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 Posté - 11 janv. 2014 : 14:31:47
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andre78fr :" Ne seriez-vous pas un peu têtue Viviane ?"
Personne ne l'avait remarqué ?? mais je dirais plutot " intolérante ".
On trouve d'autres spécimens de tête sur UI   Avec des parisiens, des bretons et des savoyards dans mes gênes, malheureusement peu de chance d'y échapper.
Mais un têtu peut changer d'avis, répondre aux questions des intervenants, ne pas ignorer la loi et ses applications, comprendre que le juridique est au centre des débats en copropriété, et que malgré tout la majorité a toujours raison. |
Édité par - philippe388 le 11 janv. 2014 14:33:35 |
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JB22
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Posté - 11 janv. 2014 : 16:29:08
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L'article 4 du décret précise:
"Tout enregistrement comptable comporte un libellé permettant une" identification de la pièce justificative qui l' appuie date et numéro de facture, date et référence du paiement, période de l' appel de fonds et son objet."
Ceci démontre bien que ce n' est pas l' enregistrement comptable la pièce justificative et que celui-ci ne peut servir de pièce justificatrice.
On ne crée pas ses propres pièces justificatrices. |
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Posté - 11 janv. 2014 : 16:31:38
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JB22: un peu " têtu " aussi !
Bonne année à vous |
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Viviane
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Posté - 11 janv. 2014 : 17:16:15
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JB22: vous avez vraiment l'intention de me ressortir sur X posts tous les arguments que vous m'avez déjà donnés et auxquels j'ai déjà répondu? cf post 26, argument similaire...
Qu'il y ait besoin de pièce justificative de l'enregistrement comptable ne signifie pas que l'enregistrement comptable n'est pas lui aussi une pièce justificative..
Philippe, ça y est, vous avez regagné la palme de la vacuité...
PS: André78, si le relevé de dépenses est habituellement joint aux convocs, à ma connaissance il ne fait pas partie des pièces que le syndic est obligé d'établir selon les textes comptables. Les annexes 2 et 3 sont censées ^établir à elles seules la liste des dépenses. Ce qui fait que pour le coup et bizarrement, il serait difficile, le cas échéant, d'exiger la consultation du relevé de dépenses.....
Sinon, Basta cosi, moi je vais suivre le sage conseil d'andré78...
citation: Enfin, comme cette discussion tourne en rond, je vous propose de nous mettre d'accord sur notre désaccord ! |
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Édité par - Viviane le 11 janv. 2014 17:53:12 |
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Gédehem
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Posté - 11 janv. 2014 : 18:45:08
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Qu'il y ait besoin de pièce justificative de l'enregistrement comptable ne signifie pas que l'enregistrement comptable n'est pas lui aussi une pièce justificative..
Surptenant de votre part ! !!!!!
Les pièces comptables (l'enregistrement que l'on y fait) ne sont pas du tout 'justificatifs" d'une dépense, d'un engagement de fonds, ou d'une recette.
C'est un état permettant l'enregistrement et la comptabilisation des dépenses, lesquelles sont justifiées par autant de pièces différentes.
L'enregistrement comptable d'une dépense n'a jamais été par lui-même justification de la dépense correspondante.
A vous suivre, si l'enregistrement d'une dépense était justificatif de la dépense on n'aurait plus besoin de facture ....
Selon D.art.9, les copropriétaires peuvent vérifier les pièces justificatives des charges, les "factures" dans leur sens large, pas les pièces comptables destinées à leur enregistrement.
Pour le CS il n'y a pas de restriction. |
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JPM
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Posté - 11 janv. 2014 : 19:03:52
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Edité pour ajout en rouge
Viviane : citation: PS: André78, si le relevé de dépenses est habituellement joint aux convocs, à ma connaissance il ne fait pas partie des pièces que le syndic est obligé d'établir selon les textes comptables. Les annexes 2 et 3 sont censées ^établir à elles seules la liste des dépenses.
Encore une affirmation inexacte 
Depuis deux siècles au moins, les syndics, professionnels ou pas, ont toujours établi annuellement, - et trimestriellement -, pendant de longues années, des relevés détaillés des charges de la période.
Grosse bévue dans les textes comptables : ce document a été omis. 
Il est faux d'affirmer que les annexes 2 et 3 sont censées établir à elles seules la liste des dépenses. Elles ne donnent que les totaux de catégories, voire de rubriques, mais pas la liste des articles. Au mieux vous lisez Combustible fioul 46 250 € mais vous ne trouvez pas la liste des quatre factures.
