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nefer
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 Posté - 28 févr. 2015 : 19:59:18
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citation: Initialement posté par lacosta
Oui je l'avoue il n'y pas de mal à interroger les forums, d'autant plus que je dois si possible obtenir un réponse fiable afin que je puisse intervenir auprès du syndic dans le délai de 2 mois qui m'est imparti .
si vous parlez du délai d'oppositioncontrer une résolution d'AG ce n'est pas auprès du syndic qu'il faut agir, c'est le TGI qu'il faut saisir |
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Posté - 28 févr. 2015 : 20:07:13
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Lacosta :"Vous croyez que les autres sont prets à mettre la main à la poche pour des travaux qui ne les concernent pas ."
Cette question ne se pose pas !!! la copropriété c'est le partage des charges selon des grilles de répartition fixées par le RDC. Le Règlement de Copropriété est un contrat remis à TOUS les copropriétaires au moment de la signature de l'acte d'achat. TOUS les copropriétaires doivent le respecter ET le syndic a obligation de le faire respecter.
Le syndic a OBLIGATION de respecter ses grilles de répartition de charges - charges communes générales payées par TOUS, et charges spéciales payées par TOUS les copropriétaires concernés de ces grilles. Ceux qui pensent qu'ils pauvent ne pas payer se trompent, ils seront assigner au tribunal par le syndic et condamner.
Lacosta :" je rappelle que les trois devis envoyés par le syndic pour soit le remplacement où la réparation de ce dispositif sont de 978 -1294 et 1980 euros."
Vous n'avez pas compris le role du syndic. Il consulte simplement le CS pour ces devis, mais il n'a aucun droit de choisir un devis, et le CS NON plus.
Le CSne pourra emettre son AVIS sur ces devis aux copros ET lors de L'AG convoquée poir adopter ou non ces travaux. TOUT autre fonctionnement est contraire à la loi.
Les copros ne décident pas par courrier de faire ou non des travaux. C'est illégal.
lacosta : en copropriété, SEULE l'AG est décisionnaire. 
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Gédehem
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Posté - 28 févr. 2015 : 21:42:02
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Si j'ai bien suivi, il semblerait que le problème porte sur l'interphone d'un bâtiment identifié D dans cette copropriété qui compte plusieurs bâtiments.
L'interphone est un élément d'équipement commun, du moins la platine de porte, élément dont la répartition répond au critère "utilité" précisé L.art.10.alinéa 1.
Autrement dit, il est à charge exclusive de chacun des 3 copropriétaires composant le bâtiment D.
La question se pose d'un passage devant l'AG. S'agissant de travaux d'entretien courant ils doivent correspondre à une ligne budgétaire du budget prévisionnel, ce qui ne nécessite pas d'être soumis à une AG.
Par courtoisie sans doute, le syndic en informe les 3 copropriétaires et demande leur avis, alors qu'il n'en a pas obligation .... |
Édité par - Gédehem le 28 févr. 2015 21:48:17 |
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Louis92
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24
Posté - 28 févr. 2015 : 21:54:29
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Gédehem citation: L'interphone est un élément d'équipement commun, du moins la platine de porte, élément dont la répartition répond au critère "utilité" précisé L.art.10.alinéa 1. OK règle applicable pour établir un règlement de copropriété mais le RCP de lacosta n'a pas de clé de répartition pour les bâtiments. Tant que le RCP n'est pas changé, il reste applicable : c'est ce qu'on lit sur UI. Donc seule répartition conforme : sur toute la copro aux tantièmes généraux
Cdlt. Louis92.
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Gédehem
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Posté - 28 févr. 2015 : 22:24:59
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Pardon, mais il ne faut pas confondre la spécialisation des charges en raison de la spécialisation des parties communes, avec les critères de répartition des charges selon les textes, ici selon L.art.10 !
Pour cet "élément d'équipement commun" il n'est pas besoin que le RDC précise quoi que ce soit s'agissant des modalités de répartition des charges : L.art.10.al.1 suffit.
Le fait que cet élément équipement ne concerne que 3 copropriétaires de tel bâtiment est sans intérêt : rien à voir avec une spécialisation des charges "par bâtiment".
L'erreur serait de répartir entre tous, selon L.art.10 al.2, un équipement qui relève du critère "utilité" tel que prévu L.art.10 al.1.
Une clause RDC qui dirait le contraire serait déclarée non écrite.
