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 Posté - 09 mai 2014 : 12:45:11
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citation: Aussi, faute de mieux, je me suis "couvert" en payant la prestation d'un expert comptable pour cette matérialisation. Ce n'est pas l'idéal Ah ben alors...
Remarquez que je me suis retourné dans tous les sens l'an dernier pour sortir de mon exploitation proprement
1/ Sur le plan comptable
2/ Sur le plan fiscal
une commode Ikea MALM achetée 59 euros il y a six ans, terminée d''etre amortie, et revendue a 15 euros.
J'ai mis beaucoup de temps a comprendre les mécanismes.
Ca m'a fait rajouter a ma comptabilité deux numéro du PCG puisque du coup, je ne pouvais plus traiter les reprises amortissements 288 chez moi comme des dotations aux amortissements 688 cad en clôture (au 31 décembre)
J'ai compris que l'opération de cloture était en réalité le passage des dotations 688 de l'année au stock 288 de l'exploitation existant depuis le début
et qu'une vente ou une mise en déchetterie impliquait de réduire le même stock 288.
citation: A force d'ajouter des particularités aux dérogations des exceptions, on en arrive à un code des impôts complètement illisible Sur ce point précis, je ne suis pas d'accord ni avec BailleurX ni avec vous car l’assimilation du loueur meublé a une entreprise a de gros avantages:
1/ La déduction des amortissements a un effet très important sur l'impot
2/ La déduction des frais réels et non d'un forfait de 20 euros et quelques rares babioles est très important
et surtout traiter la location comme une entreprise me parait très logique.
Ce qui n'est pas logique AU CONTRAIRE c'est de traiter le foncier nu de manière particulière, variable au cours du temps, d'y refuser des déductions qu'on accepte pour les autres, et d'inventer des modes d’amortissements variables selon les années et les noms des ministres.
Ce qui est également abbérant, c'est de traiter la plus-value du LMnP de manière dérogatoire par rapport aux entreprises. Ça n'a aucun sens.
citation: il aurait été me semble t il plus avantageux pour le fisc de renoncer à la taxe pro sur le LMNP et de le contraindre à une compta de non pro sans amortissement (puisque ce sont en général d'assez petites structures) Actuellement la seule exception au droit des entreprises et de leur compatibilité de la part des LMnP est le traitement fiscal des plus-values de cessions mobilières, et c'est une exception assez simple.
Ce que vous demandez est infiniment plus complexe, je ne vois pas trop en quoi pour les impots ca aurait été 'plus simple'.
Personnellement je préfère (mais je dépasse les 80 000 euros de recettes) payer la CFE et déduire mes amortissements.
L'autre aspect est que longtemps l'impot idiot qu'est la taxe professionnelle a quand même été largement supportable, en particulier pour les LMnP. Depuis quatre ans, elle ne l'est plus, mais je crois que c'est un problème de gestion, pas un problème de loi sur les LMnP et LMP
Sinon, la comptabilité de non pro????? Ca n'existe pas. |
Édité par - ribouldingue le 09 mai 2014 13:06:55 |
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Mike54
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 Posté - 09 mai 2014 : 13:22:40
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Sur ce point précis, je ne suis pas d'accord ni avec BailleurX ni avec vous car l’assimilation du loueur meublé a une entreprise a de gros avantages:
1/ La déduction des amortissements a un effet très important sur l'impot
2/ La déduction des frais réels et non d'un forfait de 20 euros et quelques rares babioles est très important
et surtout traiter la location comme une entreprise me parait très logique.
Ce qui n'est pas logique AU CONTRAIRE c'est de traiter le foncier nu de manière particulière, variable au cours du temps, d'y refuser des déductions qu'on accepte pour les autres, et d'inventer des modes d’amortissements variables selon les années et les noms des ministres.
Ce qui est également abbérant, c'est de traiter la plus-value du LMnP de manière dérogatoire par rapport aux entreprises. Ça n'a aucun sens
Donc en fait on est d'accord, le code des impôts est aberrant en additionnant les dérogations, les particularités et les exceptions.
Il faudrait que tout le monde applique les mêmes règles et de préférence des règles claires.
