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JPM
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 Posté - 03 nov. 2014 : 06:48:55
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Vous avez fait mention d'ordonnances au fond sur requĂŞte !
Cela n'existe pas.
Avec votre citation, vous invoquez l'existence d'ordonnances au fond sur assignation.
il est vrai que dans ce cas encore les auteurs des textes récents font du droit facile avec une terminologie incertaine.
C'est la mode de baisser le niveau des règles plutôt que de hisser les faibles. Ce sont les forts qui en profitent 
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Édité par - JPM le 03 nov. 2014 06:50:57 |
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Posté - 03 nov. 2014 : 07:49:19
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Si on essayait d'être clair et pratique pour répondre à calendrier ? |
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PROSPER83
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Posté - 03 nov. 2014 : 10:19:42
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UNIVERSIMMO
Si on essayait d'être clair et pratique pour répondre à calendrier ?
Sur la question de Calendrier Ă PORSPER83,
Je voudrais saisir le TGI pour les mĂŞmes raisons, la semaine prochaine si c'est possible.
Pourriez-vous me (nous) donner la marche à suivre s'il vous plaît ?
Dois-je aller au tribunal avec un avocat ?
Merci pour votre aide.
La réponses de PROSPER83 à Calendrier
Dés lors que vous saisissez le TGI statuant en référé pour lui demander de constater la nullité de plein droit du contrat de mandat du syndic et, par voie de conséquence irrémédiable, la désignation d'un syndic judicaire, le ministère d'un avocat est obligatoire.
Par contre, ne sachant pas si votre cas est absolument identique au mien que j'ai exposé et sans plus de détail je ne m'hasarderai donc pas à vous donner une quelconque marche à suivre.
Puis , toujours à l'attention de Calendrier via la réponse à RIBOULDINGUE
Il serait bon de savoir si une seule action 'comme en matière de référé', par assignation peut se faire afin de combiner les deux et sans avocat.
La réponse est catégoriquement non puisque c'est l'art.47 du décret 1967 qui va s'appliquer sur requête et que l'article 813 du CPC impose que la requête doit être présentée par un avocat postulant.
Pour ma part, je ne saurai ĂŞtre plus clair.
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 nov. 2014 : 10:26:54
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RĂ©pondre Ă Calendrier ?
Réponse simple : il prend rendez-vous avec un avocat connaissant la copropriété.
Réponse plus appropriée : Sait-il bien dans quel marigot il se lance à demander la désignation d'un administrateur provisoire ? Que sait-il exactement de la situation ? Réserve faite d'un éventuel retard, le syndic est il un mauvais syndic ?
Et encore : quelle a été la rédaction du procés verbal lors de la désignation à propos de la gestion financière.
Je ne dis rien à propos de Calendrier qui bénéficie d'une présomption d'innocence si j'ose dire, mais dans bien des cas le copropriétaire qui croit pouvoir profiter d'une omission d'ouverture du compte séparé pour changer le syndic ne rend pas service à la collectivité.
Dans bien des cas ? Oui, dans certains cas il est effectivement opportun de casser la baraque.
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Posté - 03 nov. 2014 : 11:16:21
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JPM :" mais dans bien des cas le copropriétaire qui croit pouvoir profiter d'une omission d'ouverture du compte séparé pour changer le syndic ne rend pas service à la collectivité."
En gros, ce qui désirent faire respecter la loi ne rendent pas service à la collectivité.
Mais un syndic qui ne respecte pas les décisions de l'AG en n'ouvrant pas ce compte séparé, et qui sait pertinemment qu'il bafoue la loi de la copropriété rend service à la collectivité.
Son mandat est nul de plein droit !! ce syndic doit être sanctionné et dégager.
Encore une conception très spéciale du respect de la loi et de la démocratie 
Je roule à 200 km/h mais je n'ai tué personne, je ne dois pas être sanctionné !
