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Lebylka
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 Posté - 24 févr. 2015 : 23:42:48
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Bonjour à tous,
J'espère que parmis vous quelqu'un pourra m'aider. J'explique la situation, je suis syndic bénévole d'un petit immeuble depuis 2011. Dans cette immeuble on a de nombreux lots, l'un d'entre eux me pose problème (il s'agit d'une partie de Grenier).
Il est censé appartenir au syndicat de copropriétaires mais je n'ai pas de titre de propriété pour ce lot, le notaire non plus.
Ce lot appartenait auparavant à un propriétaire qui ne payait pas ses charges et avait accumulé une grosse dette. En 2002, une résolution d'AG est votée pour le rachat de ce lot par le syndicat de copropriétaires de la valeur des sommes dues.
Foncia (syndic) de l'époque etait alors chargé de la Bonne exécution du pb. Ils ont bien effectuer les appels de fond les années qui ont suivi, ce qui à permis de combler le déficit des charges impayées par le vendeur.
Dès 2003, le propriétaire n'apparaît plus dans les convocations ni même sur la feuille de présence , à la place apparaît "syndic de copropriété" ce qui laisse penser que la vente à bien eu lieu. Toutefois je ne trouve aucun document qui démontre que la propriété à bien changé, je soupçonne Foncia de s'être affranchi de l'acte notarial.
Si tel est le cas quel est le recours possible ?
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Posté - 25 févr. 2015 : 08:00:23
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F...... a peut-être oublié de faire... mais a t il pensé à récupérer des honoraires ?
Si, OUI, il faut lui réclamer et refaire toute la manip avec un notaire : mutation et modification du RDC via l'EDD.
Savez vous si le proprio de l'époque a donné son accord à une mutation ?
Lorsque ce rachat a été décidée, qu'a t il été décidé : ce lot est-il devenu partie commune ou est-il resté un lot numéroté ?
PS : allez au fichier de publicité foncière (anct hypothèques) pour vérifier qui est propriétaire ....
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Édité par - rambouillet le 25 févr. 2015 08:01:20 |
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 Posté - 25 févr. 2015 : 08:03:51
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Si c'était le cas il y aurait eu une modification de l'EDD et du RDC déposé a cette date de façon a faire sortir le lot en question des parties privatives et le faire 'acheter' par la copropriété. Sans doute a l'exact montant de la dette.
Ca ne signifie pas que le syndic se soit mis l'argent dans la poche, mais que comptablement les deux montant se sont compensés. Sauf si le sydic a appelé une somme du même montant, auquel cas le syndicat a payé deux fois.
1/ Avez-vous les PV d'assemblée de cette époque
2/ Avez vous consulté le bureau de publicité foncière de manière a voir si une modification du RDC avec suppression d'un lot privatif et de ses tantièmes existe
3/ Y 'aurait un nombre de tantièmes non pile, du genre 9950 / 10 000 par exemple? |
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Lebylka
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Posté - 25 févr. 2015 : 10:20:51
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Merci pour vos réponses,
Le lot est toujours un lot numéroté et le RDC n'a pas changé depuis sa création en 78.
J'ai tous les PV de l'époque et le proprio de l'époque avait bien donné son accord, vote à l'unanimité.
Dans la mesure où ce lot est resté numéroté je ne pense pas qu'il faut changer le RDC. Par contre depuis 2003 F... à fait des appel de cotisation au syndicat des copropriétaires pour ce lot et à chaque AG la feuille de présence compte parmis nous le syndicat de copropriétaires et les 65 tantièmes de ce lot.
Maintenant savoir si ils ont bien fait la mutation... |
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Posté - 25 févr. 2015 : 11:23:04
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allez voir au service de la publicité foncière quel est le propriétaire de ce lot... |
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Posté - 25 févr. 2015 : 12:19:22
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lebylka : Le syndicat des copropriétaires peut acquérir une partie privative. Dans ce cas, il ne dispose pas pour autant de voix en assemblée générale. Le syndicat, propriétaire d’un lot privatif, se voit donc privé de son droit de vote.