Tiens récemment sur France Info ils parlaient des problèmes que posent les sites comme AirBnB... |
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dlyz
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Posté - 09 mai 2014 : 13:23:12
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bailleurx
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Posté - 09 mai 2014 : 13:41:17
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citation: Ce qui n'est pas logique AU CONTRAIRE c'est de traiter le foncier nu de manière particulière, variable au cours du temps, d'y refuser des déductions qu'on accepte pour les autres, et d'inventer des modes d’amortissements variables selon les années et les noms des ministres.
au yeux du fisc le régime du foncier est fait pour permettre à des porpriétaires d'un bien de pouvoir le donner en location sans trop de tracasseries comptable
c'est ce qu'il appleent de la gestion de patrimoime (foncier)
on comprend bien que l'idée étant que paul à hérité de pierre d'un bien immobilier dont il tire une rentabilité en le louant
l'objectif du fisc est d'en tirer des taxes sans rendre l'opération trop complexe pour paul (qui au demeurant n'est ni un entrepreneur ni un gestionnaire averti)
paul peut tres bien se contenter de cette état de choses (ça a été mon cas pendant 10 ans)
par contre si paul se demande comment tirer un meilleur profit de son héritage paul devra se poser les mêmes questions qu'un chef d'entreprise, il sera alors contrain de faire une compta comme une entreprise et plus les revenus qu'il tirera de cette activité seront important (en terme d'encaissements) plus les regles de déclarations de sa gestions comptable se complexifieront
jusqu'à ce qu'il soit même considéré comme professionnel au sens pur et simple
car si pour certain il peut sembler que ce soit un avantage recherché que d'être pro, pour d'autres comme moi il ne semble pas que cette alternative soit de la meilleure des augures, hors j'ai du me defendre à plusieurs reprise ( aux yeux du fisc) de n'être pas pro pour ne pas devoir en plus payer le RSI
c'est mon choix il est peut être bête mais je n'ai pas encore compris en quoi donc par sécurité je préfère rester au statut non pro, même si mes rervenus tirés de cette activité représentent plus de la moitié des revenus de notre foyer fiscal (tenant compte que les revenus foncier ne sont pas pris en considération) en ne m'inscrivant pas à la chambre de commerce je ne rempli volontairement pas la 3eme condition pour être pro
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Posté - 09 mai 2014 : 14:06:14
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Pour ma part, autant je trouve
1/ la fiscalité des entreprises assez stable même si elle est un peu complexe,
2/ la comptabilité des entreprises très logique et pérenne (rien de nouveau depuis 2005 par exemple, on peut rêver)
autant je trouve:
3/ La fiscalité des fonciers nus absolument instable et impossible a suivre
4/ la comptabilité en foncier nu IMPOSSIBLE a faire. On NE PEUT PAS comptablement suivre du foncier nu, tellement la fiscalité s'en éloigne.
Je rappelle que la comptabilité sert entre autre a savoir si on gagne ou on perd de l'argent.
En meublé, on fait sa compta, et on calcule sa fisca a partir de la compta, en réintégrant et déduisant. On trouve un chiffre, et on PEUT réinjecté l'impot payé dans sa compta.
En foncier nu, on NE PEUT PAS faire sa compta tellement c'est différent et tellement chaque poste bénéficie d'un traitement différent. Le bénéfice d'exploitation n'a AUCUN RAPPORT avec la fiscalité.
citation: l'objectif du fisc est d'en tirer des taxes sans rendre l'opération trop complexe pour paul Rendez-vous compte quand même que en foncier nu vous ne déduisiez pas les charges, mais selon l'époque et le sens du vent certaines dépenses, et que si vous êtes déficitaire, on vous ramène rapidement a la raison en réduisant, voire annulant ce déficit, et qu'on vous oblige si vous êtes déficitaire a continuer d'exploiter pendant trois ans.
La réalité c'est qu'on tord les lois du marché en foncier nu pour que l'exploitant se convainque qu'il doit payer, toujours payer, encore payer.
Un bailleur en foncier nu ne peut pas avoir une idée de ce qu'est une entreprise. il a droit a une série de régimes batards, en moyenne un régime différent par an.
Pourquoi tant de haine envers le propriétaire bailleur?
Connaissez vous un bailleur en foncier nu qui n'ai pas perdu une infinité de déficits reportables?
citation: plus les revenus qu'il tirera de cette activité seront important (en terme d'encaissements) plus les règles de déclarations de sa gestions comptable se complexifieront Absolument pas. En comptabilité, les règles sont certes complexes, mais pérennes, et indépendantes de la nature de l'exploitation et du chiffre d'affaire.