Je casse le centre ville de la commune, mais que des vitines de banques, d'agence immobilières, des abris bus, .... ce n'est pas grave et je ne serais pas sanctionné ,... entendu su BFM ce matin. |
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JPM
Modérateur
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26
Posté - 03 nov. 2014 : 23:22:43
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Je n'ai pas Ă©crit qu'il faut laisser la situation en l'Ă©tat.
On donne quinze jours au syndic pour présenter au CS une situation de trésorerie sur le compte unique et pour ouvrir le compte séparé en virant le solde figurant sur la situation de trésorerie.
Affaire ainsi réglée dans 90 % des cas.
Qui pourrait affirmer sérieusement que mieux vaut un référé, un administrateur provisoire, le bazar et des frais pendant quelques mois et un nouveau syndic qui n'ouvrira peut être pas non plus le compte séparé dans le délai voulu 
Pour les 10 % restant ? Boum ! Boum !
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Calendrier
Contributeur actif
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Posté - 04 nov. 2014 : 14:16:47
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Bonjour Ă tous,
Ce fil de posts initié par PROSPER83 est un sérieux complément d'infos pour mon cas exposé dans ce topic
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18493
Un grand merci aux intervenants et un petit coucou Ă l'admin UNIVERSIMMO.
PROSPER83
Votre procédure auprès du TGI, ne pourriez-vous pas nous l'indiquer, ne serait-ce que dans les grandes lignes ? Merci.
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Posté - 04 nov. 2014 : 15:37:34
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JPM :" Qui pourrait affirmer sérieusement que mieux vaut un référé, un administrateur provisoire, le bazar et des frais pendant quelques mois et un nouveau syndic qui n'ouvrira peut être pas non plus le compte séparé dans le délai voulu. "
Cet argument n'est pas sérieux !! on se retrouve de nouveau avec les vieilles habitudes des syndics avec la loi : si vous n'êtes pas content, faites moi un procès ", " Si vous m'attaquez, cela va vous couter très cher avec le mandataire judiciaire " .....
Quelle autre faute grave d'un mandataire syndic entraine la nullité de plein droit de son contrat !
JPM : un retour en arrière certain.
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PROSPER83
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Posté - 04 nov. 2014 : 15:41:29
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CALENDRIER Ă PROSPER83
Votre procédure auprès du TGI, ne pourriez-vous pas nous l'indiquer, ne serait-ce que dans les grandes lignes ? Merci.
Cette procédure est instance d'être lancée en fonction de la réponse du syndic avant le 30 novembre 2014 à la mise en demeure que lui ai envoyée (relisez le 1er post de ce fil).
Pour le reste je vous ai déjà répondu dans mon post n°9 de même que JPM dans son post n°24 en vous conseillant de prendre un avocat connaissant la copropriété.
Car votre cas n'est pas rigoureusement identique au mien, d'une part parce qu'il va vous falloir fournir les preuves de l'absence de compte séparé depuis 2010 et de dispense de l'ouvrir non donnée par les AG successives, mais aussi, des irrégularités commises par ce syndic en utilisant ses fonds propres pour avancer de l'argent à la copropriété et dont la condamnation desquelles ne relèvent pas du juge des référés mais du juge du "fond".
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Posté - 04 nov. 2014 : 17:10:29
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".....Ne l'ayant pas fait, et étant en mesure de le prouver, je dois donc saisir le TGI statuant en référé pour lui demander de constater la nullité de plein droit du mandat du syndic et de désigner un syndic judiciaire."
Prosper 83, je vous suis parfaitement dans la démonstration que vous faites après cette phrase.
Cependant votre point de départ, à savoir "je dois saisir le TGI statuant en référé pour constater la nullité de plein droit..." m'interpelle. Je connais depuis plus de 5 ans la situation ubuesque que vous citez en exemple et ce n'est pas en référé que j'ai demandé au TGI de constater la nullité de plein droit du mandat du syndic voyou qui sévit dans ma copropriété et particulièrement à mon encontre, mais sous forme d'une assignation au fond en nullité de mandat
Mon avocat se serait-il trompé ?? |
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 Posté - 04 nov. 2014 : 17:33:00
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Si les conditions définies par la loi sont vérifiées et non contestable, il n'y a la aucun débat au fond:
Le juge constate et conclue.