Par conséquent , votre AG doit voter sur la base de 9935/9935 èmes.
Pas de modifications des tantièmes et de l'EDD !
Pas d'appel de charges sur ce lot  c'est devenu une partie commune du SDC. Il appartient en indivision à TOUS les copros.
lebylka : Foncia (syndic) de l'époque etait alors chargé de la Bonne exécution du pb. Ils ont bien effectuer les appels de fond les années qui ont suivi, ce qui à permis de combler le déficit des charges impayées par le vendeur.
AIe !!! quel syndic 
Ce vendeur débiteur a vendu son lot, et peu importe à un acheteur lamda ou SDC. Le syndicat a un privilège immobilier, ce qui veut dire que la dette sera comblée par le paiement immédiat par le notaire au SDC.
En aucun cas dans le cas d'une vente d'un lot par un débiteur, sauf par faute gravissime du syndic, la dette est payée par des appels de fonds aux autres copros.
Etes vous sur que ces appels de fonds pour combler la date ne sont pas le fait d'un vote de l'AG pour une avance fond de solidarité ? dans ce cas, cette avance est récupérable lors de la vente du lot, nous retrouvons ici le privilège immobilier.
Lebylka : ce lot ayant été vendu le syndic de l'époque a été mandaté par l'AG pour signer les actes de vente, envoyer l'état daté au notaire, ....
Vous devez donc trouver dans les archives du SDC, l'acte d'acaht de ce lot, la copie de l'état daté, les mesures prises par le syndic de l'époque pour récupérer la dette ( assignation, MED, ...) , peut être une prise d'hypothèque légale
1. Cette vente a t'elle été actée réellement ? Vous devez avoir la copie de l'acte.
2. le syndic a t'il rempli l'état daté correctement avec le montant de la dette ?
3. il est très étonnant que ce copro ai vendu son lot pour la simple valeur de la dette !! Quelle était le montant de la dette et le prix moyen d'un lot identique dans votre résidence |
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Lebylka
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Posté - 25 févr. 2015 : 14:37:06
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Bonjour Philippe,
1) J'ai l'impression que cette vente n'a pas été actée. J'ai trouvé copie d'un courrier envoyé à un notaire en 2002 pour faire l'acte, j'ai contacté ce dernier pour récupérer le titre de copropriété, j'attends de ses nouvelles.
3) Ce lot se trouve dans les combles, le propriétaire en avait fait l'acquisition en 1985 avec un appartement et 1 cave. Bizarrement lors de la vente de son appartement et de sa cave 4 ans plus tard, le lot lui est resté entres les bras. De 89 à 2002 il n'a jamais payé les charges de ce lot.
Entre temps plusieurs travaux (ravalement, parties communes, porte entrée et interphone) ont eu lieu. Il a été décidé en 1995 par une résolution en AG d'éponger sa dette sur les 3 dernières années afin de permettre le ravalement.
malgré cela en 2002, la dette gonfle et le syndic propose donc le rachat du lot en question par le syndicat des copropriétaires, chose voté à l'unanimité.
Suite à cela, dès 2003 le nom de ce propriétaire à disparu des PV d'AG remplacé par "Syndicat de copropriétaire"ce qui me laisse penser qu'un acte a été fait.
Chose bizarre, dès le 1er trimestre 2003, le Syndic à fait des appels de charges au Syndicat des copropriétaires devenu "possesseur" de ce lot. Ajouté au compte de charge de la copro, donc payé par tous les autres copropriétaires.
Je souhaite clarifier la situation, je pense que l'idéal et de modifier le règlement de copropriété et de faire disparaître ce lot pour l'intégrer dans les parties communes. Toutefois pour cela il faut que je m'assure que ce lot soit bien la propriété du syndicat. Si tel n'est pas le cas comment faire pour que cela le devienne ? Puis je me retourner contre Foncia, responsable de ce micmac ? |
Édité par - Lebylka le 25 févr. 2015 14:40:06 |
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Posté - 25 févr. 2015 : 15:06:28
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si ce lot est toujours la propriété de ce copro (voir la publicité foncière !!!!) il vous faut passer par un notaire pour faire la mutation.
si ce lot est la propriété du syndicat, il suffit de décider en AG de le passer en partie commune.... et de modifier le RdC en conséquence. |
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Lebylka
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Posté - 25 févr. 2015 : 15:35:27
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Merci Rambouillet, j'attends le retour du notaire susceptible d'avoir fait l'acte à défaut je contacterai la publicité foncière.
