| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
pepa
Contributeur senior
776 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 10 nov. 2014 : 17:01:19
|
Bonjour,
Je voudrais soumettre à votre connaissance éclairée, une question pour laquelle, j’espère avoir des réponses affables et objectives, dénuées si possible de l’esprit railleur et parfois corrosif qui anime ce forum depuis quelques temps.   Alors je me lance :
Dans le cas d’une AG anticipée demandée correctement et avec + de 25 % des voix
Que se passe-t-il (Chasse-croisé peu probable mais...)
dans l’intervalle de temps nécessaire à sa planification ou plus long pour son obtention, le copropriétaire demandeur de l’AG a vendu son bien ?
Si sa date a été fixée et l'odj envoyé, l’acquéreur est-il le bénéficiaire automatique de la résolution demandée par le vendeur ? (résolution pour travaux en partie communes, assainissement, etc…)
si sa date n'a pas encore été fixée, l’AG anticipée va-t-elle tout simplement passer aux oubliettes ?
Merci bien.
|
|
|
|
|
|
|
nefer
Modérateur
14628 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 10 nov. 2014 : 17:09:15
|
cela dépend de l'ordre du jour et du texte de la résolution proposée
si le texte indique :autorisation au propriétaire du lot x de procéder aux travaux.... suivant le descriptif joint.....: rien n'empeche l'AG de se prononcer sur cette autorisation |
|
|
|
pepa
Contributeur senior
776 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 10 nov. 2014 : 17:31:34
|
Merci Nefer,
Donc, si la résolution est accompagnée d'un descriptif soigné et précis et qu'elle est rédigée de telle sorte que l'on ne met pas le nom du copropriétaire mais plutôt :
Autorisation au copropriétaire du lot n° .... de procéder à la mise en conformité de son installation d'assainissement par le biais d'une tranchée à creuser sur l'allée centrale de la copropriété desservant tous les lots, et suivant le descriptif détaillé de l'entreprise Machin, ....
Ce serait bon ?
|
|
|
|
3
Posté - 10 nov. 2014 : 17:54:41
|
Le demandeur va prendre a sa charge les couts liés a cette AG, et en particulier convocation et diffusion des PV.
Il me semble qu'il serait motivé a ce que l'AG ait une utilité.
Si la question intéresse un lot, il n'y a pas de raison que le changement de propriétaire altère la validité de la résolution prise. Rien n’empêche le cas échéant le président de séance de modifier le texte de la résolution pour la faire passer d'un propriétaire nommé au propriétaire du du lot numéro N (si tel est bien la volonté du syndicat)
La rédaction habituelle des compromis contient une clause du type 'en cas d'AG se tenant entre ce compromis et l'acte authentique, le vendeur s'engage a donner mandant a l'acheteur pour le représenter à l'AG' |
Édité par - ribouldingue le 10 nov. 2014 17:57:09 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 10 nov. 2014 : 18:46:12
|
C''est beaucoup plus compliqué que cela.
Tout dépend de la nature de la demande
mais aussi de ce qui peut figurer à ce sujet dans l'acte de vente.
Dans la pratique, on voit assez mal la possibilité matérielle d'un tel cas. Il peut y avoir signature d'un compromis de vente, mais difficilement une vente au sens propre du terme.
Il faut de toute manière une concertation qui peut impliquer le notaire et le syndic, en sus des parties.
|
|
|
|
|
|
pepa
Contributeur senior
776 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 10 nov. 2014 : 19:22:20
|
|
citation: Initialement posté par JPM
C''est beaucoup plus compliqué que cela.
Tout dépend de la nature de la demande
C’est surprenant JPM, dans ce cas précis la nature de la demande est spécifiée, il s’agit de mettre aux normes l’assainissement du lot. Dans cette hypothèse, le copropriétaire actuel doit s’avancer à le faire, pourquoi comme le dit Ribouldingue ce ne serait pas possible par le biais d’une résolution comme celle que j’ai indiquée ci-dessus ?
citation:
mais aussi de ce qui peut figurer à ce sujet dans l'acte de vente.