La plupart des syndics ont d'emblée négligé la bourde et ont continué à établir les relevés généraux détaillés. Les minoritaires ont rapidement compris qu'il fallait suivre.
Il ne s'agissait pas seulement d'une manifestation de bonne volonté 
Les syndics sont tenus aux règles de la reddition des comptes qui ne sont pas propres au régime de la copropriété mais communes à toutes les redditions de compte du droit privé, et même d'ailleurs celles du droit public (avec la particularité qu'en droit public le quitus est obligatoire).
Le compte rendu doit comporter tous les articles
Nonobstant la bourde, les syndics n'avaient pas le choix.
Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 a ajouté dans les pièces à joindre à la convocation, en l'article 11 du décret en II 5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale , le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire"
Encore une expression tordue ! La disposition n'a été accompagnée d'aucun modèle et les pièces jointes à la convocation figurant en II sont considérées souvent comme facultatives par c'est en I seulement que l'omission permet l'annulation de la décision.
De fait il s'agit bien d'un relevé général et détaillé des charges, dans l'ordre des catégories et rubriques de charges.
Soyons bien clairs :
Primo : Pour une assemblée, depuis deux mille ans, l'omission d'un document nécessaire à l'information des membres convoqués constitue un vice fondamental. La différence est donc que pour I le juge ne peut qu'annuler après avoir constaté l'omission. En II le contestataire doit prouver qu'il y a pu y avoir vice du consentement ou insuffisance d'information .
Secundo : Il ne peut peut y avoir approbation valable d'un compte dont tous les articles n'ont pas été présentés.
Bonne soirée
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Édité par - JPM le 11 janv. 2014 19:54:28 |
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Viviane
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Posté - 11 janv. 2014 : 19:29:56
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citation: Encore une affirmation inexacte (...)
Grosse bévue dans les textes comptables : ce document a été omis.
Donc c'est quoi qui est inexact dans ce que j'ai dit?
Que les annexes sont "censées" établir à elles seule la liste des dépenses?
Ben, si la loi ne prévoit aucun autre doc précis, c'est bien le cas... ou plutôt effectivement, cette phrase est un raccourci: le grand livre établit le détail des dépenses.. Mais la loi n'oblige pas le syndic à le joindre aux convocs.
Qu'effectivement, s'appuyer sur une telle omission ne tiendrait probablement pas 10 mn devant un juge si un syndic refusait de joindre le détail des dépenses aux convocs, j'en suis entièrement d'accord . Il pourrait cependant arguer que chacun pouvant consulter les "justificatifs des charges", chacun peut lui même faire les additions afin de décomposer les totaux... ou demander le grand livre, l'analyse des comptes 6 lui fournissant le détail...
C'est peut-être même bien pour éviter que tout le monde use de son droit à consulter les "pièces justificatives des charges" , que les syndics ont comme un seul homme continué d'envoyer un relevé détaillé...
Gédéhem: j'ai déjà répondu plusieurs fois à ces argument, donc je vais pas me répéter, désolée. |
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Édité par - Viviane le 11 janv. 2014 19:46:09 |
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Posté - 11 janv. 2014 : 19:47:08
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viviane : Philippe, ça y est, vous avez regagné la palme de la vacuité...
Arrétez d'insultez les intervenants !!! ET aucun sens de l'humour !!!
Ce débat est un FAUX débat !!
99% des copros ne regardent pas les docs joints à l'OdJ, en particulier les docs comptables, liste de dépenses que TOUS les syndics proposent, annexes, ..... Ce n'est aussi que quelques membres du CS habilités pour cela qui vérifie les comptes ET combien de CS demande de vérifier le Grand Livre, les relevés bancaires, .......
Pas de débat, il n'existe pas de copros lamdas qui demande le GL, et pas une majorité de CS !!! ou alors 2 ou 3 dont moi-même.
Alors débattre et combattre sur les mots " prièces justificatives" ne sert pas à grand chose.
viviane : la compta est une DES pièces justificatives des charges.
Quelles sont donc les autres pièces justificatives ??
viviane : ce qui est aussi important pour un CS sérieux est de tenir également une comptabilté analytique . Sans cela, impossible de trouver des anomalies ( consommation élesctricité,...) , de voir des hauuses anormales, de préparer un budget au plus prêt,... un gain de temps évident.
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Viviane
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Posté - 11 janv. 2014 : 21:43:44
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JPM, j'avais pas bien lu ça:
citation: Nonobstant la bourde, les syndics n'avaient pas le choix.
Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 a ajouté dans les pièces à joindre à la convocation, en l'article 11 du décret en II 5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale , le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire"
Encore une expression tordue ! La disposition n'a été accompagnée d'aucun modèle et les pièces jointes à la convocation figurant en II sont considérées souvent comme facultatives par c'est en I seulement que l'omission permet l'annulation de la décision.
De fait il s'agit bien d'un relevé général et détaillé des charges, dans l'ordre des catégories et rubriques de charges.
Vous dites vraiment que le " projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire"' est en fait 'un relevé général et détaillé des charges, dans l'ordre des catégories et rubriques de charges.??????? Ou je comprends pas votre phrase????
Le "projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire" ne serait-il pas plutôt, un récapitulatif de COMBIEN chacun devra régler ou recevoir si les comptes sont approuvés?
Ex:
Martin : solde avant répartition XXX euros, plus ou moins XXXX euros au titre du solde de l'exercice,, - X euros d'eau, - X euros chauffage, + ou moins x euros travaux votés, etc... solde après répartition XXX euros
Et idem pour chaque copro.
Document qu'effectivement quasi aucun syndic n'envoie,même quand on le demande, et c'est bien regrettable.
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Édité par - Viviane le 11 janv. 2014 21:53:06 |
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JPM
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Posté - 11 janv. 2014 : 23:17:06
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Il faut d'abord se mettre bien d'accord sur ce que sont respectivement le relevé général des charges et un relevé individuel.
Dans l'étude " répartition des charges et produits "
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-5-1.htm
vous trouverez successivemen deux liens : l'un vous mène vers un relevé général relativement sommaire mais suffisamment explicite, l'autre vers un relevé individuel correspondant à ce relevé général.
C'est ce second document qui correspond au projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
Quant au relevé général des charges, tous les syndics l'envoient avec la convocation.
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Viviane
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Posté - 12 janv. 2014 : 00:12:19
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Si le" projet individuel c'est ça, OK. On pourrait le présenter différemment personnellement je préfère une liste envoyée à tous et reprenant tous les copros, de façon que tout le monde sache qui paye quoi, mais ça me va.
http://www.jpm-copro.com/releve%20charges-1.htm
Mais ça n'a effectivement rien à voir avec un relevé de dépenses, même si évidemment il faut d'abord déterminer les dépenses pour établir ce projet.
Ca effectivement, c'est un relevé de dépenses. Reprendre les numéros de compte comptables du grand livre, ce serait un plus, mais bon, c'est bien un relevé de dépenses.
http://www.jpm-copro.com/releve%20charges-2.htm
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Édité par - Viviane le 12 janv. 2014 00:27:57 |
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JPM
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72
Posté - 12 janv. 2014 : 11:36:47
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OK ! Viviane. Nous voilà ici sur le sol dur
Si vous ne l'avez pas fait, je vous suggère d'imprimer les deux relevés (en format portrait) et de les comparer Relevé général à gauche, relevé particulier à droite.
Vous n'aurez pas manqué de constater que l'on retrouve dans le décompte particulier les sous totaux des catégories (charges communes générales, charges communes bt A, etc...) et dans chaque catégorie les sous totaux des rubriques (Frais de personne, frais de gestion, etc ...)
En l'espèce on ne retrouve pas dans le compte des Dupont la somme de 2114,21 € au titre des prestations du Bt A pour la bonne raison que leur lot est dans le bt B.
Ces documents que vous avez trouvés au bout de mes deux liens sont ceux qui ont été utilisés par les syndics depuis plus d'un siècle.
Ils étaient établis et diffusés trimestriellement aux copropriétaires des syndicats qui avaient adopté le régime de la répartition trimestrielle des charges. Ce régime a été longtemps majoritaire dans les immeubles classiques. Pas besoin de plaider longuement pour faire comprendre que le système était excellent pour le contrôle de la gestion, le traitement des charges locatives récupérables, celui des comptages, etc ...
Les copropriétés plus importantes ont adopté au contraire le régime de la répartition annuelle des charges. C'est ce système qui a été rendu obligatoire par la loi SRU de l'an 2000.
Attention : ces documents concernent l'exercice 2002. Le nouveau régime comptable n'est pas encore en vigueur.
Pour le relevé général des charges : aucune différence. Il comporte bien la liste de toutes les dépenses de l'exercice. Sa structure permet de contrôler aussi bien le montant global que le montant par bâtiment ou même par rubriques.
Quant au relevé individuel ? La différence est que désormais le décompte individuel final comporte aussi la restitution des provisions sur charges ordinaires appelées en cours d'exercice.