Si ce bien est toujours la propriété du copro, y'a t'il manquement par le cabinet Foncia, qui je me rappel a fait payer les autres copropriétaires depuis 2003 ? |
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Posté - 25 févr. 2015 : 17:15:25
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lebylka : Attention avant de penser à modifier l'EDD qui ne me parait pas necessaire; on ne modifie pas un lot en cas de vente.
Le SDC propriétaire de ce lot n'a pas le droit de vote. Tous les votes se feront sur la base des 9935/9935 èmes.
Faites des recherches avant de vous lancer dans cette modif inutile.
Ce qui est plus troublant et le plus important ce sont les appels de fonds de ce syndic pour combler la dette si le lot a été vendu par le débiteur pour combler sa dette.
Il va falloir reprendre tous les comptes et les GL pour savoir si le SDC a touche les fonds de cette vente.
Et le CS ??? il devait suivre cette affaire de près; il a aussi manqué à se mission en ne vérifiant pas que le syndic ai signé cette vente !!
Aucun copropriétaire ne peut vous renseigner la dessus ??
lebylka : autre anomalie que d'éponger une dette pour faire le ravalement !! cela ne veut pas dire grand chose. Et cette dette a bien été payé par tous les autres copros, car une dette ne s'efface pas sans contrepartie.
PS : la copropriété n'a pas changé; même nbre de lots. Un des lots appartient ou non au SDC !!!
Cette histoire est beaucoup plus complexe que vous pensez. Trop d'anomalies, trop de bizareries dans la gestion du syndic précédent.
Lebylka : avez vous contacté l'ancien syndic pour des explications ?
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Lebylka
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Posté - 25 févr. 2015 : 17:53:45
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Rien a changé depuis 78, même nombre de mots?meme des et RDC.
Le syndicat de copropriet n'a jamais participer au vote.
Effectivement trop de bizarreries, je suis arrivé en 2008 et je suis désormais le plus ancien des copropriétaires donc personnes pour m'expliquer le pourquoi de ce montage.
Foncia me dit que le dossier est trop ancien et que la personne qui s'occupait de cette copro est parti, se dédouanant en me disant que maintenant j'ai récupérer tous les documents. Bref je sens que je vais m'arracher les é peu de cheveux qui me restent avec cette histoire. |
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Posté - 25 févr. 2015 : 18:11:57
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encore une fois, il faut consulter la publicité foncière pour savoir exactement où vous en êtes |
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Posté - 25 févr. 2015 : 19:12:52
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citation: j'attends le retour du notaire susceptible d'avoir fait l'acte à défaut je contacterai la publicité foncière.
le seul endroit où vous aurez une certitude du proprio, c'est le service de publicité foncière ! le notaire que vous contactez, n'aura peut-être rien fait mais un autre oui.
de même qu'il peut vous dire ceci ou cela, mais qu'en fait l'opération n'ait pas été au bout.
la certitude : la publicité foncière !!!!! |
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Gédehem
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Posté - 25 févr. 2015 : 21:42:03
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Il faut faire la lumière sur l'opération qui aurait fait passer ce lot dans le patrimoine du syndicat.
Attendons une réponse du notaire contacté.
Une visite aux services fonciers (ex-hypothèques) aurait levé le doute sur la propriété de ce lot.
Pour le reste, le fait que le syndicat soit devenu propriétaire d'un lot privatif n'entraine aucune modification de l'EDD/RDC.
