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andre78fr
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 Posté - 10 mai 2014 : 16:52:01
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Tout à fait, pour cela je rejoins la notion de clôture provisoire évoquée au début de la discussion et la possibilité de corriger certaines choses avant clôture et répartition définitives. Lorsque les réserves sont émises par l'AG c'est en général au CS de contrôler qu'elles ont bien été comptabilisées et prises en compte pour la répartition finale.
Nous avons discuté par ailleurs de différents types de réserves ; il peut s'agir d'erreurs, parfois même sans impacter le résultat global mais simplement sa ventilation (exemple d'une facture passée en charges générales alors qu'elle concerne l'ascenseur ou le bâtiment A...) mais attention quand même au traitement comptable de certaines situations contentieuses. Il ne suffit pas de contester la facture d'un fournisseur pour la faire disparaître et le principe comptable de la prudence doit s'appliquer... Autre situation délicate, lorsque le syndicat/AG conteste certains honoraires mais que le syndic est réticent à les annuler...
Rappelons votre récent dessin sur la gestion des erreurs et la discussion qui en a découlé ; http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17489
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Louis92
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 Posté - 10 mai 2014 : 17:37:25
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Ainsi qu'alain collet, j'ai déjà constaté des reprises de solde qui bougeaient entre 2 éditions du grand-livre, j'ai compris depuis qu'il devait s'agir d'un GL d'avant correction des remarques du CS et d'un GL d'après. Merci pour cette confirmation qui rassure : c'est une observation qui s'avère tout-à -fait expliquée par une conséquence de corrections.
Quant au dessin http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2 le processus est donc applicable non seulement aux erreurs détectées par le CS avant la répartition provisoire et l'envoi de la convocation mais aussi aux erreurs détectées en AG et listées au PV, résolution "approbation des comptes". Donc, pas de processus spécifique aux erreurs détectées et aux factures refusées en AG. C'est plus simple.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 10 mai 2014 18:09:22 |
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JPM
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Posté - 10 mai 2014 : 18:19:06
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Louis 92 questionne citation: Merci andre78fr, les corrections en date du 31/12/13 peuvent donc avoir un effet sur les comptes 2014 en changeant des reprises de soldes ou "Ã nouveau" de comptes au 1/1/2014. Est-ce bien cela ?
Et André 78 répond citation: Tout à fait, pour cela je rejoins la notion de clôture provisoire évoquée au début de la discussion et la possibilité de corriger certaines choses avant clôture et répartition définitives
Bien sur que non
Les rectifications faites au 31/12/2013 pour régler deux réserves formulées par l'assemblée n'ont d'effet direct que sur 2013. Par exemple on retire une facture de la catégorie chauffage pour la passer en charge escalier B.
En observant en outre que parfois on demande au syndic de retirer une facture du compte de charge. Les syndics le font mais en principe c'est prohibé. Une facture régulièrement établie au nom du syndicat, pour un travail effectué, ne peut pas être retirée au motif que le syndic aurait commis un excès de pouvoir en passant la commande. Sauf si le syndic reconnait son erreur officiellement et s'engage à la prendre en charge.
La facture litigieuse doit être enregistrée et mise en répartition. Si aucune solution juridique n'a été trouvée à la clôture de l'exercice, elle doit être maintenue et il faudra reprendre le litige en 2014.
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alain collet
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Posté - 10 mai 2014 : 18:30:28
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andre78fr
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Posté - 10 mai 2014 : 18:32:29
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Si vous modifiez une facture pour la passer du chauffage aux charges de l'escalier B ça va évidemment impacter le résultat par clé des catégories "chauffage" et "escalier B" et donc les répartitions individuelles puisque les tantièmes sont différents. Et même si on revient à votre théorie de répartir au 31/12/13 les A Nouveaux des copropriétaires, au 01/01/14 seront alors différents !
Lorsque l'AG découvre que le syndic a facturé des honoraires alors que dans le contrat de syndic la prestation fait partie de sa gestion courante, ce dernier va annuler (contre-passer) sa facture ; diminuer ainsi le solde d'un compte 621, modifier le solde de son compte de fournisseur 401 et affecter le résultat global.
Des modifications et corrections en 2013 ont fatalement un impact sur 2014 !!!
