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Paulo83
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 Posté - 17 juin 2014 : 10:22:18
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Bonjour, je suis président de l'A.S.L de mon groupe d'habitations qui comporte 12 villas, un immeuble de 3 commerces et un immeuble de 12 appartements, divisé en 2 entrées de 6 logements.
L'immeuble de 12 logements est géré par un syndic pro, qui représente les copropriétaires lors de l'A.G.
Les copropriétaires paient cher pour les prestations minimales réalisées par leur syndic et désirent s'en séparer et constituer leur propre syndic avec des volontaires.
1° Cela est-il possible et si oui qu'elle est la procédure de création de cette entité ? (déclaration en préfecture type association loi 1901)
2° Est-ce que cela peut s'appeler un conseil syndical ?
3° Lors de leur A.G, la décision doit être prise à la majorité absolue, la question doit-elle être mise à l'ordre du jour par les copropriétaires ?
D'avance merci de vos réponses.
Cordialement.
Paulo
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andre78fr
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 Posté - 17 juin 2014 : 10:32:13
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Non, une copropriété ne peut être gérée que par un syndic et en aucun cas par une association. Le syndic peut être un professionnel, un copropriétaire ou bien le président du conseil syndical avec la forme coopérative. Cette dernière formule semble la mieux adaptée à votre situation ("avec des volontaires") car elle est plus collégiale que le syndic dit "bénévole".
Selon la formule (syndic non professionnel ou président syndic), différents points sont à vérifier dans le règlement de copropriété (si la forme coopérative est bien prévue) et les résolutions à mettre à l'ordre du jour sont un peu différentes. Il faut cependant commencer par regarder le mandat actuel du syndic pro et sa date de fin, si ce dernier a été désigné pour 3 ans il faudra attendre le terme à moins d'avoir des raisons graves pour le révoquer avant...
Le conseil syndical doit exister (et être actif) quelque soit le syndic. Il ne faut pas se lancer à la légère, les copropriétaires concernés doivent bien étudier le cadre légal, les responsabilités, les obligations... |
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nefer
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 2
Posté - 17 juin 2014 : 11:13:09
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cet immeuble de 12 logement est un syndicat de copropriétaires
il faut relire le réglement de copropriété
les textes réglementaires concernant les syndicats de copropriétaires s'appliquent (loi de 65_ décret de 67) |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 17 juin 2014 : 14:51:44
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Bien que l'o,n soit dans de l'habitat, il ne faut pas confondre le fonctionnement d'ue ASL avec celui d'un syndicat de copropriétaires : chacun est très différent de l'autre, soumis à des textes et règles spécifiques.
L'ASL dont il s'agit est chargée de gérer/entretenir des espaces et équipements communs à ces différentes entités, des propriétés idividuelles, 2 copropriétés.
L'ASL fonctionne selon ses statuts, dans une logique similaire Ă celle de l'association L.1901.
Pour ce qui concerne la gestion des copropriétés, le fonctionnement du groupement "syndicat", regroupement des copropriétaires, est encadré par la loi (L.65, D.67) et par sa convention interne, le RDC.
Un syndicat (son AG) peut adopter la forme qui lui convient, en particulier pour son représentant légal, le syndic. Pro ou non, la forme "syndicat coopératif" étant la plus adaptée s'agissant d'une gestion collective.
La (les) question est abordée par l'AG, sur une/des questions prévues à l'ODJ lors de la désignation du syndic (le sortant seul candidat, un autre).
Cela doit être préparé par les futurs candidats au CS ou CSCoopératif si c'est le cas. |
Édité par - Gédehem le 17 juin 2014 14:59:30 |
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Posté - 17 juin 2014 : 18:02:13
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citation: L'immeuble de 12 logements est géré par un syndic pro, qui représente les copropriétaires lors de l'A.G.
cet immeuble en plus de faire partie d'une ASL avec ses statuts, est lui-m^me un syndicat de copropriétaires avec un règlement de copropriété ? est ce bien cela ?
si oui, ce syndicat peut se séparer de ce syndic pro, mais il n'a que deux autres solutions pour la gestion
* un syndic non pro (souvent appelé syndic bénévole) et qui est obligatoirement un copropriétaire
* un syndicat coopératif, qui est géré par un syndic qui est en fait le président du conseil syndical coopératif et bien sur copropriétaire
une association loi 1901 ne peut ABSOLUMENT pas géré un syndicat de copropriétaires. |
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Paulo83
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Posté - 18 juin 2014 : 09:40:35
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Bonjour et merci pour vos avis.
