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 Posté - 20 févr. 2014 : 21:07:43
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Bonsoir,
Dans le fichier joint, je ne comprends pas le calcul pour le stationnement intérieur.
Plus particulièrement, le calcul des 124,52 Euros.
Je ne peux pas le tracer par la suite avec le détail de mes charges.
Pouvez-vous m'aider Ă comprendre cet artifice?
Merci par avance
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| Signature de Jean-Eric Pelouas |
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Édité par - Jean-Eric Pelouas le 20 févr. 2014 21:08:40 |
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mespres
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Posté - 20 févr. 2014 : 21:37:18
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pas d'artifice que de la comptabilité !
vous avez deux lots : l'appartement 7 et le parking 243 . Vos charges se calculent à partir des grilles de répartition, définies dans le RdC.
les 124,80 € que vous ne comprenez pas proviennent des "charges communes générales" : elles sont réparties sur tous les lots. Vous obtiendrez la confirmation de mes propos dans votre RdC.
citation: Je ne peux pas le tracer par la suite avec le détail de mes charges.
Je ne vous suis pas. Il faudrait davantage pour vous expliquer . Le document que vous présentez est le budget, par poste. L'annexe 3 de l'assemblée 2012 détaille les postes vous verrez de quoi est composé le budget Charges générales (154420 €) : syndic, assurance ... et les autres budget. Le budget parkings souterrain comprend le contrat de maintenance porte parking par exemple |
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Posté - 21 févr. 2014 : 00:26:31
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Re,
Je peux vous envoyer mon fichier sous Excel pour analyse.
Qu'en pensez-vous?
Cordialement. |
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Posté - 21 févr. 2014 : 02:54:31
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Re,
Je joins un nouveau fichier avec plus d'informations.
Le détail du budget parking montre à mon avis que les 124,52 Euros ne devraient pas être comptabilisés.
Merci par avance.
Jean-Eric
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mespres
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Posté - 21 févr. 2014 : 07:05:53
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Vous êtes dans l'erreur. Vous considérez que le parking ne participe qu'aux charges qui le concerne directement (extincteurs, ...) : FAUX. Comme n'importe quel lot, le parking finance également les charges générales (assurance, syndic, ....). Je suis étonné par la différence entre l'estimé et le réel pour le parking : très curieux qu'il y ait une différence sur le contrat de maintenance (dépense prévisible) et encore plus : rien sur les extincteurs. tout à fait anormal. raison possible : les extincteurs ont été traités en décembre, le syndic n'a pas traité comme il convient la dépense. L'absence d'une facture en fin d'exercice s'enregistre en "facture non parvenue". |
Édité par - mespres le 21 févr. 2014 07:26:10 |
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Posté - 21 févr. 2014 : 08:35:41
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votre parking paie, comme il se doit, les charges communes générales, telles que les assurances, les honoraires du syndic, les entreprises de nettoyage, les employés (la loge), l'électricité, l'eau des communs, etc....
ce qui est surprenant c'est surtout le montant de ces charges générales inscrites au budget 154420 €, mais sans plus d'infos on ne peut dire.
A l'inverse le budget du parking n'est pas très élevé...
mais dans le calcul que vous avez fait le syndic pour le parking, il semble normal en fonction de la répartition. |
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Posté - 21 févr. 2014 : 09:32:36
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jean-eric pelouas : un parkinfg est un lot de copropriété avec des tantièmes de charges communes générales comme votre lot appartement.
Relisez votre acte de vente. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 21 févr. 2014 : 10:50:55
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le document que vous nous communiquez est celui que vous avez établi ou est ce le décompte envoyé par le syndic ? |
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Posté - 21 févr. 2014 : 10:55:45
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Bonjour,
Je vous remercie de vos réponses et de vos explications.
Au sujet de la copropriété, elle se compose de 99+1 appartements, d'un couple de gardiens (à la retraite en fin d'année), de 108 places de stationnement. J'ai estimé la superficie (hors parking et espaces verts) à 8504m². (102m² x 9921 / 119).
Je termine mon analyse, mais je sais déja que:
Encore merci de vos conseils avisés.
Qu'en pensez-vous?
Jean-Eric |
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Posté - 21 févr. 2014 : 10:58:27
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Re,
Bonjour Nefer,
Tous les documents Ă©tablis proviennent du syndic.
Mon analyse est effectuée à partir de ces données.
Cordialement.
Jean-Eric |
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Posté - 21 févr. 2014 : 11:34:54
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Jean-eric Pelouas : Le syndic vous donne des documents avec des moyennes au m2 ??
Ce genre de moyenne n'a pas de sens en copropriété.
Chaque lot est affecté de tantièmes de charges communes et charges spéciales ( comme vos parkings souterrains).
Ces tantièmes sont la base de tout calcul de charges, et non les m2. |
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Posté - 21 févr. 2014 : 11:38:36
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Posté - 21 févr. 2014 : 11:43:23
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au vu des quelques chiffres que vous nous mettez, à votre place je m'interrogerai sur les honoraires syndics (environ 180€ en moyenne par lot principal  ), puis sur les frais administratifs (à quoi correspondent-ils ? ) est ce qu'il ne serait pas plus rentable de le faire au réel... idem pour les photocopies.
