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sonia75
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 Posté - 03 avr. 2014 : 21:17:26
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Bonsoir à tous,
Je fais suite à mon précédent message portant sur une procédure judiciaire pour charges impayées. J'aurais une petite question, comptable cette fois-ci, complémentaire :
Normalement, nous allons demander le remboursement des frais de procédure engagés au débiteur. En attendant, faut-il demander au syndic d'appeler les frais de procédure incluant ces honoraires supplémentaires dans une catégorie de compte spéciale ? de sorte à pouvoir être effectivement remboursé en temps voulu ?
Je pense notamment à la catégorie « autre avance de trésorerie » (comptabilisée en compte 1033 : « Autres avances »)
Ces frais peuvent ils être considérés comme une avance de trésorerie ?
Merci encore de vos conseils et bonne soirée !
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Posté - 04 avr. 2014 : 07:53:59
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surtout pas en 1033, car pour que ce soit une avance,car celles-ci sont voteés en AG.
Il faut utiliser les comptes habituels de charge 4. Ce qui peut être fait éventuellement ce sont dans les sous-comptes, exemple : 401099 : syndic -affaire X, mais c'est compliqué beaucoup pour peu de choses à suivre... par un petit document tenu à la main : affaire X - dépenses et la liste des dépenses. |
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sonia75
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 Posté - 04 avr. 2014 : 08:24:14
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merci de votre réponse, pourquoi "surtout pas en 1033" ?
N'est il pas avantageux d'avoir ce type de compte qui nous permettra d'être bien remboursé des sommes avancées pour cette procédure car sans cela comment se fera-t-on remboursé ?
En revanche, j'ai demdandé au syndic de faire appeler les provisions du copropriétaire débitaire sous ce compte 1033, de sorte à pouvoir récupérer ces provisions avancées par les autres copropriétaires en attendant la vente, c'est une bonne idée non ?
J'avais lui cette recommandation sur le forum il y a quelque temps et cela m'avait paru judicieux.
Merci encore de votre aide, |
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Posté - 04 avr. 2014 : 08:42:13
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citation: En revanche, j'ai demdandé au syndic de faire appeler les provisions du copropriétaire débitaire sous ce compte 1033, de sorte à pouvoir récupérer ces provisions avancées par les autres copropriétaires en attendant la vente, c'est une bonne idée non ?
j'ose espérer que le comptable a dit non...
ce qui a été dit sur UI, c'est que lorsqu'on a des créances qui ne rentrent pas (impayés), la trésorerie du syndicat peut rencontrer des difficultés car l'argent ne rentre pas, mais les factures doivent être payées. Dans ce cas l'AG peut décider (à condition que ce soit à l'OdJ) de voter une avance de solidarité auprès de tous les autres copropriétaires pour suppléer (espérons momentanément) ces impayés. Le syndic fait alors des avis à payer spéciaux auprès des autres copros et ces sommes des autres copros sont inscrits alors au compte 1033 "avances de solidarité" pour se souvenir qu'en cas de rentrées enfin des impayés, ces avances soient automatiquement remboursées aux copros concernées qui ont "prêtés" cet argent.
Les frais engagés et qui ne pourront être récupérés auprès du copro débiteur restent au compte 4 et ne peuvent être compensés par cette avance de solidarité...
Le compte 45000X copropriétaire de celui qui a les impayés, lui, est débité de tous les montants qu'il doit au syndicat. |
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 08:50:49
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ok,merci de votre réponse, je ne comprends pas tout là ...
Pour l'instant, le montant du fonds de roulement n'avait pas été atteint donc rien de supplémentaire pour pallier la dette n'a été appelé, mais maintenant cela va probablement être le cas. Il faudra donc avancer ces charges pour ce copro défaillant, on est bien dans le cas de figure avance de trésorerie non ?
Peut-on faire voter à l'AG de le faire passer en 1033 ?
Je ne comprends pas vous dites que c'est mal... ?? |
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Posté - 04 avr. 2014 : 09:25:23
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citation: Peut-on faire voter à l'AG de le faire passer en 1033 ?