Cette comparaison des deux documents montre clairement que les annexes 2 et 3 ne présentent aucun intérêt pour l'information ds copropriétaires sur les charges de l'exercice clos. Si vous prenez les frais de personnel vous ne trouverez dans l'annexe 2 que la somme de 26 365,38 , ou au mieux le total des salaires et les totaux pour les charges sociales.
L'annexe 3 n'est guère plus prolixe : nulle part le détail complet des charges de l'exercice.
Comment le décret et l'arrêté ont-ils pu sortir comme celà ? On s'interroge alors surtout que l'ARC mentionne qu'elle a participé très activement aux travaux d'élaboration de ces textes (participation active unanimement reconnue).
La réponse est que dans le guide comptable de l'ARC ( version 2005 comme version 2011) on ne trouve aucune trace d'un relevé détaillé des charges communiqué aux copropriétaires !!
On retrouve bien entendu dans le grand livre de l'ARC tous les comptes 60 parfaitement tenus mais ce document n'est pas diffusé sous la forme condensée que l'on trouve dans les modèles reproduits.
Si vous souhaitez quelques éclaircissements complémentaires vous pouvez retourner dans l'étude qui traite les problèmes de répartition des charges et produits.
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Posté - 12 janv. 2014 : 11:38:15
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viviane : On pourrait le présenter différemment personnellement je préfère une liste envoyée à tous et reprenant tous les copros, de façon que tout le monde sache qui paye quoi, mais ça me va.
L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas appobation des comptes indivisuels.
Chaque copro. reçoit avec la convocation son rélévé individuel de charges avanT approbation des comptes . C'est une obligation légale.
Chaque copro. DOIT vérifier si ce compte individuel est juste. CAR il est possible qu'il y est des erreurs de calculs de charges, de mauvaise grille de répartition, de paiements non saisis, ....... ET OUI, cela arrive et cela n'est pas controlable par le CS.
viviane : Compte du SDC justes ne veut pas dire certains comptes individuels erronnés !!
beaucoup de CS pense que si les comptes et la balance sont équilibrés, les comptes sont forcément justes.
Figure aussi avec l'Odj, la liste des débiteurs.
Chaque copropriétaire peut aussi connaitre qui paie quoi, avec le nbre de tnatièmes de chacun qui figure sur la lise de présences.
Les montants des charges de fonctionnement courant et des travaux sont connues de tous; chacun peut donc controler ce que paie son voisin de gauche, du dessus,.....
Rien à voir avec la liste de dépenses que tout syndic envoie également et qui sert de base à la vérification des factures par le CS, et par tout copro.
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JPM
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Posté - 12 janv. 2014 : 11:53:25
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Il est vrai qu'il y a liste des dépenses ! Mais le relevé général des charges traditionnel comporte aussi la répartition qui est faite de chaque dépense. Cela résulte de son classement dans telle ou telle catégorie et dans telleou telle rubrique.
Dès lors que le projet de répartition des dépenses est notifié aux copropriétaires trois semaines avant l'assemblée, il est absurde d'admettre qu'un copropriétaire ayant voté pour l'approbation du projet puisse ensuite contester judiciairement le mode de répartition de l'un des articles.
C'est là une des énormités qui ont été introduites à l'initiative de consommateurs peu cohérents. Déviation manifeste de la légitime protection des droits individuels.
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Posté - 12 janv. 2014 : 12:56:54
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JPM : mais combien de copropriétaires font l'effort de lire les docs joinst à l'OdJ !!! une toute petite minorité, malheureusement.
Combien pose des questions sur les comptes du SDC ?? aucun généralement.
Combien de CS apborde la vérification en ayant préapré celle-ci bien avant en vérifiant la TOTLITE des docs comptables , pas beaucoup.
Et quand on se pose les questions : qu'est ce que la liste des dépenses ? que signifie compte individuel de charges ?? Est-ce la même chose ??
Que veut dire alors demander la totalité des docs justificatifs des charges. |
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andre78fr
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76
 Posté - 12 janv. 2014 : 13:25:30
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Il faut être lucide et reconnaître que la très grande majorité des personnes n'aiment pas les chiffres, les comptes, les tableaux, etc.
En revanche, ils aiment savoir pourquoi et combien ils payent...
Le relevé général des dépenses est équivalent à une présentation d'une partie du grand livre (classe 6) avec un regroupement par clé.
Le détail de ces dépenses est également important afin que les bailleurs puissent présenter et justifier les charges récupérables auprès de leur locataire.
Pour la répartition individuelle, il faut que chacun puisse contrôler ses quotes-parts d'après ses tantièmes dans telle ou telle catégorie de charges pour le total des dépenses et des provisions présentés par ailleurs. On peut avoir une version synthétique avec uniquement les totaux ou bien un document qui reprend le niveau de détail de l'annexe 3 en faisant apparaître les tantièmes et les quotes-parts du copropriétaire, ce qui me semble plus intéressant.
