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 Posté - 05 août 2014 : 21:21:46
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Bonjour à tous !
je fais une nouvelle fois appel à vous car j'ai là une question qui me turlupine.
Rappel de ma situation :
J'ai acheté un appartement en copro en mai 2013, d'abord membre du CS, et depuis 04/2014 président de celui ci.
La copro se décompose en 2 bâtiments non distinct au vu du RDC
lors de l'AG 2013 (je n'étais pas encore propriétaire mais avait déjà signé le compromis et donc j'ai assisté à cette dernière), un copropriétaire a demandé à installer du carrelage sur son balcon.
L'AG a délibéré et a voté, il en ressort l'approbation de cette résolution avec obligation pour les prochains de suivre le code couleur.
Aujourd'hui j'apprends que bien avant cette demande, une copropriétaire de l'autre bâtiment a, elle, installé un revêtement amovible sous forme de "dalles" de bois (de couleur différente au carrelage autorisé lors de la dernière AG).
Or, l'ancien président, m'indique que c'est normalement le premier à installer quelque chose qui décide et les autres copros doivent suivre...
Je ne sais que faire, aujourd'hui cela ne pose pas de problème mais qu'en est il de demain ?
Doit on demander à l'AG pour installer un revêtement de sol sur un balcon ?
Peut on ou doit on installer un code couleur différent par bâtiment ?
est-ce à l'AG d'en décider ou pouvons nous remédier à ce problème par CS ?
Bien sur lors de l'AG précédente personne n'a indiqué que cette brave dame avait déjà fait quelque chose sur son balcon et cette personne n'est jamais présente en AG ...
J'aurais besoin d'une réponse rapide car je dois avoir une discussion prochainement avec l'ancien président qui me colle aux basques et ne me fait que de remontrance ... j'aimerai lui clouer le bec un petit peu ... :D
Merci à tous pour votre contribution !!
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Posté - 06 août 2014 : 07:34:19
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ce qu'il faut c'est respecter le RdC !!!! si une AG décide quelque chose pour un copro et que cela n'est pas entériné dans le RdC la décision n'est applicable qu'à ce copro concerné, donc l'obligation de couleur que vous citez n'a pas été inscrit dans le RdC, c'est du vent sauf si le syndic l'a transcrit dans l'état daté (c'est rare...).
De plus, sauf avis contraire du RdC, tout ce qui est collé ou scellé doit faire l'objet d'une demande en AG car cela influe sur le bâti et notamment les travaux à venir d'étanchéité.
Par contre la pose de dalles bois ne demande pas d'autorisation sauf s'il y a risque pour un revêtement d'étanchéité.
Pour répondre à votre copro : ce qui a été décidé en AG, non inscrit au RdC et non porté à la connaissance d'un nouveau copro ne lui est pas opposable.
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 2
Posté - 06 août 2014 : 10:33:12
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Le règlement de copro défini :
"Les parties privatives d'un lot sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à -dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires.
Elles comportent, dans les lieux constituant ce lot:
[...]
- les barres d'appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les terrasses, les grilles, les abat -jour, jalousies"
Les balcons sont donc des parties privatives.
CONDITIONS DE .JOUISSANCE DES PARTIES PRIVATIVES
Principes -
Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble, ni de porter atteinte à sa destination.
Harmonie de l'immeuble -
Les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons, loggia, terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
La pose des stores et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par le syndic de la copropriété avec l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble.
Je ne vois rien d'autre concernant les travaux si ce n'est qu'ils doivent respecter les normes d'isolation phonique et thermique en vigueur ...
Qu'en pensez vous ? |
Édité par - darksnake89 le 06 août 2014 10:35:39 |
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 Posté - 06 août 2014 : 19:10:13
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Ce que me dit l'ancien président :
Le premier à faire impose son choix et n'a pas besoin de l'autorisation de l'AG pour par exemple mettre un store ou un revêtement de sol sur balcon
Ce que me dit le syndic :
Toute modification sur une partie commune doit faire l'objet d'une demande en AG
Le balcon étant privatif MAIS la dalle de ce dernier étant commune, la pose d'un revêtement doit être automatiquement validé en AG
De même pour les store
Il est ensuite décidé en AG des règles d'harmonies de l'immeuble. Ces règles peuvent être rappeler à chaque AG et à chaque nouvel acquérant. |
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mfld
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4
Posté - 06 août 2014 : 19:34:42
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Le discours de votre ancien président est farfelu, celui de votre syndic beaucoup moins  .