Si vous votez à l'AG une avance de trésorerie dite "avance de solidarité", cette somme sera obligatoirement mise par le comptable au compte 1033.
mais il ne faut pas confondre "avance de trésorerie" qui est un prêt que font les copros à ce ou ces copro débiteurs et les factures à payer qui elles resteront dans les comptes de charge n° 4 (comptes 40100X).
donc ceci ne résout pas votre souci de suivre précisément les dépenses engagés pour ce copro, car ces dépenses n’apparaîtront pas sur le compte 1033.
pour suivre en détail les dépenses engagées pour ce ou ces copros débiteurs , il faut suivre d'une part leurs comptes copros 45000X et les comptes fournisseurs 40100X pour tout ce qui ne peut pas leur être imputé légalement ;
ou se faire une petite note manuelle qui récapitule tout ce qui est dépensé ici ou là pour ces copros débiteurs.
Des collègues sur UI ont peut-être une autre solution...
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Gédehem
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Posté - 04 avr. 2014 : 09:39:30
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"Pour l'instant, le montant du fonds de roulement n'avait pas été atteint donc rien de supplémentaire pour pallier la dette n'a été appelé....."
Ce "fonds de roulement" ou 'réserve de trésorerie' est prévue pour répondre aux fluctuations de la trésorerie, les dépenses étant cycliques, variables en importance chaque mois, alors que les provisions pour charges sont constantes, trimestiellement (très généralement).
Elle est automatiquement reconstituée à la 1ère rentrée de fonds/provisions.
Cette réserve "tampon" n'est pas du tout prévue pour pallier une dette, un impayé, un défaut de recettes.
Si "avance de solidarité" il doit y avoir pour répondre à ce défaut de recettes en raison d'impayés chroniques, constants, elle doit être décidée expressément par une AG, enregistrée comme telle compablement.
Attention à ne pas tout mélanger ! |
Édité par - Gédehem le 04 avr. 2014 09:40:59 |
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 09:47:58
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Oui ces impayés durent depuis plusieurs années donc je suppose que le syndic a utilisé le fonds de roulement pour pallier ces impayés ? sinon je ne vois pas comment il aurait payé les factures...
Aujourd'hui ma question est-ce une bonne idée de faire voter cette avance de solidarité pour couvrir la part représentée par les impayés de ce copropriétaire (selon ses tantièmes) et qui devra être avancée par les copros pour parvenir à payer toutes les factures ?
L'optique étant de recouvrir à terme cette somme, et non pas payer à fonds perdus...
Merci à vous, |
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Viviane
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Posté - 04 avr. 2014 : 10:12:57
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Vous pouvez(et même devriez) voter une avance couvrant les impayés, c'est à dire les appels votés par l'AG, rien d'autre.
Mais les dépenses pour recouvrir ces impayés (avocat, syndic, autres) ne sont pas des impayés. Vous ne pouvez pas les imputer de votre propre chef au mauvais payeur. Ce sont donc des charges. Que vous mettez en charges, comme n'importe quelles autres dépenses.(comptes 40fournisseur, soit syndic, avocat, et 6charges) Ce ne sont pas des avances, parce que rien ne dit que le juge vous accordera le droit de les imputer au débiteur.. Alors que pour les appels de charges, c'est certain, vous en avez le droit.
Donc si le juge vous y autorise, vous imputerez ces frais au mauvais payeur. Sinon, vous pourrez pas. D'où l'importance de contrôler le coût des interventions des syndic, avocat, etc.. Si le juge le trouve abusif, il peut ne vous autoriser à récupérer qu'une partie de ces frais sur le mauvais payeur.
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Édité par - Viviane le 04 avr. 2014 10:15:32 |
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Posté - 04 avr. 2014 : 11:55:11
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sonia75 : Oui ces impayés durent depuis plusieurs années donc je suppose que le syndic a utilisé le fonds de roulement pour pallier ces impayés ?
Depuis plusieurs années, vous avez participé à des AG ou le syndic ET le CS doivent faire leur rapport sur les actions en cours - pour récupérer les impayés pour le syndic et le suivi des ces contentieusx pour le CS !!
ON ne laisse pas des dossiers d'impayés pourrir pendant des années. Le syndic met en cause sa propre responsabilité.
TOUS les copropriétaires connaissent les mauvais payerus et le montant des impayés; cela figure obligatoirement dans les annexes jointes à la convocation et l'OdJ. Ce n'est donc pas une surprise pour les copros.
Tout cela DOIT être débattu lors des AG; c'est le lieu des débats et des décisions. Pourquoi ne pas poser toutes les questions sur les contentieux en cours, sur le suivi des impayés, sur le vote d'une avance de solidarité pour payer les factures et boucher les trous de trésorerie, ...