Il constate que le compte exigé par la loi n'est aps ouvert
Il constate qu'une mise en demeure a été faite, en général ou toujours
Il vérifie ce que dit le texte de loi, et constate que ...
S'il y a un besoin de débat sur le fond, il renvoie alors. |
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PROSPER83
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32
Posté - 04 nov. 2014 : 23:55:51
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KIKILADOUCETTE
Prosper 83, je vous suis parfaitement dans la démonstration que vous faites après cette phrase.
Cependant votre point de départ, à savoir "je dois saisir le TGI statuant en référé pour constater la nullité de plein droit..." m'interpelle. Je connais depuis plus de 5 ans la situation ubuesque que vous citez en exemple et ce n'est pas en référé que j'ai demandé au TGI de constater la nullité de plein droit du mandat du syndic voyou qui sévit dans ma copropriété et particulièrement à mon encontre, mais sous forme d'une assignation au fond en nullité de mandat
Mon avocat se serait-il trompé ??
Pas forcement.
ART 18 de la loi : La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation
Ce qui veut dire que le mandat est irrévocablement nul de par le seul effet de la loi et avant même qu'une décision judiciaire constate cette irrégularité.
De ce fait le syndicat se trouve donc par le seul effet de la loi dépourvu de syndic à l'échéance de ces trois mois.
C'est pour donc pour remédier à cette situation d'urgence que l'ont doit saisir le TGI statuant en référé pour lui demander de constater la nullité de plein droit du mandat du syndic pour l'absence d'ouverture du compte bancaire séparé dans le délai imparti par la loi et par voie de conséquence de procéder à la désignation d'un administrateur provisoire.
Par contre, si dans votre première assignation vous demandez que soit constaté la nullité de plein droit du mandat du syndic et également l'annulation de l'assemblée générale qui l'a désigné, il n'y avait alors pas d'autre possibilité que de passer par le TGI statuant au fond, et donc de contester ensuite toutes les assemblées subséquentes (dans les 2 mois) jusqu'au jugement.
Est-ce que vous ĂŞtes dans ce cas ?
Si tel n'est pas le cas, il vous faut alors poser la question Ă votre avocat.
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Posté - 05 nov. 2014 : 07:11:45
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"...Est-ce que vous ĂŞtes dans ce cas ?" Oui, Prosper, je suis dans ce cas et mĂŞme pire !
Il n'empêche comme me l'a rappelé Rambouillet dans un post déjà ancien que la notion de "nullité de mandat de droit" tant qu'elle n'a pas été prononcée par le juge, elle ne peut produire ses effets; elle reste une "promesse". |
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| Signature de kikiladoucette |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 nov. 2014 : 07:25:13
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PROSPER83
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Posté - 05 nov. 2014 : 11:14:23
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JPM Ă Prosper 83
citation:
Ce qui veut dire que le mandat est irrévocablement nul de par le seul effet de la loi et avant même qu'une décision judiciaire constate cette irrégularité.
De ce fait le syndicat se trouve donc par le seul effet de la loi dépourvu de syndic à l'échéance de ces trois mois.
C'est inexact. Si personne n'agit contre le syndic pendant 6 mois, le syndic est pourvu d'un syndic pendant ces six mois puisque l'absence de compte séparé n'a pas été constatée et la nullité du contrat prononcée.
C'est votre interprétation qui est volontairement inexacte. En effet, s'il est incontestablement établi que vos connaissances en la matière de copropriété sont des plus avérées, il est aussi incontestablement établi que vous êtes avant tout un syndic et qu'il est de bonne guère que vous défendiez votre corporation en profitant de votre "aura" sur UNIVERSIMMO pour, parfois, "informer" les copropriétaires néophytes dans un sens très favorable à votre profession.