L'autorisation d'une AG se fait au cas par cas, à la majorité du L.25.
Pour donner un caractère permanent à la décision, elle doit prendre la forme d'un modificatif au RC, à la majorité du L.26.
Une décision édictant des règles d'harmonie, sans modification et publication du RC, n'est pas opposable à un nouvel acquéreur, donc purement indicative.
Sinon, globalement d'accord avec Rambouillet (comme d'habitude), à une nuance près : le revêtement amovible, s'il impacte sensiblement l'apparence de l'immeuble (genre fluo avec des tâches vertes ), tombe sous le régime de l'autorisation de l'AG. Et quand on a un doute sur le respect de l'harmonie de l'immeuble (notion éminemment subjective), il vaut mieux formaliser tout ça pour envoyer paitre le fâcheux de service avec le PV.
Edit 2 : effacement de la modification, j'avais mal lu.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 06 août 2014 19:37:24 |
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Posté - 06 août 2014 : 19:37:58
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j'ai exprès demandé au syndic s'il y avait besoin d'une modification du RDC, ce dernier m'a répondu que non.
J'ai alors posé la question du nouvel acquéreur et il m'a dit qu'on pouvait alors le remettre chaque année en point d'information lors de l'AG ......
Dans tous les cas, si une personne voudrait installer du carrelage sur son balcon il devra demandé en AG. Donc à ce moment là , peut on lui imposer de rester dans la teinte sous peine de refuser sa demande ? |
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mfld
Contributeur actif
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Posté - 06 août 2014 : 19:49:44
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Là par contre, le discours du syndic devient non pas farfelu, mais typiquement paresseux : il n'a visiblement pas envie de se taper une modification / publication du RC, et vous propose une solution bricolée (au sens juridique).
Ceci dit, il n'a pas tord : comme l'AG statuerait au cas par cas, on pourrait se référer aux lignes directrices pour accorder ou refuser l'autorisation. Mais cette solution souffre d'une tare : le climat d'une AG n'est pas toujours propice à une décision cohérente (doux euphémisme), et rien ne garantirait alors l'égalité de traitement des copropriétaires, même avec ces lignes, ce qui dégraderait à terme l'ambiance dans la copropriété. Rien ne vaut donc la solution de graver ces règles dans le marbre du RC, même si c'est plus lourd pour le syndic, et plus couteux pour le syndicat. Verba volant, scripta manent !
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 07 août 2014 : 07:49:47
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Seriez vous en mesure de me communiquer un texte de loi qui reprendrai le fait que pour tout travaux afférent aux parties commune, l'accord de l'assemblée générale est nécessaire ? |
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Posté - 07 août 2014 : 08:15:11
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c'est tout simple la loi de 1965 !!!!
et pour vous faciliter la recherche  , un extrait de l'article 25 :
"Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
..."
vous constaterez qu'il n'est fait état ni d'harmonie, ni de respect de l'existant...  |
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Posté - 07 août 2014 : 08:18:48
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"........copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble. "
!
Oui, Darksnake, il est bien dit "extérieurement".
Or, le sol de votre balcon n'est pas visible extérieurement sauf en vue aérienne.
Je penche dans votre cas à la possibilité de revêtir le sol de votre balcon de la façon que vous désirez et non pas de celle que pourraient décider et vous imposer les autres copropriétaires. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 07 août 2014 : 08:42:40
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Dans le cas où le balcon se trouverait en dernier étage, mais pour un balcon situé entre deux, les copropriétaire du dessus voient les balcons se trouvant en dessous ...
Merci pour l'article 25 rambouillet et merci pour votre point de vue kikiladoucette.
Je veux être sur que personne ne pourra embêter cette copro qui souhaite mettre en place ce revêtement de sol.
Avec tout ce que j'entends de gauche et de droite je ne sais plus où donner de la tete
Certains me disent que c'est le premier qui donne le ton (que se soit pour store ou carrelage) sans accord ag et les autres suivent
d'autres me disent que le premier demande l'accord les autres n'ont pas besoin tant qu'ils suivent ce qui a été décidé
et d'autres encore me disent que chacun doit demander l'accord à l'AG avant de faire quoi que se soit ...
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Posté - 07 août 2014 : 12:37:44
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recevoir un mail du syndic indiquant qu'aucun texte de loi ne régit ce cas précis ...... ça n'a pas de prix !
