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fabien_95
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 Posté - 01 oct. 2014 : 13:42:38
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Bonjour,
Mon syndic n’a plus convoqué aucune AG depuis 16 mois. Divers copropriétaires l’ont relancé plusieurs fois par téléphone et par mail pour connaître la date de l’assemblée mais ils n'ont reçu aucune réponse. Ils ont réussi à parler avec son assistante qui m’a dit qu’il n’y aura pas d’assemblée en octobre vu que le syndic attend des avancés au sujet des travaux, phrase qu’il répète depuis plusieurs mois. Elle a aussi vaguement parlé d’autres problèmes survenus concernant d’autres travaux à prévoir et à chiffrer, et que ce serait dommage de faire une assemblée maintenant pour devoir en faire une autre extraordinaire plus tard....
J’arrive à la conclusion que ce syndic fait tout son possible pour retarder le moment de l’assemblée, et ce en dépit d'une lettre recommandée de juillet dernier où des copros demandaient la convocation de l’assemblée (avec la demande de mise en concurrence avec un autre syndic). Force est de constater que ce syndic n’a aucun respect de ses obligations légales et n'a même pas la décence de répondre par mail aux demandes d’éclaircissement, que, je crois, sont totalement légitimes.
Quelles sont les modalités pour convoquer une AG (préférablement ordinaire) sans passer par le syndic ?
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Édité par - fabien_95 le 01 oct. 2014 13:45:20 |
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Posté - 01 oct. 2014 : 13:47:18
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quel est la date de fin de contrat du syndic ?
est ce que le CS a fait une LRAR au syndic pour lui rappeler son rĂ´le ?
enfin aucune AG en 16 mois ne signifie pas qu'il y ait illégalité : il faut une AG par exercice ! donc quelles sont les dates d'exercice et de quand date la dernière AG ? |
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fabien_95
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Posté - 01 oct. 2014 : 15:25:37
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citation: Initialement posté par rambouillet
quel est la date de fin de contrat du syndic ?
est ce que le CS a fait une LRAR au syndic pour lui rappeler son rĂ´le ?
enfin aucune AG en 16 mois ne signifie pas qu'il y ait illégalité : il faut une AG par exercice ! donc quelles sont les dates d'exercice et de quand date la dernière AG ?
quel est la date de fin de contrat du syndic ?
31/12/2014
est ce que le CS a fait une LRAR au syndic pour lui rappeler son rĂ´le ?
Non, seulement un copro, probablement le CS ne va pas la faire.
enfin aucune AG en 16 mois ne signifie pas qu'il y ait illégalité : il faut une AG par exercice ! donc quelles sont les dates d'exercice et de quand date la dernière AG ?
La dernière AG date de juin 2013, pour exercise je présume que vous entendez le contrat du syndic. |
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Posté - 01 oct. 2014 : 16:50:46
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donc pour l'instant, il n'y a aucune irrégularité ! il a jusqu'au 31/12/2014 pour réunir l'AG si le budget de 2014 a été voté lors de l'AG 21013. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 01 oct. 2014 : 18:37:21
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citation: Initialement posté par rambouillet
donc pour l'instant, il n'y a aucune irrégularité ! il a jusqu'au 31/12/2014 pour réunir l'AG si le budget de 2014 a été voté lors de l'AG 21013.
jusqu'au 31/12/2014 pour convoquer l'AG
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Posté - 01 oct. 2014 : 19:23:35
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non j'ai bien dit jusqu'au 31/12/2014 pour réunir l'AG : c'est une AG par exercice.
si l'AG est convoquée avant le 31/12/2014, pour se réunir après le 31/12/2014, c'est illégal ! |
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Viviane
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Posté - 01 oct. 2014 : 20:18:11
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Il y a erreur, le syndic doit bien convoquer une AG par an, et pas par exercice. On confond parce qu'en fait ca revient théoriquement au même vu qu'un exercice fait 12 mois...
DĂ©cret 1967
citation: Article 7 En savoir plus sur cet article...
Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic de Fabien est donc bien en faute.
Le CS (ou 25% des tantièmes) peut demander à son président de convoquer, après MED du syndic, mais s'il ne fait rien... reste le tribunal... si assez de gens sont prêts pour ça. |
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 Posté - 02 oct. 2014 : 06:38:21
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Si la précédente a bien eu lieu en 2013 (Juin 2013) et la suivante en 2014, c'est donc vérifié...
Pas d'irrégularité |
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Posté - 02 oct. 2014 : 07:28:32
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désolé, viviane, le syndic n'est pas en faute : rien ne dit que 2 AGs ne doivent être séparées de plus d'un an... c'est une AG par an ou par exercice (c'est itou...), il a donc jusqu'au 31/12/2014 pour réunir l'AG MAIS (comme je l'a déjà écrit) à la condition EXPRESS que le budget 2014 ait été voté lors de l'AG de 2013 ! |
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Viviane
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Posté - 02 oct. 2014 : 16:36:14
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Euh, si vous lisez les textes comme ça.... pour moi une ag par année c'est pas une le 1er janvier 2013 et la suivante le 31/12/2014, soit 24 mois entre les deux...;
Mais bon, faudrait voir la jurisprudence... ma foi...