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Édité par - andre78fr le 10 mai 2014 18:33:48 |
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Posté - 10 mai 2014 : 18:46:22
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citation: En observant en outre que parfois on demande au syndic de retirer une facture du compte de charge. Les syndics le font mais en principe c'est prohibé. Une facture régulièrement établie au nom du syndicat, pour un travail effectué, ne peut pas être retirée au motif que le syndic aurait commis un excès de pouvoir en passant la commande. Sauf si le syndic reconnait son erreur officiellement et s'engage à la prendre en charge. Qu'est ce qui est prohibé exactement pour être clair.
Si la facture qui se trouve en comptabilité du syndicat est en fait une facture d'un bailleur du cabinet, passée par erreur, tant que la compta n'est pas cloturée, le comptable peut sortir cette facture, ou au minimum l'extourner.
Si la facture est établie au nom du syndicat, mais abusivement comptabilisée puisque le syndic n'avait pas de mandat pour commander les travaux, et qu'il l'admet, il faut la conserver puis l'extourner.
Si une facture est omise, on peut la rajouter. Qu'es-ce qui l'en empêche tant que la cloture n'est pas faite?
Dans tous les cas les modifications effectuées sur la proposition de clôture vont modifier les comptes à l'ouverture de l'année suivante, je ne vois pas ou est la discussion.
Je pense que la discussion se situe sur l'endroit ou l'on passe les opérations de correction (2013 sur 2013 sauf si il reste un doute et que tout le monde s'accorde a repousser le problème a 2014) et les opérations d'affectation.
Mais j'ai quand même l’impression que tout le monde est plus ou moins d'accord sur la même chose maintenant, non?
Ou sont les divergences? |
Édité par - ribouldingue le 10 mai 2014 18:50:04 |
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Louis92
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Posté - 10 mai 2014 : 18:49:12
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JPM citation: Une facture régulièrement établie au nom du syndicat, pour un travail effectué, ne peut pas être retirée au motif que le syndic aurait commis un excès de pouvoir en passant la commande. Sauf si le syndic reconnait son erreur officiellement et s'engage à la prendre en charge. OK, le processus de la partie gauche du dessin http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2 montre ce cas.
JPM citation: La facture litigieuse doit être enregistrée et mise en répartition. Si aucune solution juridique n'a été trouvée à la clôture de l'exercice, elle doit être maintenue et il faudra reprendre le litige en 2014. OK, le processus de la partie droite du dessin montre ce cas.
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Édité par - Louis92 le 10 mai 2014 18:51:21 |
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andre78fr
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Posté - 10 mai 2014 : 19:05:53
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Le terme "affectation" est un terme de comptabilité générale ; affectation du résultat au compte 120 pour un bénéfice ou au 129 pour un déficit...
En copropriété on évite même de parler de "résultat" au profit de la formulation "excédent ou insuffisance" qui est obligatoirement réparti.
Sur la question de départ et le titre de la discussion "rétroactivité de l'approbation", j'espère que tout le monde est d'accord sur le fait qu'il s'agit là d'une méprise et que la seule date possible et conforme à tous les textes et recommandations pour passer les écritures définitives de la répartition est la date de l'AG qui approuve les comptes.
Sur le traitement comptable des réserves et des corrections d'erreurs (on évite ici le problème des litiges, plus délicat), j'espère aussi que tout le monde est d'accord pour dire qu'il faut les corriger sur l'exercice concerné et que ces écritures auront un impact sur le nouvel exercice.
Cependant, connaissant JPM, je doute qu'il soit d'accord et je lui pose à nouveau les 3 questions en rapport avec sa théorie :
1. à quelle date passez-vous ces écritures de répartition si les comptes sont rejetés et approuvés l'année suivante ?
2. comment passer des écritures au 31/12/13 sur le compte d'un copropriétaire arrivé en avril ou mai 2014 ?
3. comment calculer des intérêts de retard avec des écritures au 31/12/13 alors qu'elles ne sont exigibles que 5 mois plus tard ?
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JPM
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Posté - 11 mai 2014 : 00:25:55
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Si les comptes sont rejetés on ne passe pas d'écritures de répartition
La décision de rejet global doit être motivée. A défaut la responsabilité des majoritaires peut se trouver engagée et, surtout, il n'est pas possible de savoir ce qu'il y a à critiquer.
Il n'y a pas lieu d'attendre l'année suivante pour traiter cette situation extrêmement grave. Elle peut aboutir à la désignation d'un administrateur provisoire.
Un copropriétaire arrivé en avril ou mai ? Cela ne veut rien dire. Il devient copropriétaire avant ou après l'assemblée appelée à approuver les comptes. C'est ce qui compte.