Un lot propriété du syndicat est traité comme les parties communes pour ce qui concerne "ses" charges, comme "son" vote en AG, le tout étant calculé ici sur 9935/9935 (10000-65), cumul des tantièmes des autres lots privatifs. |
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Posté - 26 févr. 2015 : 07:18:26
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n'oublions pas que la détention par le syndicat d'un lot répertorié au fichier de PF peut générer des taxes foncières et autres inutiles....
Si ce lot est transformé en partie commune retirée de l'EDD ces taxes n'existent plus... |
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ABCT
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Posté - 26 févr. 2015 : 09:35:17
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Attention, les parties communes sont soumises aux impôts fonciers en ce qui concerne les propriétés bâties.... |
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Posté - 26 févr. 2015 : 11:22:38
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Non, les parties communes bâties ne sont pas soumises à Taxes, si elles ne sont pas répertoriées comme un lot décrit dans l'EDD....
ou alors on ne parle pas de la même chose : exemple les locaux poubelles, vélos, etc... (s'ils ne sont pas répertoriés dans l'EDD) ne sont pas soumis à taxes.
Par contre si l'EDD fait ressortir que ce sont des lots à part entière numéroté, etc...., même communs alors là oui, il y a taxes. |
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ABCT
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Posté - 26 févr. 2015 : 15:43:42
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Les locaux poubelles, garage à vélos, locaux communs.... ne constituent pas des lots MAIS sont bien soumis à la taxe , y compris pour partie une T.E.O.M. |
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Posté - 26 févr. 2015 : 16:02:00
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alors il doit y avoir problème, car dans les copros que je fréquente où il y a locaux communs divers et variés, il n'y a aucune taxe..... sauf pour une piscine repérée comme un lot ; et à titre individuel pour chaque emplacement de parking totalement privatif et avec lot distinct, il y a taxe ....
??????? |
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andre78fr
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Posté - 26 févr. 2015 : 16:04:54
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Un ou des cas particuliers ne font pas la règle ou la loi... on trouve dans les textes officiels des impôts des textes qui évoquent davantage la nature des locaux que leur statut (lot ou partie commune...) :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3895-PGP.html
citation: B. Parties communes
Les locaux des services communs (loge de concierge, logement de gardien, bureau de syndic, etc.), ainsi que les dépendances bâties communes (piscine, garage couvert à usage non privatif, etc.) doivent obligatoirement donner lieu à une évaluation séparée.
Il en va de même pour les locaux communs, tels que les garages de bicyclettes, buanderies ou séchoirs communs ; leur nature et leur utilisation collective conduisent à une évaluation distincte et globale.
Il résulte de ce qui précède que, pour l'ensemble des parties des immeubles collectifs, qui sont réservés à l'usage commun des occupants et qui, sous le régime actuel de la taxe foncière sur les propriétés bâties, fait obligatoirement l'objet d'une évaluation séparée, une imposition distincte doit être établie au nom de l'indivision constituée par l'ensemble des copropriétaires, seule débitrice légale des taxes foncières et dénommée « les copropriétaires de l'immeuble »..
L'avis d'imposition mentionne le débiteur légal des taxes foncières à savoir « les copropriétaires de l'immeuble », mais peut être adressé au syndicat pris en sa qualité de représentant de ces derniers et de gestionnaire de la copropriété.
« Les locaux à raison desquels la taxe contestée a été établie sont indivis entre les copropriétaires ; que, dans ces conditions, l'administration a pu, sans méconnaître les dispositions des articles 1380, 1400, 1521 et 1523 du code général des impôts, inscrire ces copropriétaires au rôle sous une cote unique et sous une dénomination collective, à raison des locaux à usage commun ; que l'avis d'imposition qui leur a été adressé, et qui ne constituait pas un titre de contrainte, n'a pas eu pour effet de rendre chacun des copropriétaires redevable de la totalité de l'imposition ou de conduire à un double emploi », |
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Posté - 26 févr. 2015 : 16:10:06
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rambouillet : appartement du gardien loge, local poubelle, garage à vélos et poussettes sont bien soumis aux impots locaux !! Pour info environ 2000 € de taxe foncière pour l'ensemble listé. |
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Problème titre de copropriété 