Vous connaissez donc parfaitement le sens et la portée d'une nullité par le seul effet de la loi qui fait que l'acte incriminé [en l'occurrence le contrat de mandat du syndic]est ainsi réputé n'avoir jamais existé.
Que donc par le seul effet de la loi le syndicat se trouve légalement dépourvu de syndic à l'échéance du délai de trois mois et que la continuité du mandat par celui-ci sera donc considéré comme une gestion de fait et non de droit, ce qui aura notamment pour conséquence de restituer au SDC la totalité des honoraires perçus depuis la date à laquelle a été conclue le contrat de mandat.
Reste à faire CONSTATER cette nullité de plein droit par un acte judiciaire car à défaut, il est bien évidemment que cette violation de la loi ne pourra jamais être sanctionnée.
C'est pour cela qu'une nullité de plein droit doit être CONSTATER et non PRONONCER, différence qui n'est pas purement sémantique mais qui exprime bien que dans ce cas précis le juge saisi qui va CONSTATER la violation de la loi ne peut simplement qu'appliquer l'unique et irrémédiable sanction prévue par la loi et non pouvoir PRONONCER une sanction en fonction de sa propre perception et de la latitude qui lui est donnée par la loi.
Par ailleurs, concernant ces 6 mois que vous indiquez, je présume qu'il s'agit d'un simple exemple car, sauf indication contraire de votre part, le délai de prescription pour faire constater la nullité de plein droit d'un contrat de mandat de syndic serait à priori de dix ans (vous ne m'avez d'ailleurs pas répondu à cette question posée dans mon post n°1 : Mais, dans cette attente, je souhaiterai que ceux qui, savent, dont notamment j'en suis certain JPM, me fournissent la réponse à la question primordiale suivante:
[b]Quel est le délai de prescription pour faire constater la nullité de plein droit d'un contrat de mandat du syndic ?
Il ne faut pas oublier que dans bien des cas, le syndic dont le mandat a été annulé pour défaut d'ouverture du compte séparé retrouve sa place lors de la désignation d'un " nouveau " syndic par l'assemblée convoquée par l'administrateur judiciaire.
Ni je l'oublie, ni j'en suis étonné. Les copropriétaires ne sont en effet que le reflet des citoyens parmi lesquels nombre d'entre eux élisent ou réélisent sans aucun état d'âme des repris de justice comme maires, députés, sénateurs etc.
Les copropriétaires majoritaires estiment qu'il administre bien et que l'histoire du compte séparé est bénigne. C'est le copropriétaire récalcitrant qui est mis en quarantaine.
Effectivement, si abuser de la confiance des copropriétaires en leur mentant sur le véritable titulaire du compte bancaire qui récolte tous leur argent est un signe indéniable de bonne administration je suis alors très fier d'être le copropriétaire récalcitrant qui est mis en quarantaine.
Car je peux vous l'assurez, dans ce cas l'on vit vraiment bien mieux avec soi-mĂŞme.
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Posté - 05 nov. 2014 : 11:48:17
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Nous débattons depuis plus de 200 posts sur ce compte séparé dont on voit bien que les syndics résistent toujours sur cette OBLIGATION d'ouverture qui existe bien avant la loi ALUR.
JPM nous parle qu'un,e action judiciaire nuirait à la collectivité !!! MAIS en aucun ca sil met la faute du syndic ET son obligation de communiquer tous les docs du SDC, dont la convention d'ouverture.
Le syndic refuse de la fournir pour le seul bien de la collectivité !! on marche sur la tête.
Ce genre de comportement de certains syndics contribue à cette mauvaise réputation, dont les syndics se " foutent" car ils savent très bien que peu de copros vont les assigner pour faute.
Lé réaction de JPM - ancien syndic- devrait être de condamner ce genre de comportement de collègues qui refusent de communiquer cette convention d'ouverture.
