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andre78fr
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 Posté - 07 nov. 2014 : 21:09:38
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Je pense qu'il faut accepter que deux doctrines s'affrontent sur la question, je me suis permis de citer un texte officiel en faveur de la seconde AG, Gédehem défend son point de vue et je pense comme vous qu'il est stérile de repartir systématiquement dans des grandes polémiques dès qu'on aborde le sujet...
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GĂ©dehem
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 Posté - 08 nov. 2014 : 01:02:20
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Il n'est pas question de "doctrine", d'affrontement, qui n'ont de place que lorsqu'il y a un vide, un silence. Chacun peut avancer sa théorie.
Ici l'affaire est claire, sans ambiguïté, précise, sans interprétation possible, bien fixée :
- La loi fixe le cadre général, ici pour l'art.25.1 : a défaut de décider on peut éventuellement faire une autre AG, sous condition.
- Le décret précise ce qu'il en est de l'application de cette règle générale spécifiquement lorsqu'une AG est appelée à désigner le syndic ne le décide pas : plus de syndic, donc plus personne pour convoquer valablement une AG. D'où le TGI, etc ...
Pas de vide, pas de place pour théoriser.
Pas d'avantage sur la question du mandat et du "contrat de rémunérations" (et non de taches) qui en découle.
On ne va pas refaire un vieux débat. Il y a 2 aspects très clairs, explicitement prévu D.art.29 :
"La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965."
D'une part la désignation du syndic, qui est "le mandat", la délégation de pouvoir, d'autre part son "contrat de mandat", appellation impropre s'agissant d'un contrat de rémunérations.
C'est la loi qui fixe la mission et les pouvoirs du syndic. Pas un "contrat".
"Contrat" qui procède (découle) du mandat, de la désignation du syndic/délégation de pouvoir.
On peut discuter sur la nécessité d'un seul vote pour ces 2 points, ou un seul groupé "mandat + contrat".
Le "contrat" tout seul ne vaut rien hors de la désignation du syndic, du mandat/délégation de pouvoir dont il procède.
NB : depuis la nuit des temps le "mandat" est un contrat entre mandant et mandataire. |
Édité par - Gédehem le 08 nov. 2014 01:31:05 |
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curieux13
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Posté - 08 nov. 2014 : 14:39:17
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Je ne sais pas si ma question fait partie de ce sujet mais comme c'est une extension, je me perttrai de la poser.
Donc un rappel : Une AG afin de nommer ou remplacer un syndic existant. VoilĂ pourquoi mes questions sur les Art. 25 et 25-1.
Le syndic actuel convoque normalement l'AG afin de nommer un syndic, son mandat étant arrivé à son terme et en conformité avec la loi Alur. Et ceci avec sa secrétaire (que nous serons obligé de garder avec son informatique, (car difficile comme déjà discuté sur le forum de le faire à la main, la copropriété étant composé de 200 lots...) mais avec deux scrutateurs collés à ses "fesse" pour un strict contrôle).
Une fois que les 2 ou 3 syndics se soient présentés et venus pour "se vendre" devant tous les copropriétaires.
Plus aucun syndic ne sera donc présent.
Après discussion entre les copropriétaires et le vote qui s'en suivrait...
Qu'arrivera-t-il si le syndic actuel est battu ?
Qui prendra la suite de l'AG et des votes ainsi exprimés en informatique ainsi réalisé par la secrétaire du syndic actuel mais battu ?
Le syndic battu (avec son informatique) ou le syndic fraîchement élu ?
N'est-ce pas une bonne question pour l'ignorant que je suis ? |
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JPM
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Posté - 08 nov. 2014 : 16:21:50
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Plus aucun syndic ne sera donc présent.
Pourquoi ? Le syndic en place n'est pas secrétaire de l'assemblée ?
La collaboratrice ne peut pas être secrétaire en nom propre. Elle n'est pas couverte par l'assurance RCP en l'absence de son employeur.
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Posté - 08 nov. 2014 : 16:30:58
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Bill, comme déjà dit le changement de syndic se prepare.... le syndic va partir avec ses outils et si le president de seance n y prete garde, il peut partir avec la feuille de presence.
Pour preparer la suite avec le nouveau syndic, il vous faut preparer votre outil (un simple tableau excell) soit sur papier en forme de tableau, soit informatisé...
Il faudra designer un nouveau secrétaire, en general le nouveau syndic et lui, il saura faire... |
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curieux13
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Posté - 08 nov. 2014 : 17:02:09
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Je réponds à JPM :
Plus de syndic....... évidemment. Vous ne voudriez pas que les discussions entre copropriétaires et les votes se fassent en présence de celui qui risque de perdre sa copropriété ?
La collaboratrice n'est pas assurée sans la présence de son employeur....... ...mais il sera à 30 mètres dans sa voiture en attendant les votes et ceci pendant approximativement une heure. D'autres part, pourquoi ? Que risque-t-elle ? De glisser sur le carrelage de la salle ?