Dans la pratique, on voit assez mal la possibilité matérielle d'un tel cas. Il peut y avoir signature d'un compromis de vente, mais difficilement une vente au sens propre du terme.
Il faut de toute manière une concertation qui peut impliquer le notaire et le syndic, en sus des parties.
S’il se trouve qu’un acheteur se présente entretemps, pourquoi ce ne serait pas possible ?
Concertation avec le notaire : oui, avec le syndic : oui si le syndic est normal, ce qui n’est pas le cas ici.
JPM Pourriez-vous avoir l’amabilité d’expliquer à une personne non aguerrie au juridique comme je le suis (et comme d’autres forumeurs) dans une formulation qui nous soit accessible, le pourquoi du comment ?
Merci beaucoup.
|
|
|
|
6
Posté - 10 nov. 2014 : 19:39:36
|
pepa, vous parlez de "mise aux normes de l'assainissement" ; si votre doigt n'a pas fourché, cela signifie que quelqu'un a demandé à ce que ce lot soit mis aux normes... et une mise aux normes provient d'une obligation législative, réglementaire et adminstrative et dans ce cas cela relève du syndicat et non d'un propriétaire d'un lot... 
|
|
|
|
pepa
Contributeur senior
776 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 10 nov. 2014 : 19:55:20
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 10 nov. 2014 : 22:39:41
|
Copropriété horizontale ! Une précision importante et tardive.
Un bon conseil, faites les travaux avant de vendre.
Un notaire vous le dira sans doute aussi. Je vous conseille d'ailleurs aussi de lui demander conseil aussi pour la demande à l'assemblée générale, compte tenu des pratiques du lieu.
|
|
|
|
|
|
9
Posté - 11 nov. 2014 : 09:09:19
|
En effet, la question initiale n'impliquait pas que le bien n'était pas vendable en l'état.
Ma réponse, ne convient pas ou du moins elle n'indique pas que l'acheteur, du moins je serais a sa place et je le ferais, et le notaire de l'acheteur idem, exigerait un séquestre au minimum sur une partie de la vente dans l'attente de la réception des travaux, lesquels font de l'achat un bien utilisable et conforme ou pas.
Je conçois mal surtout en ces temps ou les acheteurs sont rarissimes donc exigeants, qu'un acheteur fou accepte tous les risques, et de toutes manières, ce ne serait en rien un 'cas de référence', mais en fait un futur questionneur sur le forum
Vu sous cet angle, l'AG, ou du moins j'en serais, va se méfier également, quid d'un propriétaire qui s'est fait mettre en demeure, qui n'a rien diligenté et qui s'en va? Je comprends certes que le syndicat n'est pas impliqué, mais il est bel et bien engagé ou risque de l'être. |
|
|
|
10
Posté - 11 nov. 2014 : 10:19:04
|
pepa : VEOLIA constatant l’existence d’une fosse septique, m’avait envoyé un courrier pour une mise aux normes et donné un délai de 6 mois.
Voilà un élément nouveau dans votre dossier 
Pourquoi n'avez pas mis aux normes votre lot ? Il est invendable en l'état.
Cette mise aux normes va t'elle affecter les parties communes du SDC ?
Cette fosse septique est apparemment privative, elle ne regarde donc pas le SDC. Pourquoi parler de 25% des voix pour une demande privée ?
Vous pouvez demander au syndic de convoquer une AG A VOS FRAIS sur la base de cette mise en demeure ( un petit rdv chez Véolia pour actualiser cette MED); l'AG ne pourra pas refuser ces travaux privatifs, mais il vous faudra les réaliser pour vendre votre lot.
|
|
|
|
11
Posté - 11 nov. 2014 : 10:47:01
|
|
pour mémoire, ce n'est pas à Veolia de faire une mise en demeure de mise aux normes, c'est à la commune et cette mise en demeure de mise aux normes est faite au syndicat. |
|
|
|
pepa
Contributeur senior
776 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 11 nov. 2014 : 11:04:49
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
pour mémoire, ce n'est pas à Veolia de faire une mise en demeure de mise aux normes, c'est à la commune et cette mise en demeure de mise aux normes est faite au syndicat.