Il n'y a aucun raison juridique opposable à ce refus ! et les copros sont légitimes de penser que ce syndic n'a pas respecté la décision de l'AG d'ouverture de ce compte séparé.
La nullité de droit de on mandat n'est pas rien, contrairement à ce qu'en pense JPM.
Un référé pour la constater, et demander un AJ par faute de ce syndic.
Au SDC d'assigner ce syndic " hors la loi " pour récupérer tous les frais d'AJ, ......
C'est le bon fonctionnement d'un SDC, ET pour le bien de la collectivité. Ce genre de syndic DOIT disparaitre.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 05 nov. 2014 : 12:28:31
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Question : qu'elle est le but de la démarche, son objectif ???
S'il s'agit de changer de syndic en utilisant tel prétexte, l'affaire est vouée à l'échec, l'éventuel ex-syndic se faisant réélire à l'AG suivante par une majorité satisfaite (même si c'est un "mauvais" syndic).
S'il s'agit d'obliger le syndic à ouvrir le compte séparé obligatoire, il faut agir autrement.
PS : la déchéance "de plein droit' du mandat peut être constatée par le juge sollicité dans le cadre d'une action art.47 pour un syndicat dépourvu de syndic.
Mais il faut apporter des billes prouvant la déchéance du mandat. |
Édité par - Gédehem le 05 nov. 2014 12:30:59 |
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Posté - 05 nov. 2014 : 13:09:37
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On peut peut-etre tempérer en indiquant que le syndic 'récupéré' va être privé de ses émoluments pendant plus de 3 mois. Ca peut compter, non?
Sauf évidemment a ce que les copropriétaires adorent se faire avoir. |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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39
Posté - 05 nov. 2014 : 15:20:52
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S'il s'agit de changer de syndic en utilisant tel prétexte, l'affaire est vouée à l'échec, l'éventuel ex-syndic se faisant réélire à l'AG suivante par une majorité satisfaite (même si c'est un "mauvais" syndic).
Il semblerait bien, GEDEHEM, que vous n'ayez pris le train de ce fil que presqu'à l'arrivée en gare, et dans l'ignorance totale de celui auquel il fait suite qui était intitulé VRAI OU FAUX COMPTE SEPARE.
L'affaire, comme vous dites, aura eu au moins le mérite d'avoir contraint le syndic a rembourser au SDC la totalité des honoraires qu'il aura perçu depuis l'AG qui l'avait désigné, à prendre à sa charge tous les honoraires de l'administrateur provisoire. Ce qui constitue déjà une sérieuse punition qu'il n'aura certainement pas envie de revivre.
Et ce n'est simplement qu'après la fin de la mission de cet administrateur provisoire et s'être acquittée de toutes ces obligations financières qu'il pourra éventuellement représenter sa candidature auprès de sa prétendu majorité satisfaite et en tout cas, certainement pas en ouvrant le compte séparé auprès de sa précédente banque qui l'avait aidée à abuser les copropriétaires.
Par ailleurs, quel donc est le problème qui fait que tous les piliers du forum tout autant que les administrateurs d'UNIVERSIMMO, se refusent à apporter à cette question une réponse aussi élémentaire que primordiale :
Quel est donc le délai maximum de prescription pour faire constater la nullité de plein droit d'un contrat de mandat du syndic ?
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Posté - 05 nov. 2014 : 16:56:48
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citation: en ouvrant le compte séparé auprès de sa précédente banque qui l'avait aidée à abuser les copropriétaires. N'est-on pas un rien démagogique en parlant d'une banque qui abuse des copropriétaires alors qu'il s'agit d'un syndic qu ne respecte pas la loi.....
citation: quel donc est le problème qui fait que tous les piliers du forum tout autant que les administrateurs d'UNIVERSIMMO, se refusent à apporter à cette question une réponse aussi élémentaire que primordiale : Les piliers de forum sont des suppots de Satan? |
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VRAI OU FAUX COMPTE SEPARE - SUITE 
