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jm7513
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 Posté - 08 déc. 2014 : 18:53:50
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Bonjour à tous,
Dans notre immeuble en copropriété du 19è siècle se trouve une pièce qui a été "annexée" il y a + de 30 ans, dans des conditions inconnues, par un voisin de l'immeuble mitoyen (le mur porteur séparant les 2 immeubles a été percé). Il n'existe aucun titre de propriété désignant cette pièce du côté du voisin, en revanche, il existe de multiples titres désignant l'un des copropriétaire de notre immeuble comme étant le propriétaire en titre de "la totalité" de volumes inculant cette pièce, sans que celle-ci soit décrite explicitement. Comment le serait-elle, d'ailleurs, puisqu'il n'y a jamais eu de transaction notariale concernant cette seule pièce ?
Pour cette pièce occupée par le voisin, celui-ci n'a jamais participé à aucune charge de copropriété dans notre immeuble. Comment aurait-il pu le faire, étant donné qu'il n'est pas identifié comme copropriétaire dans notre immeuble, et que la pièce n'est pas non plus identifiée comme un lot individuel de notre copropriété ?
Depuis une donation qu'il a faite à ses héritiers, le voisin reste usufrutier de son appartement dans l'immeuble mitoyen et occupe toujours "sans titre" la pièce dans notre immeuble.
Nous souhaitons régulariser cette situation en octroyant au voisin un "droit d'usage et d'habitation" sur la pièce, à titre gratuit, mais cette proposition est rejetée par ses donataires qui réclament la prescription acquisitive sur la pièce.
Cette demande de prescription est-elle fondée ? Quelle serait l'issue la plus probable en cas de procès ?
Merci de vos avis !
PS: je suis le syndic non professionnel de l'immeuble et j'essaye de faciliter le dénouement de ce sac de noeuds !
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Posté - 08 déc. 2014 : 19:08:50
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L'issue?
Seul le juge la dira. Car il importe pour revendiquer l'usacapuon de lui demander.
Ceci étant, si sur le principe, je n'ai rien contre le fait d'usacaper un volume dans l'espace, laissons la part du doute du fait du " percement du mur de la copro" qui peut être considèré par le juge comme un acte de violence contraire au côté paisible requis pour usacaper.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 08 déc. 2014 : 19:19:02
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jm7513 : dossier très compliqué, qui concerne le copropriétaire de cette pièce qui n'a rien fait depuis plus de 30 ans, et le SDC qui n'a rien fait non plus pour récupérer ces charges de copropriété, SI ce lot est bien un lot de copropriété.
Vous devez voir un avocat spécialisé avec ce copropriétaire pour connaitre la marche à suivre, qui va devoir assigné ce " vieux squatteur" - le copro. ou, le SDC ou les deux ?
Ce copropriétaire " en titre" a t'il payé un jour des charges de copropriété sur cette pièce ' fantôme" ?
Seul le juge dira la loi. Ce copropriétaire peut assigner ce voisin, mais vous syndic vous devez convoquez une AG afin qu'elle vous donne mandat pour agir en justice contre ce voisin.
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Gédehem
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Posté - 08 déc. 2014 : 23:46:27
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Celui qui veut faire jouer la prescription acquiditive doit pouvoir démontrer que pendant 30 ans et plus il s'est comportté en propriétaire de la chose.
" il existe de multiples titres désignant l'un des copropriétaire de notre immeuble comme étant le propriétaire en titre de "la totalité" de volumes inculant cette pièce, sans que celle-ci soit décrite explicitement."
En tant que propriétaire de ce "volume", celui-ci a du s'acquiter de sa part de charges sur le lot incluant cette pièce pour entretien et travaux.
Ce qui montre qu'il s'est comporté en propriétaire de cette pièce, qu'il en a réglé la part de frais correspondante à cette pièce dans le volume de son lot.