Le syndic est donc en conformité avec les dispositions légales pour cet interphone à l'utilité de 3 copropriétaires, et d'eux seuls. |
Édité par - Gédehem le 28 févr. 2015 22:30:47 |
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lacosta
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 Posté - 01 mars 2015 : 10:23:47
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Bonjour à tout le monde
Je remercie chacun d'entre vous pour ces contributions, mais j'avoue humblement je ne sais plus quelle attitude adopter face au syndic tellement les avis sont divergents....
Comprenez mon interrogation lorsqu'on est profane en la matière.
Qui d'entre vous a raison ? |
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andre78fr
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Posté - 01 mars 2015 : 10:32:37
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Le problème Gédehem c'est que vous faites de l'application du critère d'utilité même en l'absence d'une partie spéciale une règle absolue et évidente mais ce n'est peut-être pas le cas. Je cite JPM :
citation: Cette pratique a été contestée. On a prétendu que, s’agissant de parties communes au sens propre du terme, il est impossible de créer des charges communes spéciales sans spécialisation préalable des parties communes concernées.
Tout le problème dans l'histoire de lacosta c'est qu'il semblerait que le RDC ne prévoit pas de catégorie de charges et de quotes-parts spécifiques pour son bâtiment . Dès lors une éventuelle décision en AG relative à des travaux peut difficilement être prise autrement qu'en faisant voter tout le monde...
Dans le genre, si on change le bouton "3" de l'ascenseur est-ce qu'on ne fait payer que les habitants du 3ème étage et jusqu'où applique-t'on l'utilité ? Le garde-fou et le cadre c'est le RDC, son EDD et les catégories de charges prévues...
Egalement vu sur le même site :
citation: E. CONTRÔLE D’ACCÈS
Les charges relatives aux dispositifs de contrôle d’accès sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété [4] . Les moyens d’utilisation (cartes, badges, clés, boîtiers, etc.) sont imputés comme charges individuelles s’ils n’ont pas été payés lors de la remise.
[4] Cass. civ. 21/11/2000 Loyers et copropriété 2001 n° 42 ; 20/12/2000 Loyers et copropriété 2001 n° 42
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lacosta
Contributeur débutant
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Posté - 01 mars 2015 : 10:59:23
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Supposons que la loi édicte que le remplacement de ce dispositif soit uniquement à la charge des trois copropriétaires. Qu'en est il si l'un d'eux refuse d'y participer, puisqu'il n'y a eu aucun vote dans ce sens. Lors de l'assemblée générale le syndic nous a laissé entendre que nous devions nous concerter tous les trois pour trouver un accord !!! en fait nous débrouiller par nous mêmes .....d'autre part qui sera responsable en cas de défaillance ou de travaux mal réalisés. Quels seront nos moyens de recours.
Dans le courrier envoyé par le syndic, il est stipulé" que le conseil syndical souhaite vous donner la possibilité de choisir la société la mieux disante...mais cela n'a jamais été évoqué par la conseil syndical.
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Posté - 01 mars 2015 : 11:45:27
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Lacosta : C'est le syndicat qui s'occupe des parties et éléments communs, qu'ils soient à la charge de TOUS les copros ou de certains en raison de la clause d'utilité.
Ce ne sont pas les copros qui décident quelle grille doit être appliquée mais le syndic qui doit respecter le RDC et les diverses grilles de répartition.
Pour modifier une grille de répartition il faut l'Unanimité des copros.
Vous êtes 3 copropriétaires, la clause d'utilité s'applique comme le souligne gedehem. Si cela passe passe une AG, seuls les 3 copros voteront et choisiront un devis, et seuls les 3 paieront. Celui qui ne paie pas sera poursuivi pour charges impayées.
lacosta :... que nous devions nous concerter tous les trois pour trouver un accord !!! en fait nous débrouiller par nous mêmes ..
Qui vous a dit cette grosse bétise, le syndic !!!!! celui-ci doit devoir repasser ces diplomes. Le syndicat s'occupe des parties communes, le syndic est le mandataire du SDC !! Les copropriétaires ne se débrouillent pas tous seuls.
Que les travaux soient à la charge de TOUS les copros ou de quelques copros, c'est le Syndicat qui est responsable de la commande, du suivi et de la réception des travaux. C'est cela la copropriété. Les travaux sont mal faits, le syndic doit relancer l'entreprise, la mettre en demeure, l'assigner si il le faut, .... pas les copros. 
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Louis92
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Posté - 01 mars 2015 : 11:45:41
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lacosta, il y a 2 questions :
- qui paye ?
