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yaubry
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 Posté - 30 janv. 2014 : 20:35:54
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Bonjour
Je cherche aujourd'hui à racheter une partie du jardin dont j'ai la jouissance privative et exclusive qui serait donc un nouveau lot de la copropriété afin de faire une extension de mon appartement (rez de chaussée d'un immeuble de 3 étages).
J'ai l'accord de 835tantièmes de l'immeuble (5 copro/6). Le dernier copropriétaire me refuse son accord. Côté service de l'urbanisme, cette extension est possible.
Je n'arrive pas à savoir si cette décision de cession d'un lot pour une extension d'habitation se joue à l'unanimité ou à la double majorité. (ce qui change tout). Idem sur le fait de construire (majorité ou unanimité ?)
Cette extension ne devrait pas changer la destination de l'immeuble qui est exclusivement à l'usage d'habitation.
voici ce que stipule la loi :
La double majorité (dite majorité de l'article 26") est prévue pour entériner des décisions modifiant substantiellement le fonctionnement ou l'organisation de la copropriété.
Tel est le cas par exemple des décisions concernant :
la vente d'une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble,
la modification du règlement de copropriété portant sur les conditions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes,
les travaux de transformation ou d'amélioration touchant à la structure de l'immeuble,
et voici ce que stipule notre règlement de copropriété
a) Les décisions concernant tout modification dans la répartition des millièmes de copropriété (sauf subdivision autorisé d'un lot, sauf également les éléments d'équipements communs) comme dans la classification en choses et parties communes d'une part, et en parties privées d'autre part devront être prises à l'unanimité des copropriétaires formant le syndicat.
b) Les décisions concernant toute modification dans l'énonciation ou la répartition des charges communes et toutes autres modifications, suppressions, adjonctions au présent règlement devront être prises à une double majorité.
Il y a également l'article 35 de la loi qui n'est pas très clair à mon sens et qui tendrait vers l'unanimité.
Merci pour votre aide
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Posté - 30 janv. 2014 : 20:54:37
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citation: Les décisions concernant tout modification dans la répartition des millièmes de copropriété (sauf subdivision autorisé d'un lot, sauf également les éléments d'équipements communs) comme dans la classification en choses et parties communes d'une part, et en parties privées d'autre part devront être prises à l'unanimité des copropriétaires formant le syndicat.
vous n'avez pas le choix : pour acheter le jardin et le transformer en lot privé, il vous faut l'unanimité.
en fait ce qu'il faudrait c'est convaincre le syndicat de faire une extension sur la partie commune (le jardin), en contrepartie de quoi vous abandonnez partiellement votre droit de jouissance. Et ensuite, ce lot commun construit par le syndicat, vous est vendu à titre privatif. sachant que le "ensuite" doit être "bouclé" dès le début de l'opération.
c'est une chose compliquée, et il vous faut les conseils d'un avocat ou d'un notaire. |
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Sunbird
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 Posté - 30 janv. 2014 : 21:13:32
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J'allais dire art26, car nous avons déjà fait ce type d'opération, mais la restriction apportée par votre RDC complique les choses.
Que dit votre syndic?
A la la limite si vous passez sur un art26 et que l'opposant ne conteste pas dans les 2 mois vous devriez être tranquille. |
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yaubry
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Posté - 30 janv. 2014 : 21:13:37
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J'espérais que notre règlement qui date d'avant 1965 était caduc et que la loi prévalait ...
Merci pour ce retour. Malheureusement le copropriétaire récalcitrant exige à la fois un toit végétalisé, que l'extension soit en pierre de taille et le versement d'une somme conséquente ce qui pour une extension de 20mcarre est totalement absurde économiquement.
Reste la solution de la veranda, plus moche mais qui échappe à cette unanimité si je ne me méprends ? |
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yaubry
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Posté - 30 janv. 2014 : 21:15:17
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Précision : je suis le syndic bénévole '-( d'où mon besoin d'aide |
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Posté - 31 janv. 2014 : 07:59:08
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personnellement je vous déconseille de partir sur une extension non démontable construite par un copro. En effet, vous allez vous retrouver avec une construction totalement privée à l'intérieur d'un bien indivis et des fondations privées dans un sol indivis. Bonjour, l'imbroglio et la complication (incendie, fuites, ravalement, etc...), surtout dans 20 ou 30 ans quand plus personne ne connaîtra l'historique et que les PV d'AG auront disparu  . (vous me direz, on s'en f...., on sera tous morts [:D])
la solution la plus simple juridique est la construction d'une extension indivise (maj 26-c) des fondations, murs, toiture et le syndicat vend (maj 26-a ou b) le volume d'air à titre privatif. |
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Sunbird
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Posté - 31 janv. 2014 : 08:33:06
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citation: Initialement posté par yaubry
Précision : je suis le syndic bénévole '-( d'où mon besoin d'aide
Le problème est d'anticiper la réaction de votre voisin. Même si il y a une possibilité de passer à l'art 26, il risque de contester la résolution, et l'ambiance dans votre copropriété et sa gestion va être très difficile.
