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 Posté - 07 sept. 2014 : 17:19:42
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viviane :" Aucune obligation de faire figurer les dates dans la résolution"
Donnez bous alors un texte sérieux et pas votre impression qui est erronée sur ce sujet.
Vous avez tort la dessus !! de très longs posts sur le sujet du contrat du syndic NON PREVU par la loi de 1965.
D'ailleurs relisez aussi le sujet sur la signature de ce contrat !!!
Si l'on vous suit l'AG n'a donc pas à délibérer sur le contrat proposé par le syndic et joint à l'OdJ. Votre texte de résolution du PV serait simplement " L'AG éli le syndic machin, suivant le contrat joint"
L'AG peut négocier les honoraires, retirer des clauses, ..... ET Modifier la durée de ce contrat.
C'est la décison d'AG qui " fait " le syndic ET son contrat ET non l'inverse.
viviane, je vous donne un exemple vécu cette année :
1. la résolution votée est fin du contrat le 31/12/2014 avec DE FACTO prolrogation au 30/06/2015
2. le contrat c'est contrat du 01/01/2014 au 31/12/2014 !!
Votre point de vue juridique m'interresse la dessus. je vous donnerai ma position après !  
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Édité par - philippe388 le 07 sept. 2014 17:23:15 |
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Sunbird
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 Posté - 07 sept. 2014 : 17:49:49
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Il faut effectivement dans la résolution indiquer la durée du contrat, et les dates.
Cela permet d'avoir une véritable trace de ce qui a été votée et évite bien des problèmes (durée du contrat différente que celle voter en AG cf un témoignage sur l'ARC dernièrement, l'oubli de renouveler le mandat etc..)
http://www.unarc.asso.fr/documentat...ontrat-remis |
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Viviane
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Posté - 07 sept. 2014 : 17:56:58
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citation: viviane :" Aucune obligation de faire figurer les dates dans la résolution"
Donnez bous alors un texte sérieux et pas votre impression qui est erronée sur ce sujet.
Vous avez tort la dessus !!
Je crois qu'il y a concept de droit que vous n'avez toujours pas compris et que je commence Ă croire que vous ne comprendrez jamais :
1) il n'y a pas de texte pour dire que quelque chose n'est pas obligatoire. Pas de texte pour dire que vous n'êtes pas obligé de mettre un maillot de bain à pois rouge, pas de texte pour dire que vous n'êtes pas obligé de manger du poisson le vendredi...
2) Si aucun texte ne vous interdit de faire quelque chose, alors vous pouvez le faire. Vous pouvez mettre un maillot de bains Ă pois rouge. Vous pouvez manger du poisson le vendredi.
Donc vous n'êtes pas obligé de mettre un maillot de bains à pois rouge MAIS vous pouvez le faire. Vous n'êtes pas obligé de manger du poisson le vendredi MAIS vous pouvez le faire.
Donc, comme aucun texte n'oblige à stipuler la date de contrat dans le résolution, on n'est pas OBLIGE de le faire. Mais comme aucun texte ne l'interdit non plus, on PEUT le faire.
Donc c'est à vous de me montrer un texte OBLIGEANT à mettre les dates de début et de fin dans la résolution d'AG. Vous montrer un texte disant que ce n'est pas obligatoire est par définition impossible.
citation: de très longs posts sur le sujet du contrat du syndic NON PREVU par la loi de 1965.
D'ailleurs relisez aussi le sujet sur la signature de ce contrat !!!
Comptez pas sur moi pour relancer votre débat favori sur les contrats. Tout a été dit.. Je donnais cette précision sur D29 à Bibi uniquement pour qu'il vérifie le contrat avant d'affirmer à l'AG que le syndic était hors la loi.
J'ai d'ailleurs été moi même étonnée quand j'ai relu D29 hier, j'avais jamais percuté que la seule obligation de faire figurer la date était sur le contrat.
citation: viviane, je vous donne un exemple vécu cette année :
1. la résolution votée est fin du contrat le 31/12/2014 avec DE FACTO prolrogation au 30/06/2015
2. le contrat c'est contrat du 01/01/2014 au 31/12/2014 !!