- qui doit faire réparer ?
A la question "qui doit faire réparer ?" réponse : le syndic sur le budget dépenses courantes. Indépendamment de l'avis des 3 copropriétaires plus concernés ou du CS.
Le syndic semble se décharger de responsabilité comme s'il avait peur de copropriétaires des bâtiments E et F. Il n'a pas à consulter le CS pour une réparation. Donc le CS qui refuse les responsabilités aussi (pas président, renvoi vers les copropriétaires) n'a pas à se retourner non plus vers les 3 copropriétaires.
En effet, le seuil de consultation du CS qui est prévu par l'article 21 de la loi de 65 citation: L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. ne concerne pas les OS ponctuels comme celui pour réparer cet interphone mais les marchés et contrats. Mais peut-être que l'AG a voté "un montant des commandes ou OS, des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical ...".
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 01 mars 2015 12:23:22 |
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Gédehem
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Posté - 01 mars 2015 : 21:51:51
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Pardon encore, cher Louis, mais vous faites une confusion surprenante dans cette affaire !!!!
Ce que vous citez de JPM est un grand classique sanctionnée par le jurisprudence : pas de charges spéciales sans parties communes spéciales.
Sauf qu'il n'est pas question ici de "parties communes" ni même de "charges spéciales" !!
La répartition des charges de copropriétés relève de ce qu'en précise L.art.10.
Pour les parties communes, c'est à charge de tous (ou de certains si elles sont 'spéciales') selon les tantièmes de chaque lot. (Art.10 alinéa 2)
Pour les services collectifs et les éléments d'équipement commun, selon leur utilité pour chacun des lots (art.10. alinéa 1)
Il est question ici de travaux sur un interphone.
Un interphone n'est pas une "partie commune", commune à tous ou spéciale à certains.
Un interphone est "élément d'équipement commun".
A ce titre, il relève des prescriptions de L.art.10 alinéa 1 : répartition en fonction de l'utilité que cet élément d'équipement commun présente à l'égard de chaque lot.
Cet élément équipement commun n'étant à l'utilité que des 3 lots qu'il dessert, il est à charge des propriétaires de ces 3 lots.
Inutile d'aller chercher des parties communes ou une quelconque spécialisation des charges lorsqu'il est question uniquement d'un service collectif ou d'un élément d'équipement commun..
Ajout :
Vous citez aussi un arret de cass sur les modalités d'accès : rien à voir avec notre affaire. |
Édité par - Gédehem le 01 mars 2015 22:08:44 |
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andre78fr
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32
Posté - 01 mars 2015 : 22:18:36
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Une question très simple : est-il possible de répartir une dépense sur une grille de répartition absente du règlement de copropriété ? |
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Gédehem
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Posté - 01 mars 2015 : 22:35:13
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! ! ! !
Elle n'est pas absente : soit l'utilité est identique, alors à l'unité (*), pour des lots identiques, soit cette utilité est fonction des tantièmes lorsque les lots ne sont pas identiques.
Les 3 lots ayant l'utilité de cet interphone/équipement commun n'étant peut être pas identiques, ce sont leurs tantièmes qui s'appliquent, ceux prévus au RDC.
NB : pardon à Louis, qui voudra bien m'excuser, mon propos plus haut s'adressant à André ! 
Chaque lecteur avisé aura rectifié ......
(*) répartition bien connue par exemple pour les sous compteurs divisionnaires de l'eau froide, ou l'ECS, alors qu'aucune grille spécifique n'existe au RDC....  |
Édité par - Gédehem le 01 mars 2015 22:41:05 |
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andre78fr
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Posté - 01 mars 2015 : 22:56:55
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Donc... il faut l'unanimité pour modifier une répartition de charges mais un syndic peut estimer que tel ou tel élément est un équipement qui n'a d'utilité pour pour certains lots et aller piocher leurs tantièmes pour fabriquer une grille réduite ex-nihilo ?
Je précise que le cas de lacosta est détaillé dans un autre post sur un autre forum où des extraits de l'état descriptif sont communiqués :
http://forum-juridique.net-iris.fr/...orite-2.html
Par ailleurs, sous forme de devinette pour ceux qui connaissent Google, qui a dit :
citation: La platine exterieure supporte l'équipement commun "interphone", dont la pose (et l'entretien futur) est à l'évidence aux tantièmes généraux. |
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Gédehem
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35
Posté - 01 mars 2015 : 23:53:24
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Mayonnaise !