S'il a acquis la qualité de copropriétaire avant l'assemblée il bénéficie de l'excédent ou doit payer l'insuffisance. Dans le cas contraire c'est le vendeur qui demeure seul concerné.
Je ne vois pas l'intérêt de la question sauf si vous n'avez pas relevé que les décomptes individuels après approbation, eux, sont datés du lendemain de l'assemblée.
La question 3 est également dépourvue d'objet. Les intérêts courent à compter du jour de la mise en demeure LRAR, et non pas du jour de l'exigibilité, encore moins celle de l'arrêté des comptes.
Conclusion :
Les enregistrements ultimes d'écritures comptables liées à l'exercice 2013 sont datés du 31/12/2013, date de clôture de l'exercice et date légale d'arrêté des comptes.
L'arrêté des comptes comporte de plein droit la liquidation provisoire des créances ou dettes du syndicat correspondant aux soldes individuels des copropriétaires (insuffisance ou excédent).
L'approbation des comptes sans réserve rend définitive la liquidation des créances et dettes du syndicat. Elle génère l'exigibilité des dettes.
Les opérations de liquidation sont réalisées aussitôt après l'assemblée. Les écritures correspondantes sont enregistrées à la date de réalisation de l'opération.
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andre78fr
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Posté - 11 mai 2014 : 00:35:33
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On comprend rien ; à quelle date passez vous les écritures de répartition sur les comptes des copropriétaires ?
A la date de fin d'exercice ou à la date de l'AG ???
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JPM
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Posté - 11 mai 2014 : 08:56:24
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Les opérations de liquidation sont réalisées aussitôt après l'assemblée. Les écritures correspondantes sont enregistrées à la date de réalisation de l'opération.
C'est clairement indiqué me semble-t-il 
J'ai déjà indiqué plus haut qu'il était hors de question de faire apparaître sur les relevés individuels des écritures de répartition antérieures à la date de l'assemblée.
Ces écritures ne modifient en rien les comptes de l'exercice 2014, C'est une ventilation de certains à nouveaux au même titre que l'affectation du résultat d'une entité commerciale.
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Posté - 11 mai 2014 : 09:48:09
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citation: Initialement posté par ribouldingue
J'avoue humblement...
avoir autant de mal a comprendre ce que nous écrit rédaction universimmo.
Vous écrivez qu'il y a beaucoup d'imprécision doctrinale, mais vous n'en n'exposez pas puisque vous énoncez des règles, qui sont de bon sens et connues par ceux qui pratiquent la comptabilité.
Oui, une écriture comptable n'existe que lorsque l'événement existe.
Lorsque vous écrivez que ce n'est que lorsque l'assemblée approuve.... que nait la créance.... en revanche, la je suis paumé.
La créance existe bien avant, tout comme les écritures de 2013 et les règlements de 2013. Elle est deja existante en comptabilité puisque la créance en question résulte d'événement de 2013.
Il s'agit d'un ou de plusieurs comptes en 400 qui ne sont pas à zéro.
Désolés pour le délai mis à revenir dans le sujet, nous sommes moins rapides que vous...
La question est de savoir si l'écriture doit refléter la naissance d'une créance potentielle ou une créance devenue liquide et exigible.
C'est évidemment la seconde solution qui doit être retenue (surtout l'exigibilité. Or le débit ou le crédit résultant de la régularisation ne sont exigibles qu'à la date de l'assemblée qui a approuvé les comptes. L'écriture ne peut être antidatée !
Quand nous parlons d'imprécision doctrinale, ce sujet l'illustre à merveille... |
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Posté - 11 mai 2014 : 09:53:09
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citation: Initialement posté par JPMLes opérations de liquidation sont réalisées aussitôt après l'assemblée. Les écritures correspondantes sont enregistrées à la date de réalisation de l'opération. C'est clairement indiqué me semble-t-il J'ai déjà indiqué plus haut qu'il était hors de question de faire apparaître sur les relevés individuels des écritures de répartition antérieures à la date de l'assemblée. Ces écritures ne modifient en rien les comptes de l'exercice 2014, C'est une ventilation de certains à nouveaux au même titre que l'affectation du résultat d'une entité commerciale.
Nous sommes d'accord si le fait de dire "Les écritures correspondantes sont enregistrées à la date de réalisation de l'opération" implique qu'elles portent la date comptable de la réalisation de l'opération (soyons précis)... |
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andre78fr
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Posté - 11 mai 2014 : 09:59:31
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Aujourd'hui JPM invente les écritures qui ne modifient pas les comptes ; bon dimanche à tous !