Je pense que dans ce cas la solution la plus simple est d'avoir l'unanimité.
Question bête, je présume que pour vous payer à la copropriété une somme pour privatiser ce morceau de terrain qui vous permettra de faire votre extension? |
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Posté - 31 janv. 2014 : 08:43:53
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yaubry : "je cherche aujourd'hui à racheter une partie du jardin dont j'ai la jouissance privative"
Un jardin à jouissance privatives EST une partie commune du SDC.
IL est attaché au lot de copropriété, et ce n'est PAS un lot de copropriété. IL n'est pas cessible, vous ne pouvez pas l'acheter.
Ce sujet a été déjà longuement traité sur UI.
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yaubry
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Posté - 31 janv. 2014 : 09:48:48
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Je n'ai donc plus qu'à attendre que ce voisin parte/vende afin de reproposer mon projet en espérant que j'aurai toujours l'accord des autres copropriétaires...
Et oui bien évidemment j'aurai proposer une somme compensatoire à la copropriété. L'idée était bien de faire construire au nom su syndicat et d'aliéner ce lot au mien. Ce dernier copro était ok pour la construction mais les contreparties non négociables qu'il demande bloquent toute possibilité d'avoir son assentiment. (alors que cette extension ne serait quasiment pas visible de la rue et n'engendrerait aucun trouble de lumière ni de jouissance de son bien)
Quand à l'ambiance dans la copropriété, elle est déjà délétère entre ce même copropriétaire et le reste de la copro donc il n'y avait aucun problème à en rajouter une couche au point où l'on en est.
Dommage qu'il n'y ait aucun moyen d'avancer juste avec l'article 26.
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Posté - 31 janv. 2014 : 09:56:39
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citation: Dommage qu'il n'y ait aucun moyen d'avancer juste avec l'article 26.
vous ne lisez pas les messages (voir mon post de ce matin) : vous pouvez passer par la majorité 26, relisez cet article :
"Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;
..." |
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yaubry
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Posté - 31 janv. 2014 : 10:03:30
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@Rambouillet :
Pardon j'avais effectivement lu trop vite mais ne pensez-vous pas que l'article 35 entre aussi en compte ? (ET encore merci à tous pour vos nombreuses contributions)
Article 35 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 8
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.
Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre les décisions prévues aux deux alinéas précédents, cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité. |
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Posté - 31 janv. 2014 : 10:21:41
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vous avez raison, j'avais oublié ce petit article ... houin......  |
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Sunbird
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Posté - 31 janv. 2014 : 10:45:07
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@Philippe
Un copropriétaire peut très bien acheter une partie du jardin, à condition que cela soit acceptée par l'AG.
Le problème est que cela doit se voter (suivant les situations) à l'art26, ou à l'unanimité.
@yaubry
concernant l'art35, il concerne la surélévation, et de plus il me semble que sur cet article il sera modifié par ALUR afin de permettre plus facilement les surélévation et que l'accord des copropriétaires du dernier étage ne soit plus bloquant. |
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Posté - 31 janv. 2014 : 14:26:47
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sunbird :" Un copropriétaire peut très bien acheter une partie du jardin, à condition que cela soit acceptée par l'AG.
Le problème est que cela doit se voter (suivant les situations) à l'art26, ou à l'unanimité."
ET NON !!! pas un jardin à jouissance privative. Attaché au lot et non cessible. |
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yaubry
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Posté - 31 janv. 2014 : 14:50:58
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@Philippe
L'idée n'est pas d'acheter le terrain à proprement parler mais le nouveau lot qui y serait édifié à mes frais avec l'autorisation de la copro et qui serait relié à mon lot existant via l'ouverture du mur porteur. (et dont par la suite l'entretien serait forcément 100% à ma charge que ce soit la toiture, l'isolation...)