Elles s'imposent de fait a tout exploitant, même si les impôts on ramené leur grain de sel en disant que eux ne les vérifiaient pas dans certains cas et se contenteraient de vagues chiffres sur un morceau de papier dans telles autres cas (Un torcheballe, mais on ne peut pas écrire ca comme ca dans un BOI).
Voyez et lisez que MÊME Fluo qui est adepte de la comptabilité super-simplifié comme vous-même au bout du compte a du PAYER un comptable pour régler certaines particularités que la 'supposée simplification fiscale' ne permettait pas de résoudre.
Timeo Danaos ET dona ferrentes comme on disait autrefois.
Je traduirais par:
'Méfiez vous des Impôts SURTOUT quand ils simplifient'....
citation: La difficulté vient du fait qu'en réalité je les ai conservés dans ma poche personnelle, Dlyz, votre poche personnelle est confondue avec la poche de votre exploitation.
Du coup elle n'intéresse pas les impôts. Vous faites ce que vous voulez du trou qui y est et des louis d'or qui y passent. Ca ne regarde pas le fisc.
Vous leur devez simpelment dans la 2031 page 3 (la 2031 ter, quoi....) une déclaration des sommes prélevées.
C'est certain que si vous déclarez 10 000 euros de recettes et que vous prélevez 5 miliards, au bout d'un certain temps, ca va faire tilt chez eux, mais sinon, dans une situation normale, il n'y a a mon avis aucune raison que vous ne risquiez quoi que ce soit.
Mangez donc vos amortissements.... |
Édité par - ribouldingue le 09 mai 2014 14:15:21 |
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bailleurx
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Posté - 09 mai 2014 : 17:27:27
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quand je parlais de la complexification des déclarations BIC selon le niveau de CA degagé
je pensais à dans l'ordre progressif
le micro bic
le bic réel super simplié
le bic réel simplié
le bic réel
le bic réel avec RSI
on voit bien que chaque étape est soumise à un maximum de X en CA
et qu'au delà on est obligé de passer dans la catégorie supérieure
pour le foncier j'en fais encore, car il n'est pas si simple de passer d'une loc nue à une loc meublée sur un ensemble immobilier
que d'autre part pour les commerces (non meublés) ce n'est permis que si le reste de l'immeuble est en BIC....
d'autre part la gestion indivis en BIC n'est vraiment pas très évidente
et pour ma part même si maintenant je réalise que j'aurais tres bien pu (dû) faire du meublé plutôt que du vide (fiscalement parlant)
les frais engendrés par le BIC (meubles, compta, CFE....) ne rendent pas l'opération si fondamentalement plus intéressante
je vous garantie que pour qq qui n'y connais rien le foncier c'est quand même franchement plus simple
et d'ailleurs les modifications ne sont pas non plus si fréquente ni si importantes que ça
en 10 ans à part la disparition de la CRL et la modification des taux d'abattement (qui l'un dans l'autre n'ont pas énormément modifié le montant des mes imposition) je ne me souviens pas de modification notable, franchement pas besoin d'être très malin pour comprendre comment déclarer des revenus fonciers la preuve j'y étais tres bien arrivée toute seule en allant juste voir le CDI la première année
alors oui j'ai échapé à tous les avantages possible borlo, derobien, malraux et j'ai effectivement perdu une bonne part de mes deficits de premières années (grosse rénovation) puisque je n'étais en plus pas imposable sur mes autres revenus et que donc l'imputation de 10700€ ne me servait a rien 
voilà ce qui arrive quand on se lance dans l'immobilier et qu'on y comprends rien (juste pour garantir ses vieux jours)
mais globalement je ne me plaints pas de mes investissements, qui m'ont permis de passer de patrimoine=40 000€ à patrimoine=500 000€ en 15 ans (pourvu que l'immobilier ne s’effondre pas trop encore il me reste 2 ans à tenir...) et un bénéfice moyen annuel net de 10 000€ (jusqu’à la fin de mes crédits)
alors c'est comme tout ca aurait certainement pu être mieux, si j'avais eu de meilleures notions comptable
mais si dés le debut on m'avait dit il faut tenir la compta comme un pro et bien je dois vous avouer que je ne l'aurait certainement pas du tout fait, car ce que je raconte aisément aujourd'hui pour la compta BIC, m'aurait à l'époque semblé une épreuve totalement insurmontable...
