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FBO
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 Posté - 12 déc. 2014 : 01:32:30
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Bonjour à tou(te)s,
On lit dans une résolution : "L'assemblée générale confirme avoir pris connaissance de la teneur tant juridique que financière du bail commercial liant le SDC à X, document précédemment annexé au règlement de copropriété".
Ce projet de bail commercial était joint à la convocation d'AG.
Est-ce que pour vous l'AG a ratifié la conclusion du bail commercial, ou non ?
Pour moi, elle a simplement "pris connaissance", sans pour autant validé sa conclusion... car il y a (toujours pour moi) une différence entre "prendre connaissance" et "ratifier".
La différence d'interprétation / appréciation peut être très lourde de conséquence...
Quel serait votre avis (éclairé et justifié) SVP ?
Merci par avance...
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 Posté - 12 déc. 2014 : 07:24:22
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Prendre connaissance n'est certainement pas ratifier.
Quelle était la proposition de résolution?
Je hais les rédactions ampoulée.
Le SDC confirme avoir pris connaissance.... ici se comprend comme Le SDC prend connaissance.....
Par ailleurs, si une précédente AG a déterminé les conditions du bail, ou si le RDC les détermine, le syndicat n'a pas plus a faire que de prendre connaissance, et n'a pas a se déterminer sur le contrat. Il s'agit de gérance, laquelle gérance a été déterminée par un contrat de gérance signée entre le syndicat par son syndic et le cabinet X qui se trouve sans doute (? a vérifier) ici le meme cabinet que celui du syndic.
En revanche, un bail commercial entraine des frais assez importants (intervention d'un avocat ou d'un notaire) |
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Posté - 12 déc. 2014 : 08:53:58
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ce que je ne comprends pas, en plus, ce sont :
* document précédemment annexé au règlement de copropriété
et
* Ce projet de bail commercial ....
mais effectivement "prendre connaissance" et "ratifier" ou "décider" sont totalement différents... |
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Posté - 12 déc. 2014 : 09:05:27
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A y revenir, je ne comprends pas non plus comment un bail commercial, par essence de faible durée (9 années) peut être annexé à un règlement de copropriété.
1/ Ca n'a pas de sens.
2/ Ca n'a pas trait a la copropriété et n'en fait donc pas partie, il s'agit d'affaire annexe, en l’occurrence la location par bail à X d'un local faisant partie a l'instant T du patrimoine indivis mais qui peut en disparaitre, ou encore X peut changer, ou le fonds de commerce etre cédé sans même que la copropriété ait son mot a dire, autant dire qu'il y a bien des événements sur lesquels le syndicat ne peut peser et qui rendent obsolete ledit document.
citation: tant juridique que financière du bail commercial liant le SDC à X, document précédemment annexé au règlement de copropriété". |
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Gédehem
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Posté - 12 déc. 2014 : 09:33:53
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Est-ce que pour vous l'AG a ratifié la conclusion du bail commercial, ou non ?
La ratification d'un acte s'entend obligatoirement d'une décision découlant d'un vote rapporté dans un PV sur une question inscrite à l'ODJ!
La seule mention d'un rapport fait à l'AG, et/ou d'une supposée opinion de celle-ci, sans qu'un vote n'intervienne n'entraine pas de décision, ici pour ratifier un acte. |
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FBO
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Posté - 12 déc. 2014 : 12:14:44
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Alors :
- il y a bien eu vote, selon la résolution que j'ai déjà copiée au départ. c'est ça la résolution, en entière.
- c'est dans un concept de résidence séniors : le groupe se garde le club house, annexe le projet de bail commercial au RDC pour tenter de "contraindre" et dire que c'est un impératif. sauf que c'est enlever à l'AG son pouvoir souverain de décision. donc passage en AG obligatoire.
Dans une autre copropriété, il y a un procès en cours car l'AG a rejeté le bail. du coup la société comptait sur des loyers "imposés", mais jamais payés par le SDC puisque l'AG l'a refusé...
Dans mon exemple initial, en fait je cherche à savoir si on doit considérer que l'AG aurait ratifié le projet de bail, ou s'il en aurait juste pris connaissance et point...
En gros, Est-ce que la copropriété pourrait revenir dessus en disant "on n'a pas ratifié, on ne doit pas les loyers" ? |
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Posté - 12 déc. 2014 : 12:22:44
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Euh la la ça ne va pas du tout.