Je réponds à rambouillet :
...Le changement de syndic ça se prépare.... C'est ce que "JE" fais... avec VOS aides à tous !
Le tableau Excel est en préparation. Une Feuille de présence mise à jour sera demandée au syndic 15 jours avant l'AG pour compléter notre tableau Excel.
Car nous pouvons d'ores et déjà le préparer avec le Feuille de présence de l'année dernière.
Quant aux "Pouvoirs" je voudrais bien voir comment le syndic actuel viendrait me les arracher des mains... du moins s'il tient Ă ce que sa tĂŞte reste sur son cou...
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Posté - 08 nov. 2014 : 20:18:43
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Bill, je parlais de la feuille de présence car le/la secrétaire a la fâcheuse tendance de se l’accaparer pour remplir son logiciel....
PS : Bill, à vos questions, je ne doute pas que vous cherchiez à mettre toutes les "chances" de votre côté et vous souhaite bon courage. |
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curieux13
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Posté - 09 nov. 2014 : 01:25:07
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Merci rambouillet pour vos encouragements... car la tâche s'annonce difficile.
Merci Ă tous. |
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Posté - 09 nov. 2014 : 07:59:58
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citation: La collaboratrice n'est pas assurée sans la présence de son employeur....... ...mais il sera à 30 mètres dans sa voiture en attendant les votes et ceci pendant approximativement une heure. D'autres part, pourquoi ? Que risque-t-elle ? De glisser sur le carrelage de la salle ? La collaboratrice fait partie, si vous m'excusez cette expression des outils dont parle Rambouillet.
Plus prosaïquement quand on se fâche, il n'y a pas de raison que la secrétaire en question ou le secrétaire ne fasse pas partie de la fâcherie, et de toutes façons son rôle officiel de syndic se termine, il n'a légalement plus le droit d’être la.
Vous ne pouvez pas demander a un convive avec lequel vous avez une grave altercation de vous aider a faire la vaisselle. Psychologiquement, ce n'est pas possible.
L'autre souci, c'est que si vous n'y avez pas pris garde, la seconde partie de l'AG doit commencer par une nouvelle élection de secrétaire, mais la c'est plus imle, on désigne le nouvau syndic. |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 nov. 2014 : 12:31:45
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Lorsque le syndic (le gestionnaire) se présente avec une assistante, celle-ci n'est pas détachable de la fonction, de son rôle.
Si le syndic quitte la salle sur demande de l'assemblkée (par son pdt), elle la quitte aussi !
Cela peut parfois présenter une difficulté, mais dans la mesure où l'affaire est bien organisée, elle ne présente pas de difficuté insurmontable.
Etant prévu qu'in y aura un candidat secrétaire de séance, il faut "préparer le terrain" avec l'établissement d tous les documents nécessaires.
A commencer par la feuille de présence.
Le CS doit avoir copie de la "liste des copropriétaires" tenue par le syndic. S'il ne l'a pas, il peut établir une feuille de présence à partir de celle de l'AG précédente. Généralement on sait qui a vendu, Il suffira de completer avec les données de la feuille de présence du syndic lors de l'émargements.
Même chose pour les "Feuilles de vote" destinées aux scrutateurs.
L'Ă©tablissement du PV ?
Il suffit de reprendre la rédaction de celui de l'AG précédente pour les éléments préalables, le décompte des Présents et rprésentés laissé en blanc pour complément en séance, puis les questions prévues à l'ODJ, avec des blancs à compléter là aussi en séance.
Dans ces blancs, le résultat des votes après chaque quetion.
Il n'y a là rien de compliqué si l'affaire est bien préparée.
Sur le secrétaire qui démissione après la désignation du nouveau syndic : C'est une bonne chose, dans oublier d'en fair mention au PV (X démissionne, le syndic assurant le secrétariat de séance) |
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andre78fr
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Posté - 09 nov. 2014 : 12:46:08
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citation: L'Ă©tablissement du PV ?
Il suffit de reprendre la rédaction de celui de l'AG précédente pour les éléments préalables, le décompte des Présents et rprésentés laissé en blanc pour complément en séance, puis les questions prévues à l'ODJ, avec des blancs à compléter là aussi en séance.
Dans ces blancs, le résultat des votes après chaque quetion
Ce qui est assez simple et rapide pour une copropriété de 20 lots devient une autre paire de manches dans un ensemble de 200 copropriétaires avec une centaine de présents et un trentaine de pouvoirs... Avez-vous idée du temps qu'il faut pour inscrire les noms des abstentionnistes et opposants avec leur tantièmes, lorsque la résolution divise et que la liste comporte 60 personnes ou plus ? Et ce pour plusieurs résolutions... ???
D'ailleurs, pour les anciens, de quand date l'article 17 du décret qui stipule qu'il faut inscrire la liste détaillée ? Est-ce que les syndics pouvaient matériellement gérer ça avant l'informatique sur des grosses copropriété ?
