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yaubry
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 Posté - 31 janv. 2014 : 19:09:41
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Lisez bien ce sont des photos d'extension dans des jardins d'Immeuble, sauf à ce que le proprio ait tout l'immeuble , ces cas sont très probablement similaires. |
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 Posté - 31 janv. 2014 : 19:42:27
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yaubry : NON !!! il y a une maison toute seule, et un immeuble qui n'a pas de jardinsà jouissance privative et qui n'est pas forcément une copropriété !
Attention à de telles affirmations en AG ! vous êtes le syndic, n'essayez pas de passer en force avec de tels arguments.
Donnez nous plutot la position de votre avocat spécialisé; cela sera très interressant car ce sujet est toujours assez brulant.
Pour info : notre copro est horizontale et avec des pavillons avec des jardins à jouissance exclusive. Ce problème est soulevé chaque année depuis 25 ans. 
L'annnée passée un voisin a construit une pièce supplémentaire sans accord de l'AG dans son jardin ; l'AG a voté son démontagé et la remise en état des parties communes. 
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Posté - 31 janv. 2014 : 19:48:17
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yaubry, pour ma part, je reste persuadé qu'il faut que le syndicat construise cette extension et vous en vende le volume en tant que parties privatives. Car implanter une construction privée sur un sol indivis et à l'intérieur d'une propriété indivis ce sont des problèmes à terme. |
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yaubry
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24
Posté - 31 janv. 2014 : 19:54:55
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Il est bien indique que l'immeuble est une copropriete dans le projet mais peu importe. Je ne citais pas ces exemples pour m'appuyer dessus au niveau de la copropriete mais plus pour dire : je pense qu'il est possible, sans doute avc l'unanimité, de construire une extension dans un jardin en jouissance. Je met beaucoup de pincette et me détache de mon rôle de syndic bénévole (par accident et qui peut difficilement en sortir pour des raisons trop longues à développer ici), je me place juste en tant que copropriétaire avec un projet complexe mais qui me paraît possible.
Vous ne m'avez pas dit ce que vous pensiez de la procédure préconisée par Gedehem avec aliénation du droit à construire ?
On ne sait jamais !!!
Reste à voir l'avocat en droit immobilier qui devrait sans doute abonder dans votre sens mais attendons quand même....
Merci en tous cas pour vos retours
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yaubry
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Posté - 31 janv. 2014 : 20:15:29
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@Rambouillet en ce cas comment est_il possible de financer l'opération car si le syndicat construit, il paye aussi la construction non ? . Il faut que je verse en amont des travaux le somme au syndicat afin que les travaux puissent être financés de manière certaine et que mes voisins soient sûrs que pour la partie financière il n'y aura pas de loup ? |
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Posté - 01 févr. 2014 : 11:27:03
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yaubry : je suis tombé sur un article interressant avec des jugements,et des cass. !! très interressant et qui concerne "notre" sujet.
Aliénation des parties communes
Les conditions d’aliénation des parties communes
Il peut arriver que des parties communes fassent l’objet d’un transfert de propriété.
Le syndicat est, en effet, habilité par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis à en poursuivre l'aliénation.
Néanmoins, certaines règles doivent être respectées.
Il convient de distinguer entre les aliénations volontairement consenties par le syndicat et celles qu'il est obligé de conclure en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.
Les aliénations volontaires
Le syndicat est habilité à procéder à la cession de parties communes de l'immeuble dont la conservation ne serait pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26, dernier al. - CA Paris, 13 oct. 2005 : JurisData n°2005-285377).
Ce droit exorbitant accordé au syndicat ne doit s'exercer qu'à la condition que l'aliénation soit dûment justifiée, réponde à l'intérêt certain de la copropriété. Sinon, le consentement de tous les copropriétaires serait indispensable.
Dans la pratique, l'aliénation concerne soit des terrains excédentaires, soit des locaux à usage commun ne présentant plus d'utilité particulière pour la collectivité, ou la loge du gardien dans la mesure où ce service pourrait être supprimé, soit des parties communes construites, en vue de leur incorporation dans les parties privatives d'un lot, par exemple d'un couloir commun pour l'agrandissement d'un appartement.
La décision d'aliéner une partie commune doit être adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi, à moins que sa conservation soit néanmoins nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, auquel cas l'unanimité serait exigée pour procéder à la vente (CA Paris, 13 févr. 2003 : JurisData n° 2003-205907).
Lorsque l'aliénation des parties communes qui n'ont aucun caractère essentiel, n'est pas susceptible de porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, elle peut être valablement votée à la majorité des deux tiers des voix (CA Paris, 19e ch., 9 oct. 1992 : JurisData n° 1992-023153).