Votre point de vue juridique m'interresse la dessus. je vous donnerai ma position après !
Mon point de vue juridique c'est qu'une résolution et un contrat contradictoires, c'est le m****. De plus :
- "avec DE FACTO prolongation" n'a aucun sens juridique, ou alors il m'Ă©chappe...
- les indications du contrat sont en revanche claires.
Si litige il y avait portant sur la durée du mandat de ce syndic, je dirais fin du mandat au 31/12/2014, puisque cette date figure aussi bien sur la résolution que sur le contrat. Mais sans aucune certitude, je suis pas juge, et même des juges seraient peut-être pas tous d'accord entre eux.
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Viviane
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Posté - 07 sept. 2014 : 18:02:52
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citation: Il faut effectivement dans la résolution indiquer la durée du contrat, et les dates.
Entièrement d'accord. Il FAUT le mettre dans la résolution. Mais c'est pas obligatoire. Donc on ne peut rien faire, entamer aucune procédure, au motif que c'est pas fait. |
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Posté - 07 sept. 2014 : 18:48:04
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viviane : Vous persistez dans le faux.
Le contrat de mandat DECOULE de la décsions de l'AG qui désigne le syndic ET la durée de sont MANDAT.
ET PAS L'INVERSE.
Faites donc un effort de recherche pour nous apporter la preuve qu'aucune durée et dates de début et fin de contrat ne doit pas fiigurer dans la résolution. !!
Je vous donne encore une fois l'explication juridique de JPM :
I. CONTENU DE LA DÉCISION
De la combinaison de ces textes, il résulte qu’il faut distinguer :
- La désignation du syndic, qui fait l’objet de l’article L 25
- L’approbation du contrat de mandat qui fait l’objet de l’article D 29 alinéa 2
L’article 29 alinéa 2 du décret vise « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat ». Le décret ne saurait contrarier la loi. Mais la principe de l’unicité de la décision finale doit être approuvé car c’est un solution logique.
L’expérience montre néanmoins que, dans bien des cas, il est nécessaire de faire précéder l’adoption « solennelle » de cette décision unique par des scrutins portant sur différentes modalités du mandat et notamment :
La durée du mandat, - et non pas celle du contrat de syndic -, qui est impérativement liée à celle du mandat.
Le mode de gestion des fonds syndicaux qui peut exiger l’octroi de la dispense d’ouverture d’un compte séparé et peut aussi avoir une incidence sur le montant des honoraires forfaitaires ht de gestion courante.
Éventuellement les modalités de la rémunération du syndic
Une bonne préparation de l’assemblée et la qualité de l’information préalable fournie aux copropriétaires peuvent faciliter grandement la mise en œuvre de cette procédure dans le cas de la désignation d’un nouveau syndic. Il est alors possible de présenter une résolution globale, ou plusieurs successivement en cas de pluralité de candidatures admises.
Pour chacun des candidats, s’il y a lieu, l’assemblée ne procède alors qu’à un seul scrutin, réserve faite, bien entendu, de la nécessité éventuelle de recourir à un second dans les conditions prévues par l’article L 25-1 sur lequel nous reviendrons plus loin.
En principe, ces difficultés n’apparaissent pas dans le cas d’un renouvellement du mandat social du syndic en place.
A. LA DÉSIGNATION DU SYNDIC
La désignation du syndic est l’élément essentiel de la décision.
La loi du 28 juin 1938 traitait de la nomination du syndic. Le terme de désignation met en valeur le caractère collectif de l’acte juridique : un vote de l’assemblée. Cet acte est commun à toutes les catégories de syndics, même au syndic coopératif désigné au suffrage indirect.
C’est exclusivement de sa désignation par un vote de l’assemblée que le syndic tient sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires, mandataire institutionnel de la communauté immobilière.
Le « contrat de mandat » n’est qu’un accessoire, nonobstant son caractère indispensable.
L’article 28 du décret traite de « la durée des fonctions du syndic », c’est à dire de la durée du mandat social conféré par la désignation. La durée du mandat du syndic doit être fixée par la décision de désignation. Elle ne peut excéder trois années
L’article 29 porte atteinte à la cohérence du statut en précisant que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ».