Quant à la masse salariale, s'il n'y a que le coupe de gardien il faudrait regarder en détail car 84000€, même chargée (environ 1,5) cela me semble beaucoup avec logement à disposition... (chut galoubet et zz top  ). Avec un nouveau couple, il faut profiter de l'occasion pour que le CS se penche très sérieusement sur le contrat à signer avant que le syndic ne le fasse (n'y aurait-il pas eu une dérive dans le temps, qu'il faudrait corriger avant qu'il ne soit trop tard...) |
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andre78fr
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Posté - 21 févr. 2014 : 13:05:58
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Franchement, ça peut sembler un peu cher mais je crois qu'il faut déjà saluer la transparence et le fait que le syndic détaille et communique ainsi ces honoraires.
84 k€ c'est probablement les salaires pour un couple de gardien, sinon c'est énorme.
175 € TTC par lot pour la gestion courante c'est peut être au dessus de la moyenne mais pas du tout inhabituel ou abusif (ça fait 145 HT).
Dans les autres honoraires il faut distinguer les débours et frais (timbres, recommandés, frais du CS...), pour les photocopies il y a le prix facturé mais également un vrai coût (papier, encre, matériel, maintenance...) ; tout ne va pas dans la poche du syndic.
Il faut distinguer et séparer aussi les frais privatifs ; dans le contentieux il peut (doit) y avoir des honoraires et frais réclamés directement au copropriétaire et qui ne rentrent pas dans les charges du syndicat.
Quelle est exactement votre propos ou votre question ?
Est-ce que votre syndic est cher ? Oui sans doute un peu mais êtes-vous satisfaits de la qualité de son travail, de sa disponibilité, etc... ? |
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Posté - 21 févr. 2014 : 13:24:41
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""Dans les autres honoraires il faut distinguer les débours et frais (timbres, recommandés, frais du CS...),"
il faut se méfier dans ce genre de prestation appelée "gestion administrative", car on y met en moyenne de tout. IL faut donc se pencher au détail et regarder s'il n'est pas plus judicieux de payer à l'unanimité.
Notre syndic nous facturait, par contrat 30€ par lot principal hors frais de AG. L'année suivante, nous avons demandé le paiement par contrat à l'acte réel et nous n'avons payé que 10% de l'année précédente.
Sur des sommes importantes cela fait une jolie différence : mais chaque cas est particulier donc i faut regarder en détail les prestations (rôle du CS)
certes les photocopies ce n'est pas des honoraires, et je ne conteste pas, il y a le papier, l'encre, le contrat de maintenance, etc... mais si le syndic rajoute la MO, moi je dis non ce sont des honoraires principaux où un rentre dans l'excès que j'ai connu : lorsqu'on téléphonait au syndic, il déclenchait un chrono et faisait payer le temps passé au téléphone ... !!!
Le rôle du CS est de veiller aux dérives, sachant qu'un syndic doit être rétribuée correctement et faire du profit comme toute entreprise. C'est un bon équilibre que doit rechercher le CS et le syndicat en dialoguant avec le syndic. |
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mespres
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Posté - 21 févr. 2014 : 13:59:32
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Votre but est de faire baisser les charges. La retraite des gardiens est une opportunité : comme beaucoup de copros, il faut poser la question du passage à une société d'entretien et de la vente de l'appartement de fonction des gardiens. Ma copro de 75 lots principaux a un budget de 95 k€, dont 20 k€ pour le ménage. Votre syndic est cher, et comme tous les grands groupes, il agrémente sa rémunération de base (17 k€) par des postes abusivement gonflés (photocopie à 0,5 € la page) ou bien tout simplement injustifiés, illégaux (forfait administratif).
En résumé : la question des gardien sera aisée si la copro est jeune, plus délicate si nombre de copros sont agés (ah le charme du gardien qui sonne tous les matins pour distribuer le courrier) .
Un passage Ă un autre syndic, plus petit et donc avec moins de frais de structure interne, est sans doute une option ... |
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Posté - 21 févr. 2014 : 14:27:23
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Ce syndoic est dans la moyenne des honoraires 2011, 150 €HT par lot principaux.
Attention au forfait administratif si il est au contrat à a jouter à ces 150 €HT. Forfait illégal. ( les copies, les frais d'AG, les débours ne font pas partie d'un éventuel forfait administratif ) |
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mespres
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Posté - 21 févr. 2014 : 14:33:51
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Philippe 388, bien d'accord avec vous, pour les 150 € par lots. Seulement voilà en vrai de vrai les FONCIA, LAMY, NEXITY et j'en passe abusent le copro moyen en agrémentant  leur forfait "d'options obligatoires" .Essayer de les faire enlever est tout simplement impossible. |
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Posté - 21 févr. 2014 : 15:23:26
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mespres : ET non !! nous avons réussi à faire supprimer le forfait administarif de 25 € lot, en exigeant le passage au frais réel lors de l'AG !! l'année suivante 0€ de frais administratif  L'année n+2 démission de L..y. 
IL y avait aussi d'autres forfaits, comme un minimum d'honoraires travaux de 350 €, pour 2.5% d'honos. trvaux. Ce qui faisait un % supérieur à 2.5% en dessous de 14 000 € de trvaux ! pas bête, Mais cher pour le SDC.
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mespres
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Posté - 21 févr. 2014 : 15:49:36
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Bien joué remarquons tout de même que lamy a jeté l'éponge. cela doit faire 10 ans que j'assiste à des AG de copros gérées par Foncia : impossible de déboulonner le forfait administratif. Cela a été un motif d'éviction de Foncia ... |
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Posté - 21 févr. 2014 : 15:53:08
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" impossible de déboulonner le forfait administratif. "
impossible n'est pas français même chez F....A.... cela a déjà été fait mais reste à savoir si vous etes chez F....A direct ou un franchisé. |
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Composition budget parking 