En revanche, ne peut être décidée qu'à l'unanimité des voix l'aliénation de parties communes constituées d'espaces verts dont la conservation est manifestement nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, s'agissant d'une résidence de vacances agrémentée essentiellement par ces jardins communs.
Dès lors, la modification de l'emprise des jardins en jouissance exclusive n'ayant pas été décidée à l'unanimité, la décision de l'assemblée générale est nulle, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si un abus de majorité est caractérisé (CA Bordeaux, 9 mai 1995 : JurisData n° 1995-044014).
Dans un arrêt récent du 2 septembre 2010, il s'agissait de restructurer une galerie marchande en procédant à la vente des parties communes du rez-de-chaussée d'un casino en vue d'une opération immobilière avec création de nouveaux lots privatifs.
La réalisation du projet, approuvé par une assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi, aurait abouti à enclaver un local à usage commercial et porter une atteinte certaine aux modalités de jouissance de son lot.
La Cour d’Appel a estimé que « les délibérations de l'assemblée générale autorisant la vente des parties communes d'une galerie marchande entraînent une modification de la destination des parties privatives d'un copropriétaire et portent atteinte à la destination de son lot ; elles ne peuvent être adoptées qu'à l'unanimité » (CA Riom, 2 sept. 2010, Synd. Résidence Le Casino à Vichy c/ Chateau : JurisData n° 2010-017103).
L'approbation d'un tel projet exigeait donc un vote à l'unanimité en vertu de l'avant-dernier alinéa de l'article 26.
Par ailleurs, l'aliénation ne doit pas être entachée d'abus de droit ou de majorité. La décision doit être conforme aux intérêts de la collectivité.
Le refus de l'assemblée générale de céder à un copropriétaire un couloir ne constitue pas un abus de droit car la diminution de la surface de circulation d'un étage qui résulterait de la cession n'est pas conforme à l'intérêt général (CA Paris, 8 avr. 1998).
Si le syndicat peut aliéner une partie commune, il doit en retirer une contrepartie financière. Il n'est pas habilité à consentir des actes de disposition à titre gratuit.
La vente d'une partie commune est valable même en l'absence d'un état descriptif de division créant les nouveaux lots (Cass. 3e civ., 10 sept. 2008 : JCP N 2008, n° 645).
Concernant la vente de la loge du concierge, le syndicat ne peut y procéder sans l'unanimité tant que subsiste le service du gardiennage. Il faut que celui-ci soit préalablement supprimé à l'unanimité ou à la double majorité de l'article 26 de la loi, selon le cas.
Une fois la suppression acquise, le syndicat peut vendre la loge, également à la double majorité de l'article 26 du moment que sa conservation n'est plus indispensable à la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ., 5 déc. 2007).
Les aliénations de caractère obligatoire
La loi prévoit à l'article 25 qu'à la majorité prescrite, l'assemblée générale décide des conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires à ces dernières lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.
Ces actes ont ici un caractère obligatoire pour la copropriété. Le syndicat n'a donc pas à délibérer sur le principe d'une opération à laquelle il ne peut se soustraire, mais doit uniquement se prononcer sur ses conditions de réalisation (CA Paris, 23e ch., 12 juin 1986 : JurisData n° 1986-023407).
Entrent dans cette catégorie d'actes, la constitution d'une servitude de passage pour cause d'enclave ou d'une servitude de cour commune en application de l'article L. 471-1 du Code de l'urbanisme, la cession de la mitoyenneté d'un mur ainsi que la cession amiable, dans le cadre d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, de terrains ou de locaux communs compris dans l'arrêté préfectoral de cessibilité.
La constitution d'une servitude de cour commune en application de l'article L. 451-1 du Code de l'urbanisme peut être décidée à la majorité des voix de l'article 25 de la loi.
Mais lorsque cette servitude porte sur une cour dont les copropriétaires du rez-de-chaussée de l'immeuble ont la jouissance privative, l'unanimité reste exigée si la convention en cause porte atteinte, même indirectement, à l'intangibilité du droit de jouissance exclusive reconnu aux intéressés.
La constitution de droits réels ou servitudes non inclus dans la catégorie précédente, donc non imposés par un texte législatif ou réglementaire, demeure sans doute possible que ce soit en faveur ou à la charge de la copropriété, mais le syndicat ne peut y procéder que par décision adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi, comme pour l'aliénation volontaire de parties communes proprement dites.
L'octroi de droits d'usage privatif sur une partie commune telle qu'une cour, une terrasse ou un jardin est consenti par le syndicat à la double majorité de l'article 26 de la loi.
