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friou
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 Posté - 14 nov. 2014 : 13:22:33
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Bonjour,
Nous habitons une villa avec un jardin à usage privatif dans une copropriété.
Nous avons le projet de mettre une piscine enterrée dans ce jardin.
Dans le règlement de la copropriété, et plus particulièrement dans le paragraphe indiquant l'usage des parties privatives des villas, il est écrit "aucune construction ne pourra y être édifiée".
Une piscine est elle considérée comme une construction ?
Dois-je soumettre ce projet à la prochaine assemblée générale ?
Merci beaucoup pour vos réponses.
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GĂ©dehem
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Posté - 14 nov. 2014 : 15:48:03
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La "privatif" sur votre jardin en copropriété concerne le revêtement de surface, le sol.
Le droit d'affouiller (creuser) comme d'Ă©difier au dessus du sol (construire) appartiennent au syndicat (droit accessoire aux parties communes, L.art.3)
Il vous faut donc monter un projet, avec descriptif, plan/schéma, raccordements divers, assurance etc, dossier complet à présenter à une AG après avoir demandé au syndic l'inscription de la question. (voir avec lui les modalités D.art.10)
Il est recommandé d'en parler à l'avance (sorte de "prise de température"), non seulement auprès des voisins immédiat mais aussi du CS...
Attention aux jaloux ! 
Il ne faudra pas oublier les autorisations administratives, qu'il faut obtenir auprès de la mairie.
Notez qu'une autorisation administrative ne vaut pas autorisation du syndicat. Faute d'obtenir celle-ci de l'AG, vous ne pouvez construire.
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Édité par - Gédehem le 14 nov. 2014 15:49:44 |
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Posté - 14 nov. 2014 : 18:09:05
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friou : un jardin Ă usage privatif est une partie commune du syndicat. Il appartient donc Ă TOUS les copros.
L'accord de l'AG est obligatoire pour construire un abri de jardin en dur, une terrasse, un barbecue en dur, .... par conséquent une piscine.
Article 25 de la loi de 1965 sur tous les travaux affectant les parties communes.
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friou
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 Posté - 14 nov. 2014 : 18:44:25
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Merci Ă vous deux, je vais donc le soumettre Ă la prochaine AG.
Nous avons en effet commencé à en parler aux autres copropriétaires.
Par contre reste la notion de "construction".
Au vu de ce qui est noté dans le règlement (pour rappel : "aucune construction ne pourra y être édifiée"), notre projet est-il possible ?
Est ce considéré comme une construction ? Une édification ?
J'ai tenté une recherche sur internet mais je n'ai rien trouvé qui corresponde à notre cas ...
Merci
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GĂ©dehem
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4
Posté - 14 nov. 2014 : 19:21:54
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Une piscine est une "construction" serait-elle dans le sous-sol (*).... qui nécessite le dépot d'un "permis de construire".
Ceci en plus de l'autorisation de l'AG pour "construire".
(*) La réalisation d'un abri anti atomic  le serait aussi, mais avec alors l'impossibilité d'y faire trempette .... |
Édité par - Gédehem le 14 nov. 2014 19:25:35 |
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Numero6
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Posté - 14 nov. 2014 : 20:01:55
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friou
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Posté - 14 nov. 2014 : 23:11:06
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Posté - 15 nov. 2014 : 07:57:00
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votre projet de piscine enterrée se fait dans le bien (le sous-sol) qui appartient à tous (partie commune à usage privatif), donc il faut demander à tous par le biais d'une AG.
il en serait différemment si vous faisiez une piscine posée.... |
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Posté - 15 nov. 2014 : 12:10:21
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jurisprudentes.net :
Le règlement de copropriété doit être respecté quand il interdit toute construction dans les jardins, ce qui oblige à le modifier, avant toute autorisation de construction donnée par l’assemblée générale, peu important que ce soit la même majorité qui s’applique dans les deux cas (Cass. 3e civ., 10 oct. 2007, pourvoi n° 06-17.932). La clause du règlement autorisant par avance le copropriétaire à construire un garage dans le jardin, partie commune à jouissance exclusive, doit être considérée comme non écrite (CA Paris, 23e ch. B, 7 avr. 2005, R.G. n° 04/06013). Ainsi, seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser la construction en surface ou en sous-sol.
Il en est de même pour l’installation d’une piscine, même non couverte. Ainsi, le droit de jouissance exclusive accordé par le règlement à un copropriétaire sur le terrain privatif attenant à sa maison ne comporte pas le droit d’affouiller le sol et de construire un mur pour la création d’une piscine couverte (Cass. 3e civ., 22 juil. 1987, pourvoi n° 86-11.433). Il avait déjà jugé en ce sens, pour la construction d’une piscine sur une terrasse, partie commune à jouissance privative (Cass. 3e civ., 18 mars 1980). Le droit de jouissance privatif portant sur le jardin, dans une copropriété horizontale, n’emporte pas celui d’affouiller le sol en vue de construire une piscine (CA Aix-en-Provence, 4e ch. civ., sect. A, 15 oct. 1998).