Il se pose aussi une autre question importante : le syndic a t'il pris toutes les mesures afin de récupérer les dettes : mise en demeure, prise d'hypothèque légale, action en justice, ..... il n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour cela.
Vous parlez de récupérer les frais de procédure, mais pour cela il faut que le syndic ai lancé toutes les actions en justice, et demander au juge des DI, les dépens et l'article 700. Cela a t'il été fait ?
Se pose aussi le pourcentage des impayés vis à vis du montant du budget et des trvaix votés ? plus de 25% de ce montnat le syndic DOIT demander au TGI la nomination d'un mandataire judiciaire.
Se pose aussi la possibilité de récupérer la totalité des dettes sacnaht qu'après 3 ans, la totalité n'est récupérable que pour moitié pour les 4 et 5èmes années, ET ZERO pour toutes les autres années 
Avant de parler de récupérer tout ou partie des frais - car très souvent c'est qu'une partie des frais de justice et d'avocats - le souci est de savoir si le syndic a bien fait son travail, si toutes les actions pour récouvrir les dettes ont été lancées, si une hypothèque légale a été prise sur les lots des débiteurs, et si ces dettes datent de plus de 3 années, ..
Que fait votre CS, sonia 75 ? |
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Gédehem
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Posté - 04 avr. 2014 : 12:22:43
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Oui ces impayés durent depuis plusieurs années donc je suppose que le syndic a utilisé le fonds de roulement pour pallier ces impayés ?
sinon je ne vois pas comment il aurait payé les factures...
Sans vouloir en "remettre une couche", cela pose la question du fonctionnement de votre syndicat, en particulier celui du CS (là il s'agit de dysfonctionnement !!).
A rapprocher de votre autre sujet !: incompréhensoble que personne ne sache ce qu'il en est, à commencer par "Comment paye le syndic", en passant par les préocédures de recouvrement qui devaient être mises en œuvre.
Devaient !!!
Qui le sait ?? |
Édité par - Gédehem le 04 avr. 2014 12:23:36 |
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 13:34:04
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Bonjour,
Tout d'abord merci à tous, cela m'aide énormément !
Donc si je résume la marche à suivre :
>> Je peux demander le vote d'une avance de trésorerie en 1033 pour les charges (et uniquement les charges") du copropriétaire débiteur à la prochaine AG.
>> Pour les frais de justice, effectivement cela n'est pas possible.
>> Oui il y a un énorme souci, ce dossier traîne depuis des années... Il y a un pb au niveau du CS et du syndic. Moi, je ne suis ds cette copro que depuis 3 ans et chaque année j'ai demandé à ce que ce soit mis à l'ordre du jour. Je me bats aussi pour avoir le suivi des actions de recouvrement. J'ai immédiatement pointé le pb mais on me répond que "ça va se résoudre" (ou on ne me répond pas) sauf que ça ne se résoud depuis XX années bien avant que je n'arrive ds cette copro).
Là j'ai enfin réussi à ce que le syndic le mette à l'ordre du jour !
Ma question "bonus" sur ce souci : si jamais les copros votent "contre" la procédure judiciaire à notre prochaine AG (semaine prochaine). Quels sont mes recours pour forcer la procédure ? Dois je assigner le syndicat ou le syndic (sachant qu'il y a saisie immobilière, je crois qu'il n'est pas décisionnaire), par contre je pense que le syndic reste fautif de ne pas avoir proposé avant la procédure judiciaire à l'ordre du jour ?
Par ailleurs, s'il est prouvé que le syndic a pioché dans le fonds de roulement pour couvrir la dette, puis je également attaquer là -dessus ?
Merci encore de tous vos conseils ! |
Édité par - sonia75 le 04 avr. 2014 13:39:50 |
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 13:46:14
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citation: Initialement posté par philippe388
le souci est de savoir si le syndic a bien fait son travail, si toutes les actions pour récouvrir les dettes ont été lancées, si une hypothèque légale a été prise sur les lots des débiteurs, et si ces dettes datent de plus de 3 années, ..
Philippe je rebondis sur votre message : en quoi consiste cette hypothèque légale ? Est-ce différent de la saisie immobilière (que nous comptons demander) ?