Difficile pour un voisin, qui plus est tiers à votre syndicat, de justifier qu'il se serait comporté en propriétaire.... |
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Posté - 09 déc. 2014 : 08:51:00
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gedehem :" En tant que propriétaire de ce "volume", celui-ci a du s'acquiter de sa part de charges sur le lot incluant cette pièce pour entretien et travaux."
That is the question !!
Que doit faire le SDC avec ce squatteur ? Il a cassé un mur commun, il est donc concerné aussi par ce problème.
C'est au copropriétaire en titre de faire le nécessaire pour " dégager" ce personnage. ET quid du mur commun ? le SDC doit il payer ce mur ou ce copropriétaire qui n'a pas bougé en, 30 ans ?
jm7513 : Le SDC ne peut pas donner non plus un droit d'usage et d'habitation sur un lot de copropriété. Le SDC ne peut pas intervenir pour imposer un droit sur du privatif. Il se mettrait au même niveau que ce squatteur !!  . Le SDC n'est pas propriétaire de cette pièce.
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jm7513
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Posté - 09 déc. 2014 : 09:22:46
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Merci pour vos réponses.
1/ En effet, une résolution de la prochaine AG me donnera mandat pour représenter le SDC en justice, le cas échéant.
2/ Le propriétaire en titre dans notre immeuble était ignorant de la situation pour des raisons de faible niveau intellectuel, le rendant totalement incapable de comprendre le problème et de le régler. Le problème est apparu lorsque, devenant syndic non professionnel, jai observé les plans de tout l'immeuble pour la première fois, et j'ai alors vu immédiatement un "trou" dans la coproriété (une pièce manquante). Physiquement, cette pièce est "invisible" depuis notre immeuble. Seul le voisin sait, chaque fois qu'il rentre et sort de la pièce en passant la porte traversant le mur porteur, que cette pièce fait partie de notre immeuble !
3/ J'ai aussi un mandat de la part du propriétaire en titre pour le représenter en justice.
4/ Le droit d'usage et d'habitation est bien entendu proposé au voisin par le propriétaire en titre, pas par le SDC.
5/ Le propriétaire en titre a toujours payé les charges et les travaux pour la totalité du volume dont il est propriétaire, jusqu'à une modification du règlement de copropriété de notre immeuble (en 2012). Depuis ce modificatif, l'ensemble des copropriétaires payent pour la pièce qui, n'ayant pas d'existence propre sous forme d'un lot de copropriété individuel, est devenue, à tort, comme une partie commune de l'immeuble - ce qu'il faudra à nouveau rectifier d'une manière ou d'une autre, quelque soit l'issue.
6/ Le voisin est en effet tiers à notre coprorpiété, il n'a donc jamais été convoqué ni participé à aucune AG, il n'a jamais reçu d'appel de provisions et il ne s'est jamais manifesté pour proposer sa participation financière aux charges ou aux travaux (il s'est même plaint récemment, lorsque nous refaisions la toiture juste au-dessus de la pièce en question, de la poussière sur la fenêtre de "sa" pièce et que l'échaffaudage le gênait pour ouvrir ses volets !...)
Avec tout cela, je comprends de vos réponses que les chances "semblent" être plutôt de notre côté... |
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Posté - 09 déc. 2014 : 10:53:58
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Posté - 09 déc. 2014 : 11:09:11
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jm7513 : vous avez modifié l'EDD en 2012 ? sur la demande du copropriétaire de cette pièce ?
Ce copropriétaire a donc cédé cette partie privative au SDC ? Comment cela fut il réalisé ? cette modif. a t'elle été déposé aux hypothèques ? Une modification des tantièmes a t'elle été votée ?.
jm7513 : J'ai aussi un mandat de la part du propriétaire en titre pour le représenter en justice
A quel titre ? le SDC et le syndic ne peuvent pas représenter ce copropriétaire en justice !!! Il doit prendre un avocat pour cela, et le même que le SDC.
Pour assigner il faut que le statut de cette pièce soit éclairci précisement - lot de copro. ou parties communes.