Vous nous dite participer à la réunion de copropriété.
citation: le groupe se garde le club house, annexe le projet de bail commercial au RDC pour tenter de "contraindre" et dire que c'est un impératif. Négatif, le groupe n'annexe rien du tout, c'est tout au plus le syndic qui annexe.
QUid du président de séance?
Qui signe le contrat de bail commercial pour l'utilisation du club house? En vertu de quel mandat (soit 1- le mandat existe au réglement de copropriété mais je n'y crois guère puisqu'il s'agit d'une partie commune, soit 2- une AG précédente a mandaté le sydnic pour signer un bail commercial pour le montant de loyer de xx euros
Y'a t'il un conseil syndical dans votre résidence?
Si oui , il est urgent qu'il s'enquiert de la présence de tous ces documents et de mandats signés au syndic de copropriété.
citation: Est-ce que la copropriété pourrait revenir dessus en disant "on n'a pas ratifié, on ne doit pas les loyers" ? Que ceci est mal dit, et il vaut mieux vous exprimer ainsi sur un forum que devant un juge ou un avocat.
Est-ce que la copropriété le syndic pourrait revenir dessus contester en disant "on n'a pas ratifié, on ne doit pas les loyers" ? On n'na pas donné de mandat de gérance, donc la personne ayant signé le bail n'a pas qualité
Euh, je ne comprends pas, si le syndicat accorde un bail commercial, il RECOIT des loyers, il ne les DONNE PAS.
Merci d'éclaircir |
Édité par - ribouldingue le 12 déc. 2014 12:24:56 |
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FBO
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Posté - 12 déc. 2014 : 13:15:25
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citation: Initialement posté par ribouldingueEuh la la ça ne va pas du tout. Vous nous dite participer à la réunion de copropriété. citation: le groupe se garde le club house, annexe le projet de bail commercial au RDC pour tenter de "contraindre" et dire que c'est un impératif. Négatif, le groupe n'annexe rien du tout, c'est tout au plus le syndic qui annexe. QUid du président de séance? Qui signe le contrat de bail commercial pour l'utilisation du club house? En vertu de quel mandat (soit 1- le mandat existe au réglement de copropriété mais je n'y crois guère puisqu'il s'agit d'une partie commune, soit 2- une AG précédente a mandaté le sydnic pour signer un bail commercial pour le montant de loyer de xx euros Y'a t'il un conseil syndical dans votre résidence? Si oui , il est urgent qu'il s'enquiert de la présence de tous ces documents et de mandats signés au syndic de copropriété. citation: Est-ce que la copropriété pourrait revenir dessus en disant "on n'a pas ratifié, on ne doit pas les loyers" ? Que ceci est mal dit, et il vaut mieux vous exprimer ainsi sur un forum que devant un juge ou un avocat. Est-ce que la copropriété le syndic pourrait revenir dessus contester en disant " on n'a pas ratifié, on ne doit pas les loyers" ? On n'na pas donné de mandat de gérance, donc la personne ayant signé le bail n'a pas qualité Euh, je ne comprends pas, si le syndicat accorde un bail commercial, il RECOIT des loyers, il ne les DONNE PAS. Merci d'éclaircir
Je n'ai semble-t-il pas été assez clair, vu qu'il y a beaucoup de confusions.
Je suis le syndic de l'immeuble, pas un copropriétaire.
Un "groupe" construit un immeuble, avec un concept "séniors". Le syndic au départ était une filiale du groupe.
Ils ont annexé au RDC un projet de bail entre une SCI détenue par le groupe, et le SDC. Bail commercial prévoyant la location du Club House aux fins d'y recevoir le régisseur, les animations pour les résidents, etc.
Donc c'est bien le SDC qui paie les loyers, Ã la SCI...
Le syndic, filiale du groupe et ayant la même maison-mère que la SCI propriétaire du Club House, place le projet de bail à la 1ère AG de la copropriété, en vue d'obtenir l'accord du SDC.
Sauf qu'ils font voter la résolution "L'AG confirme avoir pris connaissance..." au lieu de "L'AG ratifie la conclusion du bail commercial" ou bien même "L'AG approuve la conclusion d'un bail commercial".
