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uncopro
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 Posté - 03 févr. 2014 : 15:06:21
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Bonjour,
Notre copropriété est composée de plusieurs bâtiments dont les charges sont assumées par leurs propriétaires respectifs.
Un copropriétaire, après avoir obtenu le droit rendre son garage (bâtiment A) habitable, l'a, sans autorisation, fait communiquer avec un appartement mitoyen (bâtiment B).
La porte de communication est indécelable de l'extérieur et rien n'a été déclaré au cadastre.
A priori, cette action ne cause de préjudice à personne.
Que faire?
Fermer les yeux?
Officialiser? Mais je ne vois pas comment et ignore quelles conséquences pourraient en découler.
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Posté - 03 févr. 2014 : 15:21:58
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citation: rendre son garage (bâtiment A) habitable
déjà ce point est légal sans passage par l'AG si les parties communes ne sont pas impactées.
citation: sans autorisation, fait communiquer avec un appartement mitoyen (bâtiment B).
Là aussi, rien d'illégal, si les parties communes ne sont pas impactées. Mais dans ce cas, il y a de grandes chances que le mur mitoyen entre le Bat A et le Bat B soit commun et le copro n'est pas dans les règles. Et le syndicat n'est pas sur que cela ait été fait dans les règles de construction...
Il serait bien de dire à ce que copro de faire une régularisation en ce sens à la prochaine AG, sinon en cas de problème de structure, tout le monde aura des problèmes.
De plus en cas de vente de ce logement sans garage, la vente peut-être plus difficile voir fausse. En effet, si l'EDD n'a pas été changé, un notaire rigoureux vendra un appartement et un garage et non un logement agrandi. Donc à cette même AG, il serait bien de faire modifier l'EDD, tout en ayant à l'esprit que les tantièmes ne seront pas simples....
Maintenant pour le fun : "Notre copropriété est composée de plusieurs bâtiments dont les charges sont assumées par leurs propriétaires respectifs." Est ce le RdC que le dit ? ou le syndic ? ou les us et coutumes ?.....   |
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uncopro
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Posté - 03 févr. 2014 : 18:16:26
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La spécification des charges par bâtiment est prévue par le RDC.
L'autorisation de l'AG était nécessaire pour modifier l'aspect extérieur du garage.
La porte de communication a été percée dans le mur mitoyen.
Je ne vois pas pourqui les tantièmes de l'ensemble devraient être différents de la somme des deux parties puisqu'elles ont chacunes leurs tantièmes généraux et particuliers sauf si ....
Le fait d'avoir réuni les deux bâtiments peut il lui donner le droit de demander le rattachement du bâtiment A au bâtiment B? |
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Posté - 03 févr. 2014 : 19:15:29
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les tantièmes de l'ensemble, non, ne bougent pas, mais les tantièmes par bâtiment, c'est un peu plus corsé, lorsque le lot d'un copro appartient à deux bâtiments distincts, mais on y arrive...  c'est le problème du comptable... |
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uncopro
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 Posté - 04 févr. 2014 : 10:29:37
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Le fait d'avoir réuni les deux bâtiments peut il lui donner le droit de demander le rattachement de son ex garage (bât A) à son logement (bât B) augmentant ainsi ses tantièmes dans ce dernier? |
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Posté - 04 févr. 2014 : 10:39:33
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oui, il a le droit de demander...
mais cela ne parait pas concevable car cela change les tantièmes des uns et des autres et donc entraine une modification du RdC à l'unanimité.
En effet, les copros du bat A verra leur charges augmentées pour des dépenses identiques aux années précédentes.
Non, il faut que syndic et comptable soient capables de gérer pour un même lot deux clés de répartition... |
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Viviane
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6
Posté - 04 févr. 2014 : 10:56:48
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citation: La porte de communication a été percée dans le mur mitoyen.
Le mur est mitoyen au dens commun du terme, mais l'est-il au sens "juridique"?
Il vous faut vérifier le statut de ce mur dans le RDC. et sur les plans.
S'agissant d'un mur séparant deux bâtiments, entre habitation et garage, je parierais pour un mur porteur, donc "partie commune"..
Si ce mur est réputé "partie commune", il avait besoin de l'autorisation de l'AG pour le percer. Il faut donc régulariser et s'assurer que ça a été bien fait.
Si le RDC est mal fait et que ce mur, probablement porteur, est réputé "partie mitoyenne" entre le copro du garage et le copro du lot adjacent, il avait pas besoin de l'autorisation de l'AG, ce qui n'empêche pas, par sécurité, de lui demander (gentiment, il est pas obligé de répondre si le mur était mitoyen...) s'il a fait ça dans les règles..