La durée du contrat accessoire de mandat ne peut que se confondre avec celle du mandat lui-même. Il est bien évident qu’en cas de démission ou révocation du syndic, le contrat de mandat ne saurait se poursuivre distinctement.
Dans la pratique, on doit considérer que la nécessaire mention des dates calendaires s’applique à la décision de désignation.
B. LE CONTRAT DE MANDAT DU SYNDIC
L’article D 29, dans sa nouvelle rédaction résultant du décret du 17 mai 2004, traite d’un contrat de mandat du syndic qui n’existe pas dans la loi du 10 juillet 1965. La pratique de ce contrat s’étant généralisée, les syndics ont intérêt à établir un projet de contrat de mandat comportant la liste des prestations de gestion courante et les honoraires ht et ttc correspondants, celle des prestations exceptionnelles et les indications relatives à leur rémunération. Sur ce point nous renvoyons aux indications fournies en 2 / 2.1.2 pour les syndics professionnels.
Les termes de l’article D 29 ayant une portée générale, les copropriétaires se portant candidats comme syndics non professionnels doivent également établir un projet de contrat, notamment lorsqu’ils sollicitent une rémunération.
Le projet de contrat de syndic doit être impérativement joint à la convocation conformément aux prescriptions de l’article D 11-I-4° . S’il y a plusieurs candidatures, chaque projet de contrat doit être joint à la convocation.
viviane : j'avais jamais percuté que la seule obligation de faire figurer la date était sur le contrat.
Mauvais lecture ! l'article D29 ne dit pas cela. Il dit simplement que les dates de début et fin de contrat doivent figurer sur le contrat de mandat. HORS ces dates sont fixées et adoptées par l'AG sur une résolution figurant à l'ODJ.; par conséquent sur le PV de l'AG.
Si l'on suit votre vision perso; le syndic n'est plus syndic au 30/04 par décision de l'AG mais son contrat court jusqu'au 30/06; ce contrat est donc toujours valable !
Ce n'est pas du tout le cas, le contrat étant LIE au mandat, et non l'inverse. Le contrat tombe le jour ou le syndic n'est pas renouvelé, soit au 30/04.
On est loi de votre histoire de maillot à pois rouges ! quel argument juridique béton !
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Viviane
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Posté - 07 sept. 2014 : 18:53:08
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citation: Faites donc un effort de recherche pour nous apporter la preuve qu'aucune durée et dates de début et fin de contrat ne doit pas fiigurer dans la résolution. !!
Visiblement, une fois de plus vous n'avez pas lu ma réponse. Bonne soirée Philippe.
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Édité par - Viviane le 07 sept. 2014 18:54:02 |
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Posté - 07 sept. 2014 : 18:53:54
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viviane :" le DE FACTO prolongation" n'a aucun sens juridique, ou alors il m'Ă©chappe...
- les indications du contrat sont en revanche claires.
Si litige il y avait portant sur la durée du mandat de ce syndic, je dirais fin du mandat au 31/12/2014, puisque cette date figure aussi bien sur la résolution que sur le contrat. Mais sans aucune certitude, je suis pas juge, et même des juges seraient peut-être pas tous d'accord entre eux."
NOus sommes d'accord !!! OUAI !!
Pour moi le mandat du syndic s'arrête le 31/12/2014. ( il fut renouvelé le 15 avril !!).
Une prorogation de facto jusqu'au 30/06/2015 n'est pas légal; par conséquent fin du contrat au 31/12/2014.
Le 31/12/2014 nous n'aurons donc plus de syndic. ET il va falloir aller au TGI !  |
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Viviane
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Posté - 07 sept. 2014 : 18:57:29
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Vous ĂŞtes amoureux du TGI ou quoi?
Il suffit que Le président du CS, après mise en demeure au syndic, convoque avant le 31/12/2014 l'AG pour élire un syndic pour éviter la case AP... |
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Posté - 07 sept. 2014 : 18:59:26
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viviane :SI, SI !!! j'ai bien lu ceci : "Mais c'est pas obligatoire. Donc on ne peut rien faire, entamer aucune procédure, au motif que c'est pas fait."