Merci Rambouillet, ce n'est pas une MED, c'est Philippe qui l'a appelée ainsi.
Pour information, c'est moi-même qui avait invité VEOLIA à visiter les lieux et à me conseiller. Suite à cela, une lettre rapport m'avait été envoyée en me donnant un délai de 6 mois pour une mise aux normes.
Je remercie les personnes qui ont pris le temps de me répondre.
Comment vous dire ? Encore une fois, je souhaitais aborder cette question par le biais d’une résolution à mettre dans une AG anticipée. Je pensais que cette question pouvait aider tout un chacun dans un cas particulier j’en conviens mais qui ma foi, peut arriver.
Mon souci était de préparer cette résolution de manière irréprochable afin que l’on ne puisse pas la refuser. Ensuite, si l’accord était positif, le résultat était associé au lot et non à ma personne.
Dans ces temps si difficiles pour la vente, vous imaginez bien que si je vends ce sera à perte et en informant le futur acheteur de la situation bien entendu, cela pour ne pas faire moi-même les travaux. Si la vente ne peut se faire, j’aurai au moins déjà préparé le terrain pour le faire moi-même.
Je remercie JPM de me dire de consulter un notaire (et j'étais en train de le faire), mais ce forum permet d’éclairer l’aspect purement copropriété, du moins c’est ce que je recherchais, puisque la demande était de mettre une résolution « parfaite » à l’ODJ.
J’explique bien, pour qui a envie de lire mes posts, que la tranchée nécessaire pour l’assainissement passerait par l’allée centrale et qui est une partie commune.
Je remercie les personnes dont le souci est d’éclairer et non pas d’alourdir ma compréhension dans une situation qui est pour moi déjà assez difficile.
|
|
|
|
13
Posté - 11 nov. 2014 : 11:14:24
|
J'avoue ne pas trop comprendre: La conformité des fosses sceptique est du domaine des SPANC et fait d'ailleurs l'objet d'un diagnostic obligatoire lors de la vente.
Je ne vois pas trop en quoi Veolia, fournisseur d'eau propre, intervient. Je pense qu'il y a erreur.
Selon la dernière mise a jour, il y a donc deux problèmes distincts maintenant (comme quoi on avance):
1/ Une non conformité du lot concernant l’assainissement qui peut rendre le logement invendable
Oui, la résolution doit être affectée au lot, mais comme toujours, et re-ouii, le président peut pour la faire voter et résumer l'accrod du sydnicat en modifier si besoin est la rédaction.
2/ EN efet une autorisation nécessaire de la copropriété horizontale pour faire les travaux de creusement, nécessaire pour résoudre le point 1. |
|
|
|
pepa
Contributeur senior
776 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 11 nov. 2014 : 11:20:02
|
|
citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne vois pas trop en quoi Veolia, fournisseur d'eau propre, intervient. Je pense qu'il y a erreur.
Non il n'y a pas erreur, VEOLIA ayant 2 entités sur les lieux du moins où se trouve mon lot, et donc deux services distincts : Eau potable et Assainissement.
citation:
Oui, la résolution doit être affectée au lot, mais comme toujours, et re-ouii, le président peut pour la faire voter et résumer l'accrod du sydnicat en modifier si besoin est la rédaction.
OK. |
|
|
|
15
Posté - 11 nov. 2014 : 19:12:08
|
pepa ; m’avait envoyé un courrier pour une mise aux normes et donné un délai de 6 mois
N'est-ce pas une MED ??
Vous devez effectuer ses travaux privatifs sur cette fosse septique pour vendre votre lot et cela ne regarde pas le SDC, MAIS le passage par l'AG est obligatoire en ce qui concerne les travaux sur les parties communes.( article 25 )
L'AG ne pourra pas vous refuser ces travaux.
Mais désirez vous que ces travaux soient à la charge de la copropriété ?
|
|
|
|
vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 11 nov. 2014 : 20:26:05
|
Ce que je comprends à partir de ce qui est (pas très clairement) exposé par Pepa...
Sa copropriété est dans un périmètre d'assainissement collectif, mais son lot, distinct de l'immeuble principal (voir autres sujets initiés par Pepa) est seul à ne pas être raccordé au Tà E.
