êtes d'une très grande aide.
Cela confirme ce que nous pensions.
Nous allons en effet demander tous les éléments en amont en leur indiquant que ça nous permettra de commencer l'analyse des données, mais également indiquer que nous ne pouvons accepter un délai de 2h pour vérifier les comptes.
Je vais faire un message en ce sens et je vous tiendrai informé de leur réponse.
Merci à tous
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 14 déc. 2013 : 18:20:00
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pour quantifier le temps du contrôle, voici du concret. Depuis de nombreuses années, le syndic me confie tout le dossier (GL format informatique, factures, relevés bancaires, ...), je le garde chez moi quelque jours., typiquement du vendredi au lundi. il me faut environ deux heures pour contrôler un trimestre, le contrôle des comptes me prend huit heures par an, et en fin d'exercice un autre membre du CS y consacre une matinée, pour certifier mon contrôle. Mé L'attitude du syndic de glagla est inadmissible : il faut le virer, quand bien même il reviendrait sur ses propos. |
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Posté - 14 déc. 2013 : 18:30:09
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mespres : les docs originaux, comme les factures, ne peuvent pas sortir du cabinet du syndic.
Mais l'essentiel de la vérif. n'est pas le simple controle des factures qui peut se faire au cabinet. Il est aussi plus fzacile de demander des explications et autres copies au syndic ET à la comptabilité.
Préparer ce controle à domicile avant l'AG est important, et au cabinet du syndic en sa présence également !  .
J'ai aussi fait des controle des comptes à mon domicile en présence des mambrres du VS, du syndic et du gestionnaire, avec tous les originaux des factures et copies de tous les docs. Une liaison Wifi est interressante aussi pour un accès direct à la comptabilité, et aux modifications instantannées de certaines écritures.
Le syndic n'est pas dérangé, et nous en profitions également pour préparer l'OdJ de la prochaine AG. |
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Glagla
Nouveau Membre
3 message(s)
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 Posté - 14 déc. 2013 : 18:49:59
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Merci Mespres et Philippe388.
En effet, leur attitude est inadmissible et ils ne reviennent pas dessus pour l'heure. J'ai également demandé la liste des éléments comptables pour effectuer la vérification.
Mon message a été envoyé au directeur, sans plus de réponse.
Je suis en train de voir si un comptable peut nous venir en aide afin de voir tout ce qui n'irait pas. Nous n'avons plus du tout confiance (perso, je n'ai jamais eu confiance en eux). |
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Posté - 14 déc. 2013 : 19:43:42
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glagla : sans réponse du syndic sur la transmission des docs comptables, le président du CS evra envoyer une msie en demeure en RAR avec un délai de 8 jours, sous peine qu'il l'assignera au TGI en injonction de faire.
Il y a maintnenant urgence pour le CS de chercher un autre syndic, et notifier en RAR le demande du CS de porter ce contrat au prochain OdJ.
Pas de temps à perdre avec ce syndic, soyez très ferme car il v alaisser pourrir cette situation.
Le CS peut aussi informer tous les copros en déposant dans les BAL l'information que votre syndic actuel ne respecte pas la loi de la copro. en refusant de communiquer les documents comptables du Syndicat,qui ne lui appartiennent pas, ne permettant pas au CS d'excercer sa mission de controle. |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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11
Posté - 14 déc. 2013 : 19:43:44
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préparez très sérieusement le limogeage de ce syndic. Compte tenu de l'obstruction, il va être très difficile de contrôler les comptes.
Pas convaincu qu'un comptable soit utile : vous allez dépenser une prestation pour un bénéfice pas du tout assuré. Essayez d'obtenir la balance de l'exercice : ce document de moins de 5 pages donne une idée très intéressante de la situation. N'essayez pas de tout résoudre (il faudra au futur syndic plusieurs heures, matinées vraisemblablement d'une assignation de l'ancien syndic pour refus de remise des fonds), mais de pointer tous les manquements graves tels que ce compte d'attente de 16000 €.
Lors de l'AG, attention à l'approbation des comptes : ne pas les approuver revient à précariser le syndicat (recouvrement des impayés impossible). il faut jouer TRES finement. |
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Posté - 14 déc. 2013 : 19:47:40
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mespres : battu de 2 secondes sur cette réponse !  |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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13
Posté - 14 déc. 2013 : 20:39:18
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Je suis entièrement d' accord avec Mesprès et philippe 388, il ne faut pas perdre de temps avec ce syndic.
Préparez au plus vite l' élection d' un nouveau syndic dès la fin de son mandat actuel. ( J' espère que vous n' avez pas récemment voté un mandat de trois ans...) |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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14
Posté - 15 déc. 2013 : 01:15:01
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J'acquiesce: Un compte d'attente de 16000 euros injustifié, refus de communiquer les docs comptables: PARTEZ. Plus vous attendrez, plus le travail pour redresser la barre sera difficile et compliqué, je suis payée pour le savoir, nous on a trop attendu.
Un bémol sur l'approbation des comptes.