Vous n'apportez rien la dessus.
Relisez ce que dit JPM !! cela fait un grand bien juridique, et pas de petits pois rouges sur le maillot de bain du syndic dans ces explications. |
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Viviane
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Posté - 07 sept. 2014 : 19:08:55
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J'ai déjà lu la prose de JPM à ce sujet. Sa théorie étant la même que celle de Gédehem.
Et ne suis pas plus d'accord avec une bonne partie de qu'il dit aujourd'hui qu'hier. Mais j'ai déjà expliqué pourquoi, longuement, dans un autre sujet. je vais pas me répeter. |
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PROSPER83
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Posté - 07 sept. 2014 : 19:31:34
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Ă tous ceux qui voudraient penser Ă la place des juges
J'ai été conduit à demander l'annulation d'une assemblée générale du 14 avril 2009 pour 3 motifs essentiels dont l'attribution rétroactive du contrat de mandat du syndic au 1er janvier (en m'appuyant sur un arrêt de la cour de cassation de 1998 confirmant un arrêt de la CA d'AIX de 1996 ainsi qu'un jugement du TGI de Toulon de janvier 2006 statuant tous que le mandat du syndic ne valait que pour l'avenir et ne saurait rétroagir.
Le PV de l'assemblée faisant seulement état "d'un contrat de mandat donné au syndic pour une période allant de janvier à l'assemblée générale chargé d'approuver les comptes de l'exercice 2009 dans le cadre de la mission telle que définie au contrat de syndic qui était joint à la convocation d'assemblée" sans plus.
J'ai été débouté par la CA d'AIX au motif que "le contrat de syndic n'étant pas joint aux débats par les appelants qui ont la charge de la preuve de l'irrégularité qu'ils invoquent de telle sorte que la cour ignore à quelle date il a réellement pris effet".
"Qu'enfin, l'assemblée du 14 avril 2009 a voté le quitus pour sa gestion passée, que le grief tiré du caractère rétroactif de l'élection du syndic n'est pas caractérisé, et que la validité de son mandat n'est donc pas susceptible d'être remise en cause de ce chef, la seule rédaction de la délibération ayant voté sa désignation ne suffisant pas, dans ces conditions, à faire la preuve que le mandat est entaché de nullité de ce fait".
"Le moyen sera donc rejeté".
VIVIANE a donc entièrement raison. Concernant notamment la désignation du syndic, ce qui prime pour un juge c'est ce qui est écrit dans le contrat et non pas dans le PV.
Pour la Cour, le mandat n'étant pas joint, peu importait donc ce qui avait été transcrit dans le PV.
Heureusement pour moi, la Cour a annulé cette assemblée pour un autre moyen (absence d'ouverture d'un compte séparé sans dispense de le faire) car sinon j'étais bon pour continuer mon périple judiciaire vers la cour de cassation, puis à nouveau la CA d'Aix autrement composée car en effet la 1ère CA avait commise une grave faute professionnelle en ce sens que le contrat figurait bien dans les 120 pièces accompagnant la convocation de ladite assemblée et jointes au débat.
Sauf que ces juges ne sont pas donnés la peine d'y rechercher cette pièce essentielle.
Par ailleurs, les connaisseurs en la matière de ce forum pourront s'interroger, comme nous l'avons fait avec mon avocat, sur la pertinence et la cohérence de la citation de l'attribution du quitus pour sa gestion passée, vu que celui-ci ne pouvait donc strictement pas intégrer ce qui s'est passé lors de l'AG du 14 avril 2009.
De même, ces juges de la CA D'Aix n'ont strictement fait aucune remarque sur la forme de la résolution de l'assemblée ayant désigné le syndic totalement irrégulière avec les dispositions de l'art. 29 du décret du 17 mars 1967.
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Posté - 08 sept. 2014 : 09:30:14
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viviane :" J'ai déjà lu la prose de JPM à ce sujet. Sa théorie étant la même que celle de Gédehem."
Il ne s'agit pas de théorie, mais des textes de loi !!! ET je pense que nous sommes très loin de leur compétence à ce sujet ! |
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Sujet |
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DUREE du contrat 