Pepa demande à Véolia (qui a reçu délégation de service public pour la distribution de l'eau potable ET la gestion des eaux usées –situation courante dans bien des villes – ) un diagnostique, dont le résultat est naturellement "non conformité".
Pépa voudrait vendre sans faire les travaux mais en ayant un vote de l'AG autorisant les travaux (pour rassurer l'acheteur potentiel).
C'est bien ça Pepa ?
Sachant que l'obligation de se raccorder dans un délai de 2 ans après la mise en service du Tà E, est sans doute dépassée depuis longtemps (Pepa doit donc payer la taxe d'assainissement (sur la facture d'eau) bien qu'elle n'en profite pas.(Pas d'autre sanction (?) à ma connaissance.)
L'AG ne peut lui refuser l'autorisation. (mais dans la copro de Pepa tout est possible...)
Pour le reste je laisse la main aux juristes.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 11 nov. 2014 : 21:25:38
|
S'agissant d'une copropriété (horizontale importe peu ici), le raccordement au TaL concerne l'ensemble des lots de ce syndicat..
Pourquoi le lot X, et lui seul, n'a t-il pas fait l'objet des travaux lors du raccordement ?
Dans une copropriété, ici par le sol commun, c'est le syndicat qui doit assurer les services d'alimentation en eau et autres réseraux, d'évacuation des EU et effluents, au droit de chaque lot. Pas chacun pour soi.
Nous savons que le lot de Pepa est un "pavillon" détaché du reste (il était envisagé un retrait). Cela ne change rien au fond de l'affaire. |
|
|
|
pepa
Contributeur senior
776 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 11 nov. 2014 : 23:25:58
|
|
citation: Initialement posté par vazy
Pépa voudrait vendre sans faire les travaux mais en ayant un vote de l'AG autorisant les travaux (pour rassurer l'acheteur potentiel).
C'est bien ça Pepa ?
Vous avez tout compris vazy cela fait plaisir !
citation:
L'AG ne peut lui refuser l'autorisation. (mais dans la copro de Pepa tout est possible...)
Cela aussi vous l'avez compris et là est le problème !
C'est pour cela que ma résolution doit être nickel !
citation: Initialement posté par Gédehem
S'agissant d'une copropriété (horizontale importe peu ici), le raccordement au TaL concerne l'ensemble des lots de ce syndicat..
Pourquoi le lot X, et lui seul, n'a t-il pas fait l'objet des travaux lors du raccordement ?
Dans une copropriété, ici par le sol commun, c'est le syndicat qui doit assurer les services d'alimentation en eau et autres réseraux, d'évacuation des EU et effluents, au droit de chaque lot. Pas chacun pour soi.
Gédéhem, c'est une copro divisée en 3 parties et avec un fonctionnement "indépendant" pour les réseaux. C'était ainsi quand j'ai acheté et le syndic bénévole ne veut rien faire.
citation:
Nous savons que le lot de Pepa est un "pavillon" détaché du reste (il était envisagé un retrait). Cela ne change rien au fond de l'affaire.
Effectivement, j'avais envisagé un retrait mais devant tant de difficultés à régler et comme il faut un accord de l'AG qu'ils ne voulaient pas me donner cela ne s'est pas fait.
Mais je ne veux pas ennuyer avec tous ces développements, ce qui importe c'est que j'obtienne une AG, que je présente une résolution solide et documentée pour qu'ils ne puissent pas la refuser sous aucun prétexte, (cela s'est déjà produit) et que je puisse avancer.
|
|
|
|
19
Posté - 12 nov. 2014 : 09:10:35
|
pepa : ce n'est pas le texte parfait de votre résolution qui va changer la situation ubuesque de votre SDC et le comportement de votre syndic bénévole et ses amis.
Ils rejetteront votre demande, même bien écrite et notifiée.
|
|
|
|
pepa
Contributeur senior
776 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 12 nov. 2014 : 11:14:05
|
Peut-être, mais là cela passera devant le juge et ils n'auront pas d'autre alternative.
Si vous avez une solution miracle, je suis preneuse. |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
AG anticipée et Vente 