Effectivement j'ai mal écrit, d'où les guillemets. C'était pour faire un résumé grossier, volontairement. Pardon de mal m'exprimationner  |
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Posté - 12 déc. 2014 : 13:59:48
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OK, donc je reformule:
1/ Vous n'étiez pas syndic, et a la première AG, il a été présenté un contrat de bail ou le syndicat s'engage a payer une prestation a X, la prestation ne faisant pas l'objet d'une décision ni à cette AG ni dans une suivant
2/ Vous indiquez qu'un projet de contrat était joint au RdC.
Plus précisément que dit le RdC sur ce club house et sur cette prestation.
3/ Le contrat de service ou le contrat de bail commercial (! Hum que vient faire un bail commercial ici donc?????) est-il NECESSAIRE à l'obtention de la prestation commune prévue au RdC
et
4/ est-il indiqué quelque part dans le texte du RdC que cette prestation est obtenue au moyen d'un bail commercial
Désolé, je suis perdu, je pensais que le local appartenait au syndica
Donc
5/ par lequel le syndicat loue A QUI x5 un local LEQUEL y5 pour l'exploitation d'un fonds de commerce DE QUOI z5 ?
t |
Édité par - ribouldingue le 12 déc. 2014 14:03:40 |
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Posté - 12 déc. 2014 : 14:13:10
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En y revenant j'essaye de comprendre: Le club-house n'appartient donc pas au syndicat mais ce dernier s'engage a le louer pour l'exploiter.
Je suis un peu étonné, aprce qeu dans la résidence, est-ce le syndicat des copropriétaires qui détient en bail commercial aurpès de chaque propriétaire le droit de sous-louer a l'occupant final?.
Normalement c'est une SA extérieure, la SA d'exploitation. Le but d'un syndic de copropriétés n'est que très rarement d'offrir une prestation de club house sur un local externe à la copropriété... sauf a ce que ce soit in-extenso écrit dans le RdC
Et de même je vois mal un syndicat de copropriété fait une animation d'un club house sans passer par uen structure type SA, car le sydnicat ne peut pas faire de commerce, et n'est pas un entrepreneur. EN gros, c'est une indivision qui délègue sa gestion a un sydnic, mais qui ne fait que des affaires civiles. |
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FBO
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Posté - 13 déc. 2014 : 17:52:07
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Ne partons pas dans tous les sens, car il y a beaucoup de questions "inutiles" dans le sens où elles ne sont pas du tout posées initialement.
Ma question est très simple : est-ce que "L'AG confirme avoir pris connaissance du bail commercial" est-il pareil que "L'AG ratifie le bail commercial signé"... rien de plus, rien de moins
Dans le RDC, il est écrit que le propriétaire du lot "club house" s'engage à le louer au SDC. C'est dans le "concept" de la résidence : en achetant ou en louant sur cet immeuble, les personnes savent qu'une régisseuse va créer des animations dans le club house, lieu de vie et d'échanges des résidents...
Rien à voir avec des prestations / SA, etc... |
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andre78fr
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Posté - 13 déc. 2014 : 18:59:44
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Non c'est pas pareil mais formulé autrement les chances de voir le bail annulé par un juge à cause de la mauvaise formulation me semblent très faibles...
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Posté - 13 déc. 2014 : 19:10:50
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C'est pas pareil, mais si le RdC dit qu'il y a un bail, l'approbation n'est pas nécessaire; |
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Posté - 13 déc. 2014 : 19:24:14
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citation: On lit dans une résolution : "L'assemblée générale confirme avoir pris connaissance de la teneur tant juridique que financière du bail commercial liant le SDC à X, document précédemment annexé au règlement de copropriété".
Ce projet de bail commercial était joint à la convocation d'AG.
et
citation: Je suis le syndic de l'immeuble, pas un copropriétaire.
Sauf à ce qu'un tiers, mais copropriétaire, vous ait notifié la question à mettre à l'Odj, ce serait vous qui auriez rédigé cette résolution ?
mais après :
citation: Le syndic, filiale du groupe et ayant la même maison-mère que la SCI propriétaire du Club House, place le projet de bail à la 1ère AG de la copropriété, en vue d'obtenir l'accord du SDC.
on s'y perd.... 
mais pour revenir à la question du départ : avoir pris connaissance, n'est pas foncièrement être d'accord avec le bail. seul un juge pourrait dire ce qu'il en est....
et puis,
citation: Dans le RDC, il est écrit que le propriétaire du lot "club house" s'engage à le louer au SDC.
alors maintenant, que veut dire ce bail commercial pour le SDC puisque vous avez dit dans le premier post : "du bail commercial liant le SDC Ã X"
moi je comprends quelque chose d'incompréhensible : un copro (une société) loue un lot au SDC qui lui-même fait un bail commercial à X ????? |
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Posté - 13 déc. 2014 : 20:14:29
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Rambouillet,
FBO est syndic actuel, mais n'était pas syndic a la première aG dont il demande la lecture de cette résolution qu'il n' a pas rédigée.