Pour Rambouillet, merci, c'est exactement cela. L'immeuble a son propre règlement et budget de charges et cotise aux charges de l'A.S.L.
Le syndic pro qui gère cet immeuble, ne participe à aucune réunion, il donne pouvoir à un copropriétaire, il ne fait pas son travail, le laissant faire par les autres, mais il se fait payer, c'est pour cela qu'ils veulent s'en séparer. 
Dans le règlement et les statuts de l'A.S.L il est spécifié que l'immeuble est représenté par le syndic de la copropriété, il n'y a pas de forme coopérative d'un syndicat de prévue. Les documents datent de 1982.
De ce fait il n'y a aucune restriction pour former un syndicat coopératif ?
Je faisais référence à une association, car en 1982, une déclaration en préfecture, avait été faite pour la création de l'A.S.L et je pensais qu'il fallait, pour la création, faire pareil.
Pour le syndicat coopératif, qu'elle est la forme de déclaration, s'il faut le déclarer ou cela reste en interne à la copropriété ?
Je reste disponible pour plus de renseignements.
Encore merci à Gédehem, nefer, andré78fr pour vos réponses. 
Cordialement.
Paulo. |
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nefer
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Posté - 18 juin 2014 : 10:00:01
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vous confondez l'ASL et l'immeuble en copropriété |
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Posté - 18 juin 2014 : 10:01:37
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Paulo83 :" Le syndic pro qui gère cet immeuble, ne participe à aucune réunion"
Attention aussi à la gestion de cette ASL. les mebres d'une ASL sont les copropriétaires ET non les syndicats.
Ce sont donc TOUS les copros ^de cet immeuble qui dôivent être convoqtées à l'AG de l'ASL !
SEULE une décsion de l'AG de cet immeuble peut mandaté ce syndic pour représenter le SDC à l'ASL. ET les copros devront aussi voter sur l'OdJ de l'ASL pour ce mandataire.
L'ASL n'a pas à se méler de la gestion de cet immeuble; peu importe si le syndic est pro, non-pro, le SDC coopératif,...............
ASL, Union de syndiocats sont des " associations, pas un SDC de copros !
Des entités juridiques bien différente, soumises à des lois bien différentes.
"Dans le règlement et les statuts de l'A.S.L il est spécifié que l'immeuble est représenté par le syndic de la copropriété,"
Cette clause est à revoir, l'ASL n'a aucun droit de décider du choix des copros, membres de l'ASL. le SDC n'est pas membre de l'ASL !
Paulo83 : votre souci n'est pas la gestion de SDC de copros, Ăąais celui de l'ASL et de ses Statuts qui sont Ă revoir.  |
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nefer
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Posté - 18 juin 2014 : 10:24:48
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avez vous vérifié si les statuts de l'ASL ont été mis en conformité? |
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Posté - 18 juin 2014 : 10:45:39
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le passage en syndicat coopératif est régi par cet article (dans votre cas : immeuble de plus de 10 lots):
citation: Article 14
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
donc s'il n'y a rien de marqué, il faut au préalable que le syndicat de l'immeuble modifie son RdC à la double majorité de l'article 26 pour inscrire cette disposition, ; ensuite, résolution pour passer en syndicat coopératif, et il pourra passer en syndicat coopératif.
Une fois cela fait et le nouveau RdC publié, le passage en syndicat coopératif se fait sans déclaration spéciale. |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 juin 2014 : 11:13:56
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Confusion .....
La possibilité de gestion sous la forme "syndicat coopératif" existe de part la loi. Il n'y a donc pas lieu de modifier le RDC qui ne la prévoirait pas !
En revanche, si le RDC est muet, il faut 2 votes, les 2 Ă la maj.art.25 :
- adoption de la forme "syndicat coopératif".
- désignation des membres du CScoop.
L'adoption de cette forme de gestion n'entraine pas modification du RDC qui ne la prévoirait pas.
Si le RDC prévoit cette forme de gestion, il n'y a qu'un vote pour la désignation des membres du CScoop, qui doit être alors explicitement "coop".
