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Sunbird
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 Posté - 19 juin 2014 : 13:48:17
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Pour relancer le sujet j'ai regardé l"article de l'UNARC sur le pré état daté, prendre le risque de faire annuler une vente en faisant ce document soi même je ne suis pas persuadé que les vendeurs feront ce document. Et même si ils le font le notaire ne fera pas la promesse. A la limite si le vendeur et l'acquéreur font un compromis sous seing privé pourquoi pas, mais bon combien le font?
La vraie discussion est qu'il faut que ce type de document ne soit pas une prestation particulière et qu'il ne soit pas facturée à l'acquéreur. Lorsqu'on voit déjà le cout d'un état daté , lorsque pour 99% des copropriétaires un état daté prend le temps de sélectionner le nom du propriétaire, de cliquer sur état daté, et prendre les 2 feuilles qui sortent de l'imprimante. En prenant un cout moyen de 500 euros, 5 minutes par état daté, nous sommes à 6000 euros l'heure.
Je suis également surpris que l'UNARC ne cite pas l'art 10-1 qui ne permet la facturation de l'état daté au vendeur, mais rien à propos de ce pré état daté. |
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 Posté - 19 juin 2014 : 14:02:35
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citation: La vraie discussion est qu'il faut que ce type de document ne soit pas une prestation particulière et qu'il ne soit pas facturée à l'acquéreur.
et à qui voulez vous le faire facturer si ce n'est pas une prestation particulière. J'ose espérer que vous ne pensez pas que ce "pré état daté" doive être payé dans le forfait !!!!
pour moi, c'est une prestation particulière à payer directement par l'acquéreur (voir acquéreur + vendeur) dans un contrat particulier avec le syndic, sans passer par le syndicat. Donc ne doit pas apparaître dans le contrat du syndic.
Je pense qu'une des solutions serait aussi un remboursement sur justificatif à l'agent immobilier qui s'occupe de la vente ou au notaire.
ET ce devrait être un émolument fixe donc égal pour tous comme un notaire. |
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Stéphane
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Posté - 19 juin 2014 : 15:54:02
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citation: prendre le risque de faire annuler une vente en faisant ce document soi même je ne suis pas persuadé que les vendeurs feront ce document. Et même si ils le font le notaire ne fera pas la promesse.
Où sont les difficultés ?
. Pour la fiche synthétique, ne connaissant pas les détails devant la constituer, on ne peut guère se prononcer (où me manque-t-il un wagon?).
. Le RdC est dispo aux hypothèques.
. Les PV des dernières années, on en fait des copies. Si on en dispose pas (pas censé les avoir si pas avoir été opposant), ben, on fait sans. (sinon on en demande au syndic.. pour quelques €..)
. Copie des documents comptables de l'AG précédente pour les aspects financiers, et de ses comptes pour faire apparaître les débits/crédits du lot.
. Je fais les mesurages des surfaces sans me tromper pour l'attestation (j'admets que ça peut vite devenir compliqué... frais d'architecte en vue ou obligatoire ?).
. Demande une copie du carnet d'entretien (ça devrait être gratuit il me semble).
. Copie du diagnostic technique (0.1€ par page).
En gros, je ne pense pas que ce soit mission impossible.
Pourquoi un notaire ne ferai-t-il pas la promesse de vente avec les documents rassemblés ou établis par mes soins ?
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juin 2014 : 16:22:40
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Stéphane, vous ne devez pas être juriste (moi non plus). Quantité de docs ne peuvent être produites que des personnes habilitées. Cela se défend, c'est aussi vrai que cela constitue des chasses gardées. Pour les ventes, les faits sont là les ventes sont freinées du fait de la loi ALUR : difficulté de rassembler les papiers, transitoire ou permanent ? Il faut attendre. |
Édité par - mespres le 19 juin 2014 16:23:03 |
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pokeseb
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Posté - 19 juin 2014 : 23:37:59
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J'ai regardé l'article de l'ARC sur le pré-état et le fait selon eux que l'on peut le générer soit-même sans passer par le syndic mais n'ai pas réussi à comprendre ce que devais comprendre exactement ce pré-état daté. Si je souhaite en faire un moi-même, est-ce que l'un d'entre vous peut me confirmer (ou pas) où je peux récupérer chacune des infos et si celles-ci sont exhaustives :
- les sommes que je dois à la copropriété => récupérable sur le dernier appel de charges à l'endroit où est précisé mon solde (débiteur ou créditeur)??
- les sommes que l'acquéreur devra payer => récupérable sur le dernier appel de charges également à savoir le montant des charges du budget prévisionnel récurrent sans les travaux car c'est moi qui les ai votés en AG donc l'acquéreur ne les paiera pas ?
- la situation des dettes de la copropriété vis à vis des fournisseurs : récupérable sur l'annexe 1 de la dernière convocation d'AG ?
- le montant des impayés : récupérable également sur l'annexe 1
Comme ce fil de discussion semble rassembler de bons experts, je me suis dis que vous pourriez m'aider :-)
Merci d'avance |
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mespres
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Posté - 20 juin 2014 : 08:14:55
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Je reprends et précise votre analyse :
sommes dues : dernier appel de fonds et éventuellement votre relevé de comptes prouvant que vous avez payé. Vous masquez les lignes personnelles.
sommes restant à payer : tout est dans le dernier PV : budget voté, travaux votés avec échéancier, idem pour les honoraires travaux.
le reste est dans l'annexe 1.
donc joindre à votre dossier pour le compromis :
-dernier appel de fonds
-annexe 1
vous y avez déjà les 3 derniers PV. Reste à déterminer si la démarche conviendra au notaire qui enregistrera la promesse ...
ne rédigez pas vous même un document : vous n'y êtes pas habilité. Bornez vous à souligner que les informations demandées sont dans votre dossier.