POur la location, c'est l'inverse, le Club-HOuse est un local qui n'appartient pas au syndicat, mais a X, et le RdC ? semble ? contenir une clause / information / indication de location par lequel le syndicat s'engagerait (?) Ã louer ce local pur le faire exploiter.
MAis quand j'en ai demandé plus, on m'a dit que ca n'était pas le sujet...
Moi je suis étonné qu'un syndicat de copropriétaire s'engage dans uen activité commerciale, mais bon... |
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FBO
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Posté - 15 déc. 2014 : 11:45:06
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Bonjour,
Je n'étais effectivement pas le syndic à la 1ère AG.
Le fait que le RDC "impose" ce bail commercial n'est pas légal : l'AG est souveraine, et elle doit pouvoir statuer sur le sujet.
Donc vote en AG impératif.
Le club house est loué par une société, au SDC. Il n'y a aucune difficulté particulière. Qui dit bail commercial ne dit pas forcément activité commerciale, attention. |
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Posté - 15 déc. 2014 : 12:11:29
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citation: Le fait que le RDC "impose" ce bail commercial n'est pas légal : Je demande a etre convaincu, |
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Posté - 15 déc. 2014 : 12:52:47
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FBO :" Qui dit bail commercial ne dit pas forcément activité commerciale, attention. "
?? que dit il aussi ???
Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire.
Certaines activités ne peuvent pourtant pas faire accéder au statut des baux commerciaux : les professions libérales, les associations, les sociétés coopératives ou mutualistes. L'activité doit être commerciale, industrielle ou artisanale.
Toutefois, il peut arriver que le bail soit mixte, pour partie à usage commercial, pour partie à usage d'habitation.
FBO : un bail commercial dit forcément activité commercial
FBO :" Le fait que le RDC "impose" ce bail commercial n'est pas légal "
Des arguments la dessus ? des bases juridiques ? |
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andre78fr
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Posté - 15 déc. 2014 : 13:07:14
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Je reste dubitatif moi aussi, pour avoir eu quelques clients (syndics bénévoles) dans des copropriétés de type "résidences / services", les relations commerciales et les contrats entre l'exploitant (lié ou pas au promoteur...) et le syndicat sont souvent complexes et étonnantes. Dès lors qu'un copropriétaire qui achète connait les engagements (RDC publié), pour quelle raison un bail ne pourrait pas être prévu dans le règlement et opposable ensuite ?
L'AG est souveraine mais elle ne peut défaire les stipulations du RDC qu'en respectant la loi et des stricts règles de majorité, le règlement est à la fois antérieur et supérieur et il serait intéressant de connaître les textes ou jurisprudence auxquels vous pensez pour déclarer ce bail illégal...
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JPM
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Posté - 15 déc. 2014 : 15:35:36
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Un bail commercial avec une SCI ?????
D'autant que vous parlez aussi d'un bail commercial, mais pas pour des activités commerciales 
Par ailleurs un bail commercial entraîne la propriété commerciale et donc un relatif dessaisissement de prérogatives. Quid pour la majorité nécessaire.
Votre affaire est très piégeuse.
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Posté - 15 déc. 2014 : 16:43:24
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FBO :"Ils ont annexé au RDC un projet de bail entre une SCI détenue par le groupe, et le SDC. Bail commercial prévoyant la location du Club House aux fins d'y recevoir le régisseur, les animations pour les résidents, etc.
Donc c'est bien le SDC qui paie les loyers, Ã la SCI..."
Avez vous lu ce bail ?? ici pas d'activité commerciale, ce abil ne peut pas être un bail commercial !
FBO :"Ne partons pas dans tous les sens, car il y a beaucoup de questions "inutiles" dans le sens où elles ne sont pas du tout posées initialement."
Ce bail est bien au CENTRE du problème !!! avocat spécialisé à consuleter en urgence sur la légalité de cette clause du SDC, et aussi sur la légalité de ce bail.  |
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L'AG prend connaissance = ratifie ? 