Merci à vous, |
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Posté - 04 avr. 2014 : 15:22:34
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sonia75 : avant de penser à aller en justice contre votre syndicat et votre syndic, il vous faut connaitre l'ensemble du dossier !
Ces dettes étant antérieures à votre achat, le SDC ne résupérera certainement pas l'ensemble de la dette.
Demander au syndic de porter à l'OdJ une question doit respecter les règles : notifier en RAR bien avant l'AG votre qustion, avec le texte de cette résolution et tous les documents nedcessaires. En envoyant ce RAR le syndic a obligation de prorter votre question à l'OdJ. Une demande par téléphone ou courrier simple ne suffit pas.
Il existe le "privilège immobilier" qui permet au syndicat de copropriétaire de récupérer la totalité des dettes des 3 dernières années et de 50% des dettes des 4 et 5 èmes années; des dettes antérierus à 5 ans sont irrécupérables, sauf si le SDC a pris cette hypothèque sur les lots des débiteurs, ET si il reste un peu de sous, car n'oubliez pas que d'autres créanciers sont beaucoup plus pugnances que votre syndic et votre CS fantome.
L'AG peut refuser la saisie immobilière, mais TOUS les copros devront voter un fond de solidarité pour payer toutes les factures et boucher les trous de trésorerie.
SI votre syndic n'a pas fait grand chose pour récupérer les dettes, le SDC devra le poursuivre, mais ce n'est pas le plus important pour l'instant.
Attaquer le syndic pour avoir utilisé le fond de roumement n'est pas plus d'actualité.
Quel est donc le montant de cette dette ? quel pourcentage du budget et des trvaux ?? Le syndic a t'il mis en demeure les débiteurs ? a t'il pris une hypothèque légale ? A t'il lancé une ou plusieurs action au TGI ?? ...
Il vous faut d'abord répondre à toutes ces questions.
Avance de solidarité, saisie immobilière, il faut l'accord de l'AG; AG qui peut rejetter ces 2 résolutions. Mais votre SDC sera dans l'obligation de faire nommer un administrateur judiciaire car votre SDC sera en grosse difficulté financière.
Dans un tel cas TOUT le monde sera fautif d'avoir regarder les mouches pendant les AG !! syndic, CS et copropriétaires. |
Édité par - philippe388 le 04 avr. 2014 15:26:07 |
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 16:01:18
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OK, merci de votre réponse détaillée.
- Mais que puis-je faire si les copropriétaires votent contre la procédure judiciaire qui devient inévitable ? Comment forcer cette procédure et stopper cette spirale d'impayés qui devient "infernale"... ?
- Je ne comprends pas sinon le fait que le syndic soit dans son droit en utilisant le fonds de roulement qui n'était pas fait pour cela ?
Pourquoi ne pourrais pas lui en imputer la responsabilité ? De plus il est du devoir du syndic de lancer les procédures utiles (loi 1965) non ?
- Qu'est-ce qu'une hypothèque légale svp ? Le syndic est-il en tort s'il ne l'a pas prise ?
Merci encore de vos conseils, |
Édité par - sonia75 le 04 avr. 2014 16:02:51 |
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 16:05:56
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citation: Initialement posté par philippe388
Il existe le "privilège immobilier" qui permet au syndicat de copropriétaire de récupérer la totalité des dettes des 3 dernières années et de 50% des dettes des 4 et 5 èmes années; des dettes antérierus à 5 ans sont irrécupérables, sauf si le SDC a pris cette hypothèque sur les lots des débiteurs, ET si il reste un peu de sous, car n'oubliez pas que d'autres créanciers sont beaucoup plus pugnances que votre syndic et votre CS fantome.
Je vois un délai de prescriprion de 10 ans sur ce lien ?
http://vosdroits.service-public.fr/.../F2603.xhtml
"Dans tous les cas, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai de 10 ans. Au-delà , la dette s'éteint." |
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Posté - 04 avr. 2014 : 16:35:57
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sonia75 : je pense que vous n'avez pas compris les réponses.
Le syndic n'a pas le droit d'utiliser le " fond de roulement" ou " avance de trésorerie" pour boucher des trous de trésorerie du aux impayés.
Quesl sont les documents en votre possession pour aller voir un avocat et assigner le syndicat et le syndic ?
Avant de vous mancer dans des actions inutiles, essayez de trouver les réponses à cette situation qui va emmener votre SDC dans le mur : quelles sont les actions lancées par le syndic pour récupérer les fonds ? Y a t'il des prises hypothèques légales ? quel est le montant réel des dettes et son pourcentage du budget ?; .......