Je lui ai donc retranscrit l'article 25 de la loi de 1965 dans les alinéas b) et n) ...
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MICHEL8354
Nouveau Membre
France
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12
Posté - 13 mars 2015 : 23:05:07
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Bonsoir à tous
Nouveau sur ce forum je découvre ce fil qui se rapproche de mes préoccupations actuelles.
Et pour être précis , je voudrais l'exposer pour avoir votre avis et recueillir vos conseils
Copropriétaire dans une petite résidence d'une cinquantaine de lots, j'ai refait l'année dernière le carrelage de ma terrasse car celui d'origine était très difficile d'entretien et le trop plein des jardinières se déversait au milieu de la terrasse car la pente est inversée...
Bref j'ai pris un carrelage neutre de ton comme le précédent et j'ai fait les travaux sans rien demander à personne et en toute bonne foi car je savais que d'autres co propriétaires dans la résidence avait déjà procédé ainsi d'initiative bien avant moi au changement du carrelage de leur terrasse.
Et même le président du conseil syndical est venu voir mes travaux sans soulever ni d'objection ni de réserve et les a suivis sans mot dire!
Je précise que nos terrasses sont des parties communes spéciales à usage exclusif du copropriétaire.
Dans le règlement de copropriété, il est précisé que "aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportées aux balcons, loggias, terrasses qui , extérieurement , rompraient l'harmonie de l'ensemble immobilier ".
Or dans le cas de notre copropriété en général et de ma terrasse en particulier, rien n'est visible de l'extérieur puisque nous sommes à l'étage et que la terrasse de l'appartement supérieure nous recouvre totalement et que 4/5ème des vues transversales il y a des jardinières qui masquent la vue horizontale !...
Donc que ce soit la destination de l'immeuble, l'esthétisme ou l'harmonie de la façade, mes travaux de réfection de carrelage sont indétectables et donc , pour moi , ne constituent qu'un aménagement qui respecte le RC et ne nécessite pas d'autorisation de l'AG.
Or , un copropriétaire avec lequel je suis en conflit, me reproche aujourd'hui mes travaux (un an après!...) car je les ai effectués sans l'autorisation de l'AG. Et il a même fait inscrire cette question à l'ordre du jour de la prochaine AG pour que le syndic este en justice contre moi et tous ceux qui ont fait de tels travaux et d'autres points de non respect selon lui du RC!...
Bonjour l'ambiance!...
Ma question est donc de savoir si je suis en infraction avec le RC de ma copropriété et , dans l'affirmative , quelle pourraient en être la suite et les conséquences?
Car aucune remise en l'état n'est réellement possible d'autant que le carrelage d'origine n'existe plus ...
Merci d'avance des éléments de réponse que vous pourrez me donner
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 mars 2015 : 23:50:56
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Sur la question posée par Darksnake, s'agissant des balcons, c'est sans doute leur usage qui est "privatif". Il serait très surprenant que la dalle "gros œuvre" de ce balcon soit elle-même privative.
Elle est "commune", comme le sont les dalles formant plancher/plafond des divers lots, les dalles des balcon étant dans leur continuité.
Ce qui est privatif, c'est le volume inscrit par la surface de la dalle, dans les lots appartement comme sur les balcons et loggias, volume privatif ainsi que la surface qui le porte. Moquette ou plancher dans les appartes, carrelage ou autres sur les balcons
Concernant le revêtement des balcons, un modèle "permanent" a été retenu. Pas besoin de publier la chose. La décision s'applique à tous, s'agissant de réaliser des travaux privatifs qui affectent les parties communes que sont les dalles constitutive des balcons.
Pour la dame qui a mis des dalles bois amovibles, elles n'est pas concernée, d'une part parce que les dalles sont amovibles, et d'autre part qu'il n'y a pas eu travaux qui affectent des parties communes.
Ce serait comme lui demander de retirer le fauteuil en toile et la petite table pour prendre l'apéro au motif qu'ils affectent la vue !
Pour Michel, la terrasse est bien partie commune mais grevée d'un droit de jouissance exclusif. Droit réel, perpétuel, patrimonial.
j'ai refait l'année dernière le carrelage de ma terrasse car celui d'origine était très difficile d'entretien ...."