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Posté - 11 mai 2014 : 10:25:05
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Merci rédaction universimmo.
je vois que vous avez potassé le sujet pendant la nuit, période propice aux réflexions.
Andre78fr, JPM,
il me semble que vous gagneriez à être plus précis dans vos interventions.
parler de compte n'avance a rien, si on parle de compte 2013 ou de compte 2014, c'est deja plus clair.
Les 'on', les 'ça', et les concepts vagues genre 'les majoritaires' posent plus de doutes que de certitudes.
citation: Ces écritures ne modifient en rien les comptes de l'exercice 2014, C'est une ventilation de certains à nouveaux au même titre que l'affectation du résultat d'une entité commerciale. J'avoue aussi ne pas comprendre;
La discussion tourne désormais sur les répartitions, et les deux protagonistes semblent désormais d'accord sur le fait que la répartition ne se fait pas a la fin 2013 mais en 2014 après approbation des comptes.
On est donc d'accord que les opérations de fermeture au 31 de 2013 et d'ouvertures au 01 janvier 2014 ne sont pas affectées par la répartition faite la 15 mars 2014, c'est même un truisme.
Mais évidemment ca affecte les divers comptes (et même la majorité sans doute si parle d'un syndicat de 1000 propriétaires) a la date du 15 mars.
Juste pour ma compréhension, ou se trouve le total à répartir le 31 décembre, dans quel compte ou dans quels comptes? |
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andre78fr
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Posté - 11 mai 2014 : 11:00:27
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Mais non !!! Relisez donc le tout premier message de la discussion, ce n'est pas la thèse défendue par JPM !!! D'après lui la répartition est faite à la date d'arrêté de comptes avec une "condition suspensive" et il n'est absolument pas revenu de manière claire sur cette position.
rédaction Universimmo vous parlez d'une imprécision doctrinale mais l'article 6.2 du décret est quand très clair :
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
Ribouldingue, vous posez enfin la très bonne question ; que faire du résultat comptable entre la date de clôture et la date de l'AG... une fois l'AG passée et les écritures définitives, à la date de l'AG, générées !!! Dans un premier temps je le mettais dans le compte d'attente 470 mais il m'a semblé finalement plus juste (sans être parfait car on ne distingue pas une possible composante débitrice et créditrice des soldes des copropriétaires) de le mettre sur le compte générique des copropriétaires, à savoir le 450000.
Pour être concret, voici deux exemples d'écritures :
Clôture provisoire pour éditer l'annexe 1
Clôture définitive avec répartition à la date de l'AG
Il y a une petite incohérence dans ces exemples entre la date et la période ; il faut donc ajouter une année aux dates de ces opérations, si on traite l'exercice du 01/01/2011 au 31/12/2011, c'est les OD du 31/12/2011 et du 01/01/2012 pour une AG au 07/04/2012... mais l'idée reste la même !
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Édité par - andre78fr le 11 mai 2014 11:07:41 |
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JPM
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Posté - 11 mai 2014 : 11:59:48
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Primo : Parfait accord avec Universimmo
L'assemblée a lieu le 25 avril 2014. Elle approuve les comptes
Le syndic reprend le dossier le 28 avril 2014, s'occupe du PV et fait réaliser les opérations de liquidation des soldes. Les écritures porteront la date du 28 avril 2014.
Dans les relevés individuels le solde global de l'exercice 2013 (insuffisance ou excédent) apparaîtra à la date du 28 avril 2014.
Si l'assemblée a approuvé les comptes sous une réserve, le syndic doit rouvrir l'exercice 2013, passer les écritures rectificatives qui porteront la date du 31 décembre 2013, annuler s'il y a lieu (presque toujours) la répartition initiale, mouliner une nouvelle répartition qui portera également la date du 31 décembre 2013.
Ensuite comme précédemment il procède à la liquidation qui portera la date du 28 avril 2014
Il clique sur clôture définitive
Voila donc un point qui parait réglé. A mes yeux il n'y a rien de nouveau. Il y a trente ans, certains au moins des logiciels professionnels permettaient, - et même imposaient - ce processus.
Merci à Universimmo de confirmer l'accord sur ce point ou indiquer un détail qui clocherait encore.
L'article 5 du décret du 14 mars 2005 précise que les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l'exercice.