PS : une modification RDC ne relève pas toujours de la maj.art.26 si un texte prévoit une autre majorité. Cas bien connu pour la répartition de l'eau ou du chauffage par "compteurs divisionnaires" : leur adoption vaut modification de la répartition de ces charges qui "normalement" relève de l'unanimité. |
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Posté - 18 juin 2014 : 12:09:29
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d'après gedehem, l'article 14 n'existe pas !!!! je ne suis pas sur qu'un juge accepterait qu'un article de loi n'existe pas.
mais peut être que les mots : "Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion." n'ont pas de sens... |
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andre78fr
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Posté - 18 juin 2014 : 12:43:03
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Effectivement, d'autres juristes ont un avis différent de celui de Gédehem...
http://www.jurisprudentes.net/Le-sy...peratif.html
C'est ensuite l'article 17.1 qui précise l'adoption :
citation:
Article 17-1
Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1.
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Posté - 18 juin 2014 : 14:44:41
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et il ne faudra pas oublier de changer le nom du syndicat : syndicat coopératif des copropriétaires du Merle Blanc ... idem pour le compte bancaire et carnet de chèques... |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 juin 2014 : 23:18:17
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Effectivement, d'autres juristes ont un avis différent de celui de Gédehem...
Ce qui est toujours possible .... Ă condition que cet avis ne soit pas "folklo", ... ou ici contradictoire !
Voyons ce qu'indique ce lien (daté de 2010) :
- soit le règlement de copropriété ne prévoit pas la gestion en syndicat coopératif, auquel cas les copropriétaires décident de ce mode de gestion par un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965, s’agissant d’une modification du règlement de copropriété qui "concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes" ;
- soit le règlement de copropriété prévoit ce mode de gestion, auquel cas il convient simplement d’élire le conseil syndical à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 (+ de 50% des voix de tous les copropriétaires présents ou non).
L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1.
Que le règlement de copropriété ait ou non prévu la possibilité pour les copropriétaires de s’administrer en la forme coopérative, l’assemblée générale décide le passage de la forme classique à la forme coopérative (et inversement) par un vote à la majorité de l’article 25, ou de l’article 25-1. Le passage doit toujours être décidé par l’assemblée générale, c’est-à -dire qu’il doit faire l’objet d’une résolution distincte dont l’inscription à l’ordre du jour est obligatoire.
"
Hum !!! 
RĂ©sumons :
- le RDC prévoit le syndicat coopératif, l'AG se contente d'une seule résolution pour désigner le CScoop.
- prévu RDC ou pas, l'adoption de cette forme nécessite un vote préalable spécifique pour l'adopter
- ce n'est pas prévu RDC ...il faudrait modifier le RDC à l'art.26 pour adopter cette forme ....
- l'adoption de la forme "synd-coop" (résolution spécifique) se décide à la maj.art.25 .
Vous avez suivi ???
Il n'y a pas quelque(s) chose(s) qui cloche(ent) ???
En réalité, sous couvert d'une info qui se veut "juridique", il y a là une belle "mayonnaise" .....
Rappel sur la mention "le RDC doit prévoir ...." :
Introduite en 1985, elle est destinée ..."à informer les copropriétaires sur la possibilité de gestion du syndicat sous cette forme..." (Rep Min, ministre du Logement JOAN du 28.11.1985).
Il faut encore noter que l'art.17 de la loi du 31.12.1985 a précisé que cette mention obligatoire "pour information" ne devait figurer que dans les RDC établis après 1985.
S'agissant d'une possibilité "légale", ceux établis avant 1985 n'ont pas besoin d'une "mise en conformité".
Je confirme donc !
Si la mention n'est pas prévue au RDC, il faut 2 résolutions :
- adoption de la forme synd-coop maj. art.25.
- désignation des membres du CScoop maj art.25.
Si la mention est prévue au RDC, 1 résolution (*) :.
- désignation des membres du CScoop . maj.art.25.
"il ne faudra pas oublier de changer le nom du syndicat ...."
Le "nom" ne change pas : c'est toujours "Syndicat 'les oiseaux'" ou " ... du 25 rue des Canaris".
Syndicat coopératif : il s'agit d'une forme de gestion.
La personne "syndicat" ne change pas, gestion en 'coop', par syndic pro ou non. Pas de modif RDC, pas de modif du titulaire du compte bancaire "syndicat" (le 'séparé' ..!)
M Jean Rambouillet, (Mme Jeannette Melun son épouse) ne change pas de nom selon leur régime matrimonial, marié, avec ou sans contrat, pacsé ou célibataire.
(*) certains contestent ce point, considérant qu'il faut toujours décider préalablement d'adopter cette forme particulière, mention RDC ou pas. Avis que je partage pour une grande part.
PS : un petit tour sur le site de JPM permet d'avoir un bref historique sur ce sujet, sur le mouvement "coopératif" en général au 19° siècle, sur son "collage" à la construction, étant entendu que le syndicat "coopératif" (on n'a pas trouvé d'autre appellation) n'est pas une "coopérative".