(ce qui ne change pas je le crains le problème du vote nécessaire à l'unanimité pour un tel projet)
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Édité par - yaubry le 31 janv. 2014 15:44:32 |
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Posté - 31 janv. 2014 : 15:54:41
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yaubry : "L'idée n'est pas d'acheter le terrain à proprement parler mais le nouveau lot "
Vous désirez créer un lot de copropriété au nom du syndicat sur une partie commune du syndicat, jardin à jouissance privatif, qui resterait partie commune. !!!
Comment annexer une partie commune non cessible pour agrandir son lot ?
ET vous oubliez aussi que les autres copropriétaires devront payer leur quote-part de cette construction, avant l'achat de ce lot, sur une partie non cessible.
Yaubry : assez tordu !! et vous ne pouvez pas payer la construction à la place du SDC !!
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yaubry
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Posté - 31 janv. 2014 : 16:07:33
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@Philippe La méthode n'est donc pas la bonne mais il doit bien être possible avec l'accord de la copropriété de construire une extension sur un jardin non ? (si les copropriétaires sont d'accord et les services d'urbanisme)
Et en ce cas quel est la procédure si je ne peux pas acheter le terrain ?
d'autres personnes ont réussi à faire à priori la même chose... cela doit bien être possible...
http://quarchitect.fr/projet-moussaoui/
http://www.fabienperret.com/extensi...-tassin.html
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Édité par - yaubry le 31 janv. 2014 17:20:48 |
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Posté - 31 janv. 2014 : 18:06:03
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yaubry : acheter un bien en copropriété n'est pas la solution, si vous désirez agrandir ce lot en construisant des pièces supplémentaires sur des parties communes !! 
Vous oubliez que TOUS les copropriétaires sonten indivision sur les aprties communes. Une indivision c'est toujous compliqué.
ET vous désirez que le syndicat paie cette extension en créant un mot de copropriété !! assez gonflé.
Vous êtes en plus le syndic ! ET le demandeur ,vous devez consulter un avocat spécialisé afin d'être sur de votre montage. Mais vous serez aussi déçu.
D'ailleurs vous n'avez pas l'unanimité necessaire à cette aliénation.
La position de votre voisin est tout à fait respectable, et les services de l'Urbanismede la Mairie n'a rien à voir avec un accord obligatoire ET prélable de l'AG quelque soit les travaux envisagés.
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Posté - 31 janv. 2014 : 18:10:15
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yaubry
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Posté - 31 janv. 2014 : 18:36:26
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@philippe j'ai du mal m'exprimer, il est bien évident que les frais de cette édification et les frais annexes (RC, millièmes....) seraient à mon unique charge sans qu'aucun autre copro ne paie ni n'avance un centime.
Vu le flou, je vais effectivement prendre un avocat spécialisé car eu delà du problème d'unanimité ou pas, je suis persuadé qu'il est possible de construire une extension sur un rez de jardin, je viens de voir qu'un problème similaire avait été soulevé ici même et que la réponse de Gedehem était plutôt positive. Je tiendrai informé le forum du retour de l'avocat
Je cite :
Ensuite faire inscrire la question à l'ODJ de l'AG : - aliénation du droit à construire pour tout ou partie à votre profit, aliénation en vue de construire (valant "autorisation" de construire il faut le préciser.)
Puis une autre question (sans objet si refus d'aliéner/construire) approuvant la modification de l'EDD/RDC qu'il faudra joindre à la convocation.
Notez bien que l'enregistrement de la modification au fichier immobilier (acte notarié) est à votre charge. Renseignez vous auprès de votre notaire, qui peut vous aider pour établir la modif EDD/RDC (un géomètre aussi).
Avant de procéder à cet enregistrement, il faudra bien entendu déposer une demande de PC : pas la peine d'engager des fonds s'il vous est refusé.
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Posté - 31 janv. 2014 : 19:01:47
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yaubry : vous proposez des photos d'extension, mais cela n'a rien à voir avec votre problème juridique !! Rien ne dit que ces extensions sont édifiées sur des parties communes d'une copropriété, jardin à jouissance exclusive.
Vous allez trouver des milliers de photos de vérandas, et extensions.
Vous pourriez aussi proposer des photos d'une piste d'hélicoptaire sur un toit, votre toit partie commune du SDC.
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Construction sur jardin article 26 ou 35 ? 