A priori, il a le droit de vouloir réunir des lots en un seul, qui aurait la somme des tantièmes des 2 lots, (et payer les modifs du RDC qui vont avec..). Mais si vous avez une clé par bâtiment, l'établissement de la nouvelle grille va effectivement être corsée à rédiger. Deux clés pour un seul lot, sans aucune modif des tantièmes par batiment, c'est effectivement la seule solution.
Après, en rendant un garage habitable, y'a un truc qui me titille (et c'est pas pour embêter ce monsieur qui a priori ne dérange personne), c'est les règles d'urbanisation de la commune. Elles incluent souvent (pour les immeubles récents) l'obligation d'un nombre donné de places de stationnement par habitation.
Si l'AG n'a pas vérifié ce point avant de donner son accord, le SDC pourrait se trouver hors des clous, et ça se verra si le RDC est modifié...
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Édité par - Viviane le 04 févr. 2014 11:08:19 |
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uncopro
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Posté - 04 févr. 2014 : 14:35:42
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Les parties communes entre les propriétaires de chaque bâtiment comprennent ... les gros murs de façade, de pignon et de refend ...
N'étant pas rentré dans l'ex garage, j'ignore s'il a ses 2 murs pignons.
Il n'a jamais été question de rendre le garage habitable; cela s'est fait tacitement.
Le garage possédait une grande porte donnant sur la rue et une sortie "piéton" donnant dans la cour.
L'AG a donné à ce copropriétaire le droit de murer la porte sur rue et d'ouvrir une fenêtre dans un mur latéral.
Le permis de construire ne portait d'ailleurs que sur ces deux points.
Comme l'accès restait possible par la porte sur cour, cour qu'il s'était d'ailleurs appropriée, tout le monde pensait qu'il s'était fait une annexe jusqu'à ce qu'un rapport pour une aide à l'habitat décrive cela comme un seul appartement.
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Viviane
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Posté - 04 févr. 2014 : 23:12:34
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C'est probablement un mur de refend, donc il lui fallait l'accord de l'AG pour le percer. Qui peut être donné à postériori s'il a bien fait ça.
S'il a obtenu le permis de construire, faut voir ce qu'il y a dessus. S'il est noté que le garage est transformé en habitation, c'est que la mairie est OK.
Si y'avait un problème parce qu'il a déclaré autre chose, et que pour la mairie il manque des places de stationnement, tant que le rdc n'est pas modifié de façon à définir ce garage comme une habitation, le SDC s'en moque un peu il me semble: officiellement, il est pas au courant, et c'est pas son job de vérifier s'il habite dans son garage. Ca reste donc le problème de ce copro.
Si le RDC est modifié de façon à définir clairement ce garage comme une habitation, c'est différent, faut se renseigner..
Demandez lui son permis de construire, si ça se trouve y'a zero problème possible. |
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uncopro
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Posté - 05 févr. 2014 : 09:14:20
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Je me suis mal exprimé au sujet du mur et du permis de construire.
Le permis de construire (et l'autorisation de l'AG) lui donnent le droit de murer le portail de son garage et de percer une fenêtre.
Aucun n'évoque la transformation en habitation.
Pour l'instant le rdc n'a pas été modifié, pour le cadastre c'est toujours un garage et qu'il utilise son bâtiment comme bon lui semble ne nous gêne pas..
Le mur percé, un "gros mur pignon" pour le bâtiment B est peut être mitoyen sur la hauteur du B.
Le préjudice pour le SDC serait qu'il ait percé une porte de communication dans un mur porteur sans s'être entouré des garanties nécessaires.
Peut être pas de quoi déclencher le plan ORSEC.
Notre principale préoccupation est la suivante: peut il arguer de ses travaux pour demander l'intégration du bâtiment B au bâtiment A, augmentant ainsi ses tantièmes dans ce dernier? |
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Viviane
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Posté - 05 févr. 2014 : 09:34:59
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citation: peut il arguer de ses travaux pour demander l'intégration du bâtiment B au bâtiment A, augmentant ainsi ses tantièmes dans ce dernier?
Rambouillet vous a déjà répondu. Vous avez une clé par bâtiment. S'il demande que ses tantièmes du bat B passent sous la clé bat A, ça veut dire que les charges du BAT B seront divisées par moins de tantièmes. Donc que chaque copro du bat B payera plus cher qu'avant, et chaque copro du A moins cher.
Donc il peut toujours demander, mais pour l'obtenir, il lui faut l'unanimité des copros. Autrement dit, un absent ou un vote contre, et c'est non... A moins que tous les copros du Bat B soient masos, il ne l'aura jamais...