-On peut pas approuver quelque chose qu'on comprend pas, sinon, on est dans la mouise après
- Si on approuve pas, on est dans la mouise pour les impayés.
Il faut donc effectivement la jouer fine, ce qui peut se faire en étant très attentif DANS LA REDACTION de la résolution d'approbation. Si vous n'êtes pas sur ce savoir ce qu'il y a dans les comptes, vous n'approuvez pas "les comptes" en général vous rédigez ainsi:
Un truc dans genre (Ã peaufiner. selon votre immeuble)
1) Pour l'exercice du au... L'ag rejette telle dépense figurant dans le relevé de dépense au motif suivant..
Vote
Idem pour chaque dépense rejetée.
10) Pour l'exercice du au... , au titre duquel l'AG avait voté un budget prévisionnel de XXXX euros , L'assemblée générale approuve ,les dépenses suivantes figurant dans le relevé de dépense:
-(liste exhaustive des dépenses approuvées à faire figurer dans le PV).
Le solde exigible de de l'exercice est donc de....
Vote
11) Pour l'exercice du au... Le syndic ayant refusé de communiquer au conseil syndical les pièces nécessaires au contrôle, L'ag refuse de se prononcer sur l'exactitude des éléments communiqués avec les convocations autres que les provisions appelées et les dépenses citées résolution 1 à 10.
vote
Ca vous permet d'exiger le solde de l'exercice auprès des copros,mais vous laisse la possibilité de contester tout le reste (dépenses abusives que vous n'auriez pas vues, compte d'attente foireux...solde en banque..etc...)
Le syndic ne présentera jamais les résolutions ainsi, mais vous pouvez les modifier durant l'AG, dans ce cas il faut élire quelqu'un d'autre que le syndic comme secrétaire.. |
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Édité par - Viviane le 15 déc. 2013 01:51:14 |
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Viviane
Pilier de forums
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15
Posté - 15 déc. 2013 : 01:17:23
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Mon message a été envoyé au directeur, sans plus de réponse.
Envoyez le à minima en RAR (doublé par mail) |
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Posté - 15 déc. 2013 : 12:03:44
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Viviane : On ne peut pas prévoir les votes des copros pour l'approbation des comptes ET le CS n'a pas pouvoir de rejetter quoique ce soit, et le proposer par des résolutions sur l'OdJ.
Lors de l'approbation des comptes : Ils devront être approuvés en partie ET sur conseil du CS proposé dans son rappoort annuel joint à l'OdJ, sur les demandes de certains copros, .... L'AG rejettera des écritures, des factures, ..... et elle approuvera les comptes à hauteur de YY YYY €, à la place des XX XXX € présentés par le syndic.
Dans cette même résolution, elle devra mandater le CS de vérifier que le syndic a pris en compte les rejets , les à rectifier, et cela sous huit jours.
viviane :" Ca vous permet d'exiger le solde de l'exercice auprès des copros"
Ou de rembourser le trop perçu !
Le syndic ne doit pas être secrétaire si il y a un contrat concurrent de syndic, et la possibilité d'un changement de syndic.
le secratire syndic DOIT rédiger le PV et les textes des résolutions doivent être conformes aux votes de l'AG. Comme ce PV doit être vérifié et signé en fin de sénce par les scrutateurs ET le président de séance, le syndic ne pourra pas se défiler tant que le PV n'est pas conforme aux votes.
Le travail du CS sera de péparer très sérieusement ce changement de syndic, en élisant un président de séance sérieux et pugnace ( président du CS par exemple), et un secrétaire de séance membre du CS.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 15 déc. 2013 : 17:41:26
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citation: On ne peut pas prévoir les votes des copros pour l'approbation des comptes
Si le CS n'arrive pas à convaincre les copros qu'il y a un problème, alors il n'y a rien à faire.
citation: ET le CS n'a pas pouvoir de rejetter quoique ce soit, et le proposer par des résolutions sur l'OdJ.
Bien sur que si. C'est le B.a. BA de l'AG, décret de 1967, article 10;
citation: A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.
- N'importe qui peut demander qu'on mette à l'ODJ n'importe quelle résolution, y compris sur l'approbation des comptes. Ensuite c'est à l'AG de voir si elle approuveou rejette les résolutions. Sauf qu'en cas de conflit, y'a 9 chances sur 10 que le syndic ignore les demandes faites avant les convocs. Reste donc la solution de corriger en AG a condition, bien sûr, de rester dans les points soumis à l'ODJ.. Le refus de telleou telle dépense reste parfaitement dans le point "approbation des comptes"
-N'importe qui peut proposer durant l'AG une modif des résolutions, que l'AG est libre d'accepter ou pas.
Je peux vous dire que dans une situation de conflit, le CS a tout intérêt a préparer AVANT les modifs de résolutions qu'il veut proposer.Le mieux est de les mettre par écrit, les imprimer et les distribuer à tous les copros. Y'a à peu près aucune chance que le syndic joigne un rapport du CS qui lui est défavorable aux convocations.
citation: Le syndic ne doit pas être secrétaire si il y a un contrat concurrent de syndic,
Dès qu'il y a conflit avec le syndic, il faut éviter qu'il soit secrétaire, que son mandat soit mis en jeu ou pas. En fin d'une AG de conflit, tout le monde craque et on finit par signer sans lire attentivement. Et même si on lit attentivement, on est trop fatigué pour pas laisser passer des bêtises. Si le secrétaire est le syndic, les corriger sera un combat.