Extrait :
"L’article 80 de la loi du 7 février 1953, précisant le champ d’application de la loi du 28 juin 1938, visait explicitement le secteur coopératif de la construction :
« les dispositions de la loi du 28/06/1938 sont étendues aux sociétés constituées ou à constituer ,quelle qu’en soit la forme, ayant pour objet la construction, l’acquisition ou la gestion d’ensembles immobiliers à usage principal d’habitation composés d’immeubles collectifs, de maisons individuelles et éventuellement des services communs y afférents, et destinés à être attribués aux sociétés en propriété ou en jouissance.
Les sociétés ayant le même objet et fonctionnant dans le cadre de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération peuvent attribuer à leurs associés les immeubles ou fractions d’immeubles soit à titre de reprise ou de remboursement en nature d’apports, soit, pour la partie excédant la valeur de ces apports, par voie de cession. »
Comme il est indiqué plus haut, nous rappelons que des dispositions propres à favoriser le développement des syndicats coopératifs ont été insérées dans la loi du 31 décembre 1985. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat de « revêtir la forme d’un syndicat coopératif » et impose qu’il soit fait mention dans le règlement de copropriété de la possibilité d’adopter ce mode de gestion.
Il n’est pas douteux que, dans l’esprit du législateur, il ne s’agissait que d’adapter aux copropriétés un mécanisme de gestion sans intégrer les syndicats de copropriétaires dans le secteur de la coopération.
"
PS 2 : L'obligation de la mention prévue art.14 date de 1985 : cela fait 29 ans que les rédacteurs doivent l'inclure .... s'agissant d'un mode de gestion qui n'est pas "né" en 1985, qu'il vient de loin.
Comme il doivent rendre obligatoire le CS, qui l'est dans tout syndicat depuis le 1.01.1986 ....
Si ce n'est pas prévu au RDC, pas de CS obligatoire ? |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2014 01:18:18 |
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Posté - 19 juin 2014 : 08:45:11
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je constate gedehem que l'on ne parle pas du mĂŞme syndicat 
sans que cela soit référence, certes, lisons tout de même :
http://www.ancc.fr/syndicat-cooperatif tout en bas
et surtout :
citation: Article 41 du décret
Dans un syndicat de forme coopérative, les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative. En aucun cas, le syndic et le vice-président, s'il existe, ne peuvent conserver ces fonctions après l'expiration de leur mandat de membre du conseil syndical. |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 juin 2014 : 11:22:28
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L'indication de la forme "coopératif" n'induit pas un changement de nom du syndicat !
Syndicat "résidence Les Canaris" hier ....
Demain :
Syndicat "résidence les Canaris".
Syndicat coopératif de copropriétaires.
Ou
"Syndicat coopératif "résidence Les Canaris"
Il n'y a pas changement de nom.
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Posté - 19 juin 2014 : 11:57:59
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c'est vrai !
* Syndicat "résidence les Canaris".
* "Syndicat coopératif "résidence Les Canaris"
c'est la mĂŞme chose.... je ris...... 
ah! ce souci d'avoir toujours le dernier post, cela nous tuera, mon ami...! 
c'est peut-être différent pour le syndicat des copropriétaires du Merle Blanc ???
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GĂ©dehem
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Posté - 19 juin 2014 : 14:56:43
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Il n'y a pas de concours !!
Mais la "précision" dont il est question D.art.41 n'entraine aucun changement de nom pour le syndicat, qui nécessiterait par exemple de modifier le RDC s'il y est prévu.
Que sur vos actes ou documents soit précisé " M. Jean Rambouillet" à la place de "M. J Rambouillet" ou même "M. Rambouillet" ne vaut pas changement de nom comme vous pouvez le laisser entendre.
Précision qui sera supprimée si le syndicat revient à une forme 'traditionnelle' sans que cela ne soit "changement de nom" !
NB : le "nom" est attaché à la "personne", pas à son statut ou son mode de gestion. |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2014 15:05:41 |
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Posté - 19 juin 2014 : 15:23:58
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Paulo83
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Posté - 20 juin 2014 : 18:33:58
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Bonjour à toutes et à tous, je lit tous les post et prépare une réponse en essayant de n'oublier personne. Mais cela va être dur car avec tous les articles cités et les commentaires qui vont avec y a du boulot.
D'avance merci à vous pour vous être penchés sur mon cas.
Cordialement.
Paulo. |
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ASL et syndic pro 