Droits réservés Octobre 2011 - Juritel
Cabinet Maître Joan DRAY
Cela confirme l'obligation d'une Unanimité pour l'aliénation de ce jardin.  |
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Posté - 01 févr. 2014 : 11:35:48
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yaubry : Pour poursuivre sur la destination de l'immeuble, décision du TGI de Versailles 1966 :
Une partie commune, dont on peut considérer qu'elle confère une caractéristique importante à l'immeuble, peut être considérée comme faisant partie "des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble". Il a par ailleurs déjà été jugé, sans surprise, que ces parties communes contribuent, en assurant l'harmonie de l'ensemble, à définir la destination de l'immeuble (TGI Versailles, 27 mai 1966 : Gaz. Pal. 1966, 2, 77).
L'unanimité est donc requise, et on ne peut pas imposer une décision, même à la double majorité de l'article 26 1er alinéa ("majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix" - majorité qui s'appliquerait à défaut de l'unanimité).
Unanimité requise.
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Posté - 01 févr. 2014 : 12:01:25
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Posté - 01 févr. 2014 : 12:57:54
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Jean-Michel Lugherini : attention, d'autres posts portaient sur des cession à un voisin ou certains affirmaient que le syndicat n'avait rien à dire dans cette cession, maors qu'il s'agit de parties communes du SDC.
Nous sommes ici sur une aliénation d'une partie d'un jardin à jouissance exclusive afin de construire une extension très importante, et non une simple terrase ou une véranda.
Ce n'est pas tout à fait le même dossier.
De plus, l'avocat - spécilaiste reconnu de la copropriété - de notre SDC a toujours défendu que les jardins à jouissanc exclusive ne pouvait être cédés.
Nous découvront maintenant que cela fut aussi considéré par un tribunal que toute intervention sur ces jardins portent atteinte à la destination de l'immeuble ! Ce qui parait très logique également. |
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yaubry
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Posté - 01 févr. 2014 : 13:10:37
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Oui mais même ces textes ne sont pas aussi clairs selon moi. On parle ici en plus d'une résidence de vacances ou de modifications de destination de l'immeuble.
En revanche, ne peut être décidée qu'à l'unanimité des voix l'aliénation de parties communes constituées d'espaces verts dont la conservation est manifestement nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, s'agissant d'une résidence de vacances agrémentée essentiellement par ces jardins communs.
C'est cette notion de destination qui est sujet à interprétation selon moi car pour le cas qui me concerne le jardin n'est pas visible depuis la rue et seuls 2 voisins pourraient voir l'extension en se penchant par dessus leurs fenêtres (comme si vous regardiez vos pieds debout). Est-ce dans ce cas une caractéristique importante de l'immeuble, je me permet d'en douter.
Et l'extension n'est jamais qu'une veranda améliorée (certes avec de fondations '-)) mais en surface habitable on arriverait à 19m carrez Max. (Et oui tout de chemin pour si peu de place, vive la région parisienne) |
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Posté - 01 févr. 2014 : 13:17:23
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Posté - 01 févr. 2014 : 16:52:06
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yaubry : Il ne faut pas lire que les bouts d'article qui conforte votre point de vue et votre envie de cette extension.
Dans ce texte j'avais souligné en rouge ce qui suit, et qui concerne bien les jardins à jouissance exclusive et pas les résidences de vacances uniquement dont le texte précise alors espaces verts Il faut lire 'ensemble de cet article.
Dès lors, la modification de l'emprise des jardins en jouissance exclusive n'ayant pas été décidée à l'unanimité, la décision de l'assemblée générale est nulle, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si un abus de majorité est caractérisé (CA Bordeaux, 9 mai 1995 : JurisData n° 1995-044014)
L'Unanimité s'imposera à vous. ET vous n'avez pas pensé également à l'esthétique de l'immeuble ?? que dira le TGI la dessus.
Quand aux voisins du dessus, ils ont le droit de contester cette extension et ne pas être d'accord avec vous. Ils ont acheté un lot de copropriété car des jardins existaient au RDC ! |
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yaubry
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Posté - 01 févr. 2014 : 17:03:24
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Laissez moi y croire '-) quant à l'esthétique de l,immeuble c'est une histoire d'appréciation très subjective, j'ai vu de nombreuses extensions qui étaient très loin de dénaturer les lieux bien au contraire.
Sauf avis contraire de mon avocat, je n'ai sans doute plus qu'Ã attendre un nouveau voisin....patience donc... |
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Construction sur jardin article 26 ou 35 ? 
Ne vous inquiétez pas ( mais merci quand même) ....je suis sur mes gardes!