L'article 14-3 de la loi précise que les comptes comportent les charges et produits de l'exercice et la situation de trésorerie.
Le modèle de situation de trésorerie correspond à l'annexe 1 du décret du 14 mars 2005. Il est intitulé "État financier après répartition à la date de clôture de l'exercice"
Il est donc incontestable que la répartition des charges et produits est faite à la date du 31 décembre 2013 dans mon exemple.
S'il y a lieu de la rectifier sur injonction de l'assemblée tenue en avril 2014, les écritures de rectification porteront la date du 31 décembre 2013 et la répartition définitive portera toujours la date du 31 décembre 2013.
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andre78fr
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Posté - 11 mai 2014 : 12:23:25
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Voilà ce que disait rédaction Universimmo dans son message n°22 :
citation: Or ce n'est que lorsque l'assemblée approuve les comptes que nait la créance (la dette) correspondant au solde de régularisation. Les écritures de régularisation ne peuvent donc être passées qu'à la date de l'assemblée et non rétroactivement.
Je ne suis pas trop sûr que vous soyez l'un et l'autre d'accord là dessus !!!
Votre date du 28 ne correspond à rien ! C'est le jour où le comptable est venu travailler, c'est vraiment du grand n'importe quoi :D
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Édité par - andre78fr le 11 mai 2014 12:24:17 |
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JPM
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Posté - 11 mai 2014 : 12:33:40
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Pour moi le 28 est effectivement la date d'exécution par la comptable.
Le principal est qu'elle soit postérieure à la date de l'assemblée.
Je rappelle seulement que dans un cabinet on clôture aussi les journées comptables
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Posté - 11 mai 2014 : 12:37:46
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Et pour ma part je ne comprends pas pourquoi la dette ne nait que le 25 avril 2014.
la réponse de Rédcation UNiversimmo tout comme celle de Andre78fr me posent plus de soucis qu'elles résolvent de problème.
Et je ne vois d’ailleurs toujours pas ou sont les imprécisions doctrinales, en tout cas au niveau purement comptable;
Comptablement parlant, la dette (à termes réguliers) nait le jour de la signature du contrat, il s'agit d'un contrat à longe terme sans renouvellement, donc signé par le copropriétaire le jour de l'achat authentique ou il a implicitement approuvé le règlement de copropriété et qui en découle l'état de division.
Sur le plan théorique même et en constatation de la modification des lois, on peut même suggérer que le contrat nait le jour de la création ou de la modification du RdC et de l'état descriptif de division, ou l'on attribue tant de tantième à tel logement; il n'y a guère que la que je vois un flou doctrinal.
Les résolutions prises en assemblées ne changent absolument rien aux tantième qui sont connus, et donc au terme de la division (629,35 /1000 égal...).
La seule résolution qui compte est le OUI a la clôture 2013.
Comptablement parlant, dire que le 31 décembre 2013, le compte 450 doit 629,89 euros, c'est inventer un client qui n'existe pas.
Ce client n'a pas d'adresse,
il n'a pas d'existence légale,
il n'est pas si vous penser au syndicat différent de l'entité dont on fait la comptabilité.
C'est comme si TOTAL écrivait le 31 décembre qu'il constate un excédent de trésorerie, qu'il attribue au client TOTAL (????!!!) en attendant l'assemblée des actionnaires de Total en 2014 et ce qu'elle va décider.
Dans la liste des débiteurs ou des créditeurs de l'entité comptable, vous mettez un objet qui n'est
NI le syndicat
NI un client extérieur identifié
NI un fournisseur identifié
Ni rien de réel
On est en indivision. Chaque indivisaire est redevable créditeur a du-tantièmes, non?
Il n'y a dans l’assemblée aucune décision concernant l’attribution ou non de la dette/du crédit aux indivisaires. On ne s'accorde que sur le montant.
A la différence de TOTAL, il n'y a AUCUN doute sur l'affectation d'un solde calculé, on ne va pas l'attribuer a des provisions légales, statutaires, à un dividende ou à un report à nouveau.
Qui plus est c'est FORMELLEMENT interdit, quand bien même l'assemblée en déciderait autrement.
On l'a DEJA attribué, ce n'est pas l’assemblée qui en décide, et le syndic qui tient la comptabilité n'a aucun droit légalement d'en faire autre chose que de diviser par 1000 et re-multiplier par x. |
Édité par - ribouldingue le 11 mai 2014 12:51:20 |
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Rétroactivité de l'approbation des comptes 