"
Ici, c'est plus ennuyeux. Vous auriez du demander l'autorisation non seulement de pose, mais surtout pour enlever celui d'origine. Car il a été posé sans aucun doute pour protéger le complexe étanche en dessous, et rien ne dit que l'enlèvement n'a pas entrainé des dégradations. Autrement dit, une infiltration future peut vous être reprochée, ce qui va plus loin que les "rouspétances" de ce voisin.
Lesquelles sont vouées à l'échec : personne ne va décider d'une action en justice pour ce type d'affaire.
Il ne s'agit pas d'être alarmiste, mais de faire toucher du doigt que l'usage privatif d'un balcon (*), et même un droit d'usage ici d'une terrasse, ne permettent pas de faire n'importe quoi sans au moins en référer au syndic, après information du CS, syndic qui donnera conseil sur l'éventuelle procédure à suivre.
(*) et pas uniquement des balcons. La pose d'un carrelage ou plancher flottant dans les appartements initialement pourvus de moquettes impose au moins une déclaration au syndic sur les modalités de réalisation des travaux. En particulier pour vérifier que les normes d'isolation phoniques sont respectées.
C'est malheureusement un point très souvent ignoré, au motif que "C'est chez moi je fais ce que je veux", ce qui est totalement faux.
Enlever le revêtement de confort "moquette" d'origine pour y mettre du carrelage = travaux privatifs affectant la dalle commune de l'immeuble. |
Édité par - Gédehem le 13 mars 2015 23:57:44 |
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MICHEL8354
Nouveau Membre
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14
Posté - 14 mars 2015 : 09:27:38
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merci à Gédehem pour sa réactivité et sa réponse!
Toutefois j'apporte une précision : je n'ai pas enlevé l'ancien carrelage. Si j'avais été amené à la faire, dans cette hypothèse j'aurais spontanément pensé à demander les autorisations nécessaires.
Dans mon cas, et la situation le permettait sans aucun inconvénient, je n'ai fait , en toute bonne foi (mais nul n'est censé ignoré la Loi) que poser le nouveau carrelage en surélévation par-dessus celui existant (la problématique de l'étanchéité a été un souci constant). Et , je le souligne, à l'époque, sous le regard complice du président du CS qui n'avait pas plus réagi lorsque d'autres copropriétaires l'avaient fait bien avant moi .
C'est pour cela que, rétroactivement, ces travaux m'ont paru rentrer dans le cadre d'un aménagement .
Mais je veux bien admettre que, s'agissant d'une pose de carrelage (donc fixe et définitif) cela relève de la "construction" et non de l'aménagement et que je suis en faute.
[Même si la situation n'est pas aussi tranchée que cela car j'ai découvert certaines jurisprudences qui estiment que cette opération relève de mon droit de jouissance -art 9- d'autant qu'elles ne touchent pas au gros œuvre -la dalle béton]
Alors , dans ces conditions, comment régulariser cette situation afin de ne pas nourrir indéfiniment ce contentieux ?
d'avance merci!
bien cordialement
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Gédehem
Pilier de forums
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15
Posté - 14 mars 2015 : 10:51:08
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La précision change tout !
Ce que vous avez posé relève alors du "revêtement de confort", revêtement privatif qui n'est pas concerné par l'autorisation dont il est question.
Il pourrait être mis en avant la surcharge, mais pour une terrasse grevée d'un droit de jouissance, la question ne doit pas se poser.
En résumer, on ne demande pas d'autorisation pour changer sa moquette pour une moquette, ou ses rideaux aux fenetres. |
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MICHEL8354
Nouveau Membre
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16
Posté - 14 mars 2015 : 15:14:32
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merci encore pour ces réponses!
Intuitivement je pensais bien être dans mon droit, mais votre réponse me rassure énormément !
Par nature comme par éducation, je n'aime pas être en contradiction avec la règle ....
Seriez vous en mesure de me donner des références règlementaires ou jurisprudentielles pour étayer juridiquement cette position ?
Car il me sera nécessaire de donner des arguments juridiques à ces détracteurs.....
En vous remerciant encore
Très cordialement |
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17
Posté - 14 mars 2015 : 15:32:13
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je rajouterai qu'il serait étonnant, si d'autres copros sont dans le même cas, que l'AG autorise le syndic à ester en justice pour vous assigner. En général, ce genre d'affaires s'étouffe dans l'oeuf car chacun peut être concerné.... |
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MICHEL8354
Nouveau Membre
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18
Posté - 14 mars 2015 : 19:12:32
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Dès le départ je n'étais guère inquiet sur l'issue "judiciaire" de cette mise en cause et je fais confiance à la majorité des copropriétaires pour refuser de rentrer dans un jeu aussi délétère ! D'autant comme vous le dites si bien que chacun n'est pas forcément "clean" et quand on ouvre la boite à pandorre...on ne maîtrise par forcément la suite ...