je me souviens encore comment quand j'ai commencé à poser des questions sur la loc meublée il y a environ 5ans sur ce même forum
c'est avec une infinie appréhension que je formulais de mon mieux une question que vous (ribouldingue) ou luc qualifiait immédiatement d’idiote (sans vraiment apporter d'éclaircissement que je puisse comprendre)
je ne vous en fait pas vraiment reproche, je comprends bien maintenant que certaines question que je vois moi aussi maintenant ici ou là , me semble assez bête et que parfois ca donne envie de dire à la personne que son raisonnement ne tient pas la route...
mais par contre si idiote que mes questions sur la loc meublé ai pu vous sembler
ca faisait dejà 8 ans que je gerais 11 logement et 2 commerces au réel en foncier sans aucune difficulté
tout ca pour dire que vraiment je suis absolument certaine que (même si on se fait un peu + plumer par le fics), le foncier c'est franchement plus facile que le BIC (comptablement parlant)
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Posté - 09 mai 2014 : 17:50:09
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citation: quand je parlais de la complexification des déclarations BIC selon le niveau de CA degagé
je pensais à dans l'ordre progressif
le micro bic <== aucune déclaration
citation: le bic réel super simplié
le bic réel simplié
le bic réel
le bic réel avec RSI
on voit bien que chaque étape est soumise à un maximum de X en CA La c'est la même déclaration 2031-2033 quelque soit le statut pro ou non pro.
citation: pour le foncier j'en fais encore, car il n'est pas si simple de passer d'une loc nue à une loc meublée sur un ensemble immobilier
que d'autre part pour les commerces (non meublés) ce n'est permis que si le reste de l'immeuble est en BIC....
Je ne savais pas qu'on pouvait noyer un commerce donc en nu dans du BIC. C'est mon cas et je le sépare, ce que j’aimerais éviter.
citation: je vous garantie que pour qq qui n'y connais rien le foncier c'est quand même franchement plus simple
et d'ailleurs les modifications ne sont pas non plus si fréquente ni si importantes que ça J'ai 5 studios en foncier, et ils ont chacun 5 régimes différents, un vrai casse tete, je ne me souviens même plus ce a quoi ils donnaient droit au début.
Les déductions sont toutes différentes.
En bic tout est pareil.
Arrivez-vous a vous souvenir si vous etes éligibles au remboursement de la CRL? J'avoue ne plus savoir pet perdre de l'argent de manière certaine.
La déduction est passée de 10% à 13% puis 14% puis 0% encore qu'elle soit dérogatoire pour certains biens.
Quand vous faites du malraux certains travaux sont plsu égaux que d'autres et la déduction est différente.
Les malraux récents ne se traient pas comme les malraux plus anciens.
Pendant longtemps la gestion et la gérance ne se traitaient pas pareil, puis la gestion et la gérance se sont traités pareil. Puis les frais divers ont été forfaités a 20 euros alors qu'ils n'étaient pas déductibles avant.
citation: ..que je formulais de mon mieux une question que vous (ribouldingue) ou luc qualifiait immédiatement d’idiote Si j'ai fait ça c'était idiot de ma part et je vous prie de m'en excuser. C'est la réponse qui était idiote. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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28
Posté - 09 mai 2014 : 22:01:54
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pas grave je peux comprendre que quand on essaye de se dépatouiller soi même de cet embrouille à des niveaux plus complexe on puisse être prompt a répondre à des questions de débutants
c'est déjà bien d'avoir répondu à d'autres (comme fluo) qui m'a lui même répondu ce qui me permets de répondre à mon tour et de mettre au clair avec fluo dans le post guide qui semble en avoir aidé plus d'un...
sans vous et d'autres avant nous n'en serions pas arrivé là |
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Posté - 10 mai 2014 : 07:29:04
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Vos posts généraux rédigés avec fluo sont une référence. merci à vous de les avoir rédigés, et j'imagine le temps qu'ils ont du vous prendre.
Pour un qui a lu et est venu vous poser des questions, je soupçonne qu'il y en a quatre qui s'en sont servi sans rien dire. |
Édité par - ribouldingue le 10 mai 2014 07:31:51 |
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dlyz
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Posté - 10 mai 2014 : 14:01:11
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citation: Initialement posté par ribouldingue
...
Dlyz, votre poche personnelle est confondue avec la poche de votre exploitation.
Du coup elle n'intéresse pas les impôts.