En conséquence, une piscine ne peut être installée sur la partie d’un lot de copropriété horizontale affecté à la jouissance exclusive et dite privative d’une partie commune, le sol. L’autorisation est néanmoins possible, mais elle ne peut résulter d’une clause du règlement de copropriété ; elle doit être expresse, aux termes d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires.
Juris Prudentes
friou : votre réglement de copropriété interdit toute construction dans vos jardins à jouissance exclusive. par conséquent vous ne pouvez pas faire cette pisicine, et pour modifier ce réglement il faudra un vote à l'Unanimité ( l'autorisation sera toujours obligatoire) |
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domsez
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Posté - 17 nov. 2014 : 19:11:20
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En revanche, à priori, vous devez pouvoir mettre une piscine hors sol (posée sur le sol et démontable)
Pour votre piscine enterrée, la contre partie de l'autorisation de la copro serait que cette piscine est accessible A TOUS LES COPROPRIETAIRES |
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friou
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Posté - 05 déc. 2014 : 15:04:51
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Bonjour,
Le service juridique de mon syndic vient de trancher. Ce n'est pas une construction mais un affouillement du sol. Il a donc validé la mise à l'ordre du jour de notre projet.
Reste maintenant à être sûr de l'article pour le vote. Le syndic l'a mis sous l'article 25 (travaux effectués par un propriétaires à ses frais sur des parties communes). Mais je ne sais pas si cela ne relève pas de l'article 26.
A suivre... |
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Posté - 05 déc. 2014 : 15:22:26
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non, c'est bien l'article 25, votre syndic a raison ; rappelez vous aussi que si votre résolution n'obtient pas la moitié des tantièmes, mais au moins 1/3, alors dans ce cas, il faudra faire un second vote où la résolution sera adoptée si au moins la moitiés des tantièmes, présents et représentés, EXPRIMES votent POUR.
bonne chance.... |
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Posté - 05 déc. 2014 : 15:25:38
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friou : attention, la jurisprudence contredit le service juridique de votre syndic !!!!
Ainsi, le droit de jouissance exclusive accordé par le règlement à un copropriétaire sur le terrain privatif attenant à sa maison ne comporte pas le droit d’affouiller le sol et de construire un mur pour la création d’une piscine couverte (Cass. 3e civ., 22 juil. 1987, pourvoi n° 86-11.433)
Un copropriétaire pourrait faire annuler la décision de l'AG , et il aurait certainement gain de cause. ET si votre piscine est construite, à vous de remettre ces parties communes dans l'état initial.
L'article 25 concerne des travaux privatif affectant les parties communes, MAIS, ici on pourrait parler d'aliénation de ces parties communes avec cette construction. |
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Posté - 05 déc. 2014 : 15:46:22
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euh... peut-ĂŞtre restera-t-il encore un peu de sol commun sous la piscine.
suivant votre raisonnement, philippe, celui qui crée un vasistas sur le toit aliène une partie de la toiture ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 déc. 2014 : 16:29:08
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C'est tout le problème de la compréhension des textes, des arrets, de ce qu'avancent les intervenants. 
Ce que précise le "sce juridique" de ce syndic est dans le droit fil de l'arret rapporté : creuser (affouiller) dans le sol commun est un droit qui appartient au syndicat.
Qu'il peut donc autoriser par une décision de son AG, seule à même de délivrer l'autorisation.
"Un copropriétaire pourrait faire annuler la décision de l'AG"
Sur quel(s) motif(s) ???  |
Édité par - Gédehem le 05 déc. 2014 16:31:59 |
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Posté - 05 déc. 2014 : 18:10:36
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Sur le fait que le RDC interdit toute construction dans les jardins Ă usage privatif !
Et sur la cass. citée.
rambouillet : ne pas confondre un velux posé sur un toit partie commun et une construction en dur comme une véranda ou une piscine dans un jardin à jouissance exclusive.
Il y a une " emprise " sur les parties communes pour une véranda ou une piscine; il n'affectent pas simplement ces parties communes comme un vélux
Voteriez vous l'autorisation de construire une véranda à l'article 25 ?
La jurisprudence de la Cour de cassation précise que l'assemblée générale ne peut accorder une autorisation de construire une véranda qu'à la majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10/07/1965 (Cass. civ. 3e 08/11/2006 Administrer janvier 2007 p. 59 note Bouyeure et autres arrêts dans le même sens in Code Litec de a copropriété sous art. L 9 n° 92 et suivants).
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Édité par - philippe388 le 05 déc. 2014 18:25:50 |
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Numero6
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Posté - 05 déc. 2014 : 18:23:38
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citation: Initialement posté par friou
Bonjour,
Le service juridique de mon syndic vient de trancher. Ce n'est pas une construction mais un affouillement du sol.