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GĂ©dehem
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Posté - 09 nov. 2014 : 14:38:07
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A vous lire, la copropriété n'existerait que depuis peu, les PV d'AG n'étant possibles que depuis le début des années 80 (1980) et les 1ers ordinateurs ...... 
Les 1er grand ensembles sont essentiellement nés dans l'immédiat après guerre (45), liés à la politique de reconstruction.
Il en avait un peu réalisés après la guerre de 14, dans les années 20.
Pour les copropriétés, c'était de statut de 1938 qui s'appliquait, le PV d'AG devant préciser comme maintenant le nombre de voix présentes et représentés, le nom de ceux qui ne l'étaient pas, ainsi que le résultat nominatif de chaque vote.
Ce que le statut de 1965 a repris, art.17 du décret, sans qu'existe PC et autre moyen de comptage.
Il y avait des "Feuille de vote" préétablies avec X colonnes (autant que de question ODJ) permettant de pointer l'enregitrement des votes au fur et à mesure de leur expression.
En 1980, pas d'ordinateurs !!
D'ou la pratique ancienne et classique : l'enregistrement sur une feuille de vote des "contre" minoritaires, des quelques abstentions, permettant de dégager par déduction le reliquat du vote majoritaire "pour", qu'il n'est pas utile de détailler nominativement.
Voila ce que c'est que de croire que pour faire du feu il faut juste appuyer sur un bouton. Il y a 10.000 ans, c'etait toute une affaire de se faire cuire un oeuf, mais il y avait du feu !
Le texto passé hier à Rome en 1/10 de seconde mettait 1 mois à cheval il y a 200 ans. Mais le texto passait ....
PS : la copropriété existe depuis la nuit des temps. Les Babyloniens en sont considérés comme les inventeurs.
Il s'agissait d'un droit strictement individualiste, superposition de propriétés autonomes : chaque propriétaire construit et entretien le gros oeuvre de son étage, celui du rez de chaussée se charge des fondations et celui du dernier étage de la couverture. Les escaliers ? Chacun aménage la partie reliant son étage à l'étage inférieur, son usage par les propriétaires des étages supérieurs constitue une servitude de passage. Nous avions donc des propriétés individuelles superposées comprises dans un ensemble
matériellement indivisible.
Du fait d l'urbanisation, les choses évolues très lentement. Le Code civil de 1804 ne consacre qu'article (664), avec comme principal changement de mettre à charge de tous les copropriétaires le gros œuvre de l'immeuble.
Il faut attendre 1938 et le 1er statut de la copropriété qui consacre la propriété sur des "lots", parties privatives et fraction de parties communes qui sont affectées étant indivisibles. Statut insuffisant (et non obligatoire) pour la gestion des copropriétés nombreuses nées après 45.
D'oĂą le statut de 1965, rendu abligatoire.
mais depuis 5.000 ans il y a Ă©tableissement de PV d'AG, avec enregistrement des voix, mĂŞme si elles Ă©taient peu nombreuses et qu'il fallait un burin.. |
Édité par - Gédehem le 09 nov. 2014 15:08:56 |
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JPM
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Posté - 09 nov. 2014 : 18:09:39
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Vous pouvez ajouter qu'aux assemblées grecques il y avait environ 6000 votants (contenance de l'hémicycle du Pnyx). On votait sur des tessons de terre dont bon nombre existent encore
Il y a plus de deux mille ans !
Nos règles en viennent : convocation avec information préalable, droit de demander l'inscription d'une question, débat ouvert avec sauvegarde stricte du droit à la parole, et vote.
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GĂ©dehem
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Posté - 09 nov. 2014 : 19:53:18
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Peut être qu'ils avaient déjà l' imphormatyk .... |
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andre78fr
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Posté - 09 nov. 2014 : 20:01:29
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Chez les grecs comme en 1938, on trouvait moins d'ensembles immobiliers avec 200 copropriétaires et le décompte du nombre de tessons ou de pierres est différent de l'inscription nominative...
Quelqu'un sait oĂą trouver en ligne la loi de 1938 ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 nov. 2014 : 10:10:39
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Le statut de 38 ayant été abrogé par celui de 65, vous ne le trouverait plus.
Sauf peut peut ĂŞtre dans quelques vieilles publications de fin 60.
Vous recherchez les dispositions sur le PV d'AG ?
Pas la besoin du statut de 38, qui n'a fait que reprendre des règles quasi immuables depuis la nuit des temps (avant il n'y avait pas de lumière) à commencer par les plus récentes, la loi de 1901 sur les assocoations, la loi de 1865 sur les associations foncières.
Il ne fait pas croire quez les règles applocables aux copropriétés aient soudainement été enventées en 1965, voire en 1938.
Il est des principes qui existent depuis toujours, et même avant Babylone, du moins lorsqu'il fallait prendre une décision par un vote. Qui est votant, quelle majorité, comment on vote, comment en garder une trace.
Comme le code d'Hammourabi en 1750 av JC |
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Art. 25 et 25-1 