Réflexion faite, j'accorde crédit à ce que vous dites,
c'est vrai que la poche personnelle de l'exploitant et le compte bancaire de l'entreprise se confondent dans le cas d'une entreprise Individuelle.
Mais c'est pas le cas d'une société où la question d'éventuel ABS pourrait se poser.
citation:
Vous leur devez simpelment dans la 2031 page 3 (la 2031 ter, quoi....) une déclaration des sommes prélevées.
A ce propos, je ne crois pas que tous les LMnP renseignent correctement cette somme dans sa déclaration 2031.
citation:
Mangez donc vos amortissements....
On ne risque pas un jour de faire face à une somme colossale à combler ?
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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Posté - 10 mai 2014 : 14:42:34
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citation: A ce propos, je ne crois pas que tous les LMnP renseignent correctement cette somme dans sa déclaration 2031. Donnez nous les noms/
Euh, j'avoue bien humblement que j'ai découvert très récemment cette case.
citation: On ne risque pas un jour de faire face à une somme colossale à combler ? Il parait qu'on est en déficit depuis deja longtemps;
Sur un mode plus sérieux: POurquoi ne pas poser la question à votre SIE? |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 10 mai 2014 : 15:15:16
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fluo
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Posté - 10 mai 2014 : 15:39:04
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Vos différentes remarques m'ont fait penser que j'ai oublié de préciser qu'il fallait renseigner la plus-value dans la 2031. Par souci de clarté pour les lecteurs futurs, j'ai de nouveau édité l'intervention où je détaille les cases à renseigner et ai mis, cette fois-ci, en rouge mon ajout.
Comme quoi, le SIE ne se moque pas tant que ça de la plus-value (même s'il ne la taxe pas une secondes fois |
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dlyz
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Posté - 10 mai 2014 : 16:11:34
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fluo
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Posté - 10 mai 2014 : 19:38:40
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Je confirme que l'expert comptable m'a indiqué de mentionner la case 4 (plus value taxée selon les règles des particuliers). Cela me semblait logique car la plus value n'est taxée qu'au titre des particuliers.
Toutefois, ici, je ne fais que partager une interprétation. Je n'affirme pas que c'est la bonne interprétation. C'est uniquement ce que j'ai mis en espérant que ce soit cohérent (surtout en cas de contrôle ). |
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dlyz
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Posté - 10 mai 2014 : 20:44:26
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bailleurx
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Posté - 10 mai 2014 : 21:16:27
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si je peux me permettre fluo puisque vous avez la main sur le sujet guide il serait peut être bien d'y ajouter une synthese sur la liquidation du LMnp
enfin moi ça m'interesserait beaucoup
et votre expèrience nous serait tres précicieuse |
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Posté - 11 mai 2014 : 08:25:59
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Et si je peux me permettre, parce que j'adore aussi les points à problèmes (et que je viens de m'y confronter), le prochain sujet à éclairer, c'est l’inénarrable 'facilité' offerte au LMP / LMnP de déclarer ses revenus par internet.
Cette année, l'obligation existe deja pour celui dont le chiffre d'affaire dépasse 80 000 euros, et l'an prochain c'est pour tout le monde.
Et jepeux vous avouer que ce n'est pas de la tarte. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 11 mai 2014 : 10:47:11
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je m'en doute j'y goute depuis plusieurs année avec le foncier et c'est dejà tres chiant
vous pouvez peut être nous préparer un truc simple à comprendre SVP
n'oubliez jamais que si vous voulez que tout le monde comprenne vous devez expliquer comme à un enfant de 4 ans |
Édité par - bailleurx le 11 mai 2014 10:48:41 |
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Posté - 11 mai 2014 : 10:58:18
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citation: vous pouvez peut être nous préparer un truc simple à comprendre SVP Euh, vous parlez à moi, la? Le sujet est bien LéZimpô?
Truc me semble adapté, simple non.
citation: n'oubliez jamais que si vous voulez que tout le monde comprenne vous devez expliquer comme à un enfant de 4 ans pour remplir le formulaire, pas de souci, il peut même avoir trois ans et demi.
C'est juste pour demander l'adhésion puis l'usage des service que je pense plus raisonnable d'avoir une cinquantaine d’années de plus et deja les cheveux blancs. |
Édité par - ribouldingue le 11 mai 2014 10:58:42 |
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Amortissement, qu’est-ce que c’est ? 