Donc même s'il veut faire un seul lot de ses deux lots, il devra garder une clé par bâtiment, avec exactement les tantièmes actuels...
Faites vérifier quand même cette porte, percer un mur porteur au Rez de Chaussée...c'est pas impossible mais faut quand même de grosses précautions. Juste vérifier qu'il a bien fait ça, y compris du point de vue assurances. Je suppose que la prescription c'est 10 ans après que le SDC en ait pris connaissance...
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Édité par - Viviane le 05 févr. 2014 09:42:51 |
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uncopro
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Posté - 05 févr. 2014 : 10:40:00
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Posté - 05 févr. 2014 : 12:46:18
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oui, mais plein de problème se posent :
je prends un exemple en supposant : le batiment B a entrée + couloir, donc électricité, digicode, nettoyage, etc... comment ce copro paie puisqu'il passe par cet entrée + le couloir pour entrer chez lui : suivant les tantièmes de B, ou les tantièmes de B + A... ? |
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uncopro
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Posté - 05 févr. 2014 : 15:22:24
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Merci de votre intérêt.
Le bâtiment A n'a qu'un seul propriétaire censé entrer chez lui par l'ancienne porte "piéton" de A distincte de l'entrée de B.
En fait il rentre par l'entrée de B qu'il salit et dont il allume le hall.
Mais comme il possède aussi un appartement dans B, le fait d'avoir l'extension A ne le fait pas consommer plus de services.
Son appartement ayant à présent une surface (a+b), il devrait payer sa part des charges de B non sur b/B mais sur (a+b)/a+B tantièmes;la différence ne va pas chercher bien loin.
Par ailleurs, que A ait ses propres compteurs eau et électricité ou qu'il soit alimenté par ceux de l'appartement mitoyen de B (ce qui est le cas) ne lèse pas la copropriété.
Donc je pense qu'on peut laisser les choses en "stand by" dans la mesure où ce statu quo ne lui permet pas d'acquérir des droits et qu'il faudra la majorité pour entériner une modification.
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Posté - 05 févr. 2014 : 15:26:49
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je ne me rends pas bien compte de la topo des lieux, mais est ce que maintenant le bat A et le bat B, ne peuvent pas être regroupés ? |
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uncopro
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Posté - 05 févr. 2014 : 15:59:15
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Ils le pourraient mais ce n'est pas notre intérêt car le copropriétaire en question, à quelques voix d'être majoritaire, le deviendrait.
Son nombre de voix serait réduit conformément à l'article 22.
Mais notre RDC prévoit qu'en cas d'égalité des voix lors d'un vote, les propriétaires du plus grand nombre d'appartement l'emportent ce qui revient à nous priver du bénéfice de cet article.
Sauf si un juge considère que cette clause ne peut pas s'appliquer lorsque ce plus grand nombre d'appartements appartient à un propriétaire unique.
Mais ceci est une autre histoire. |
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Posté - 05 févr. 2014 : 16:19:40
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citation: Ils le pourraient mais ce n'est pas notre intérêt car le copropriétaire en question, à quelques voix d'être majoritaire, le deviendrait.
mais cela ne changerait rien à maintenant car je suppose qu'actuellement vous ne votez pas bâtiment par bâtiment lors des AG.... |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2014 : 16:26:12
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les propriétaires du plus grand nombre d'appartement l'emportent ce qui revient à nous priver du bénéfice de cet article.
Date de votre RDC ????
Sur le principe, une telle clause contraire au principe d'ordre public édicté par L.art.22 est réputée non écrite.
Seules comptes les voix (tantièmes) dont est porteur chaque copropréiétaire. Une majorité en nombre de lots n'existe pas.
S'il y a parfaite égalité des voix ou impssibilité de dégager une majorité il faut solliciter le juge pour trancher (cas bien connu dans les copropriétés à 2 ou avec 1 copropriétaire majoritaire à lui seul) |
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uncopro
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Posté - 05 févr. 2014 : 17:16:03
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Notre RDC date de 1962.
On vote par bâtiment pour les questions spécifiques au bâtiment. |
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Posté - 05 févr. 2014 : 17:21:56
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citation: On vote par bâtiment pour les questions spécifiques au bâtiment.
l'usage fait que vous votez ainsi ou est ce que le réglement de copro dit qu'il faut voter ainsi... |
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uncopro
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Posté - 05 févr. 2014 : 17:28:25
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C'est le RDC car à chaque lot sont associées 2 clés:
- une pour les parties communes générales,
- une pour les parties communes particulières. |
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mise en communication de 2 batiments différents 