Je vois pas non plus d'où vient le "une par exercice" ? Vous semblez lier obligatoirement la chose aux dates à respecter absolument pour le vote du budget prévisionnel. Je n'en vois pas la raison. Mais vu qu'un exercice (comptable, je suppose? sinon je vois pas ce que c'est? ) fait obligatoirement 12 mois..., "une par exercice", c'est quand même une tous les 12 mois au moins...
D'autant qu'un exercice comptable n'est pas forcément de janvier à décembre.
citation: Article 5 décret 2005
Article 5 En savoir plus sur cet article...
L'exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze mois. |
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JB22
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Posté - 02 oct. 2014 : 17:34:35
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L' article 7 du décret dit:
"Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires."
Donc une A.G. en 2013
Une A.G. en 2014
Une A.G. en 2015
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Posté - 02 oct. 2014 : 17:43:02
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VoilĂ ce que dit JPM :
Aux termes de l’article D 7, « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. »
Aux termes de l’article L 14-1 « L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. »
Il résulte de la combinaison de ces deux textes que l’assemblée générale annuelle de tout syndicat de copropriétaires doit être réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
II s’imposent particulièrement au cours d’une assemblée annuelle.
L’assemblée doit impérativement statue sur certaines des questions figurant à l’ordre du jour :
· approbation avec ou sans réserve, ou rejet des comptes de l’exercice précédent
· adoption du budget prévisionnel
· et, s’il y a lieu, désignation à nouveau du syndic ou désignation d’un nouveau syndic.
Moralité deux AG peuvent être séparées de 18 mois max. !
Une AG annuelle convoquée le 1er janvier 2013 etun exercice du 1er janvier au 31 décembre, la prochaine pourrait convoquée pôur le 30 juin 2014 et cela en respectant les textes.
Mais : L’absence d’assemblée pendant un exercice entier dénonce l’inexistence de toute assemblée annuelle [1] , qui aboutit fatalement à la paralysie du syndicat. Il est en particulier impossible d’effectuer régulièrement de nouveaux appels de fonds et la durée du mandat du syndic peut avoir expiré. Une intervention judiciaire s’avère alors nécessaire. jpm.copro
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fabien_95
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Posté - 02 oct. 2014 : 17:56:48
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Donc le syndic n'a Ă convoquer l'AG qu'avant le 31/12? |
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Posté - 02 oct. 2014 : 17:57:58
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Posté - 02 oct. 2014 : 18:37:09
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citation: Donc le syndic n'a Ă convoquer l'AG qu'avant le 31/12?
NON, il doit convoquer avant pour que l'AG se réunisse au plus tard le 31/12/2014 ; donc la date limite de convocation sera environ le 5 ou 6 décembre (pour tenir compte des délais postaux) |
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Posté - 02 oct. 2014 : 18:39:47
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fabien95 : vous devez dès à présent notifier en RAR la mise en concurrence de ce syndic.
Car même si son mandat n'arrive pas à son terme, que le budget 2014 a été voté, ..... il est anormal qu'une AG se tienne tous les 18 mois.
fabien95 :" Quelles sont les modalités pour convoquer une AG (préférablement ordinaire) sans passer par le syndic ?"
Vous parlez de divers copros qui ont contacté le syndic sans succès.
Mais que fait votre CS ? Car c'est au CS de se bouger et exiger du syndic qu'il convoque l'AG.
Il controle la gestion du syndic, il prépare l'OdJ en concertation avec le syndic, il vérifie les comptes, ... ET il doit rendre compte de sa mission dans un rapport joint à l'OdJ.
IL peut également demander au syndic de convoquer une AG? comme 25% des voix des copropriétaires.
Convocation de l'assemblée par le syndic
Le syndic convoque les copropriétaires à une assemblée générale au moins un fois par an. En dehors de cette assemblée obligatoire, le syndic peut convoquer les copropriétaires chaque fois qu'il le juge utile pour la bonne administration de l'immeuble.
Convocation de l'assemblée par le conseil syndical ou par les copropriétaires
Le conseil syndical ou encore un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires peuvent demander la tenue d'une assemblée générale s'ils le souhaitent.
Lorsqu'il n'existe pas de conseil syndical (bien que cet organe soit en principe obligatoire), tout copropriétaire peut alors prendre l'initiative de convoquer l'assemblée.
La demande doit alors être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le syndic tarde trop à envoyer les convocations, une mise en demeure lui est adressée. Le syndic dispose alors de 8 jours pour convoquer l'assemblée. S'il n'obtempère pas, le président du conseil ou à défaut tout copropriétaire peut alors la provoquer.