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Édité par - Viviane le 15 déc. 2013 18:30:32 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 16 déc. 2013 : 10:35:36
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Au sujet du pouvoir d'amendement de l'AG, ci-dessous un petit florilège de la jurisprudence, (merci à gedehem qui l'a donné dans le sujet suivant:
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16687
citation: Pouvoir d’amendement.
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93). |
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Édité par - Viviane le 16 déc. 2013 10:36:04 |
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Posté - 16 déc. 2013 : 12:43:31
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viviane : nous savons tout cela !!
l'AG est le lieu des débats, et tout texte de résolution est modifiable, si elle ne dénature pas le sujet.
Mon propos est que le rejet de plusieurs écritures fait partie de la SEULE résolution d'approbation des comptes, car PERSONNE ne peut dire avant l'AG comment celle-ci va voter, et sur quelle liste de rejet de certaines écritures. TOUT copro peut aussi demander le rejet d''écritures différentes de celles proposées par le CS !!!
le CS DOIT proposer cela dans son rapport annuel pour informer ce qu'il a relever dans sa vérif des comptes. l'AG décidera, et le syndic portera au PV chaque écriture rejettée dans cette SEULE résolution d'approbation des comptes.
ET l'AG adoptera les comptes de l"année 2013 à hauteur de XX XXX € - Y YYY € rejettés par l'AG suivant la liste suivante......
Viviane : vous proposez toujours de multipliez les résolutions à l'OdJ. Cela ne fera ici que de compliquer le vote sur cette résolution d'approbation des comptes.  |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 16 déc. 2013 : 13:39:45
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citation: le syndic portera au PV chaque écriture rejettée dans cette SEULE résolution d'approbation des comptes.
Ben non, c'est pas ce qu'il faut faire, surtout si les montants refusés sont élevés.
Si on veut avoir une chance de récupérer l'argent, le cas échéant devant un tribunal, bien que les comptes soient approuvés, il faut :
- voter sur chaque dépense refusée
- motiver le refus.
Ce qui est parfaitement logique, imaginez la chose suivante:
1)Un diagnostic non obligatoire effectué sans accord de l'AG:
- Bidule refuse la dépense parce qu'il en a le droit
- trucchouette sait qu'il pourrait la refuser mais considère qu'elle était utile, donc veut l'approuver
2)Une dépense payée deux fois:
Bidule et Trucchouette veulent tous les deux la rejeter.
Si l'AG ne peut voter qu'un bloc de dépenses refusées (et en même temps que tout le reste):
- soit Bidule doit contre sa volonté accepter la dépense 1 qui n'est pas dans le bloc
- soit trucchouette doit contre sa volonté refuser la dépense 1 si elle est dans le bloc
Enfin, QUI décide de ce qui est dans le bloc "dépenses refusées" et de quelle manière le décide-t-il, si il n'y a pas vote sur chacune des dépenses?
Bref, En faisant voter d'un bloc toutes les dépenses rejetées + l'approbation générale des comptes, vous faites ce qu'on appelle un vote bloqué, c'est une atteinte à la liberté de chacun de voter comme il l'entend. Et si vous arrivez devant un juge la partie adverse se privera pas de le souligner.
Donc il doit y avoir vote séparé pour chaque dépense que qui que ce soit, quand bien même il serait le seul, souhaite rejeter ce qui est la seule et unique façon de savoir si la majorité la refuse.
En ce qui concerne la motivation du refus, c'est pareil.
1) c'est le seul moyen d'éviter les abus du genre le rouleau de papier WC coûte deux euros de moins ailleurs.. quand il faut l'écrire on réfléchit à deux fois
2) c'est le meilleur moyen de faire en sorte que l'AG elle même sache exactement ce qu'elle refuse et pourquoi.
3) au tribunal, l'adversaire ne se privera pas de dire que l'AG ne savait pas pourquoi elle refusait, ou qu'elle a refusé pour des raisons autres que les raisons réelles, sauf si c'est écrit.
Bref, bien faire les choses, bien rédiger les résolutions d'approbation des comptes, c'est pas compliquer les choses, c'est les simplifier et les rendre efficaces.
Ce que vous proposez, (et en réalité, ce qui se fait quasi toujours...) c'est comme si on faisait une seule résolution pour: choix du devis+ choix de l'architecte+honoraires du syndic+ honoraires architecte +dates des appels etc..... Bref, à l'ancienne. C'est sur que ça va plus vite, sauf qu'aller vite dans une AG, c'est pas un objectif en soi, et encore moins quand il y a des problèmes. |
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Édité par - Viviane le 16 déc. 2013 13:46:30 |
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Imposer un temps pour vérifier les comptes ! 