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Édité par - mespres le 20 juin 2014 08:29:13 |
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Viviane
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Posté - 20 juin 2014 : 09:10:04
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Juste une précision. Ca, c'est inexact.
citation: à savoir le montant des charges du budget prévisionnel récurrent sans les travaux car c'est moi qui les ai votés en AG donc l'acquéreur ne les paiera pas
Les appels travaux sont réglés par celui qui est propriétaire à la date où ces appels sont exigibles. Il faut donc regarder la date votée par l'AG.
Si votre acquéreur achète avant cette date, c'est lui qui payera. Il faut donc l'en informer.
L'informer aussi des avances ( de trésorerie par exemple) qu'il devra régler puisqu'à vous, on vous les rendra.
Vous pouvez vous entendre, l'acquéreur et vous (baisse du prix d'autant, par exemple, ou autre accord) pour résoudre le problème.
Simplement, cet accord ne concernera pas le syndicat, qui exigera les sommes de celui qui est copro à la date d'exigibilité sans se soucier d'autre chose. |
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Édité par - Viviane le 20 juin 2014 09:12:04 |
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mespres
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Posté - 20 juin 2014 : 11:47:34
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citation: L'informer aussi des avances ( de trésorerie par exemple) qu'il devra régler puisqu'à vous, on vous les rendra.
Oui c'est important, cela figure dans l'annexe 1 : la liste que je propose n'est modifiée pas l'intervention de Vivianne, qui donne des précision s fort pertinentes sur les données à en extraire, mais ça ce n'est pas à vous de le faire. Vous pouvez faire un mémo pour l'acheteur, mais je serais fort étonné qu'il constitue une pièce de la promesse de vente. |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 20 juin 2014 : 13:25:43
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Viviane vous avez raison c'est la loi.
Maintenant concernant les charges et travaux la majorité des actes prévoit une convention entre les parties qui fait plus que la loi.
Cette convention est assez simple :
l'acquéreur remboursera au prorata lors de la signature de l'acte définitif l'appel de charge avancé par le vendeur
le vendeur versera à l'acquéreur l'ensemble des travaux votés mais pas encore appelés
l'acquéreur remboursera le fond de roulement
Le vendeur transmettra à l'acquéreur la convocation à l'AG (si elle a lieu entre la promesse et la vente), et donnera son pouvoir à l'acquéreur, à défaut le vendeur sera redevable des travaux votés...
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pokeseb
Nouveau Membre
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Posté - 27 juin 2014 : 23:25:33
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Merci à tous les trois pour vos commentaires précis.. Je vais tenter le coup de réaliser ce document tout seul, on verra bien ce qu'en pense le notaire ! |
Édité par - pokeseb le 27 juin 2014 23:26:17 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 juin 2014 : 16:16:12
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Sunbird :
"Maintenant concernant les charges et travaux la majorité des actes prévoit une convention entre les parties qui fait plus que la loi...."
Sans doute, et c'est parfait !
Sauf que ces actes passés entre vendeur et acquéreur ne concernent en rien le syndicat, qui y est étranger, et qui n'en a que faire !
Peu importe que ce soit auprès du futur vendeur ou du tout nouvel acquéreur. (*)
Pour le syndicat, les sommes votées par une AG sont exigibles du titulaire du droit (du copropriétaire) à la date où tombe cette exigibilité, décidées par l'AG.
Aux acquéreur et vendeur de régler ensuite l'affaire entre eux selon ce qu'ils en étaient convenus.
Viviane précisait ce qu'il en est de la règle :
Les appels travaux sont réglés par celui qui est propriétaire à la date où ces appels sont exigibles.
Il faut donc regarder la date votée par l'AG.
(*) c'est la date de notification au syndic de la mutation qui compte. |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2014 16:22:39 |
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Posté - 29 juin 2014 : 13:55:12
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Sur le "pré-état daté" :
v. notre post ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...17870#167276
Rappelons que l'information de l'acquéreur incombe intégralement au vendeur et qu'il n'est pas question de facturer quoi que ce soit à l'acquéreur ! De surcroît, les informations doivent normalement être fournies avant la négociation du prix et de la promesse de vente et que le candidat acquéreur peut toujours prendre les jambes à son cou en découvrant ce qu'on lui donnera !
N'oublions pas que c'est le vrai sens de la réforme, pas de donner des infos après coup sur un bien déjà négocié : le prix en dépend !
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Édité par - rédaction Universimmo le 29 juin 2014 13:57:38 |
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Longshot
Contributeur actif
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Posté - 07 août 2014 : 14:02:40
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Posté - 09 août 2014 : 00:03:40
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Posté - 04 mars 2016 : 15:59:39
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Bonjour
Pouvez-vous m'éclairer sur la Loi ALUR concernant la majorité requise pour modifier le CdC ? Elle a été réduite.
Le notaire me dit que la loi n'étant pas d'ordre public, elle ne peut s'appliquer , ce sont les statuts de notre ASL qui ont fixé la règle de majorité pour cette modification. Or, nos statuts ne le prévoit et ne peuvent en cas le prévoir j'ai lu vos réponses sur le sujet.
Cordialement
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| Signature de marie teyssier |
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Posté - 04 mars 2016 : 17:07:13
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Vous etes en ASL. En effet, la loi ALUR ne s'applique pas sur ce cas de modification du cahier des charges de votre ASL.
De quelle date sont vos statuts ? |
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Sujet |
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loi ALUR 