Que va t'il mettre dans son rapport concernant cette AG tardive?
IL ne s'agit pas de constater que l'AG tarde à venir, et que le syndic fait le mort, la loi permet de " pousser " le syndic à en convoquer une, voire que celle-ci peut être convoquée autrement que par le syndic.
Problème avec votre syndic, mais aussi gros problème avec un CS qui parait totalement absent.
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Édité par - philippe388 le 02 oct. 2014 18:45:20 |
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Viviane
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Posté - 02 oct. 2014 : 19:19:54
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citation: L' article 7 du décret dit:
"Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires."
Donc une A.G. en 2013
Une A.G. en 2014
Une A.G. en 2015
Pour moi cette interprétation n'a pas de sens. L'année est un laps de temps, soit 365 jours, sans quoi le législateur aurait écrit "par année civile".
Qui plus est je vois pas ce que cet article apporterait par rapport aux autres articles. Ca voudrait dire (exemple)
cas 1 AG 01/01/2013 puis 31/12/2014 = 24 mpis d'intervalle, mais c'est OK. On a une AG par année civile.
cas 2 AG 01/01/2013 puis 31/12/2013 (un an d'intervalle) puis 3 janvier 2015 (un an et 3 jours d'intervalle), c'est pas OK car il n'y en a pas en 2014?
Pour moi, ni a ni b ne sont corrects.
Si on comprend "année" comme un laps de temps de 365 jours, en revanche, ce que ça apporte c'est que ça évite justement que le syndic puisse faire des choses genre:
- je suis Ă©lu pour 3 ans le 15/01/2013
- a la même ag je vote le prévisionnel 2014
Et j'attends le 31/12/2014 pour réunir l'AG suivante, qui votera le prévisionnel 2015 et pourquoi pas 2016, ce qui fait je suis pénard et sans aucun contrôle pendant quasi 24 mois....
Mais je suis pas juge, vous non plus, j'ai pas de jurisprudence Ă vous opposer, et apparemment vous non plus, alors ma foi.... |
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Viviane
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Posté - 02 oct. 2014 : 19:31:43
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Fabien: de mémoire, de toute façon, votre syndic n'est pas à ça près... Si vous avez un autre candidat, c'est ce qui compte. Ce qu'il vous faut absolument surveiller, c'est qu'une AG soit convoquée avant la fin de mandat du syndic. Sans quoi vous êtes bon pour l'administrateur.
Donc dès début novembre , ou même avant vu leur réactivité, il faut notifier en RAR au président du CS (copie à tous les membres) le contrat du nouveau candidat que votre syndic semble vouloir éviter. Avec le projet de résolution. Le CS doit mettre en demeure le syndic de convoquer l'AG sous huit jours. S'il ne le fait pas, le président du CS doit convoquer lui même. Quitte à mettre que la désignation du syndic à l'ODJ. Faut les bouger, on fait pas une AG pendant les vacancs de noel, sauf si on veut qu'il n'y ait personne...
Vous avez des charlots au CS, mais ils sont radins. Tachez de leur expliquer que si l'AG n'est pas au moins convoquée avant la fin du mandat du syndic, ca va leur couter très cher. |
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Édité par - Viviane le 02 oct. 2014 19:37:39 |
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fabien_95
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Posté - 02 oct. 2014 : 23:38:46
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Merci, le syndic a déjà été mis en concurrence avec une LRAR en juin.
Le CS est totalement inactif, et il n'y a pas un président. |
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Viviane
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Posté - 03 oct. 2014 : 00:42:43
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citation: Merci, le syndic a déjà été mis en concurrence avec une LRAR en juin.
J'avais compris. C'est sans doute pour ca que le syndic ne convoque pas l'AG
Si le CS ne veut rien faire, même pas élire un président, alors alea jacta est... ce sera peut être votre chance, au fond. A dater du 31/12 vous n'aurez plus de syndic.. et pourrez donc en faire nommer un autre... |
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Posté - 03 oct. 2014 : 09:30:38
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viviane : l'article D.7 n'est pas suffisant dans votre démonstration. Il faut aussi lui ajouter l'article L 14.1, pour être juridiquement juste. « L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. »
Car ce qui est important c'est le vote du budget, l'approbation des comptes et l'Ă©lection du syndic si il y a lieu.
ET comme précisé précédemment, mathématiquement et juridiquement, il peut se passer 18 mois max en 2 AG,. Donc plus de 12 mois.
AG le 01/01/2013, et la suivante le 30/06/2014.
Mais il y aura quand même une AG par année. c'est dingue
viviane :" cas 2 AG 01/01/2013 puis 31/12/2013 (un an d'intervalle) "
?NON un an d'intervalle c'est 01/01/2013 puis 01/01/2014 !!!
La vous parlez d'année comptable
2013 et 2013 n'est ce pas la même année ? |
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Aucune AG dans 16 mois 