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Gédehem
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Posté - 09 déc. 2014 : 11:27:53
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Que ce soit monsieur X ou le syndicat depuis 2012, il y a bien eu un propriétaire qui a assumé sa charge de propriétaire sur cette pièce, comprise dans un lot ou dans le "patrimoine" commun du syndicat.
Monsieur Y syndic peut agir es-qualité au nom du syndicat qui l'y a autorisé, et en nom personnel au nom de Monsieur X son mandant. Ce 2ème aspect ne regardant pas le syndicat.
Avec un même avocat pour les 2 parties. |
Édité par - Gédehem le 09 déc. 2014 11:29:43 |
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jm7513
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Posté - 09 déc. 2014 : 12:22:19
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citation: Initialement posté par Gédehem
Monsieur Y syndic peut agir es-qualité au nom du syndicat qui l'y a autorisé, et en nom personnel au nom de Monsieur X son mandant. Ce 2ème aspect ne regardant pas le syndicat.
Avec un même avocat pour les 2 parties.
Merci pour votre précision sur ce point, qui me rassure.
Concernant la modif de l'EDD, elle a été rendue nécessaire pour une raison étrangère au problème de propriété de la pièce. La modification a été effectuée avec le concours d'un géomètre, d'un syndic professionnel (que j'ai remplacé depuis), et dûment enregistrée devant notaire et approuvé par le SDC dans une AG. Personne n'avais vu le problème de la pièce à l'époque, qui est donc depuis "fondue dans la masse" des parties communes. Pourtant, les plans du géomètre de 2012 sont évidents : il y a un "trou" dans notre copropriété, que j'ai immédiatement relevé lorsque je suis devenu syndic à mon tour, et que je vais essayer de régler au mieux !
Merci encore de vos contributions ! |
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Posté - 09 déc. 2014 : 12:42:01
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jm7513 : Concernant la modif de l'EDD, elle a été rendue nécessaire pour une raison étrangère au problème de propriété de la pièce
Quelle est donc cette raison ?
Personne n'avais vu le problème de la pièce à l'époque, qui est donc depuis "fondue dans la masse" des parties communes.
Il existait pourtant un copropriétaire de ce lot qui incluait cette pièce '" mystère " qui payait les charges de copropriété.
Comment un géomètre a t'il pu passer à coté de cette pièce inclu dans un lot de copropriété ? n'y a t'il pas une erreur du géomètre ?
Celui-ci n'a donc pas cédé son bien au SDC ???
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jm7513
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Posté - 09 déc. 2014 : 16:39:12
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citation: Initialement posté par philippe388
Quelle est donc cette raison ?
Aucun lien avec la pièce en question. La pièce n'a été cédée à personne. Le copropriétaire est toujours présumé propriétaire de cette pièce.
[quote]Initialement posté par philippe388
Il existait pourtant un copropriétaire de ce lot qui incluait cette pièce '" mystère " qui payait les charges de copropriété.
Comment un géomètre a t'il pu passer à coté de cette pièce inclu dans un lot de copropriété ? n'y a t'il pas une erreur du géomètre ?
Il y a eu erreur du géomètre, certainement, erreur du Syndic précédent, erreur du Notaire, erreur du SDC qui a validé en AG... Mais uniquement des erreurs par omission, car il n'est pas évident de trouver que cette pièce existe physiquement dans notre immeuble. Et le voisin n'a rien dit non plus, mais il n'était pas au courant que nous modifiions l'EDD. Silence de toutes parts...
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 09 déc. 2014 : 16:59:48
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Bonjour
JM7513 :
la prochaine AG pourra vous donner mandat pour faire faire une étude juridique et technique. Cependant pour représenter la copropriété dans une procédure judiciaire : seul le syndic est habilité à le faire et la partie adverse pourrait demander la nullité de la procédure. Cette information m'a été donnée récemment par un avocat.
Cordialement |
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jm7513
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Posté - 09 déc. 2014 : 17:13:10
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citation: Initialement posté par juvaxe
Bonjour
... pour représenter la copropriété dans une procédure judiciaire : seul le syndic est habilité à le faire
Bonjour, c'est justement ce qui va se passer. Je représenterai la copro car j'en suis le syndic, après mandat accordé en AG.