Le conseil juridique de votre syndic n'a pas du lire cela
citation: 1 Le respect des règles d’application du droit des sols
Sommaire
Une piscine découverte ou une piscine couverte d’un abri léger (type serre ou châssis) est bien une construction, au sens où « elle constitue une forme d’utilisation du sol sur lequel le bassin est implanté....
Source :Nouveaux permis de construire - Questions RĂ©ponses
et aussi la décision du conseil d'état Conseil d'Etat du 9 mai 2005 - Epoux W***r<ici> |
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Posté - 05 déc. 2014 : 18:50:12
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friou : le service juridique du syndic a mélangé le droit de construire et d'affouiller POUR le syndicat des copros, et le droit à un copropriétaire de le faire sur des parties communes qui demande OBLIGATOIREMENT l'accord de l'AG, et pas à l'article 25 mais au 26 au minimum !
21 - Le caractère indivis des parties communes fonde le droit de chacun des copropriétaires d’en jouir et d’en user. Chaque indivisaire disposant d’un droit concurrent, la jouissance des parties communes doit nécessairement respecter le droit de jouissance des autres. A défaut, de disposition expresse du règlement de copropriété autorisant une jouissance exclusive , un copropriétaire n’a pas la faculté d’utiliser les parties communes pour son usage personnel.
22 - La propriété commune englobe le droit de surélever le bâtiment et celui d’affouiller le sol qui constituent des droits accessoires aux parties communes.
Conformément à l’article 35 de la loi du 10 Juillet 1965, le syndicat des copropriétaires dispose de la faculté de céder ces droits moyennant le respect d’une procédure formaliste impliquant l’établissement d’un dossier technique et juridique, l’accord de l’assemblée à la majorité de l’article 26, voire à l’unanimité, puis, pour l’hypothèse d’une surélévation, celui des copropriétaires occupant le dernier étage et qui disposent d’un véritable droit de veto . benoitmorel/les droits réels en copropriété
friou : Mais cela ne change en rien l'interdiction prévu dans votre RDC. Une modification de ce RDC demande l'Unanimité. |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 déc. 2014 : 18:56:09
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Philippe : le RDC fixe une règle selon laquelle on ne peut faire ceci ou cela, ici de construire, tout seul dans son coin sur son jardin à jouissance exclusive.
Ce qui ne veut pas du tout dire que l'AG ne peut pas délivrer une autorisation de construire !
C'est Ă cela que sert l'AG, entre autres, si les travaux sont conformes Ă la destination de l'immeuble. Ce que personne ne pourra contester.
Numéro 6 : ne confondez pas l'autorisation interne au syndicat et l'autorisation administrative, dont le syndicat n'a que faire.
Un permis de construire ne peut être réalisé aussi longtemps que le syndicat ne l'a pas autorisé.
Dans l'autre sens, l'autorisation du syndiact ne vaut pas autorisation administrative.
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Posté - 05 déc. 2014 : 19:07:29
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citation: Numéro 6 : ne confondez pas l'autorisation interne au syndicat et l'autorisation administrative, dont le syndicat n'a que faire.
Un permis de construire ne peut être réalisé aussi longtemps que le syndicat ne l'a pas autorisé.
Dans l'autre sens, l'autorisation du syndiact ne vaut pas autorisation administrative.
je ne confonds pas , je montre juste que pour une piscine c'est le terme construction qui est bon et non affouillement.Faut pas chercher plus que ce qui est dit dans le post. |
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Posté - 05 déc. 2014 : 19:10:44
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gedehem : aucune construction ne pourra y être édifiée".
Le RDC est clair, un RDC ne peut pas autoriser la construction d'une véranda ou d'une piscine.
le RDC fixe une règle selon laquelle on ne peut faire ceci ou cela, ici de construire, tout seul dans son coin sur son jardin à jouissance exclusive.
Drole d'interprétation du RDC de friou : Le RDC de friou INTERDIT toute construction. Son RDC doit aussi préciser que l'accord de l'AG est obligatoire pour les travaux privatifs affectant les parties communes, et les articles 25 et 26 de la loi de 1965 sont clairs la dessus.
Le " tout seul dans son coin" ne figure pas dans ce RDC !
ET tout copro; qui construirait cette piscine sans rien demander Ă personne est " hors la loi" bien Ă©videmment.
gedehem :" Ce qui ne veut pas du tout dire que l'AG ne peut pas délivrer une autorisation de construire ! "
Le RDC l'interdit, quelle sera donc la majorité de vote : 25 comme le propose rambouillet, 26 aliénation des parties communes, ou Unanimité car modification du RDC ???
***modération***
cor de la balise[/b ]
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Édité par - Numero6 le 05 déc. 2014 19:19:30 |
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