Où voyez vous qu'il faudrait modifier une répartition des charges ???? 
Quant à l'autre forum .....  Du bla bla d'ignorants. |
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Louis92
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Posté - 02 mars 2015 : 11:32:49
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Gédehem, vous êtes pardonné de m'avoir cité pour des écrits d'andré78fr, d'autant plus que je partage son avis sur l'impossibilité de modifier une répartition de charges sans passer par l'AG.
Quand on applique l'article 10 alinéa 1 après ne l'avoir pas appliqué, on modifie bien la répartition des charges.
Modifier la répartition des charges pour les équipements hors RCP, c'est s'exposer à :
- des changements (allers-retours) du mode de répartition avec un nouveau gestionnaire chez le syndic, avec un nouveau CS assez fort pour orienter le syndic,
- des copropriétaires exonérés dans une période de fortes charges (grosses réparations) puis les mêmes ne contribuant qu'en période de faibles charges.
Je ne suis pas juriste mais à quoi servirait alors l'article 43 de la loi de 65 et sa notion de "clause réputées non écrites" si le RCP pouvait ne pas être appliqué ?
Cdlt. Louis92.
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lacosta
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37
Posté - 02 mars 2015 : 15:14:50
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mars 2015 : 16:39:17
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lacosta, les liens que vous citez donnent les règles (articles de la loi de 65) à appliquer pour établir ou modifier un RCP. Un RCP antérieur à ces règles reste applicable bien que non conforme à ces règles tant qu'il n'a pas été modifié par une AG (suite à décision de juge éventuellement).
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 02 mars 2015 : 16:53:08
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Lacosta : Voilà un texte qui réponds à votre question :
un interphone doit être installé dans mon immeuble. Comment faut-il répartir la dépense d'installation puis d'entretien ? Est-ce en fonction des millièmes ?
Réponse :
Selon une décision de la cour d'appel de Paris (20 septembre 1995) les frais d'installation et d'entretien de cet appareil seraient des charges générales à répartir entre tous les copropriétaires en proportion des tantièmes.
En effet, l'interphone commandant l'ouverture de la porte du hall commun de l'immeuble dont la fonction est d'assurer la protection contre les intrusions extérieures participe à la conservation des parties communes de l'immeuble qui sont la propriété de tous les copropriétaires, ses frais d'installation et d'entretien constituent donc des charges communes d'entretien.
On peut concilier ces éléments en indiquant que les dispositifs de digicode, interphone ou portier électronique sont techniquement des éléments d'équipement au sens de l'article 1er de l'article 10 dont les frais devraient être répartis suivant le critère de l'utilité.
Or, cette utilité étant normalement la même pour tous les lots qui bénéficient du système de protection et le règlement peut valablement prévoir une répartition sur la base des tantièmes de copropriété (CA Paris, 21 avril 1989, D 1990 IR p. 131).
Toutefois, si un des lots n'était pas desservi par l'interphone, il faudrait revenir de façon impérative au critère de l'utilité puisque l'élément ne présenterait aucune utilité pour le lot en question.
La réponse de gedehem est aussi très claire :
gedehem : L'erreur serait de répartir entre tous, selon L.art.10 al.2, un équipement qui relève du critère "utilité" tel que prévu L.art.10 al.1.
Une clause RDC qui dirait le contraire serait déclarée non écrite.
MAIS j'ai une question subsidière : le parking en sous sol est commun aux 3 batiments, par conséquent avec 3 accès possible. La sécurité est le critère principale de la pose d'un interphone.
Les copros des 3 batiments ont donc la possibilité de pénétrer dans le parking par les 3 entrées d'immeubles. Le critère d'utilité ne marche plus pour les 3 copros seulement, mais pour TOUS les copros ??
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lacosta
Contributeur débutant
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Posté - 02 mars 2015 : 17:21:31
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Comme indiqué la résidence comporte 3 bâtiments desservis par une entrée principale -Chaque bâtiment est doté d'un interphone.
Par contre le parking situé en rez de chaussée , avec deux sous sols se trouve juxtaposé à deux des bâtiments . L'accès à celui ci est totalement indépendant.
Je comprends votre point de vue. Toutefois ce matin j'ai consulté l'un des responsables locaux de " l'ARC association des copropriétaires" qui qui au vu du règlement de copropriété datant de 1983 et n'ayant subi aucune mise à jour celui ci ne fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Donc le syndic selon ses propos serait en tort.
Ce sujet est vraiment épineux.
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Travaux supportés par minorité de copropriétaires 