Je représenterai également, en mon nom personnel, le copropriétaire qui m'en a déjà donné mandat.
Le tout avec du même avocat.
Cordialement. |
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Posté - 09 déc. 2014 : 19:16:55
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vazy
Contributeur vétéran
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 Posté - 09 déc. 2014 : 21:27:23
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Si vraiment il y a eu intervention d'un géomètre dans cette copropriété, la question de sa responsabilité devrait être soulevée. |
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Posté - 09 déc. 2014 : 22:39:54
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Ou celle d'un métreur ou du rédacteur de l'acte .....etc |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 10 déc. 2014 : 08:56:56
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jm7513 :" Il y a eu erreur du géomètre, certainement, erreur du Syndic précédent, erreur du Notaire, erreur du SDC qui a validé en AG... Mais uniquement des erreurs par omission, car il n'est pas évident de trouver que cette pièce existe physiquement dans notre immeuble. Et le voisin n'a rien dit non plus, mais il n'était pas au courant que nous modifiions l'EDD. Silence de toutes parts..."
géomètre, syndic, notaire !!! que des professionnels TOUS responsables et " coupables" car il existe un grand principe juridique : " nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude "
Pas de silence ici, mais une grande incompétence que le juge ne manquera pas de souligner.
Ce copropriétaire est le SEUL qui subit un préjudice, et pas le SDC.
L'avocat commun devra d'abord défendre ce copropriétaire en assignant le SDC pour cette modification dont on ne sait pas qui l'a demandé et pourquoi ? Le SDC devra alors se retourner contre ce trio de professionnels.
Quant au géomètre !!! il est impossible de passer à coté d'un pièce lorsque l'on mesure un immeuble. Un vide se crée sur le plan. Quelle est la taille de cette pièce ? Vous parlez également d'un mur porteur mitoyen, qui est "visible" par tous, y compris un géomètre, si c'est un " vrai" géomètre.
Le notaire ne peut pas signer une modification alors qu'un copropriétaire paie des charges sur un lot et qu'aucune vente n'a été signé.
jm7513 : Concernant la modif de l'EDD, elle a été rendue nécessaire pour une raison étrangère au problème de propriété de la pièce.
???? quel est donc le texte de cette modification ?
En résumé : un GROS souci pour le SDC qui DOIT rectifier d'abord cette résolution d'AG et cette modification de l'EDD.
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Édité par - philippe388 le 10 déc. 2014 08:59:17 |
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jm7513
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Posté - 10 déc. 2014 : 10:03:52
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Merci à tous pour vos contributions diverses.
Il serait trop long de répondre à Philippe388, d'autant que le problème de modificatif de l'EDD est réellement un problème étranger au vrai problème, qui est l'occupation sans titre par le voisin.
Le modficatif de l'EDD a cependant une conséquence indirecte qui est de transférer le préjudice du seul copropriétaire présumé de la pièce à l'ensemble du SDC.
Mais les derniers commentaires me font prendre conscience que la chaîne d'incompétences manifestes, bien qu'étrangères au problème de la pièce occupée sans titre, pourrait me donner, en qualité de nouveau syndic tout fraîchement nommé, une légitimité supplémentaire à vouloir engager des actions potentiellement "dures" pour régler définitivement et proprement tous ces problèmes.
Merci, |
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nefer
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Posté - 10 déc. 2014 : 10:53:43
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le syndic ne s'occupe que des parties communes
si un mur de la copropriété a été abattue sans autorisation d'assemblée généralec'est au syndic d'assigner le copropriétaire en titre
si un copropriétaire voit une partie de son bien occupée par un tiers , c'est au copropriétaire d'agir contre l'occupant de son bien |
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2014 : 11:09:54
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Dans ce dernier cas, le mur "d'enceinte" de la copropriété, mur 'commun', ayant été ouvert par un tiers voisin, cela concerne le syndicat.
A moins qu'il n'y ai mitoyenneté .....  |
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