La dette s'éteint au bout de 10 ans si le SDC ne réclame rien !!! mais cela n'est pas lié au privilège immobilier.
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 17:53:36
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citation: Initialement posté par Viviane
Vous pouvez(et même devriez) voter une avance couvrant les impayés, c'est à dire les appels votés par l'AG;
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic n'a pas le droit d'utiliser l" avance de trésorerie" pour boucher des trous de trésorerie du aux impayés.
Heu... il y a une contradiction là non ? Je pensais avoir compris qu'effectivement l'avance de trésorerie pouvait bien se destiner à couvrir momentanément des impayés, en attendant d'être remboursés ?
Merci de votre aide,
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Édité par - sonia75 le 04 avr. 2014 18:00:44 |
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 17:56:38
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citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic n'a pas le droit d'utiliser le " fond de roulement" pour boucher des trous de trésorerie du aux impayés.
Oui on est d'accord donc le syndic a bien commis une faute de gestion sauf erreur de ma part ?
Par ailleurs, j'ai des écrits de la gestionnaire de copropriété qui me dit textuellement qu'il n'y a pas d'urgence pour une procédure juridique... "dans la mesure où la dette n'a pas encore atteint le niveau du fonds de roulement" (ses propos).
En tant que professionnelle, je pense qu'il y a là un gros problème...
citation: Initialement posté par philippe388
Y a t'il des prises hypothèques légales ?
Sinon à ma connaissance, le syndic n'a pris aucune mesure judiciaire pour l'instant. Mais qu'est ce qu'une prises d' hypothèques légale svp ? |
Édité par - sonia75 le 04 avr. 2014 18:03:06 |
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Posté - 04 avr. 2014 : 18:21:42
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L'hypothèque légale du syndicat est une hypothèque que le syndic peut faire inscrire sur le ou les lots privatifs du copropriétaire pour « les créances de toute nature » du syndicat (loi du 10.07.1965, article 19).
Ces créances seront, dans la pratique, principalement celles provenant de charges ou de condamnations judiciaires non réglées par le copropriétaire indélicat. Elles doivent être exigibles.
L'hypothèque peut être inscrite soit après qu'une mise en demeure d'avoir à payer une dette devenue exigible vous a été adressée par voie d'huissier, mais est restée infructueuse, soit si vous demandez à pouvoir régler des travaux étalés sur 10 ans.
Fort de cette mise en demeure, le syndic s'adresse aux services des hypothèques pour requérir, au nom du syndicat, l'inscription de cette hypothèque. Elle prendra rang à compter de la date d'inscription.
Une hypothèque n'est pas une voie d'exécution : l'inscription de l'hypothèque ne vous force pas de régler immédiatement la dette en question. L'avantage d'une hypothèque est que le bien ne peut pas être vendu sans que le créancier (ici le syndicat) ne soit informé et que sa créance ne soit réglée en priorité.
Le coût de l’inscription d’hypothèque à la conservation des hypothèques est de 15 € minimum. La loi dispose que le coût de cette hypothèque doit être réglé par le copropriétaire, du moins si elle fait suite à une mise en demeure restée infructueuse (loi du 10.07.1965, article 10-1).
Aucune inscription première ou inscription complémentaire d'hypothèque ne peut être prise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Veillez donc à ne pas laisser dépasser cette date!
Si des sommes sont dues depuis plus de cinq ans, et d'autres depuis moins de cinq ans, vous pouvez bien entendu inscrire une hypothèque sur les sommes dues depuis moins de cinq ans. Dans ce cas, veillez à ne faire de mise en demeure préalable que pour les sommes pour lesquelles vous comptez prendre une inscription. Vous pouvez bien sûr faire une mise en demeure séparée pour les autres sommes.
Wolfgang LENERZ, avocat généraliste au barreau des Hauts de Seine, expert en droit de la famille, droit immobilier et droit commercial |
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sonia75
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Posté - 04 avr. 2014 : 18:39:24
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Merci de l'explication détaillée et concernant l'avance de trésorerie, pourriez vous m'éclairer sur votre réponse qui me semble contredire celle de Vivianne ci-dessus (sauf erreur de ma part) ?
Merci encore ! |
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Sujet |
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Appel de charges (frais procédure) ? 