Mais je réitère ma requête : pas une petite jurisprudence sur ce sujet de l'art de jouir en toute liberté de sa terrasse partie commune à jouissance exclusive ? |
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MICHEL8354
Nouveau Membre
France
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19
Posté - 18 mars 2015 : 16:19:16
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Re bonjour
Après le chaud, le froid!....
Une conversation ce matin avec mon syndic et mon détracteur semble remettre en cause votre approche argumentée au prétexte que le carrelage des terrasses n'est pas privatif . Effectivement le RCP le précise bien par exclusion dans l'énumération des parties privatives
Je vous joins un extrait de RCP avec toutes mentions qui portent sur la jouissance des terrasses:EXTRAITS DU RCP DE NOTRE RESIDENCE
début
Section 1 : Définition des parties communes
?Parties communes spéciales
longue énumération dont
- toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire
- les revêtements , ornementations, décorations et éléments extérieurs de façades y compris les balcons jardinières, loggias, et assimilés, leur carrelage , les barres d’appui des fenêtres, les garde-corps et les balustrades des balcons et des patios, même si ceux-ci sont affectés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire
Section 2 : Définition des parties privatives
Elles comprennent notamment sans que cette énonciation soit limitative
?les carrelages, dalles , revêtements de sol à l’exception de ceux des balcons , loggias et terrasses affectées à usage privatif.
…….
DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES
CHAPITRE 1 : CONDITIONS D’USAGE DES PARTIES PRIVATIVES ET DES PARTIES COMMUNES
Section 2 : Usage des parties privatives
1/ généralités
De façon générale, il ne devra rien être fait qui porte atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité du bâtiment, nuire à la sécurité ou à la tranquillité de ses occupants ou de ceux ds autres bâtiments.
3/ harmonie et aspect des bâtiments
……
?Sous toutes les réserves qui précédent et autorisations nécessaires, aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportée par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’ensemble immobilier
…..
8/ BALCONS – TERRASSES
Ce sont des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés. Les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons…..terrasses ..devront les maintenir en parfait état d’entretien, y compris les exutoires de balcons.
Ils ne pourront procéder à aucun aménagement, ni décoration pouvant porter atteinte à l’aspect ou à l’harmonie du bâtiment et de l’ensemble immobilier.
…./…
Il sera interdit de faire supporter aux dalles une charge supérieure à leur résistance déterminée par l’architecte de la copropriété, en particulier par un apport de terre….
Fin
Je souhaiterais savoir ce que vous en pensez compte tenu de ces précisions.
Par ailleurs autre grief qui m'est fait (toujours par le même) la décoration de ma terrasse car j'ai trois petite figurines Provençales en couleur de danseurs de farandole (20 cm de haut )sur le mur intérieur de ma terrasse (qui je le précise borde sur tout un côté mon appartement- longueur 10 mètres- et est couverte par la terrasse de mon voisin du dessus.
Car dans l'esprit du syndic , et par simplification du RCP, on en est à interdire toute décoration! Je précise bien que ces figurines ne sont pas sur la façade extérieure, mais sur le mur intérieur au niveau des baies vitrées.
Ca devient kafkaïen mon affaire , et surtout très oppressant!
merci par avance des commentaires et conseils que vous pourrez me prodiguer
bien cordialement
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 18 mars 2015 : 21:34:46
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La dalle formant plancher de votre lot "appartement" est elle aussi commune, dans sa totalité.
Est-ce à dire que vous n'avez pas le droit d'y mettre du carrelage, de la moquette, du plancher flottant au motif que la dalle est commune ?
Sauf à démontrer une surcharge de la dalle (partie commune) formant terrasse, la pose d'un revêtement de confort sur la surface grevée d'un droit de jouissance exclusif vous concerne seul.
Le problème que vous soulevez, qu'il faut pointer du doigt vis à vis du syndic et de ce détracteur, est bien connu en copropriété, comme ailleurs : jalousie, envie .
Ce détracteur n'aurait pas de terrasse que nous n'en serions pas surpris ...
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