En voici une illustration :
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JPM
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77
Posté - 12 janv. 2014 : 13:41:43
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Il est vrai que beaucoup de copropriétaires négligent les documents notifiés. Mais il ne faut pas généraliser abusivement.
Le document présenté par André 78 n'est pas un relevé général des charges de l'exercice.
Electricité EDF : 992,50 ? Combien de factures ? Quelles dates ? Montants respectifs ?
Le relevé détaillé des charges est impératif !! Pas de relevé détaillé = pas d'approbation valide à l'égard d'un contestataire.
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Édité par - JPM le 12 janv. 2014 13:43:18 |
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andre78fr
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78
Posté - 12 janv. 2014 : 13:48:29
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NON !!! c'est un exemple de répartition individuelle ! Les données sont celles de ma démonstration, c'est une illustration et les chiffres sont inventés. |
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Viviane
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79
Posté - 12 janv. 2014 : 15:23:21
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Là , j'avoue que je comprends pas bien où on est partis?
JPM, je crois que je fais plutôt bien la différence entre un relevé de dépenses, les annexes, et un relevé individuel de répartition.
Sachant que, pour le 1er , qui est généralement joint aux convocs, comme il n'existe même pas dans la loi, sa présentation reste "libre".
Et pour le 3ème également,( qui devrait mais n'est jamais joint aux convocations), puisque il n'y a pas de modèle dans la loi.
Je ne souscris pas à l'idée que les copros ne s'intéressent pas aux chiffres où à ce qui se passe. Comme le dit André d'une autre façon, les copros ont PEUR des chiffres. Moi la première, j'en ai eu peur jusqu'à ce qu'on m'explique ces documents barbares nommés annexes. Et j'ai pu constater que quand je prends la peine d'expliquer à un copro, de façon simple, comment comprendre NOS annexes y'en a pas mal qui sont intéressés., même si certains y restent réfractaires.
Les copros ont aussi, pour beaucoup, PEUR de poser des questions. Peur d'avoir l'air bêtes. Peur de pas comprendre la réponse. Peur de passer pour des enquiquineurs.
Je dis NOS annexes parce qu'on trouve des explications sur les annexes en général, mais expliquer à quelqu'un à partir des annexes de SA copro, c'est bien plus simple.
Enfin, être réfractaire aux chiffres ne signifie pas se désintéresser de la copro. Nous avons au CS un membre très efficace par ailleurs (c'est même elle qui m'a amenée la première fois "pointer" les factures), qui reste définitivement tétanisée devant un grand livre. Pointer factures et relevé de dépenses, OK. Aller plus loin, elle en est incapable. Chacun son truc, et ses capacités. Elle est diablement efficace pour poser 200 fois la même question gênante à quelqu'un de mauvaise foi, sans s'énerver et en se contrefichant totalement de ce qu'on va penser d'elle... pour éplucher soigneusement et sans se presser une liste de pièces remises et vérifier si elle correspond vraiment aux pièces données, sans céder à la pression. Bref, chacun ses talents. |
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Édité par - Viviane le 12 janv. 2014 15:32:45 |
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Viviane
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80
Posté - 12 janv. 2014 : 15:42:42
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citation: qu'un copropriétaire ayant voté pour l'approbation du projet puisse ensuite contester judiciairement le mode de répartition de l'un des articles.
C'est pas du tout absurde. Exemple
Vous êtes bien d'accord que la copro a dépensé 3000euros d'eau. Mais le syndic vous impute un montant qui ne correspond pas aux index ou forfait votés par l'AG. Vous approuvez les comptes du syndicat. Mais pas LE VOTRE.
ou le syndic dit que vous n'avez pas payé tel appel, alors que votre chèque est bien encaissé...
La chose bizarre, en réalité, c'est de savoir qu'est-ce qu'on approuve quand on approuve " les comptes"...
Si les syndics joignaient réellement les états individuels aux convocs, à la limite, on pourrait admettre qu'il est absurde d'approuver les comptes pour ensuite contester son compte individuel. Mais vu qu'ils ne le font jamais, d'où il résulte que la répartition individuelle, c'est la surprise du chef, connue uniquement APRES approbation des comptes, c'est une excellente chose qu'on puisse contester SON compte même si on a approuvé LES comptes..
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Édité par - Viviane le 12 janv. 2014 15:43:55 |
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Vérification des comptes d'un exercice 
